【正文】 建設(shè)的 項(xiàng)目，符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 備 注 1 總用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 計(jì)入容積率 建筑面積 ㎡ 商品房 建筑面積 ㎡ 安置房建筑面積 ㎡ 社區(qū)商業(yè) 建筑面積 ㎡ 幼兒園 建筑面積 ㎡ 不計(jì)入容積率 建筑面積 ㎡ 3 總圖規(guī)劃指標(biāo) 總戶數(shù) 戶 644 總?cè)藬?shù) 人 2061 總停車位 個(gè) 722 綠地率 % 10 容積率 4 建設(shè)期 年 1 5 總投資 萬(wàn)元 19000 6 銷售收入 萬(wàn)元 7 銷售稅金及附加 萬(wàn)元 8 土地增值稅 萬(wàn)元 9 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 10 所得稅 萬(wàn)元 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 6 11 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 12 投資利潤(rùn)率 % 13 投資利稅率 % 14 所得稅后內(nèi)部收益率 % 15 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=12%) 萬(wàn)元 16 盈虧平衡點(diǎn) % 第四節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 濰坊市在歷屆黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，近年來(lái)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。 該項(xiàng)目所在區(qū)域位于濰坊市濰城區(qū)，項(xiàng)目原用地內(nèi)建筑陳舊，交通道路破舊，配套設(shè)施落后，與現(xiàn)代化城市的發(fā)展不協(xié)調(diào)。《綱要》中指出：?按照 ‘建設(shè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、構(gòu)建一體化發(fā)展格局、打造緊密型城市群’的城市發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，構(gòu)建以主城區(qū) 為發(fā)展極核，以壽光、昌樂、安丘、昌邑、濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主節(jié)點(diǎn)，以青州、臨朐、諸城、高密為外圍節(jié)點(diǎn)，分布有序、層次清晰、梯次發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。建立運(yùn)作規(guī)范、功能完善的住房市場(chǎng)體系，全面開放住房交易市場(chǎng)。 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目 的日常運(yùn)營(yíng)需要大量的勞動(dòng)力提供服務(wù)，通過(guò)該項(xiàng)目的建設(shè)可為當(dāng)?shù)厣鐣?huì)勞動(dòng)力和大中專畢業(yè)生提供就業(yè)機(jī)會(huì)，有利于緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力，同時(shí)可提高當(dāng)?shù)厝嗣裆钏胶唾|(zhì)量，對(duì)社會(huì)的發(fā)展具有促進(jìn)作用。該項(xiàng)目可健全、提升濰坊市的住宅及商業(yè)用房需求，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城市發(fā)展的步伐。隨著農(nóng)村走向城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，市區(qū)人口在不斷增加，濰坊市流動(dòng)人口也逐年增長(zhǎng)。 F：周圍機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位較多，人文環(huán)境較好。花卉、苗木基地形成規(guī)模，濰縣蘿卜馳名中外。中部新生界第三系玄武巖區(qū) ，地貌成低山區(qū)。流域面積1237平方公里，上游發(fā)源于濰坊市昌樂縣打鼓山，流經(jīng)濰坊市坊子區(qū)、濰城區(qū)、奎文區(qū)和 濰城區(qū) ，最后經(jīng) 濰城區(qū) 央子鎮(zhèn)流入渤海萊州灣。 輻射：年平均太陽(yáng)總輻射量 /平方厘米。降水日數(shù)以夏季最多，春秋次之，冬季最少。供水水量、水質(zhì)、水壓均能滿足項(xiàng)目用水需求，該項(xiàng)目不需新建供水設(shè)施。 該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 （ 合 畝），規(guī)劃總共建設(shè)樓宇 9棟， 其中包括： 7棟 17F住宅樓 、 1棟 17F和 6F高檔住宅 ， 1棟3F 幼兒園 。 地塊設(shè)計(jì)為 1 棟 3層 幼兒園 ， 7 棟 17F住宅樓 、 1棟 17F 和 6F高 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 27 檔住宅 ， 在地塊上規(guī)律分布 。 ⑶基礎(chǔ)選型 建筑采用鋼筋混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)或閥片基礎(chǔ)。根據(jù)電氣負(fù)荷等級(jí)劃分規(guī)范要求，該項(xiàng)目 消防用電設(shè)備、應(yīng)急與 疏散照明為二級(jí)用電負(fù)荷，其余為三級(jí)用電負(fù)荷。 該項(xiàng)目 設(shè)有一般工作照明、應(yīng)急照明、裝飾照明及景觀照明，照度參照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，主要場(chǎng)所推薦以下照度標(biāo)準(zhǔn)。 ⑶住戶寬帶接入系統(tǒng) 建立寬帶接入網(wǎng)絡(luò)，在住宅中設(shè)立網(wǎng)絡(luò)接入信息點(diǎn)，可使用戶享受寬帶接入的信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。d）計(jì)，全年按 270d計(jì) ，綠化面積 計(jì)，年用水量為 ；其他未預(yù)見用水量按 以上 用水的 10%計(jì) ，綜上項(xiàng)目年總用水量為 。