【正文】 —— 開盤解籌當(dāng)天成交：按揭： 9折，一次性付款：除去9折外，享受稅收優(yōu)惠，開盤日后成交優(yōu)惠幅度視情況降低。 價格策略 —— 自 8月上旬 — 9月中認(rèn)籌，收取認(rèn)籌金 2萬 /張。 價格策略 搭單銷售策略 客戶與其親朋好友購買 2套及以上者，優(yōu)惠總房款 1個點(diǎn)的優(yōu)惠， 1個客戶購買或多個客戶聯(lián)合購買均可。 為弱化地下室算建筑面積對客戶的影響，按棟以總價計價，在銷講時以總價出現(xiàn)，不談單價，不談均價。 —— 結(jié)合營銷推廣策略重聚人氣，自 8月份 — 9月中旬認(rèn)籌，收取認(rèn)籌金 2萬 /號，在 9月中開盤解籌， 通過營造擠壓式賣場氛圍集中銷售。硬廣：林海云霄、自然生態(tài)環(huán)境，火熱認(rèn)籌中、營銷活動信息。 報廣 ?報廣主要內(nèi)容為：軟文：一、山林運(yùn)動、林海云霄及林海云霄的景觀資源。 三、林海云霄 — 半山別墅價值賣點(diǎn)。 媒介組合策略 ——網(wǎng)絡(luò) —— 重點(diǎn)傳播推廣項目核心價值賣點(diǎn)：山林、生態(tài)景觀資源 —— 同時傳播推廣項目分賣點(diǎn)：超大規(guī)模純別墅社區(qū)、片區(qū)及別墅物業(yè)升值價值、一又二分之一別墅居住功能價值 —— 十二篇軟文、分階段、多渠道投放 一、山林運(yùn)動，太平及林海云霄的景觀。 媒介組合策略 ——戶外 航空雜志 根據(jù)昆明的實(shí)際情況可考慮重點(diǎn)在東方航空和南方航空的航空雜志上打廣告。 在認(rèn)籌及開盤熱銷期多渠道、高頻率、高強(qiáng)度覆蓋目標(biāo)客戶群。在加油周刊投放形成業(yè)內(nèi)傳播。 —— 電臺廣告 ：在認(rèn)籌期通過 954電臺廣告整點(diǎn)報時宣傳項目。 7月底前完成 形象包裝 —— 8月份大觀周刊整個?？?12個 P， —— 內(nèi)容：項目核心價值點(diǎn)：生態(tài)坡地景觀資源、自然生態(tài)環(huán)境，三大分賣點(diǎn)：超大規(guī)模純別墅純、升值價值、一又二分之一居住價值，其他如花園、庭院、活動信息等。 形象包裝 項目 目的 描述 制作時間 樓書 本項目是期房，須采用樓書傳播項目信息與所倡導(dǎo)的高品質(zhì)生活。 全新太平 消除低投資價值抗性 消除低投資價值抗性 消除空氣污染抗性 清新、自然、生態(tài)、寧靜、上層階層的生態(tài)坡地生活意境 平面表現(xiàn)：以美景圖、醒目的大字推廣語展示林海云霄 的絕色環(huán)境 ，以小標(biāo)題傳播分階段的銷售信息與活動信息 廣告推廣調(diào)性 7月上旬完成林海云霄項目 LOGO、項目 VI、主平面表現(xiàn)、主推廣語重新設(shè)計并確認(rèn)，考慮為一期貨源設(shè)計全新案名。因此林海云霄是即可以作為享受城市繁華便利第一居所，此為“一”，又可以作為享受絕色生態(tài)坡地的休閑度假生活的第二居所，此為“二分之一”，營造的是一種出則享受自然生態(tài)之美，入而享有城市繁華之利的生活，此為“昆明首席一又二分之一別墅居所”。 支撐點(diǎn)：距昆明市中心 15公里、 20分鐘車程、昆明至太平的公交車已開通、昆安高速暢通無阻、 10分鐘步行生活圈配套日趨完善。 類別 與本項目擬合度描述 有效性 客戶需求 從昆明目前離城市越近的別墅價格越高的市場格局來看，昆明別墅購買人群對于距離、生活便利性、能否作為第一居所享受城市生活的便利非常重視。本項目在今年別墅產(chǎn)品供貨不足的情況下，透支了一部分短期升值空間，但從長期來看，本項目的升值潛力依然較大。 —— 昆明世博、滇池別墅在當(dāng)前普通物業(yè)價格漲幅趨緩并有所下調(diào)的情況下價格依然堅挺，二手房市場價格漲幅較大，別墅類高端住宅物業(yè)的保值升值能力較強(qiáng)。純別墅社區(qū)在昆明在售別墅市場具有排他性。 ?閑適散漫 ?開放多元 ?生態(tài)健康 ?生活方式 ?體驗價值 ?場所精神 ?升值潛力 ?珍藏價值保值 ?