【正文】 1 ㎡ 兩房 110112 ㎡ 三房 投資型，首次置業(yè)自住型周邊學(xué)校老師 3200 VIP2千抵 5千最后一期，兩棟11層小高層約 130套 0370 30 88— 96㎡ 二房110— 140㎡ 三房 區(qū)政府周邊，道北中低檔消費人群 工薪階層首次置業(yè)者 3000 共有六棟 天秀城 5154㎡ 一房兩廳 80㎡ 兩房兩廳 107㎡ 三房兩廳 年輕工薪階層置業(yè)者，看好此區(qū)域的投資者以及學(xué)校老師 3000 一期兩棟小高層，共 176套，現(xiàn)辦理優(yōu)惠卡 5千抵一萬，一萬抵一萬八 由于城市規(guī)劃和主發(fā)展趨勢影響，本區(qū)域內(nèi)項目多屬于中低檔次，多層價格在2800小高層在 3000左右，而且以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 主力戶型面積區(qū)間分析 序 號 項目名稱 戶型配比 公寓 面積 配比 一房 面積 配比 兩房 面積 配比 三房 面積 配比 四房 以上 配比 1 金地綠洲 （二期） 0 0% 0 0% 84 35% 89134% 65% 0 0% 2 華聯(lián)國貿(mào)中心 4062 50% 6575 30% 8090 20% 0 0% 0 0% 3 0370 0 0% 0 0% 8896 60% 110140 40% 0 0% 4 書香人家 （二期） 0 0% 0 0% 79 33% 110112 67% 0 0% 5 天秀城 （一期） 0 0% 5154 45% 80 30% 107 25% 0 0% 6 景苑 （一期） 0 0% 0 0% 8998 35% 118148 65% 0 0% 一房集中在 5165㎡ ，二房集中在 8090㎡ ，三房集中在 110140㎡ 。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 序 號 項目名稱 戶型配比 公寓 面積 配比 一房 面積 配比 兩房 面積 配比 三房 面積 配比 四房 以上 配比 1 帝和水上樂園 0 0% 48 12% 96 12% 130149 64% 143 14% 2 東方蘭亭苑 0 0% 69 % 93103 6% 124145 % 160 % 3 水木清華 0 0% 0 0% 100109 26% 133159 48% 165175 26% 4 新城國際 62loft 10% 4595 20 % 94110 25% 117140 45% 0 0% 5 聯(lián)盟新城 0 % 0 % 0 % 113143 55% 170298 45% 6 匯豪天下 0 0% 0 0% 96110 20% 117157 45% 145153 35% 7 上海城市花園 0 0% 0 0% 107 10% 127140 70% 170 20% 8 盛大世紀城 0 0% 5355 % 94 % 108154 % 155166 % 9 海亞春天 0 0% 56 11% 96 25% 118132 46% 153 18% 主力戶型面積區(qū)間分析 從戶型上看，目前區(qū)域內(nèi)戶型供給以三房為主，大面積的四房和寬闊兩房的投放量次之。 房地產(chǎn)分析 小結(jié) ： 受調(diào)控政策影響，預(yù)計對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生如下影響： ? 抑制了投資及改善性需求； ? 雖市場需求強勁，近兩三年仍處于上升周期，但上升的幅度會趨于平穩(wěn)溫和。 要求各地要確定價格控制目標并向社會公布，二套房 房貸首付比例提高至 60%，拉開了限購、限外和限貸 財政部公布了 《 關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的 通知 》 ，規(guī)定個人將購買不足 5年的住房對外銷售的， 將全部征收營業(yè)稅。今年以來，央行以每月一次的 頻率，在過去一季度里先后三次上調(diào)存款準備金率。 神火大道板塊 （神火大道兩側(cè)）、 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 五個區(qū)域來進行分析研究。 細部特征分析 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 區(qū)域客戶群體 ?置業(yè)動機 投資、首次置業(yè)、改善居住條件 ?客戶構(gòu)成 商丘本地投資客，首次置業(yè)工薪階層，東三縣定居商丘人群 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 小結(jié) : 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 缺乏市政配套和生活配套 的投入，市場關(guān)注度有限。 樓體采用 高低錯落 的建筑天際線，豐富的 四坡屋頂 組合加上 三段式 建筑形態(tài)，頗受商丘客戶青睞。 