【正文】 輸?shù)礁髯魞?nèi)，有線電視信號(hào)接自市政有線電視網(wǎng)，機(jī)房設(shè)在物管中心。 生活給排水規(guī)劃 ⑴生活給水規(guī)劃 ①水源 項(xiàng)目給水水源取自濰坊市自來水公司給水管網(wǎng)，項(xiàng)目毗鄰青年 路。綠化用水按 2L/（ m2d 沖廁用水 20 L /人 ④ 供水系統(tǒng)及計(jì)量方式 該項(xiàng)目 自來水供水管線采用直埋敷設(shè)，由城市干管引入到預(yù)留口相接，保證多水源供水。 屋面雨水規(guī)劃 ①按濰坊市暴雨強(qiáng)度公式， q= 重現(xiàn)期 P=1 年，徑流系數(shù)取 。 (2)建筑滅火器配置 根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》，本工程基本屬于中、輕危險(xiǎn)級(jí)，按中危險(xiǎn)及 A 類火災(zāi)設(shè)計(jì)，滅火器最小配置級(jí)別為 5A，最大保護(hù)面積)26 ( ? ?t Te 。 生活污水量按生活用水量的 80%計(jì)，日生活污水量為 。d 綠化 綠化用水 2L/（ m2本項(xiàng)目一期 污水處理站設(shè)計(jì)規(guī)模為 600m3/d，即 25m3/h，一天處理 24h，完全可滿足項(xiàng)目要求 。d），全年按 360d計(jì)，項(xiàng)目 居住人數(shù) 2061人計(jì) ，年用水量為 ；商業(yè)用水 參照 《 全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施 給水排水 》（ 2020）表 5L/(m2 ③住戶報(bào)警 在監(jiān)控室設(shè)有報(bào)警系統(tǒng)，接收住戶的煤氣泄漏報(bào)警和緊 急呼救報(bào)警。 建設(shè)方案 ⑴電話通訊系統(tǒng) 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 35 該區(qū)內(nèi)的所有住宅 及 公用建筑有電話用戶均設(shè)電話通訊，住宅按每戶 門電話考慮，公建按有關(guān)指標(biāo)估算。 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 34 ⑵商業(yè)部分按在變電所設(shè)高壓計(jì)量，以便內(nèi)部管理。室內(nèi) 供電干線均采用 ZRYJV 型電纜穿電纜橋架敷設(shè)。 （ 4） 地下建筑用電負(fù)荷 地下建筑面積為 ㎡，地下建筑用電負(fù)荷為 5W/m2，安裝負(fù) 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 32 荷 。步行系統(tǒng)以住宅區(qū)為中心通道向外圍輻射，形成豐富多彩的綠色空間景觀。 道路規(guī)劃應(yīng)滿足交通和雨水排放的要求，滿足塑造城市街景的要求，同時(shí)考慮盡可能地減少周邊地塊的挖填方，規(guī)劃內(nèi)容包括道路控制點(diǎn)標(biāo)高，排水方向，縱坡的設(shè)計(jì)。 ②在正常設(shè)計(jì)、正常施工、正常使用、正 常維護(hù)的情況下結(jié)構(gòu)主體的使用年限為 50年。 ② 邊界退讓 ：規(guī)劃建筑退讓北側(cè)用地界限不小于規(guī)定間距的 2/3，且保證高層建筑之間最小距離不小于 30米，高層與多層之間不少與 20米，并滿足消防，視覺衛(wèi)生等要求。同時(shí)還應(yīng)處理好建筑、道路、綠地和空間環(huán)境等各方面相互間的關(guān)系，以適應(yīng)居民物質(zhì)與文化、生理與心理、動(dòng)與靜的要求。 ⑴ 《城市規(guī)劃編制辦法》（ ） ⑵ 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093 2020 版） ⑶ 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5022095） ⑷ 其他國家及當(dāng)?shù)匾?guī)劃相關(guān)法規(guī)法則 設(shè)計(jì)原則 以人為本的原則 面向 21 世紀(jì)，針對(duì)居民經(jīng)濟(jì)水平的提高和生活方式的更新，并研究其新特點(diǎn)，滿足居民在生理上和心理上的各種需求，努力創(chuàng)造富有地方特色的城市景觀風(fēng)貌和高質(zhì)量的生活居住環(huán)境。該項(xiàng)目的消防應(yīng)按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)計(jì)、配置。 供氣 該項(xiàng)目 生活用氣為 天然氣，由濰坊市港華燃?xì)夤?yīng)公司供給， 該區(qū)域建有完善的供氣管網(wǎng)， 自就近的供氣管道引入，可滿足項(xiàng)目居民生活需求。