在區(qū)內(nèi)沿道路敷設(shè)，形成環(huán)狀供水系統(tǒng)，以 DN200球墨鑄鐵管為主供水管道，來(lái)滿足正常用水需求。 ②室外消防 室外消防給水管與生活給水管共用，統(tǒng)一由市政管網(wǎng)供給，設(shè)置 型地上式消火栓，布置間距不大于 120 米。d 沖廁用水 15 L /人 其中，居民生活用水根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》要求，按 120L/（人 弱 電工程規(guī)劃 設(shè)計(jì)依據(jù) ⑴《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ/T1692 ⑵《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T503142020 ⑶《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB/T503112020 ⑷ 《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》 GB501982020 ⑸《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》 GB65020094 ⑹《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ 2020 版） GB5004595 設(shè)計(jì)范圍： 通信系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。 導(dǎo)線選型及敷 設(shè)方式 各室外 供電干線均采用 4 SC150 型電纜沿室外電纜溝敷設(shè)或直埋敷設(shè)方式。在設(shè)計(jì)上從整合地塊功能入手，嚴(yán)格控制支路對(duì)城市主干道的出口，尤其盡量避免出口方向的含糊不清，以減少交通干擾，保障交通安全 。 ⑶基本風(fēng)壓： ㎡ 基本雪壓： ㎡ ⑷主要樓面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值： 類別 住宅 電梯機(jī)房 商業(yè) 衛(wèi)生間 樓梯 陽(yáng)臺(tái) 上人屋面 不上人屋面 標(biāo)準(zhǔn)值 組合值系數(shù)Ψ c 準(zhǔn)永久系數(shù)Ψ q 0 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 29 ⑴設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) ①本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)的重要性系數(shù)為 。 用地布局應(yīng)做到充分、合理、有效地使用土地，處 理好住宅建筑用地、道路用地和綠化用地的布局關(guān)系，使規(guī)劃結(jié)構(gòu)具有整體性，主次分明，中心突出，脈絡(luò)清晰。消防設(shè)施按防水規(guī)范要求設(shè)置，沿城市主干道每隔 120米設(shè)一消火栓，以確保火情發(fā)生時(shí)能及時(shí)滅 火，降低損失。 12月至次年 2 月，月平均地面溫度在零度以下，以 1 月份最低，為 ℃， 410 月份各月平均溫度都在平均值以上。夏季降水量為 ，占年降水量 %。 氣候、氣象 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 21 濰坊市地處中緯度帶，北瀕渤海，屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)大陸性氣候。干流全長(zhǎng) 246公里，支流 143條，其中較大支流有濰 汶河和渠河。工藝風(fēng)箏、仿古銅器、布玩具等工藝品做工精細(xì)，讓人愛不釋手。境 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 18 內(nèi)膠濟(jì)鐵路、濟(jì)青高速公路、濰萊高速公路橫貫東西；國(guó)道、省道及市區(qū)公路縱橫交錯(cuò)。 近濰坊火車站南廣場(chǎng)、聯(lián) 運(yùn)客運(yùn)總站、南苑機(jī)場(chǎng)等，出行便利，交通方便，客流集散順暢。從消費(fèi)來(lái)看，城鄉(xiāng)市場(chǎng)差距在縮小。 2020年 3月份，?經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與宏觀調(diào)控?新聞發(fā)布會(huì)已經(jīng)召開，中央政府的態(tài)度非常明確，要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目 的實(shí)施，可進(jìn)一步完善城區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施，加快城市現(xiàn)代化發(fā)展，緩解住宅供需矛盾，改善城市居民的生活居住條件，提高城市服務(wù)功能和 經(jīng)濟(jì)水平 。 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 11 符合我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展綱要的精神 未來(lái) 5 年我國(guó)住宅的發(fā)展目標(biāo)是，城鎮(zhèn)新建住宅 27 億平方米；農(nóng)村新建 30 億平方米。 ，符合城區(qū)的發(fā)展方向和 規(guī)劃要求 大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，對(duì)于貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速健康發(fā)展，加快構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)具有重要的戰(zhàn)略意義。 ③ 無(wú)法解決農(nóng)民城市化的善后問(wèn)題，如重新安排就業(yè)，解決其社會(huì)保障和生活來(lái)源等。 資金籌措 項(xiàng)目總投資所有資金由企業(yè)自籌解決。 公司下設(shè)行政人事部、前期開發(fā)部、工程部、招商營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、成本控制部、物業(yè)部和辦公室。該項(xiàng)目總建筑面積 m2，其中： 計(jì)入容積率 建筑面積 ， 不計(jì)入容積率 建筑面積 。 