個案分析 匯豪天下作為商丘第一個科技理念豪宅，從園林設(shè)計、建筑規(guī)劃布局、戶型配比和 新科技 的應(yīng)用都透露出豪宅氣度，通過提升住戶身體舒適度、觀景視覺角度來體現(xiàn)豪宅風(fēng)范。他們所關(guān)注的是項目的區(qū)位、社區(qū)的品質(zhì)、優(yōu)美的景觀、身份的體現(xiàn)。 年份 2023 2023 2023 2023 2023 需求量（萬㎡） 180 212 251 295 348 由此推導(dǎo)： 隨著市場的進一步發(fā)展，未來需求增長率將會有所下降，因此該推算法可視為商丘市未來五年商品房需求的上限。該商圈形成較早，對整個商丘市消費者都有很大程度的影響。 此商業(yè)為丹尼斯自持商業(yè)，一樓及二三層超市的小鋪對外出租獲取租金回報。 項目 類型 層數(shù) 商鋪面積（平米） 旺角廣場 購物中心 /商業(yè)街 2層商業(yè)街 120—180 華聯(lián)國貿(mào) 購物中心、內(nèi)街 4 華商世貿(mào) 百貨商場 6 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 商業(yè)消費人群特征 商丘市消費人群以商丘市民為主，政府部門、行政事業(yè)單位人員、大企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層和私營業(yè)主為高端消費群，縣市消費者近幾年在商丘市購房、投資者人數(shù)逐漸增多。沿街獨立商鋪銷售情況良好，由于客觀原因，工程一直處于停工狀態(tài)，其后續(xù)招商、運營情況還需后續(xù)觀望。 小戶型租金： 喜來登： 800— 1200元 /間 /月（精裝帶家俱） 自由城市： 600(簡裝 )— 800元 /間 /月（精裝帶家俱） 應(yīng)天國際廣場 800— 1200元 /間 /月（精裝帶家俱） 小戶型租金均價： 8001000元 /間 /月（簡裝） (注：戶型面積在 30— 60平米） 商丘小戶型市場分析 ，在東南部新興城市區(qū)域缺乏一個核心商業(yè)區(qū)滿足此區(qū)域居民的購物娛樂消費需求。 高檔 關(guān)鍵詞 —— 節(jié)奏控制、資金流關(guān)鍵詞 —— 超額價值的實現(xiàn) 關(guān)鍵詞 —— 商業(yè)利潤的最大化 項目界定 ? 大盤特性 —— 節(jié)奏控制、資金流 ? 大盤開發(fā)，利潤來源于開發(fā)節(jié)奏 ， 80%的利潤來自于 20%的產(chǎn)品。 商業(yè)街定位建議 結(jié)合區(qū)域市場主力商家美食廣場的普遍選擇和項目建筑空間的布局特點，本項目美食廣場建筑面積建議為： 2023 ～ 3000平米 美食廣場 1）規(guī)模確定 商業(yè)街定位建議 本項目的美食廣場，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營造自己的特色競爭力，與市場現(xiàn)有水平拉開差距，同時依然遵循中低價位的原則，抓住年輕主力消費群。無論從資金回收、商業(yè)氛圍營造等角度考慮，這都將是一個合理的方案。 我司建議為了保證土地價值、項目利益最大化將東側(cè)土地（圖中黃色區(qū)域）購買，劃歸項目規(guī)劃用地。 小結(jié)： 商丘現(xiàn)房產(chǎn)投資市場尚無寫字樓產(chǎn)品出售，寫字樓將成為新的投資熱點； 目前商丘市場上寫字樓市場出租率維持在 90%左右，市場對寫字樓有一定的市場需求。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 華商世貿(mào) 神火大道上集百貨、公寓、寫字樓、酒店為一體的綜合商業(yè)，商丘首個綜合體概念商業(yè)。 步行街 3 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 店名 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 租金（元 /間 京隴商貿(mào)城西側(cè)全部出租，未出租的均位于商貿(mào)城的東側(cè)，出租率 90%左右。目前商圈內(nèi)正在營業(yè)并已形成一定規(guī)模的有 步行街、京港百貨、丹尼斯、中環(huán)新生活廣場 等典型商業(yè)。此推算法未含投機需求，可視為未來五年商丘市商品住宅市場的剛性總需求。 個案分析 聯(lián)盟新城個案總結(jié)與啟示 商丘房地產(chǎn)市場總結(jié) 商丘房地產(chǎn)市場總結(jié) 商丘在售項目統(tǒng)計 神火板塊城西板塊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)67% 18% 15% 神火大道板塊房地產(chǎn)項目數(shù)量最多的一個區(qū)域占到總比例的 67%。 項目規(guī)劃 個案分析 項目配套 周邊配套 50*50M的標準游泳池、網(wǎng)球場、 乒乓球室 由于項目地處新南城區(qū)，目前周邊配套尚不完善，基于項目規(guī)模限制，小區(qū)內(nèi)配套比較單一。 