【正文】 根據(jù)銷售人員提供的有 關(guān)數(shù)據(jù)，調(diào)查人員對(duì)消費(fèi)者在房產(chǎn)面積、所在區(qū)域等方面的選擇進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果發(fā)現(xiàn)，就面積而言，無論是島內(nèi)島外消費(fèi)者，選擇 80110m2的中等戶型的所占比例均最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)其他面積的選擇比例；就區(qū)域而言，消費(fèi)者明顯分化為兩類：第一類消費(fèi)者的目標(biāo)定位在高檔樓盤，其選擇范圍包括濱海一線、海甸島和國貿(mào)區(qū)域的海景房以及其他區(qū)域品質(zhì)較好的樓盤。在新建樓盤中，帶電梯的高層樓盤占了大多數(shù)，因此售價(jià)均存在樓層差異，不同樓層價(jià)格也不同 根據(jù)調(diào)查人員的統(tǒng)計(jì)，高層建筑樓層一般介于 1732層之間，而以 20 層左右居多；層差價(jià)在 10100元 /m2 之間， 4060 元 /m2 的層差較為集中。除上述因素外，值得一提的是，相對(duì)于以往樓盤，新樓盤更注重了建筑的通風(fēng) 、采光、房間布局的美觀大方以及建筑面積的有效利用等，同時(shí)注入了一些流行元素，比如出現(xiàn)了錯(cuò)層等新的戶型結(jié)構(gòu)。企業(yè)規(guī)模不大，人員不多，資金實(shí)力相對(duì)有限，他們對(duì)辦公場(chǎng)所的要求不需要豪華，而是實(shí)用，所以交通方便、價(jià)位中等、戶型適中的寫字樓顯然最符合他們的要求。大量的停緩建工程在政府處置政策及市場(chǎng)開發(fā)熱潮的雙重推動(dòng)下紛紛復(fù)工建設(shè)，成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要分支力量。 二 調(diào)查對(duì)象基本狀況 本次調(diào)查在事先確定的 36 個(gè)重點(diǎn)調(diào)查對(duì)象基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況隨機(jī)增加了 6 個(gè)個(gè)案，調(diào)查對(duì)象共計(jì) 42 個(gè)。 （ 2）對(duì)資 料甄別使用的原則 在調(diào)查過程中，有部分信息資料由商品房銷售人員提供，其中部分內(nèi)容有從促銷角度出發(fā)產(chǎn)生的隱瞞甚至誤導(dǎo)成份。 分析樓盤分布的成因，總結(jié)歸納以下幾 點(diǎn)： 1）海甸島是傳統(tǒng)的居住區(qū)，雖不屬于海口本埠，但相關(guān)居住生活配套卻并不缺乏，同時(shí)又兩面環(huán)海，居住生活環(huán)境較為優(yōu)越。別墅等其他房屋雖未列入本次調(diào)查范圍，但其所占比例也較為有限。 相對(duì)而言，停緩建工程的規(guī)模要小得多，由于受原規(guī)劃條件的限制影響，大都是在原規(guī)劃基礎(chǔ)上續(xù)建完工。此外，由于面積相對(duì)適中，總售價(jià)不太高，一般購房者較易承受。房屋銷售價(jià)格最終由市場(chǎng)需求決定，需求市場(chǎng)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)促進(jìn)了銷售市場(chǎng)的日益走強(qiáng)。 由于島內(nèi)、外購房者所占比例基本相當(dāng)，因此開發(fā)商應(yīng)針對(duì)他們不同的實(shí)際需要對(duì)所開發(fā)的商品房合理搭配，避免盲目跟風(fēng)，不能一味追求建設(shè)高檔樓盤，防止供需脫節(jié)斷鏈，才利于房地產(chǎn)地市場(chǎng)的健康發(fā)展 。 房屋價(jià)格的成本構(gòu)成主要包括地價(jià)、建材成本等。 中等戶型熱銷有其客觀原因：小戶型及大戶型的消費(fèi)者數(shù)量均未占 優(yōu)勢(shì)，前者主要是單身一族或者是兩口之家，其購房目的主要是作為過渡方式，而后者則大多具有較強(qiáng)的資金支付能力。大部分新建樓盤規(guī)模都較大，單幢建筑大部分都可容納 100 戶以上，總建筑面積則普遍達(dá)到 2 萬 m2 以上，部分有二期以上項(xiàng)目建筑面積則達(dá)到 10 萬 m2以上。 關(guān)于樓盤類型問題 在調(diào)查對(duì)象中，居住、商住物業(yè)占總數(shù)的 93%，寫字樓、辦公樓僅占 7%，且均位于國貿(mào)區(qū)域，其他區(qū)域無新建寫字樓。在上述三個(gè)區(qū)域中，樓盤分布的特點(diǎn)又不盡相同：海甸島樓盤較為分散，各路段基本都有分布；濱海一線主要集中于萬綠園至秀英港之間；國貿(mào) 80%分布在區(qū)域西部即金貿(mào)西路周邊一帶。包括調(diào)查信息資料的采擷、信息資料的整理歸納以及成文階段。樓盤的 基本狀況見下表： 樓盤基本狀況表 序號(hào) 名稱 位置 起價(jià) （元 / m2） 層差 （元 / m2） 備注（ 04 年 12 月） 一 國貿(mào)區(qū)域 1 *富麗花園 金貿(mào)西路 1 號(hào) 1998， 2500（均價(jià)） 由四幢 2123 層商務(wù)樓和住 宅樓組成， 占地 ，總建筑面積 11 萬 m2， 2 華貿(mào)快樂公寓 金貿(mào)西路 18 號(hào) 1688（ 2） 3060 總建筑面積 47449 m2， A 座23 層， B 座 17 層，共 374戶，綠化率 30% 3 *德意雅苑 金貿(mào)西路 5 號(hào) 1698 50 2 幢高層 4 東方文華府 文華 路 2080 3 幢 1517 層 5 海韻裕都 文華路 3 號(hào) 3000 多 總占地 m2，總建筑面積 67933 m2， 2 幢 27 層，密度 %，綠化率 % 6 *金山廣場(chǎng) 金貿(mào)西路 6 號(hào) 2288（ 5） 40 占地約 畝，總建筑面積近 8 萬 m2，噴泉廣場(chǎng) 7 誠田國際 商務(wù)大廈 金貿(mào)西路 2300 多 8 世貿(mào)雅苑 （三期） 世貿(mào)東路 2 號(hào) 25003500 總建筑面積約 16 萬 m2，數(shù)幢 2832 層 9 中鹽國際大廈 玉沙路西側(cè) 寫字樓 10 國貿(mào)中 心 玉沙路西側(cè) 第 6層租金為：毛坯房3738 元 /㎡，裝修房比毛坯房多 10 元， 寫字樓。歷經(jīng)多年發(fā)展變海甸島36%秀英7%濱海19%國貿(mào)24%其他區(qū)域14