城中村產(chǎn)生的原因是多方面的。完善住房公積金制度，加強(qiáng)管理和擴(kuò)大覆蓋范圍 ”。把房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)成為濰坊市服務(wù)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為服務(wù)本地、輻射青島的新增長(zhǎng)點(diǎn)。 ，增強(qiáng)社會(huì)整體活力的必然選擇 濰坊市 “十一五 ”綱要草案指出，第三產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要特征，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)比重超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)比重，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)律。國(guó)務(wù)院指出：各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策，進(jìn)一步有效遏制投機(jī)投資性購(gòu)房；加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；繼續(xù)做好住房保障工作，全面落實(shí)好年內(nèi)開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房的目標(biāo)任務(wù)。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %；食品價(jià)格上漲 %，非食品價(jià)格上漲 %；消費(fèi)品價(jià)格上漲 %，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲 %。從收入來(lái)源結(jié)構(gòu)看，城鎮(zhèn)居民具有較強(qiáng)的購(gòu)買力，居民消費(fèi)能力的提高帶動(dòng)了流通商業(yè)企業(yè)的快速發(fā)展。 綜上所述， 該項(xiàng)目 良好的人文環(huán)境，便捷的交通條件，完善的生活服務(wù)設(shè)施，合理的市場(chǎng)定位，為項(xiàng)目建設(shè)提供了極大的開發(fā)潛力和增值前景，市場(chǎng)前景十分樂觀。 濰城商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，是山東半島重要的物資集散地，早在乾隆年間就有 ? 南蘇州、北濰縣 ? 的盛譽(yù)。 ② 黏土：棕黃、灰黃色，硬塑狀。近年來(lái)，因受天氣干旱、降水量少以及工業(yè)對(duì)地下水的過(guò)量開采，地下水位嚴(yán)重下降。極端最低氣溫 ℃，出現(xiàn)在 1972 年 1 月 27 日，極端最高氣溫 41℃，出現(xiàn)在 1968 年 6 月 11 日。春季最低，為 58%。 供氣 該項(xiàng)目 生活用氣為 天然氣，由濰坊市港華燃?xì)夤?yīng)公司供給， 該區(qū)域建有完善的供氣管網(wǎng)， 自就近的供氣管道引入，可滿足項(xiàng)目居民生活需求。 ⑴ 《城市規(guī)劃編制辦法》（ ） ⑵ 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093 2020 版） ⑶ 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5022095） ⑷ 其他國(guó)家及當(dāng)?shù)匾?guī)劃相關(guān)法規(guī)法則 設(shè)計(jì)原則 以人為本的原則 面向 21 世紀(jì)，針對(duì)居民經(jīng)濟(jì)水平的提高和生活方式的更新，并研究其新特點(diǎn)，滿足居民在生理上和心理上的各種需求，努力創(chuàng)造富有地方特色的城市景觀風(fēng)貌和高質(zhì)量的生活居住環(huán)境。 ② 邊界退讓 ：規(guī)劃建筑退讓北側(cè)用地界限不小于規(guī)定間距的 2/3，且保證高層建筑之間最小距離不小于 30米，高層與多層之間不少與 20米，并滿足消防，視覺衛(wèi)生等要求。 道路規(guī)劃應(yīng)滿足交通和雨水排放的要求，滿足塑造城市街景的要求，同時(shí)考慮盡可能地減少周邊地塊的挖填方，規(guī)劃內(nèi)容包括道路控制點(diǎn)標(biāo)高，排水方向，縱坡的設(shè)計(jì)。 （ 4） 地下建筑用電負(fù)荷 地下建筑面積為 ㎡，地下建筑用電負(fù)荷為 5W/m2，安裝負(fù) 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 32 荷 。 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 34 ⑵商業(yè)部分按在變電所設(shè)高壓計(jì)量，以便內(nèi)部管理。 ③住戶報(bào)警 在監(jiān)控室設(shè)有報(bào)警系統(tǒng)，接收住戶的煤氣泄漏報(bào)警和緊 急呼救報(bào)警。本項(xiàng)目一期 污水處理站設(shè)計(jì)規(guī)模為 600m3/d，即 25m3/h，一天處理 24h，完全可滿足項(xiàng)目要求 。 生活污水量按生活用水量的 80%計(jì)，日生活污水量為 。 屋面雨水規(guī)劃 ①按濰坊市暴雨強(qiáng)度公式， q= 重現(xiàn)期 P=1 年，徑流系數(shù)取 。d 沖廁用水 20 L /人 生活給排水規(guī)劃 ⑴生活給水規(guī)劃 ①水源 項(xiàng)目給水水源取自濰坊市自來(lái)水公司給水管網(wǎng)，項(xiàng)目毗鄰青年 路。在屋頂設(shè)有避雷帶， 30 米及以上，每層利用結(jié)構(gòu)圈梁主鋼筋設(shè)置均壓環(huán)，并與防雷接地系統(tǒng)可靠連接，以防雷電及靜電。 （ 6） 供水暖 系統(tǒng) 用電負(fù)荷 供水系統(tǒng)用電負(fù)荷為 ；供暖系統(tǒng)用電負(fù)荷為 。 總圖運(yùn)輸 本規(guī)劃地塊的道路交通系 統(tǒng)分為四個(gè)主要的組成部分：城市主干道、支路、步行系統(tǒng)、停車場(chǎng)。 高層建筑 交通組織形式為人車分流。既考慮近期建設(shè)，又兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，以適應(yīng)遠(yuǎn)期居民生活需要。東連青島、煙臺(tái)、威海，西接?xùn)|營(yíng)、淄博，南鄰臨沂、日照，居于半島城市群地理中心，有 “半島走廊 ”之稱。