歷年平均最高地面溫度為 30℃ ，最低為 ℃，地面極端最高溫度為 ℃ (1970年 6月 )，極端最低為 ℃ (1972年1 月 )。春季最低，為 58%。在夏季降水中， 7 月下旬至 8 月 上旬的降水量為 毫米，占夏季降水量的 %。極端最低氣溫 ℃，出現(xiàn)在 1972 年 1 月 27 日，極端最高氣溫 41℃，出現(xiàn)在 1968 年 6 月 11 日。受暖冷氣流的交替影響，形成了 ? 春季干旱少雨，夏委炎熱多雨，秋季爽涼有旱，冬季干冷少雪 ? 的氣候特點(diǎn)。近年來，因受天氣干旱、降水量少以及工業(yè)對(duì)地下水的過量開采，地下水位嚴(yán)重下降。濰河總流域面積 6376 平方公里，是濰坊的母親河。 ② 黏土：棕黃、灰黃色，硬塑狀。 地形、地質(zhì)、地貌 濰坊市地處華北臺(tái)地中部，魯中隆斷區(qū)邊緣和沂沭斷裂帶上。 濰城商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，是山東半島重要的物資集散地，早在乾隆年間就有 ? 南蘇州、北濰縣 ? 的盛譽(yù)。北距濰坊港 50公里，南距濰坊機(jī)場(chǎng) 5 公里，東距青島流亭機(jī)場(chǎng)、青島海港 100 公里，西距濟(jì)南遙墻機(jī)場(chǎng) 150 公里。 綜上所述， 該項(xiàng)目 良好的人文環(huán)境，便捷的交通條件，完善的生活服務(wù)設(shè)施，合理的市場(chǎng)定位，為項(xiàng)目建設(shè)提供了極大的開發(fā)潛力和增值前景，市場(chǎng)前景十分樂觀。 聯(lián)運(yùn)客運(yùn)總站：緊鄰本項(xiàng)目，集散濰坊各縣市客流。從收入來源結(jié)構(gòu)看，城鎮(zhèn)居民具有較強(qiáng)的購買力，居民消費(fèi)能力的提高帶動(dòng)了流通商業(yè)企業(yè)的快速發(fā)展。上半年，城鎮(zhèn)市場(chǎng)零售額 ，增長 %；鄉(xiāng)村市場(chǎng)零售額 億元，增長 %。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %；食品價(jià)格上漲 %，非食品價(jià)格上漲 %；消費(fèi)品價(jià)格上漲 %，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲 %。 黨中央、國務(wù)院會(huì)加 強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，包括差別化的財(cái)稅 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 14 政策、信貸政策等。國務(wù)院指出：各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策，進(jìn)一步有效遏制投機(jī)投資性購房；加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；繼續(xù)做好住房保障工作，全面落實(shí)好年內(nèi)開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房的目標(biāo)任務(wù)。 有利于擴(kuò)大就業(yè)，提升當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钏? 解決就業(yè)問題是我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展中一項(xiàng)極端迫切而艱巨的任務(wù)，就業(yè)問題解決的如何，是衡量一個(gè)政府、一個(gè)執(zhí)政黨治國水平、執(zhí)政水平的重要標(biāo)志。 ，增強(qiáng)社會(huì)整體活力的必然選擇 濰坊市 “十一五 ”綱要草案指出，第三產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要特征，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)比重超過第二產(chǎn)業(yè)比重，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)律。城鎮(zhèn)居民基本實(shí)現(xiàn)平均每戶擁 有一套功能相對(duì)齊全、綜合質(zhì)量相對(duì)較高的住宅。把房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)成為濰坊市服務(wù)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為服務(wù)本地、輻射青島的新增長點(diǎn)。為此，濰坊市出臺(tái)了《濰坊服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》。