?？谑猩唐贩渴袌稣{(diào)查報(bào)告(doc12)-市場調(diào)研-預(yù)覽頁
【正文】 20%，綠化率 48%， 20 北海岸 88 號(hào) （海韻公寓） 人民大道 88 號(hào) 2588（ 1） 70 占地 17767 平方米，建筑面積 34893 平方米， 4 幢 16層 268 套，均為居住， 3層以上可觀海，密度 15%，綠化率 65%， 21 港灣花園 人民大道、五西路 2380（ 3） 80 總占地 19979 m2，共 500 套住宅，約 萬 m2，容積率，綠化率 51%， 22 濱海華庭 五西路、萬恒路 1 號(hào) 26002700 總建筑面積約 5 萬 m2，容積率 ， 23 華星大廈 人民大道 35 號(hào) 1788（ 3） 50 200 多套住宅 24 *周昌公寓 人民大道、三東路 1980（ 2） 60 總占地 2900 m2， 20 層，共160 套住宅，建筑密度%， 25 *秦吉大廈 人民大道、四西路 18 層 26 僑達(dá)花園 人民大道 30003200 建筑面積 ㎡，容積率 ，密度 % ，綠化率近些 80% 27 *寰島廣場 人民大道、四東路 1600（ 3） 50 建筑面積 50828 ㎡ 28 *福海新城 五東路 1 號(hào) 1888（ 5） 50 2 幢 18 層，總建筑面積 m2，共 136 套住宅 29 *加州陽光公寓 和平大道、二橫路 1880（ 5） 40 19層， 3梯 20 戶，總占地 5831 m2，總建筑面積 21878m2。 從本次調(diào)查整體來看，樓盤分布不均，集中于少數(shù)區(qū)域。由于這一階層有相應(yīng)的能力來擁有自己所需要的便捷的交通工具，因此城市邊緣地帶、城市近郊乃至遠(yuǎn)郊都能成為他們的選擇。大量的停緩建工程在政府處置政策及市場開發(fā)熱潮的雙重推動(dòng)下紛紛復(fù)工建設(shè)，成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要分支力量。由于工作的需要，他們選擇近地而居的意向較為明顯。居住、商住物業(yè)中，大部分為帶電梯的高層建筑，占到97%左右（其中高檔公寓約占 27%）。即使是在房地產(chǎn)泡沫中所遺留的大量未竣工的寫字樓，在近幾年處置積壓房地產(chǎn)的過程中，也有相當(dāng)部分改建成了住宅公寓，開發(fā)商對(duì)投資寫字樓普遍存在猶豫心理，缺乏足夠的信心，因此新建的寫字樓項(xiàng)目數(shù)量較為有限。企業(yè)規(guī)模不大，人員不多，資金實(shí)力相對(duì)有限，他們對(duì)辦公場所的要求不需要豪華，而是實(shí)用，所以交通方便、價(jià)位中等、戶型適中的寫字樓顯然最符合他們的要求?？梢?，停緩建復(fù)工工程除濱海一線外在各區(qū)域中均占有一定的 比例，但無論從數(shù)量和規(guī)模上講顯然已不是建設(shè)的主流，這也從側(cè)面反映出政府處置政策已有較好的成效，行政手段等主觀因素在房地產(chǎn)市場中仍能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，然而更深層次的原因主要還是得益于整個(gè)房地產(chǎn)市場大氣候的轉(zhuǎn)暖、增熱。如麗晶海景花園總建筑面積為 12 萬 m2，奧林匹克花園總建筑面積接近 15 萬 m2，世貿(mào)雅苑僅三期工程建筑面積就達(dá)到 16 萬 m2；寶安江南城總占地面積達(dá) 600 畝，綠色佳園四期規(guī)劃用地面積也有 400 多畝。新建樓盤的各項(xiàng)指標(biāo)均明顯優(yōu)于續(xù)建樓盤，小區(qū)配套也較為齊全。除上述因素外，值得一提的是，相對(duì)于以往樓盤，新樓盤更注重了建筑的通風(fēng) 、采光、房間布局的美觀大方以及建筑面積的有效利用等，同時(shí)注入了一些流行元素，比如出現(xiàn)了錯(cuò)層等新的戶型結(jié)構(gòu)。因?yàn)椤胺堑洹辈粌H讓許多人改變了衛(wèi)生習(xí)慣，也讓更多的人認(rèn)識(shí)到生活環(huán)境和居住品質(zhì)的重要性，生態(tài)健康住宅日益受到人們的 關(guān)注，原本停留在理論界的帶有學(xué)術(shù)色彩的“健康住宅”逐漸成為普通老百姓所知曉的概念，同時(shí)形成強(qiáng)有力的消費(fèi)需求。相對(duì)于前述兩者， 80110m2 之間的戶型的消費(fèi)者在數(shù)量上占有較大比例。 1000 元以下， 3500 元以上沒有統(tǒng)計(jì)數(shù)字。在新建樓盤中，帶電梯的高層樓盤占了大多數(shù)，因此售價(jià)均存在樓層差異，不同樓層價(jià)格也不同 根據(jù)調(diào)查人員的統(tǒng)計(jì)，高層建筑樓層一般介于 1732層之間，而以 20 層左右居多；層差價(jià)在 10100元 /m2 之間， 4060 元 /m2 的層差較為集中。樓盤價(jià)格走勢(shì)見下圖： 關(guān)于樓盤銷售狀況 據(jù)樓盤銷售人員反映，大部分樓盤銷售情況較好，平均銷售率在 50%以上。雖然當(dāng)前房屋銷售價(jià)格增長與地價(jià)、建材價(jià)格上漲有直接的關(guān)系，但需求的拉動(dòng)也是一個(gè)重要的杠桿。 2020 年是?？诜康禺a(chǎn)全面、持續(xù)、 大幅升溫的一年，在整體市場回暖的條件下，受銷售旺勢(shì)的影響，在用地條件允許的前提下，開發(fā)商大都有意持續(xù)投資，以期獲取更大利潤。 根據(jù)銷售人員提供的有 關(guān)數(shù)據(jù)，調(diào)查人員對(duì)消費(fèi)者在房產(chǎn)面積、所在區(qū)域等方面的選擇進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果發(fā)現(xiàn)，就面積而言，無論是島內(nèi)島外消費(fèi)者，選擇 80110m2的中等戶型的所占比例均最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)其他面積的選擇比例；就區(qū)域而言，消費(fèi)者明顯分化為兩類：第一類消費(fèi)者的目標(biāo)定位在高檔樓盤，其選擇范圍包括濱海一線、海甸島和國貿(mào)區(qū)域的海景房以及其他區(qū)域品質(zhì)較好的樓盤。而第二類消費(fèi)者主要是普通工薪階層，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)有限，因此中低檔商品房是他們的理想選
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