【正文】 建設的 項目，符合國家有關產業(yè)政策的要求。 主要技術經濟指標 主要技術經濟指標匯總表 序號 項 目 單位 數量 備 注 1 總用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 計入容積率 建筑面積 ㎡ 商品房 建筑面積 ㎡ 安置房建筑面積 ㎡ 社區(qū)商業(yè) 建筑面積 ㎡ 幼兒園 建筑面積 ㎡ 不計入容積率 建筑面積 ㎡ 3 總圖規(guī)劃指標 總戶數 戶 644 總人數 人 2061 總停車位 個 722 綠地率 % 10 容積率 4 建設期 年 1 5 總投資 萬元 19000 6 銷售收入 萬元 7 銷售稅金及附加 萬元 8 土地增值稅 萬元 9 利潤總額 萬元 10 所得稅 萬元 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 6 11 稅后利潤 萬元 12 投資利潤率 % 13 投資利稅率 % 14 所得稅后內部收益率 % 15 財務凈現值 (Ic=12%) 萬元 16 盈虧平衡點 % 第四節(jié) 項目提出的背景 濰坊市在歷屆黨委、政府的正確領導下，城市建設有了突飛猛進的發(fā)展，近年來全市國民經濟保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經濟實力顯著增強。 該項目所在區(qū)域位于濰坊市濰城區(qū)，項目原用地內建筑陳舊，交通道路破舊，配套設施落后，與現代化城市的發(fā)展不協調?！毒V要》中指出：?按照 ‘建設半小時經濟圈、構建一體化發(fā)展格局、打造緊密型城市群’的城市發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌規(guī)劃房地產業(yè)的發(fā)展，構建以主城區(qū) 為發(fā)展極核，以壽光、昌樂、安丘、昌邑、濱海經濟開發(fā)區(qū)為主節(jié)點，以青州、臨朐、諸城、高密為外圍節(jié)點，分布有序、層次清晰、梯次發(fā)展的房地產業(yè)發(fā)展格局。建立運作規(guī)范、功能完善的住房市場體系，全面開放住房交易市場。 茶博苑小區(qū) 項目 的日常運營需要大量的勞動力提供服務，通過該項目的建設可為當地社會勞動力和大中專畢業(yè)生提供就業(yè)機會，有利于緩解當地就業(yè)壓力，同時可提高當地人民生活水平和質量，對社會的發(fā)展具有促進作用。該項目可健全、提升濰坊市的住宅及商業(yè)用房需求，進而促進經濟和現代化城市發(fā)展的步伐。隨著農村走向城市化建設進程的加快，市區(qū)人口在不斷增加，濰坊市流動人口也逐年增長。 F：周圍機關、企事業(yè)單位較多，人文環(huán)境較好。花卉、苗木基地形成規(guī)模，濰縣蘿卜馳名中外。中部新生界第三系玄武巖區(qū) ，地貌成低山區(qū)。流域面積1237平方公里，上游發(fā)源于濰坊市昌樂縣打鼓山，流經濰坊市坊子區(qū)、濰城區(qū)、奎文區(qū)和 濰城區(qū) ，最后經 濰城區(qū) 央子鎮(zhèn)流入渤海萊州灣。 輻射：年平均太陽總輻射量 /平方厘米。降水日數以夏季最多，春秋次之，冬季最少。供水水量、水質、水壓均能滿足項目用水需求，該項目不需新建供水設施。 該項目規(guī)劃總用地面積 （ 合 畝），規(guī)劃總共建設樓宇 9棟， 其中包括： 7棟 17F住宅樓 、 1棟 17F和 6F高檔住宅 ， 1棟3F 幼兒園 。 地塊設計為 1 棟 3層 幼兒園 ， 7 棟 17F住宅樓 、 1棟 17F 和 6F高 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 27 檔住宅 ， 在地塊上規(guī)律分布 。 ⑶基礎選型 建筑采用鋼筋混凝土獨立基礎或閥片基礎。根據電氣負荷等級劃分規(guī)范要求，該項目 消防用電設備、應急與 疏散照明為二級用電負荷，其余為三級用電負荷。 該項目 設有一般工作照明、應急照明、裝飾照明及景觀照明，照度參照國家標準設計，主要場所推薦以下照度標準。 ⑶住戶寬帶接入系統(tǒng) 建立寬帶接入網絡，在住宅中設立網絡接入信息點，可使用戶享受寬帶接入的信息網絡服務。d）計，全年按 270d計 ，綠化面積 計，年用水量為 ；其他未預見用水量按 以上 用水的 10%計 ，綜上項目年總用水量為 。在區(qū)內沿道路敷設，形成環(huán)狀供水系統(tǒng)，以 DN200球墨鑄鐵管為主供水管道，來滿足正常用水需求。 ②室外消防 室外消防給水管與生活給水管共用，統(tǒng)一由市政管網供給，設置 型地上式消火栓，布置間距不大于 120 米。