啟動期為法國風(fēng)情別墅社區(qū) 昆明人的生活和休閑消費(fèi)特點(diǎn) 超越休閑市場競爭的策略 市場所認(rèn)可的投資物業(yè) 特點(diǎn) 典雅 時尚 活力 閑適 右岸主義，典雅生活 核心價值的切入點(diǎn) 林海云霄賣點(diǎn)提煉 超大規(guī)模純別墅社區(qū) 支撐點(diǎn)： 800畝規(guī)模、純別墅社區(qū)、稀有的雙拼別墅 關(guān)鍵詞：低密度、超低容積率、安靜、私密的居住環(huán)境、閑適的居住氛圍，居住者同為富人圈層的身份感。 ?昆明人消費(fèi)特點(diǎn)：崇尚消費(fèi)、超前消費(fèi)、內(nèi)需強(qiáng)勁。 核心價值的切入點(diǎn) ?營銷的重點(diǎn)肯定是昆明人和昆明市范圍。 主要作為自住度假、父母養(yǎng)老 非別墅 4060萬 別墅類 100萬 低總價公寓型產(chǎn)品 小面積別墅產(chǎn)品 ?中前期 產(chǎn)品升級客戶 產(chǎn)品形式的徹底改變，以及具備品牌的項目或強(qiáng)勢資源的高端產(chǎn)品。 3 根據(jù)昆明別墅物業(yè)競爭市場、本項目的自身特點(diǎn)、客戶需求及對本項目的認(rèn)知，更加有力、準(zhǔn)確地強(qiáng)化本項目的價值賣點(diǎn)。 一個賣點(diǎn)、一個概念、一個促銷手段都無法解決目前的銷售問題，需要以下策略組合的綜合作用。同時以營銷活勱感受本項目的所要營造的生活品質(zhì)，增加項目人氣。 讓更多的客戶上門！ ——推廣渠道戓 林海云霄整體營銷戓略思路 ——營銷策略推導(dǎo) 在林海云霄品質(zhì)不形象無法在短期內(nèi)得到提升的情況下，為達(dá)成銷售，當(dāng)前需要務(wù)實(shí)解決的問題。 強(qiáng)化體驗 戶外導(dǎo)示、現(xiàn)場軟包裝、體驗項目生態(tài)坡地資源的看樓勱線、品質(zhì)服務(wù)、營銷活勱等強(qiáng)化現(xiàn)場體驗，提升客戶信心 。 ——以更加務(wù)實(shí)的推盤策略、價格策略、促銷策略、更加有敁的營銷渠道、現(xiàn)場營銷活勱拉勱人氣、現(xiàn)場氛圍營造等促進(jìn)銷售。 推貨量為 30% 持續(xù)銷售期 第三期房源發(fā)售： ——年底結(jié)合商業(yè)繼續(xù)招商情況，組織頻度密集的促銷活勱，規(guī)市場情況決定是否繼續(xù)蓄水銷售。 項目長期開發(fā)面臨 昆明整體市場的快速變化。 項目長期開發(fā)面臨昆明整體市場的快速變化。 —— 昆明水利尿公務(wù)員 安寧是一個工業(yè)區(qū)，污染一直很眼中，長期以來霧氣很重。 ——恒大 二期貨源幵未啟勱，目前產(chǎn)品仍在調(diào)整中，預(yù)計年底面市 ； ——板塊內(nèi)其他均正在醞釀中， 可能 不本項目同期啟勱。 ——幵未建立現(xiàn)場售樓部，整體建筑風(fēng)格為簡約現(xiàn)代。 林海云霄面臨大昆明的競爭環(huán)境總匯 ——供應(yīng)量： 2020后，太平、呈貢及空港等多個近郊版塊低容積率項目開發(fā)量逐步上升，產(chǎn)品供應(yīng)量將有所上升； ——價 格： 2020年至 2020年，低密度產(chǎn)品增加和主城內(nèi)城中村項目的逐漸放量，使昆明市商品房供應(yīng)量更加充足，低容積率產(chǎn)品價格預(yù)計會穩(wěn)中有升； ——產(chǎn) 品：低容積率產(chǎn)品將遠(yuǎn)離主城區(qū)，向近郊及遠(yuǎn)郊版塊轉(zhuǎn)移，別墅和洋房的品質(zhì)也會隨環(huán)境改變而提高； ——客 戶：高收入群體，外地投資者。 太平盛世 小結(jié)：潛在競爭項目暫未公布產(chǎn)品及價格細(xì)節(jié)，根據(jù)區(qū)域特征判斷，這些項目的主推產(chǎn)品為別墅級洋房，價格由同類產(chǎn)品均價不各自品質(zhì)決定。 林海云霄面臨的競爭現(xiàn)狀 同區(qū)域在售競爭項目： 項目 占地 產(chǎn)品 價格 可售貨量 釐碧天下 一期 991畝 高局 4300元 /㎡ 昆華苑 1681畝 疊加別墅 小高局 7500元 /㎡ 2800元 /㎡ 別墅 38套 高局 140套 西山別墅 3000畝 獨(dú)棟別墅 8200元 /㎡ 獨(dú)棟 1套 萬輝星城 2800畝 小高局 3800元 /㎡ 220套 溫泉山谷 350畝 聯(lián)排別墅 獨(dú)棟別墅 6500元 /㎡ 聯(lián)排 28套