客戶層次，非常雷同，客源截流比較嚴重。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目分布 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊項目分析 項目名稱 總建筑面積 （萬㎡） 主力戶型 客戶主群體 均價 備注 建業(yè)桂園 15 8586兩房 109135三房 189四房 226五房 投資客，高速路管理局工作人員，學(xué)校老師 4000 開盤當天一次性 89折按揭 92折，開盤當天銷售率達到75%左右 東方豫苑 9 70103兩房 120140三房 160四房 周邊首次置業(yè)工薪階層 3500 一期已經(jīng)銷售完畢 上東一品 7 89104兩房 120230三房 160四房 公路管理局職工、周邊居民改善型住房以及看好此區(qū)域的投資客 3800 樓盤銷售已經(jīng)進入尾盤 天明第一城 20 55一房 8993兩房 114139三房 145163四房 136163復(fù)式 周邊企事業(yè)單位人員，工薪階層 3800 三期推出大概三百套，有一房到三房不同戶型 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 序 號 項目名稱 戶型配比 一房 面積 配比 兩房 面積 配比 三房 面積 配比 四房 面積 配比 五房 以上 配比 1 建業(yè)桂園 15% 8586 15% 109135. 40% 189 15% 226 15% 2 天明第一城 55 10% 8993 17% 118139 40% 145163 25% 136163 8% 3 東方豫苑 0 0% 70103 39% 120140 22% 160 39% 0 0% 4 上東一品 0 0% 89104 14% 120140 46% 160 30% 0 0% 主力戶型面積區(qū)間分 析 從戶型上看，目前區(qū)域內(nèi)戶型供給以三房和四房為主，一房和五房以上的戶型供應(yīng)量較少，一般三房的面積在 120140㎡ 之間，四房的面積以 160㎡ 以上居多。 商丘市是一個農(nóng)業(yè)型向工業(yè)型過渡的城市，社會體系呈“金字塔”形，貧富差距較大。金融機構(gòu)一年期 存貸款基準利率分別上調(diào) 。五年期以下（含五年）個人 住房公積金貸款利率上調(diào) 0． 25個百分點。但近幾年的高速發(fā)展已經(jīng)接近全省平均水平，這說明商丘近年城 市化率正在加速。 民主路至北海路段的項目基本都是以 18層以上高層為主，銷售價格在 40005000元 /㎡ ，是 市區(qū)房價最高的區(qū)域 。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 區(qū)域內(nèi)客戶群體 ?置業(yè)動機 投資、工薪階層首次置業(yè) ?客戶構(gòu)成 梁園轄區(qū)內(nèi)工薪階層首次置業(yè)者，附近政府工作人員、師院老師、工廠管理層人員，投資者、道北居民以及靠近梁園鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 小結(jié) : 周邊產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴重，戶型配比相差不 大。消費者對樓盤品質(zhì)和品牌的認可度，對樓盤的銷售起著不可低估的作用。 個案分析 由于建業(yè)在商丘近 7年的 開發(fā)品牌 ，鑄就了 建業(yè)聯(lián)盟新城一期一日清盤。 未來 5年實現(xiàn)人均住房面積達到 。商業(yè)形態(tài)經(jīng)過近幾年的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)開始初步呈現(xiàn)，區(qū)域型商圈正在形成和完善中。內(nèi)部門面房租金在每月 600— 1200元不等，臨街租金 1600元。卡丹等。 現(xiàn)定位已經(jīng)改為餐飲、娛樂廣場，二樓以上基本為餐飲店占據(jù)，人氣逐漸提升 。㎡ 包含在租金中 /月 適宜打造高端住宅產(chǎn)品。 綜上所述，購物中心建筑面積建議為： 40000 ～ 50000平米 一、購物中心定位 綜合體定位建議 2）購物中心中庭示意 綜合體定位建議 3）業(yè)態(tài)布局建議 地下一層 大型超市 一層 奢侈品、化妝品、鞋類品牌專賣 三層 男裝 四層 餐飲、娛樂 二層 女裝 分析 ： 購物中心種類涵蓋齊全，品牌眾多，是本項目綜合體中的核心主力店，起到 匯聚人流 、 增加客源 的功用。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對空缺，市場經(jīng)營空間相對較好。 B2區(qū)和 A2區(qū)在 1期開發(fā)基礎(chǔ)上，滿足資金鏈銜接，同時保證 B區(qū)景觀的完整性 。 商丘市商業(yè)租賃地產(chǎn)市場預(yù)判 現(xiàn)有商圈區(qū) 暫缺少商圈 商丘小戶型市場分析