完善住房公積金制度，加強(qiáng)管理和擴(kuò)大覆蓋范圍 ”。 濰坊市總體規(guī)劃預(yù)測(cè)到 2020年，國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 6500億元，人均 GDP8600 美元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例 10： 50： 40，國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 4000億元，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 30000元，農(nóng)民人均純收入 12020元。 城中村產(chǎn)生的原因是多方面的。 效益分析 項(xiàng)目銷售收入 萬元，銷售稅金及附加 萬元，利潤總額 ，所得稅 ，稅后利潤 。該項(xiàng)目總建筑面積 m2，其中： 計(jì)入容積率 建筑面積 ， 不計(jì)入容積率 建筑面積 。擁有一批長期從事房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)經(jīng)營 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 2 人才，開發(fā)力量雄厚，經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)豐富，中高級(jí)技 術(shù)人員占三分之二以上，各部門經(jīng)理均為大專以上學(xué)歷，中級(jí)以上職稱，具有較強(qiáng)的專業(yè)管理水平。 公司下設(shè)行政人事部、前期開發(fā)部、工程部、招商營銷部、財(cái)務(wù)部、成本控制部、物業(yè)部和辦公室。 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 （ 合 畝），規(guī)劃總共建設(shè)樓宇 9棟， 其中包括： 7棟 17F住宅樓 、 1棟 17F和 6F高檔住宅 ， 1棟3F 幼兒園 。 資金籌措 項(xiàng)目總投資所有資金由企業(yè)自籌解決。 城中村是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未完全向城市轉(zhuǎn)型的原農(nóng)村社區(qū)，是在急劇的城市化過程中，原農(nóng)村居住區(qū)域 (包括土地、房屋等要素 )、人員和社會(huì)關(guān)系等就地保留下來，沒有有機(jī)參與新的城市經(jīng)濟(jì)分工和產(chǎn)業(yè)布局，仍然以土地及土地附著物為主要生活來源，以初級(jí)關(guān)系 (地緣關(guān)系和血緣關(guān)系 )而不是以次級(jí)關(guān)系 (業(yè)緣關(guān)系和契約關(guān)系 )為基礎(chǔ)形成的社區(qū)。 ③ 無法解決農(nóng)民城市化的善后問題，如重新安排就業(yè)，解決其社會(huì)保障和生活來源等。完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴(kuò)大普通商品住房供給。 ，符合城區(qū)的發(fā)展方向和 規(guī)劃要求 大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，對(duì)于貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速健康發(fā)展，加快構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)具有重要的戰(zhàn)略意義。發(fā)展廉租房市場(chǎng)，保障低收入群體的基本住房需求。 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 11 符合我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展綱要的精神 未來 5 年我國住宅的發(fā)展目標(biāo)是，城鎮(zhèn)新建住宅 27 億平方米；農(nóng)村新建 30 億平方米。加大政策支持力度，建立較為完善的適應(yīng)不同地區(qū)、不同收入家庭支付能力的住房保障制度。 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目 的實(shí)施，可進(jìn)一步完善城區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施，加快城市現(xiàn)代化發(fā)展，緩解住宅供需矛盾，改善城市居民的生活居住條件，提高城市服務(wù)功能和 經(jīng)濟(jì)水平 ?！