?？谑猩唐贩渴袌稣{(diào)查報告(doc12)-市場調(diào)研(文件)
【正文】 。據(jù)銷售人員介紹，島內(nèi)、外消費者約各占 50%。 消費者對房產(chǎn)所在區(qū) 域的選擇實際上也反映出他們在消費能力以及消費目的方面的差別： 1） 從消費能力看，第一類消費者一般經(jīng)濟條件相對較好，消費能力較強，在?？诘臉潜P中，他們看重的是海的元素，喜歡環(huán)境清幽的地段，對海景、水景等概念有明確的消費需求。 由于島內(nèi)、外購房者所占比例基本相當(dāng)，因此開發(fā)商應(yīng)針對他們不同的實際需要對所開發(fā)的商品房合理搭配，避免盲目跟風(fēng)，不能一味追求建設(shè)高檔樓盤，防止供需脫節(jié)斷鏈，才利于房地產(chǎn)地市場的健康發(fā)展 。 2）從消費目的來看，第一類消費者大多為二次置業(yè)，該類消費者中的島內(nèi)人士目的主要在于對原有住房的更新升級，島外人士則有相當(dāng)部分是用于休閑度假或者養(yǎng)老。該類消費者中，島外人士多于島內(nèi)人士；第二類消費者目標(biāo)定位在普通樓盤， 交通方便、生活、商業(yè)、文化設(shè)施較齊全的熱鬧地段受到歡迎。 開發(fā)商對項目進行的分期建設(shè)，雖然受行政因素、資金等方面的影響，但也反映出開發(fā)商對市場需求的認(rèn)知程度及其判斷能力的提高以及對市場風(fēng)險防范意識的加強，投資趨于理性，不一哄而上，而是遁序漸進。房屋銷售價格最終由市場需求決定，需求市場的強勁增長促進了銷售市場的日益走強。上述數(shù)據(jù)不排除銷售人員營銷 “造勢 ”策略的成份，但整體銷售率較高卻是事實，尤其是高檔樓盤，銷售率普遍達到 70%以上，有的樓盤是開盤不久便告售 罄，有的樓盤則是尚未開盤就預(yù)訂出大半。如按 3 層起，平均最高樓層為 20層，層差價為 50 元 /m2 測算，則可推算出整體樓盤的層差總價：（ 20－ 3） 50＝ 850 元 /m2。 10001500元、 30003500 元所占比例小。此外，由于面積相對適中，總售價不太高，一般購房者較易承受。 以上說明了?？诘淖≌M結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的變化，這也體現(xiàn)了消費者對人居環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、文化氛圍等）認(rèn)識和要求的提高以及開發(fā)商關(guān)注市場需求意識的加強。 綜上，新樓盤無論是從建筑規(guī)模，建筑密度、容積率、綠化率及小區(qū)配套等方面，還是從自身內(nèi)部設(shè)計和建筑質(zhì)量等方面均有較大的改善：規(guī)模逐漸向大型化，配套向合理、全面化，設(shè)計向?qū)嵱谩⒚烙^時尚化發(fā)展。大型的樓盤一般設(shè)有會所（配套休閑吧、健身房、超市等），有游泳池的比例也較高，甚至部分樓盤還有自己的溫泉泳池，如世貿(mào)雅苑、悠生海華、港灣花園、北海岸 88 號等。 相對而言，停緩建工程的規(guī)模要小得多，由于受原規(guī)劃條件的限制影響，大都是在原規(guī)劃基礎(chǔ)上續(xù)建完工。 關(guān)于樓盤的品質(zhì)問題 根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，樓盤的建筑規(guī)模、建筑密度、容積率、綠地率等見下表： 項目 建筑規(guī)模 建筑密度 % 容積率 % 綠地率 % 新建樓盤 216 萬 m2 4055 3050 續(xù)建樓盤 2 千 11 萬 m2 5075 410 1030 1）規(guī)模 方面。 關(guān)于停緩建復(fù)工工程問題 開發(fā)樓盤中由停緩建工程復(fù)工的約占 31%，新建樓盤所占比例約為 69%，兩者比例接近 3:7。國貿(mào)作為原規(guī)劃的 CBD，雖然未能如愿，但這里交通方便，辦公產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套較為齊全，同時分布有數(shù)量眾多的中小企業(yè)，最具有?？谑邢鄬Τ墒斓霓k公商貿(mào)氛圍，因此仍是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)寫字樓的首選區(qū)域。別墅等其他房屋雖未列入本次調(diào)查范圍，但其所占比例也較為有限。在以上兩方面因素的作用下，國貿(mào)區(qū)域占有較大的樓盤開發(fā)量似乎是水到渠成的事。另一方面，國貿(mào)區(qū)域雖然作為?？谑心酥琳麄€海南省的金融貿(mào)易中心的功能定位未能最終實現(xiàn)， 但“金貿(mào)區(qū)”概念已深入人心，提到?？诘母邩谴髲B，人們?nèi)匀粫匀坏叵氲絿Q(mào)，而事實上這里依然是?？谑懈邔咏ㄖ顬榧械膮^(qū)域。濱海一線北臨瓊州海峽，分布有濱海公園、萬綠園、西海岸帶狀公園等大面積公共綠地；加之屬于城市新區(qū)，各項規(guī)劃 指標(biāo)控制得較好，建筑密度、容積率相對較低，綠地率則相對較高；此外，?？谑兄鞲傻罏I海大道橫貫區(qū)域東西，同時其南側(cè)緊靠各項配套相對完善的國貿(mào)區(qū)域。 分析樓盤分布的成因，總結(jié)歸納以下幾 點： 1）海甸島是傳統(tǒng)的居住區(qū)，雖不屬于?？诒静?，但相關(guān)居住生活配套卻并不缺乏，同時又兩面環(huán)海，居住生活環(huán)境較為優(yōu)越。 30 金椰都 和平大道 59 號 2500 大部分可觀海，建筑密度%，容積率 %，綠化率 62%， 8 幢小高層 31 寶安江南城 和平大道 66 號 2900 起，均價 3100 元 北臨瓊海峽，總占地近 600畝，一期占地 120 畝， 44幢 45 層共 334 戶（ 4 層為復(fù)式） 32 星光海岸 五 東路 3 號 2128（ 2） 50 總占地 m2，總建筑面積 ， 4幢高層住宅，密度 20%，綠化率 56% 33 *光明閣 海昌路 9 號 1500（ 4） 20 14 層，建筑密度較高，綠地 較少 四 秀英區(qū)域 34 奧林匹克花園 （二期） 海秀路 2780 總占地約 63556 m2，總建筑面積約 148521 m2，密度
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