?？谑猩唐贩渴袌稣{(diào)查報告(doc12)-市場調(diào)研(存儲版)
【正文】 基本方法 1 調(diào)查目的和調(diào)查范圍 為進一步了解和掌握海口市商品 房市場狀況，我公司估價部組織有關(guān)人員對?？谑惺袇^(qū)范圍內(nèi)新建、停緩建工程復(fù)工續(xù)建兩類處于在建階段和銷售階段的商品房市場狀況進行了調(diào)查。 4 調(diào)查樣點的選擇 首先在報紙、電視等媒體上選擇有代表性的 36幢樓盤確定為重點調(diào)查對象，與此同時在調(diào)查過程中，根據(jù)實際情況隨 機增加了相應(yīng)的樓盤個案。 30 金椰都 和平大道 59 號 2500 大部分可觀海，建筑密度%，容積率 %，綠化率 62%， 8 幢小高層 31 寶安江南城 和平大道 66 號 2900 起，均價 3100 元 北臨瓊海峽，總占地近 600畝，一期占地 120 畝， 44幢 45 層共 334 戶（ 4 層為復(fù)式） 32 星光海岸 五 東路 3 號 2128（ 2） 50 總占地 m2，總建筑面積 ， 4幢高層住宅，密度 20%，綠化率 56% 33 *光明閣 海昌路 9 號 1500（ 4） 20 14 層，建筑密度較高，綠地 較少 四 秀英區(qū)域 34 奧林匹克花園 （二期） 海秀路 2780 總占地約 63556 m2，總建筑面積約 148521 m2，密度%，綠化率 %，停車位 641 個 35 *金僑國際廣場 海秀大道 160 號 1630（ 5） 40 總占地約 20 畝，總建筑面積約 55000 m2，停車位 300 個，電梯 4 部， 26 層，密度%，綠化率超過 60% 36 金華苑（ C 棟） 海秀路、金鼎路 1308（ 4） 10 21 層住宅樓 金華苑（ A、 B棟） 海秀路、金鼎路 1378（ 4） 5090 綠地率較低 五 其他區(qū)域 37 *玉龍公寓 龍昆南路高院南側(cè) 1098 2080 綠化率 40% 38 錦上花公寓 振興路高院南側(cè) 1700（南側(cè)）、 1448（臨路） 50 2 幢 14 層 39 盛達(dá)嘉苑 白龍南路 33 號 40 和平花苑 和平北路西側(cè) 2 幢高層 41 綠色佳園 （三期電梯房） 鳳翔東路 2090（ 3） 30100 42 *節(jié)能大廈 瓊州大道 1480（ 7） 30 基本無用地配套 注： 表中名稱前帶 *號的為停緩建復(fù)工工程 三 調(diào)查資料分析 在掌握第一手調(diào)查資料的基礎(chǔ)上，調(diào)查人員經(jīng)過分類歸納，并列出下列問題進行了重點分析： 關(guān)于樓盤地域分布問題 通過對調(diào)查對象的地點分布排列，調(diào)查對象樓盤分布基本情況如下： 樓盤分布簡明表 區(qū)域 國貿(mào) 濱海 海甸島 秀英 其他 個數(shù) 10 8 15 3 6 所占 比例 24% 19% 36% 7% 14% 79% 21% 以上表、圖顯示，樓盤開發(fā)主要集中于海甸島、濱海一線以及國貿(mào)三個區(qū)域，秀英、老城區(qū)、府城等其他區(qū)域開發(fā)量相對較少。濱海一線北臨瓊州海峽，分布有濱海公園、萬綠園、西海岸帶狀公園等大面積公共綠地；加之屬于城市新區(qū)，各項規(guī)劃 指標(biāo)控制得較好，建筑密度、容積率相對較低，綠地率則相對較高；此外，?？谑兄鞲傻罏I海大道橫貫區(qū)域東西，同時其南側(cè)緊靠各項配套相對完善的國貿(mào)區(qū)域。在以上兩方面因素的作用下，國貿(mào)區(qū)域占有較大的樓盤開發(fā)量似乎是水到渠成的事。國貿(mào)作為原規(guī)劃的 CBD，雖然未能如愿，但這里交通方便，辦公產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套較為齊全，同時分布有數(shù)量眾多的中小企業(yè)，最具有?？谑邢鄬Τ墒斓霓k公商貿(mào)氛圍，因此仍是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)寫字樓的首選區(qū)域。 關(guān)于樓盤的品質(zhì)問題 根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，樓盤的建筑規(guī)模、建筑密度、容積率、綠地率等見下表： 項目 建筑規(guī)模 建筑密度 % 容積率 % 綠地率 % 新建樓盤 216 萬 m2 4055 3050 續(xù)建樓盤 2 千 11 萬 m2 5075 410 1030 1）規(guī)模 方面。大型的樓盤一般設(shè)有會所（配套休閑吧、健身房、超市等），有游泳池的比例也較高，甚至部分樓盤還有自己的溫泉泳池，如世貿(mào)雅苑、悠生海華、港灣花園、北海岸 88 號等。 以上說明了?？诘淖≌M結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的變化，這也體現(xiàn)了消費者對人居環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、文化氛圍等）認(rèn)識和要求的提高以及開發(fā)商關(guān)注市場需求意識的加強。 10001500元、 30003500 元所占比例小。上述數(shù)據(jù)不排除銷售人員營銷 “造勢 ”策略的成份，但整體銷售率較高卻是事實，尤其是高檔樓盤，銷售率普遍達(dá)到 70%以上，有的樓盤是開盤不久便告售 罄，有的樓盤則是尚未開盤就預(yù)訂出大半。 開發(fā)商對項目進行的分期建設(shè)，雖然受行政因素、資金等方面的影響，但也反映出開
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