秶鴦?wù) 院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔 2020〕 10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱國發(fā) 10號(hào)文件）印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化。 2020年 3月份，?經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與宏觀調(diào)控?新聞發(fā)布會(huì)已經(jīng)召開，中央政府的態(tài)度非常明確，要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展。 2020 年10月份，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 %。從消費(fèi)來看，城鄉(xiāng)市場(chǎng)差距在縮小。從農(nóng)村居民收入構(gòu)成看，工資性收入快速增長。 近濰坊火車站南廣場(chǎng)、聯(lián) 運(yùn)客運(yùn)總站、南苑機(jī)場(chǎng)等，出行便利，交通方便，客流集散順暢。該地塊基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、購物、通訊等條件便捷，是開發(fā)建設(shè) 商住 社區(qū)的理想地段。境 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 18 內(nèi)膠濟(jì)鐵路、濟(jì)青高速公路、濰萊高速公路橫貫東西；國道、省道及市區(qū)公路縱橫交錯(cuò)。發(fā)展創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)具有良好的基礎(chǔ)和前景。工藝風(fēng)箏、仿古銅器、布玩具等工藝品做工精細(xì)，讓人愛不釋手。土質(zhì)均勻性差，微含姜石及角礫，厚度 813m，廣布于地表，屬 II 級(jí)普通土。干流全長 246公里，支流 143條，其中較大支流有濰 汶河和渠河。 濰坊市地下水含水層相互迭置，巖性變化復(fù)雜，地下水主要為第四紀(jì)松巖層孔隙水，其性質(zhì)多為潛水和微承壓水，透水性強(qiáng)，含水層厚度一般為 ～ 30 米，平均為 米。 氣候、氣象 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 21 濰坊市地處中緯度帶，北瀕渤海，屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)大陸性氣候。 1 月最低，為 ℃。夏季降水量為 ，占年降水量 %。季平均 濕度以夏季最高，為 75%。 12月至次年 2 月，月平均地面溫度在零度以下，以 1 月份最低，為 ℃， 410 月份各月平均溫度都在平均值以上。 供熱 項(xiàng)目熱源來自濰坊 市熱力 公司， 該區(qū)域建有完善的供熱管網(wǎng)，熱媒為 95/70℃熱水，在小區(qū) 已建有 1座水 換熱式集中換熱站，內(nèi)設(shè) 3臺(tái)換熱機(jī)組，提供 55/45℃ 熱水 ，可滿足本 項(xiàng)目采暖 需求 。消防設(shè)施按防水規(guī)范要求設(shè)置，沿城市主干道每隔 120米設(shè)一消火栓，以確保火情發(fā)生時(shí)能及時(shí)滅 火，降低損失。規(guī)劃總機(jī)動(dòng)車停車位 772 個(gè)， 均為 地下停車位 。 用地布局應(yīng)做到充分、合理、有效地使用土地，處 理好住宅建筑用地、道路用地和綠化用地的布局關(guān)系，使規(guī)劃結(jié)構(gòu)具有整體性，主次分明，中心突出，脈絡(luò)清晰。 ⑷ 建筑退讓 ① 道路退讓：建筑退讓高家街紅線不小 于 15 米；退讓水庫路紅線不小于 10米；營業(yè)性建 筑退讓 青年路紅線不小于 30米；退讓高家街紅線不小于 15米，營業(yè)性建筑退讓北側(cè)之路紅線不小于 15 米。 ⑶基本風(fēng)壓： ㎡ 基本雪壓： ㎡ ⑷主要樓面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值： 類別 住宅 電梯機(jī)房 商業(yè) 衛(wèi)生間 樓梯 陽臺(tái) 上人屋面 不上人屋面 標(biāo)準(zhǔn)值 組合值系數(shù)Ψ c 準(zhǔn)永久系數(shù)Ψ q 0 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 29 ⑴設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) ①本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)的重要性系數(shù)為 。 規(guī)劃雨水總的排水方向是利用人工水系從河南北中部三個(gè)出口排放，擁戴豎向規(guī)劃和雨水工程規(guī)劃協(xié)調(diào)，場(chǎng)地盡可能高于周邊道路，各處高程的