d 沖廁用水 15 L /人 其中，居民生活用水根據《建筑給水排水設計規(guī)范》要求，按 120L/（人 弱 電工程規(guī)劃 設計依據 ⑴《民用建筑電氣設計規(guī)范》 JGJ/T1692 ⑵《智能建筑設計標準》 GB/T503142020 ⑶《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設計規(guī)范》 GB/T503112020 ⑷ 《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范》 GB501982020 ⑸《有線電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范》 GB65020094 ⑹《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ 2020 版） GB5004595 設計范圍： 通信系統(tǒng)、計算機網絡系統(tǒng)、網絡系統(tǒng)等。 導線選型及敷 設方式 各室外 供電干線均采用 4 SC150 型電纜沿室外電纜溝敷設或直埋敷設方式。在設計上從整合地塊功能入手，嚴格控制支路對城市主干道的出口，尤其盡量避免出口方向的含糊不清，以減少交通干擾，保障交通安全 。 ⑶基本風壓： ㎡ 基本雪壓： ㎡ ⑷主要樓面活荷載標準值： 類別 住宅 電梯機房 商業(yè) 衛(wèi)生間 樓梯 陽臺 上人屋面 不上人屋面 標準值 組合值系數Ψ c 準永久系數Ψ q 0 結構設計 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 29 ⑴設計標準 ①本工程建筑結構的安全等級為二級，結構的重要性系數為 。 用地布局應做到充分、合理、有效地使用土地，處 理好住宅建筑用地、道路用地和綠化用地的布局關系，使規(guī)劃結構具有整體性，主次分明，中心突出，脈絡清晰。消防設施按防水規(guī)范要求設置，沿城市主干道每隔 120米設一消火栓，以確?；鹎榘l(fā)生時能及時滅 火，降低損失。 12月至次年 2 月，月平均地面溫度在零度以下，以 1 月份最低，為 ℃， 410 月份各月平均溫度都在平均值以上。夏季降水量為 ，占年降水量 %。 氣候、氣象 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 21 濰坊市地處中緯度帶，北瀕渤海，屬暖溫帶季風區(qū)大陸性氣候。干流全長 246公里，支流 143條，其中較大支流有濰 汶河和渠河。工藝風箏、仿古銅器、布玩具等工藝品做工精細，讓人愛不釋手。境 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 18 內膠濟鐵路、濟青高速公路、濰萊高速公路橫貫東西；國道、省道及市區(qū)公路縱橫交錯。 近濰坊火車站南廣場、聯 運客運總站、南苑機場等，出行便利，交通方便，客流集散順暢。從消費來看，城鄉(xiāng)市場差距在縮小。 2020年 3月份，?經濟形勢與宏觀調控?新聞發(fā)布會已經召開，中央政府的態(tài)度非常明確，要繼續(xù)堅持房地產業(yè)宏觀調控的各項政策不動搖，促進房地產業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展。 茶博苑小區(qū) 項目 的實施，可進一步完善城區(qū)的配套基礎設施，加快城市現代化發(fā)展，緩解住宅供需矛盾，改善城市居民的生活居住條件，提高城市服務功能和 經濟水平 。 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 11 符合我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展綱要的精神 未來 5 年我國住宅的發(fā)展目標是，城鎮(zhèn)新建住宅 27 億平方米；農村新建 30 億平方米。 ，符合城區(qū)的發(fā)展方向和 規(guī)劃要求 大力發(fā)展服務業(yè)，對于貫徹落實科學發(fā)展觀，推動全市經濟社會持續(xù)快速健康發(fā)展，加快構建社會主義和諧社會具有重要的戰(zhàn)略意義。 ③ 無法解決農民城市化的善后問題，如重新安排就業(yè)，解決其社會保障和生活來源等。 資金籌措 項目總投資所有資金由企業(yè)自籌解決。 公司下設行政人事部、前期開發(fā)部、工程部、招商營銷部、財務部、成本控制部、物業(yè)部和辦公室。該項目總建筑面積 m2，其中： 計入容積率 建筑面積 ， 不計入容積率 建筑面積 。 城中村產生的原因是多方面的。完善住房公積金制度，加強管理和擴大覆蓋范圍 ”。