【正文】 價格策略 內(nèi)容 單價 數(shù)量 金額 備注 報版 /整版 24次、 10個黑白版、14個彩版 100萬 47% 樓宇廣告 1個月 15 % 網(wǎng)絡(luò) 10 5% 雜志 15 % DM直郵 10 5% 短信 100000/次 16次 10萬 5% 954電臺 整點報時 25萬 12% 營銷活動 平均 2萬 /次 6次 12萬 6% 禮品及看樓路費補貼 8萬（暫定） 4% 其他費用：導(dǎo)示系統(tǒng)、銷售物料等 10萬 5% 總計 215萬 營銷推廣費用預(yù)算 。 —— 客戶選定房號即交定金 5萬（ 2萬認籌金轉(zhuǎn)為定金、補交 3萬元），客戶所有優(yōu)惠只抵總房款，不抵定金。發(fā)放認籌卡，認籌卡對應(yīng)相應(yīng)客戶身份證號碼。 —— 搭單銷售策略不做全面宣會傳推廣，只在相關(guān)客戶有與親朋好友一起購買意向時宣傳。如：某客戶與另其親朋好友一起各購賣一套連在一起的單位，或不連在一起的單位，或某客戶購買 2套及以上者，均可視為搭單銷售，均可額外優(yōu)惠 1個點。 相關(guān)流程： —— 新客戶與老業(yè)主一起到售樓處，或新客戶持老業(yè)主身份證提出老帶新優(yōu)惠申請，填寫老帶新優(yōu)惠申請單； —— 經(jīng)銷售經(jīng)理、開發(fā)公司公司審批同意； —— 新客戶成交，交完首期款時，每套優(yōu)惠 1萬元，抵總房款； —— 新客戶成交并簽約后，老業(yè)主獎勵 1萬元以現(xiàn)金兌現(xiàn)。 價格策略 老帶新優(yōu)惠 老業(yè)主（擴大到所有認籌客戶、上門客戶、金格 VIP客戶、奧迪會員）帶新客戶成交者，新客戶成交優(yōu)惠 1萬元，老業(yè)主獎勵 1萬元，（非業(yè)主老帶新推薦者及新成交客戶均獎勵 8000元），簽訂合同后即以現(xiàn)金兌現(xiàn)、沖抵房款。 分期付款、降低首付 核心銷售策略 以均價 8000元 /㎡ 底價，含有 10個點的銷售折扣，對外均價 7200元 /㎡ 。 核心銷售策略 —— 降低首付，將提高林海云霄在置業(yè)門檻方面的競爭力，擴大客戶群體，將一部分城市獨棟、聯(lián)排潛在客戶轉(zhuǎn)化為林海云霄客戶，將中產(chǎn)階級作為自己的一部分目標(biāo)客戶群，讓更多的人群提前實現(xiàn)別墅夢想。 短信 針對相關(guān)高端客戶群及對地州客戶、昆明市中高檔住宅小區(qū)業(yè)主發(fā)送林海云霄銷售信息、營銷活動 8月仹推廣計劃 三、林海云霄銷售策略 —— 根據(jù)房源回收情況推出中等房源的相關(guān)單位，組成近 1億元的貨包，以新的案名、新的形象出現(xiàn)。 ?不間斷，每周至少三版。四、別墅文化。二、坡地別墅，別墅的天然屬性。 —— 項目分析： 林海云霄自 8月起認籌， 9月中開盤解籌，正值項目認籌的關(guān)鍵時候； 路牌 ?駐守要塞、項目入口處，緊抓住太平的交通要道。 生態(tài)價值、升值價值、超大規(guī)模純別墅區(qū)、一又二分之一居住功能價值。 二、生態(tài)景觀，雙拼別墅的天然屬性。 太平的生態(tài)坡地、生態(tài)價值；林海云霄的景觀資源。更新林海云霄項目網(wǎng)站，項目網(wǎng)站與搜房網(wǎng)鏈接，內(nèi)容豐富、圖文精美，信息不斷更新。 高爾夫雜志 加油周刊（車主傳播） （航雜志刊中刊） 媒介組合策略 ——航空雜志 在認籌及開盤熱銷期 9月中旬以后在分眾傳媒播放項目形象片、傳播項目核心價值賣點。 —— 內(nèi)容：林海云霄景觀資源，項目格調(diào)，開盤信息。 —— 在項目的入口處，扼守咽喉位置對太平區(qū)客戶進行截留。 —— DM直郵： 在相關(guān)營銷節(jié)點，將制作精美的 DM或泛樓書直郵給相關(guān)高端客戶群。 —— 樓宇廣告 ：認籌、開盤、開盤熱銷期間，以 3D形象片傳播項目核心價值賣點，及銷售信息。 —— 雜志廣告 ：目標(biāo)客戶易接觸到的雜志如：航空雜志等階段性投放。 —— 報紙 ：硬廣加軟文 ,春城晚報為主、都市時報為輔，作為大眾媒體、大面積覆蓋。 在認籌期針對所有能發(fā)的高端客戶發(fā)一次、以春晚大觀周刊專刊為 DM資料 樓宇廣告 開盤前在分眾傳媒播放 內(nèi)容：林海云霄右岸生活火熱認籌 內(nèi)容：林海云霄右岸生活盛大開盤 8— 9月持續(xù)在報紙廣告、航空雜志、加油周刊以硬廣和軟文配合銷售、活動信息發(fā)布 營銷推廣計劃 媒體推廣計劃 —— 路牌廣告 ：項目入口處設(shè)置戶外路牌。 —— 形式：唯美生態(tài)坡地風(fēng)景圖片、軟文 —— 運用： 8月份隨春城晚報發(fā)布 ,在銷售現(xiàn)場或外展場派發(fā)，作為 DM郵給相關(guān)高端客戶群。 直截了當(dāng)?shù)匾攒浳?、圖片解析項目核心價值點，生態(tài)坡地景觀、生態(tài)環(huán)境及其帶給客戶的利益點。 項目形象、高尚生活方式等信息。 對售樓部進行全面的重新包裝，包括售樓部的軟性裝飾及接待家具等所有物資，配合項目的別墅性質(zhì)。 7月上旬所有戶外廣告、報版、地盤包裝等均以嶄新的形象出現(xiàn)。 宣傳區(qū)域核心價值點： 時尚，典雅，活力，閑適 消除太平區(qū)域抗性 ： 25分鐘 你與市中心的距離 全新太平 28億 可能與你的腳有關(guān) 昆安高速 全新太平 花香和空氣， 穿透你的心扉。 林海云霄賣點提煉 二、林海云霄推廣計劃 廣告推廣主題 昆明人，未來流行的生活在哪里？？？ 全新太平 時尚，典雅，活力，閑適。林海云霄也可以作為第二居所，用于休閑度假或“ 5+2” 生活，與朋友家人共享陽光、運動和湖光山色。 功能價值 功能價值 概念及推廣語示例 昆明首席一又二分之一別墅居所， 解析： 林海云霄地處城市近郊，離城市中心僅 15公里，昆安公路通車后，從昆明城市中心東風(fēng)廣場到林海云霄車程僅 20分鐘，按國際通行的別墅居住標(biāo)準(zhǔn)完全在客戶可接受的第一居所的時間與空間范圍內(nèi)，生活便利，完全可以作為第一居所， 15公里，富人階層與市井的距離，上層社會與大眾之間的距離。 競爭力 相對同類型的近郊別墅如金碧天下、記者村、世林國際、萬輝星城、金碧天下并無競爭優(yōu)勢，但相對于溫泉山谷、陽宗海片區(qū)別墅、空港片區(qū)等遠郊別墅具有相對競爭優(yōu)勢 。大多數(shù)城市中產(chǎn)、經(jīng)濟勢力相對較低的客戶、首次購買別墅的客戶群、中高層管理人員，他們并沒有足夠的經(jīng)濟勢力購賣多套住宅，而將別墅作為純度假別墅，他們需要在別墅生活與工作、事業(yè)方面取得平衡，因此，既能夠作為享受繁華便利的第一居所，又能享有景觀資源的休閑度假別墅正是他們所需要的。 關(guān)鍵詞：國家禁止別墅房地產(chǎn)開發(fā)、昆明第三別墅區(qū)、富人區(qū)，低密度物業(yè)聚集區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)熱點、交通、配套完善，片區(qū)升溫升值，片區(qū)最佳生態(tài)坡地資源 升值價值 林海云霄賣點提煉 林海云霄賣點提煉 關(guān)鍵詞：城市近郊山林資源型別墅，即享有城市別墅的繁華便利居家生活，又享有絕色景觀的第一居所的居家生活與第二居所休閑度假生活。 排他性（獨占性） 不具有排他性，所有昆明別墅升值空間均所昆明政府對別墅類物業(yè)審批的限制程度影響。 類別 與本項目擬合度描述 有效性 客戶需求 別墅物業(yè)的升值價值對所有別墅客戶都比較重要，尤其是對投資客戶或投資兼自住置業(yè)目的的客戶而言。 —— 從各片區(qū)分析，昆明世博、滇池板塊漸近飽和，別墅開發(fā)用地越來越少；呈貢板塊雖為城市發(fā)展方向、房地產(chǎn)開發(fā)熱點，但為新城用地，規(guī)劃容積率較高，難以形成低密度的集中性的別墅板塊；本項目所在