?？谑猩唐贩渴袌稣{查報告(doc12)-市場調研(文件)
【正文】 。據(jù)銷售人員介紹，島內、外消費者約各占 50%。 消費者對房產(chǎn)所在區(qū) 域的選擇實際上也反映出他們在消費能力以及消費目的方面的差別： 1） 從消費能力看，第一類消費者一般經(jīng)濟條件相對較好，消費能力較強，在海口的樓盤中，他們看重的是海的元素，喜歡環(huán)境清幽的地段，對海景、水景等概念有明確的消費需求。 由于島內、外購房者所占比例基本相當，因此開發(fā)商應針對他們不同的實際需要對所開發(fā)的商品房合理搭配，避免盲目跟風，不能一味追求建設高檔樓盤，防止供需脫節(jié)斷鏈，才利于房地產(chǎn)地市場的健康發(fā)展 。 2）從消費目的來看，第一類消費者大多為二次置業(yè)，該類消費者中的島內人士目的主要在于對原有住房的更新升級，島外人士則有相當部分是用于休閑度假或者養(yǎng)老。該類消費者中，島外人士多于島內人士；第二類消費者目標定位在普通樓盤， 交通方便、生活、商業(yè)、文化設施較齊全的熱鬧地段受到歡迎。 開發(fā)商對項目進行的分期建設，雖然受行政因素、資金等方面的影響，但也反映出開發(fā)商對市場需求的認知程度及其判斷能力的提高以及對市場風險防范意識的加強，投資趨于理性，不一哄而上，而是遁序漸進。房屋銷售價格最終由市場需求決定，需求市場的強勁增長促進了銷售市場的日益走強。上述數(shù)據(jù)不排除銷售人員營銷 “造勢 ”策略的成份，但整體銷售率較高卻是事實，尤其是高檔樓盤，銷售率普遍達到 70%以上，有的樓盤是開盤不久便告售 罄，有的樓盤則是尚未開盤就預訂出大半。如按 3 層起，平均最高樓層為 20層，層差價為 50 元 /m2 測算，則可推算出整體樓盤的層差總價：（ 20－ 3） 50＝ 850 元 /m2。 10001500元、 30003500 元所占比例小。此外，由于面積相對適中，總售價不太高，一般購房者較易承受。 以上說明了?？诘淖≌M結構發(fā)生了較大的變化，這也體現(xiàn)了消費者對人居環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、文化氛圍等）認識和要求的提高以及開發(fā)商關注市場需求意識的加強。 綜上，新樓盤無論是從建筑規(guī)模，建筑密度、容積率、綠化率及小區(qū)配套等方面，還是從自身內部設計和建筑質量等方面均有較大的改善：規(guī)模逐漸向大型化，配套向合理、全面化，設計向實用、美觀時尚化發(fā)展。大型的樓盤一般設有會所（配套休閑吧、健身房、超市等），有游泳池的比例也較高，甚至部分樓盤還有自己的溫泉泳池，如世貿(mào)雅苑、悠生海華、港灣花園、北海岸 88 號等。 相對而言，停緩建工程的規(guī)模要小得多，由于受原規(guī)劃條件的限制影響，大都是在原規(guī)劃基礎上續(xù)建完工。 關于樓盤的品質問題 根據(jù)調查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，樓盤的建筑規(guī)模、建筑密度、容積率、綠地率等見下表： 項目 建筑規(guī)模 建筑密度 % 容積率 % 綠地率 % 新建樓盤 216 萬 m2 4055 3050 續(xù)建樓盤 2 千 11 萬 m2 5075 410 1030 1）規(guī)模 方面。 關于停緩建復工工程問題 開發(fā)樓盤中由停緩建工程復工的約占 31%，新建樓盤所占比例約為 69%，兩者比例接近 3:7。國貿(mào)作為原規(guī)劃的 CBD，雖然未能如愿，但這里交通方便，辦公產(chǎn)業(yè)相關配套較為齊全，同時分布有數(shù)量眾多的中小企業(yè)，最具有?？谑邢鄬Τ墒斓霓k公商貿(mào)氛圍，因此仍是開發(fā)商開發(fā)建設寫字樓的首選區(qū)域。別墅等其他房屋雖未列入本次調查范圍，但其所占比例也較為有限。在以上兩方面因素的作用下，國貿(mào)區(qū)域占有較大的樓盤開發(fā)量似乎是水到渠成的事。另一方面，國貿(mào)區(qū)域雖然作為?？谑心酥琳麄€海南省的金融貿(mào)易中心的功能定位未能最終實現(xiàn)， 但“金貿(mào)區(qū)”概念已深入人心，提到?？诘母邩谴髲B，人們仍然會自然地想到國貿(mào)，而事實上這里依然是?？谑懈邔咏ㄖ顬榧械膮^(qū)域。濱海一線北臨瓊州海峽，分布有濱海公園、萬綠園、西海岸帶狀公園等大面積公共綠地；加之屬于城市新區(qū)，各項規(guī)劃 指標控制得較好，建筑密度、容積率相對較低，綠地率則相對較高；此外，海口市主干道濱海大道橫貫區(qū)域東西，同時其南側緊靠各項配套相對完善的國貿(mào)區(qū)域。 分析樓盤分布的成因，總結歸納以下幾 點： 1）海甸島是傳統(tǒng)的居住區(qū)，雖不屬于?？诒静海嚓P居住生活配套卻并不缺乏，同時又兩面環(huán)海，居住生活環(huán)境較為優(yōu)越。 30 金椰都 和平大道 59 號 2500 大部分可觀海，建筑密度%，容積率 %，綠化率 62%， 8 幢小高層 31 寶安江南城 和平大道 66 號 2900 起，均價 3100 元 北臨瓊海峽，總占地近 600畝，一期占地 120 畝， 44幢 45 層共 334 戶（ 4 層為復式） 32 星光海岸 五 東路 3 號 2128（ 2） 50 總占地 m2，總建筑面積 ， 4幢高層住宅，密度 20%，綠化率 56% 33 *光明閣 海昌路 9 號 1500（ 4） 20 14 層，建筑密度較高，綠地 較少 四 秀英區(qū)域 34 奧林匹克花園 （二期） 海秀路 2780 總占地約 63556 m2，總建筑面積約 148521 m2，密度
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