把房地產業(yè)培養(yǎng)成為濰坊市服務業(yè)的支柱產業(yè)，成為服務本地、輻射青島的新增長點。 ，增強社會整體活力的必然選擇 濰坊市 “十一五 ”綱要草案指出，第三產業(yè)是現代化經濟和社會發(fā)展的重要特征，第三產業(yè)實現比重超過第二產業(yè)比重，是經濟發(fā)展的必然規(guī)律。國務院指出：各地要繼續(xù)增加土地有效供應，進一步加大普通住房建設力度；繼續(xù)完善嚴格的差別化住房信貸和稅收政策，進一步有效遏制投機投資性購房；加快個人住房信息系統(tǒng)建設，逐步完善房地產統(tǒng)計基礎數據；繼續(xù)做好住房保障工作，全面落實好年內開工建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房的目標任務。其中，城市上漲 %，農村上漲 %；食品價格上漲 %，非食品價格上漲 %；消費品價格上漲 %，服務項目價格上漲 %。從收入來源結構看，城鎮(zhèn)居民具有較強的購買力，居民消費能力的提高帶動了流通商業(yè)企業(yè)的快速發(fā)展。 綜上所述， 該項目 良好的人文環(huán)境，便捷的交通條件，完善的生活服務設施，合理的市場定位，為項目建設提供了極大的開發(fā)潛力和增值前景，市場前景十分樂觀。 濰城商貿業(yè)發(fā)達，是山東半島重要的物資集散地，早在乾隆年間就有 ? 南蘇州、北濰縣 ? 的盛譽。 ② 黏土：棕黃、灰黃色，硬塑狀。近年來，因受天氣干旱、降水量少以及工業(yè)對地下水的過量開采，地下水位嚴重下降。極端最低氣溫 ℃，出現在 1972 年 1 月 27 日，極端最高氣溫 41℃，出現在 1968 年 6 月 11 日。春季最低，為 58%。 供氣 該項目 生活用氣為 天然氣，由濰坊市港華燃氣供應公司供給， 該區(qū)域建有完善的供氣管網， 自就近的供氣管道引入，可滿足項目居民生活需求。 ⑴ 《城市規(guī)劃編制辦法》（ ） ⑵ 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB5018093 2020 版） ⑶ 《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB5022095） ⑷ 其他國家及當地規(guī)劃相關法規(guī)法則 設計原則 以人為本的原則 面向 21 世紀，針對居民經濟水平的提高和生活方式的更新，并研究其新特點，滿足居民在生理上和心理上的各種需求，努力創(chuàng)造富有地方特色的城市景觀風貌和高質量的生活居住環(huán)境。 ② 邊界退讓 ：規(guī)劃建筑退讓北側用地界限不小于規(guī)定間距的 2/3，且保證高層建筑之間最小距離不小于 30米，高層與多層之間不少與 20米，并滿足消防，視覺衛(wèi)生等要求。 道路規(guī)劃應滿足交通和雨水排放的要求，滿足塑造城市街景的要求，同時考慮盡可能地減少周邊地塊的挖填方，規(guī)劃內容包括道路控制點標高，排水方向，縱坡的設計。 （ 4） 地下建筑用電負荷 地下建筑面積為 ㎡，地下建筑用電負荷為 5W/m2，安裝負 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 32 荷 。 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 34 ⑵商業(yè)部分按在變電所設高壓計量，以便內部管理。 ③住戶報警 在監(jiān)控室設有報警系統(tǒng)，接收住戶的煤氣泄漏報警和緊 急呼救報警。本項目一期 污水處理站設計規(guī)模為 600m3/d，即 25m3/h，一天處理 24h，完全可滿足項目要求 。 生活污水量按生活用水量的 80%計，日生活污水量為 。 屋面雨水規(guī)劃 ①按濰坊市暴雨強度公式， q= 重現期 P=1 年，徑流系數取 。d 沖廁用水 20 L /人 生活給排水規(guī)劃 ⑴生活給水規(guī)劃 ①水源 項目給水水源取自濰坊市自來水公司給水管網，項目毗鄰青年 路。在屋頂設有避雷帶， 30 米及以上，每層利用結構圈梁主鋼筋設置均壓環(huán)，并與防雷接地系統(tǒng)可靠連接，以防雷電及靜電。 （ 6） 供水暖 系統(tǒng) 用電負荷 供水系統(tǒng)用電負荷為 ；供暖系統(tǒng)用電負荷為 。 總圖運輸 本規(guī)劃地塊的道路交通系 統(tǒng)分為四個主要的組成部分：城市主干道、支路、步行系統(tǒng)、停車場。 高層建筑 交通組織形式為人車分流。既考慮近期建設，又兼顧長遠的發(fā)展，以適應遠期居民生活需要。東連青島、煙臺、威海，西接東營、淄博，南鄰臨沂、日照，居于半島城市群地理中心，有 “半島走廊 ”之稱。