【正文】 對(duì)太平區(qū)域進(jìn)行整體觃劃，缺乏城市觃劃引導(dǎo)； ——銷售產(chǎn)品以別墅為主，銷售均價(jià)為 6000元 /㎡左右。 ——幵未建立現(xiàn)場售樓部，整體建筑風(fēng)格為簡約現(xiàn)代。 項(xiàng)目長期開發(fā)面臨 昆明整體市場的快速變化。 讓更多的客戶上門！ ——推廣渠道戓 林海云霄整體營銷戓略思路 ——營銷策略推導(dǎo) 在林海云霄品質(zhì)不形象無法在短期內(nèi)得到提升的情況下，為達(dá)成銷售，當(dāng)前需要?jiǎng)?wù)實(shí)解決的問題。 主要作為自住度假、父母養(yǎng)老 非別墅 4060萬 別墅類 100萬 低總價(jià)公寓型產(chǎn)品 小面積別墅產(chǎn)品 ?中前期 產(chǎn)品升級(jí)客戶 產(chǎn)品形式的徹底改變，以及具備品牌的項(xiàng)目或強(qiáng)勢(shì)資源的高端產(chǎn)品。純別墅社區(qū)在昆明在售別墅市場具有排他性。 支撐點(diǎn)：距昆明市中心 15公里、 20分鐘車程、昆明至太平的公交車已開通、昆安高速暢通無阻、 10分鐘步行生活圈配套日趨完善。 7月底前完成 形象包裝 —— 8月份大觀周刊整個(gè)專刊 12個(gè) P， —— 內(nèi)容：項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)：生態(tài)坡地景觀資源、自然生態(tài)環(huán)境，三大分賣點(diǎn)：超大規(guī)模純別墅純、升值價(jià)值、一又二分之一居住價(jià)值，其他如花園、庭院、活動(dòng)信息等。 媒介組合策略 ——戶外 航空雜志 根據(jù)昆明的實(shí)際情況可考慮重點(diǎn)在東方航空和南方航空的航空雜志上打廣告。硬廣：林海云霄、自然生態(tài)環(huán)境，火熱認(rèn)籌中、營銷活動(dòng)信息。 價(jià)格策略 —— 自 8月上旬 — 9月中認(rèn)籌，收取認(rèn)籌金 2萬 /張。 價(jià)格策略 搭單銷售策略 客戶與其親朋好友購買 2套及以上者，優(yōu)惠總房款 1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠， 1個(gè)客戶購買或多個(gè)客戶聯(lián)合購買均可。 報(bào)廣 ?報(bào)廣主要內(nèi)容為：軟文：一、山林運(yùn)動(dòng)、林海云霄及林海云霄的景觀資源。 在認(rèn)籌及開盤熱銷期多渠道、高頻率、高強(qiáng)度覆蓋目標(biāo)客戶群。 形象包裝 項(xiàng)目 目的 描述 制作時(shí)間 樓書 本項(xiàng)目是期房，須采用樓書傳播項(xiàng)目信息與所倡導(dǎo)的高品質(zhì)生活。 類別 與本項(xiàng)目擬合度描述 有效性 客戶需求 從昆明目前離城市越近的別墅價(jià)格越高的市場格局來看，昆明別墅購買人群對(duì)于距離、生活便利性、能否作為第一居所享受城市生活的便利非常重視。 ?閑適散漫 ?開放多元 ?生態(tài)健康 ?生活方式 ?體驗(yàn)價(jià)值 ?場所精神 ?升值潛力 ?珍藏價(jià)值保值 ?啟動(dòng)期為法國風(fēng)情別墅社區(qū) 昆明人的生活和休閑消費(fèi)特點(diǎn) 超越休閑市場競爭的策略 市場所認(rèn)可的投資物業(yè) 特點(diǎn) 典雅 時(shí)尚 活力 閑適 右岸主義，典雅生活 核心價(jià)值的切入點(diǎn) 林海云霄賣點(diǎn)提煉 超大規(guī)模純別墅社區(qū) 支撐點(diǎn)： 800畝規(guī)模、純別墅社區(qū)、稀有的雙拼別墅 關(guān)鍵詞：低密度、超低容積率、安靜、私密的居住環(huán)境、閑適的居住氛圍，居住者同為富人圈層的身份感。 3 根據(jù)昆明別墅物業(yè)競爭市場、本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)、客戶需求及對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知，更加有力、準(zhǔn)確地強(qiáng)化本項(xiàng)目的價(jià)值賣點(diǎn)。 強(qiáng)化體驗(yàn) 戶外導(dǎo)示、現(xiàn)場軟包裝、體驗(yàn)項(xiàng)目生態(tài)坡地資源的看樓勱線、品質(zhì)服務(wù)、營銷活勱等強(qiáng)化現(xiàn)場體驗(yàn)，提升客戶信心 。 項(xiàng)目長期開發(fā)面臨昆明整體市場的快速變化。 林海云霄面臨大昆明的競爭環(huán)境總匯 ——供應(yīng)量： 2020后，太平、呈貢及空港等多個(gè)近郊版塊低容積率項(xiàng)目開發(fā)量逐步上升，產(chǎn)品供應(yīng)量將有所上升； ——價(jià) 格： 2020年至 2020年，低密度產(chǎn)品增加和主城內(nèi)城中村項(xiàng)目的逐漸放量，使昆明市商品房供應(yīng)量更加充足，低容積率產(chǎn)品價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)穩(wěn)中有升； ——產(chǎn) 品：低容積率產(chǎn)品將遠(yuǎn)離主城區(qū)，向近郊及遠(yuǎn)郊版塊轉(zhuǎn)移，別墅和洋房的品質(zhì)也會(huì)隨環(huán)境改變而提高； ——客 戶：高收入群體，外地投資者。 ——太平新區(qū)奘林匹克小鎮(zhèn)觃劃確定； ——萬輝星城以郊區(qū)大盤的姿態(tài)，啟勱太平置業(yè)潮； ——銷售產(chǎn)品多以洋房為主，銷售價(jià)格為 3500元 /㎡左右。 ——2020年中下旬開盤，基本完銷初步成售， 10月底完成整體銷售計(jì)劃； ——因貨量較少，所以須控制營銷費(fèi)用支出，短時(shí)內(nèi)出貨銷售。 ——跑贏城市發(fā)展大勢(shì)的問題 ——確定項(xiàng)目在板塊中站位問題 ——?jiǎng)陸B(tài)開發(fā)的路徑選擇問題 太平板塊：昆明大都市的休閑板塊（中央休閑區(qū)） 本項(xiàng)目：都市休閑板塊中的中心生活區(qū) 分期開發(fā)：基于客戶分析的各階段發(fā)展目標(biāo) 我們認(rèn)為，戓略的本質(zhì)是取舍效應(yīng)，以及通過取舍建立起來的操作實(shí)施系統(tǒng)。 客戶上門后，必須要讓他感受到本項(xiàng)目的價(jià)值賣點(diǎn)，使其對(duì)項(xiàng)目有信心，就必須增加客戶在現(xiàn)場對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值賣點(diǎn)的體驗(yàn)和感受。 100200萬 首先選擇成熟的低密度區(qū)域，或者品牌項(xiàng)目以及具備強(qiáng)勢(shì)資源的項(xiàng)目。 競爭力 在項(xiàng)目所在片區(qū)具有一定競爭力，在昆明市場不具有競爭力。 功能價(jià)值 功能價(jià)值 概念及推廣語示例 昆明首席一又二分之一別墅居所， 解析： 林海云霄地處城市近郊，離城市中心僅 15公里，昆安公路通車后，從昆明城市中心東風(fēng)廣場到林海云霄車程僅 20分鐘，按國際通行的別墅居住標(biāo)準(zhǔn)完全在客戶可接受的第一居所的時(shí)間與空間范圍內(nèi)，生活便利，完全可以作為第一居所， 15公里，富人階層與市井的距離，上層社會(huì)與大眾之間的距離。 —— 形式：唯美生態(tài)坡地風(fēng)景圖片、軟文 —— 運(yùn)用： 8月份隨春城晚報(bào)發(fā)布 ,在銷售現(xiàn)場或外展場派發(fā)，作為 DM郵給相關(guān)高端客戶群。 高爾夫雜志 加油周刊（車主傳播） （航雜志刊中刊） 媒介組合策略 ——航空雜志 在認(rèn)籌及開盤熱銷期 9月中旬以后在分眾傳媒播放項(xiàng)目形象片、傳播項(xiàng)目核心價(jià)值賣點(diǎn)。 ?不間斷，每周至少三版。發(fā)放認(rèn)籌卡，認(rèn)籌卡對(duì)應(yīng)相應(yīng)客戶身份證號(hào)碼。 相關(guān)流程： —— 新客戶與老業(yè)主一起到售樓處，或新客戶持老業(yè)主身份證提出老帶新優(yōu)惠申請(qǐng)，填寫老帶新優(yōu)惠申請(qǐng)單； —— 經(jīng)銷售經(jīng)理、開發(fā)公司公司審批同意； —— 新客戶成交，交完首期款時(shí)，每套優(yōu)惠 1萬元，抵總房款； —— 新客戶成交并簽約后，老業(yè)主獎(jiǎng)勵(lì) 1萬元以現(xiàn)金兌現(xiàn)。 —— 項(xiàng)目分析： 林海云霄自 8月起認(rèn)籌， 9月中開盤解籌，正值項(xiàng)目認(rèn)籌的關(guān)鍵時(shí)候； 路牌 ?駐守要塞、項(xiàng)目入口處，緊抓住太平的交通要道。 —— DM直郵： 在相關(guān)營銷節(jié)點(diǎn)，將制作精美的 DM或泛樓書直郵給相關(guān)高端客戶群。 對(duì)售樓部進(jìn)行全面的重新包裝，包括售樓部的軟性裝飾及接待家具等所有物資，配合項(xiàng)目的別墅性質(zhì)。 關(guān)鍵詞：國家禁止別墅房地產(chǎn)開發(fā)、昆明第三別墅區(qū)、富人區(qū)，低密度物業(yè)聚集區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)、交通、配套完善，片區(qū)升溫升值，片區(qū)最佳生態(tài)坡地資源 升值價(jià)值 林海云霄賣點(diǎn)提煉 林海云霄賣點(diǎn)提煉 關(guān)鍵詞：城市近郊山林資源型別墅，即享有城市別墅的繁華便利居家生活，又享有絕色景觀的第一居所的居家生活與第二居所休閑度假生活。 昆明市中高財(cái)富積累家庭 異地投資客、安寧本地客 昆明市中高財(cái)富積累家庭 產(chǎn)品升級(jí)客戶 投資主導(dǎo)客戶 本項(xiàng)目目標(biāo) 客戶群體 營銷重點(diǎn) 目標(biāo)市場 營銷聚焦 核心價(jià)值群體 置業(yè)行為話語權(quán) 集體價(jià)值觀 高 高 區(qū)域營銷基于本項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)在于通過純正法國風(fēng)情的載體，詮釋“右岸主義，典雅生活”的主題，統(tǒng)領(lǐng)典雅、時(shí)尚、活力、閑適