【正文】 c. 在工場(chǎng)間之外地區(qū)施工時(shí)，必須開(kāi)具“動(dòng)火證”。 b. 任何電氣設(shè)備（包括停用電氣設(shè)備）未經(jīng)驗(yàn)電前，一律應(yīng)作為有電。 ? 在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前，應(yīng)需二人以上嚴(yán)格檢查設(shè)備等器材的安全性能。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 【資料】 ? 原始竣工資料。 ? 探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠。 ? 噴頭、管道無(wú)滲漏、銹蝕。 ? 各層消火栓出水壓力符合要求。 ? 數(shù)據(jù)記錄及時(shí)、完整，圖表要素勾勒清晰。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 電源容量適當(dāng)，無(wú)過(guò)載情況。 ? 原始技術(shù)資料 (包括增擴(kuò)設(shè)備 )。 ? 電源鎖開(kāi)關(guān)完好。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門(mén)壓力表、旁通閥齊全有效 ，過(guò)濾器無(wú)阻塞 。 ? 能耗數(shù)值統(tǒng)計(jì)詳細(xì) 。 【風(fēng)機(jī)盤(pán)管、空調(diào)機(jī)及新風(fēng)機(jī)】 ? 風(fēng)機(jī)盤(pán)管運(yùn)行正常，無(wú)異常聲。 ? 各運(yùn)行參數(shù)達(dá)到出廠標(biāo)準(zhǔn)。 ? 原始技術(shù)資料。 ? 緩沖器正常、符合規(guī)定要求。 ? 急停開(kāi)關(guān)完好，性能可靠有效。 ? 減速和潤(rùn)滑良好，油位正常 油質(zhì)清澈 。 ? 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 35 ? 二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。 ? 設(shè)備主管負(fù)責(zé)組織對(duì)分承包商的評(píng)審和初選工作，每 月組織對(duì)分承包商的評(píng)價(jià)。 ? 維修保養(yǎng) a. 弱電操作維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作； b. 設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。 ? 提供茶水服務(wù)的順序是先主賓后主人，然后按順時(shí)針?lè)较蛱峁┓?wù)，在客人較多的情況下，二人或多人同時(shí)服務(wù)時(shí)分正反二個(gè)方向進(jìn)行，但不可將主人放在最后； ? 茶水添加時(shí)，須在距客人背后 30 公分左右操作，茶水倒 至七分滿，并注意客人的動(dòng)態(tài)，以免發(fā)生碰撞。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)每月 25 日前做好《物資存庫(kù)統(tǒng)計(jì)月報(bào)表》。 b. 內(nèi)勤對(duì)保管的物料應(yīng)做到“品質(zhì)清、規(guī)格清、數(shù)量清、堆放整齊、庫(kù)容整齊、庫(kù)地清潔；帳卡物相一致；按架、按位 明標(biāo)定放。 【物料管理要求與內(nèi)容】 ? 物料供應(yīng)計(jì)劃 a. 管理處物料供應(yīng)計(jì)劃一般按物料供應(yīng)實(shí)際變動(dòng)的狀況，以及當(dāng)月需要實(shí)際情況等要求進(jìn)行編制。 f. 閱后及時(shí)歸還，確有必要可借閱一星期。 ? 職責(zé) a. 資料檔案管理員負(fù)責(zé)檔案的保存、預(yù)立卷與保管工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 目 錄 1 公司綜合闡述 1 企業(yè)理念 1 管理模式 4 管理框架 6 管理規(guī)模 6 管理的主要物業(yè) 7 項(xiàng)目剪影 8 2 物業(yè)概況及合作意圖 13 物業(yè)概況 13 合作意圖 13 合作前提 13 3 管理設(shè)想 14 管理目標(biāo) 14 服務(wù)理念 15 保證體系 15 指標(biāo)承諾 15 對(duì)策措施 16 4 管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 17 業(yè)戶服務(wù) 17 禮儀服務(wù) 22 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 14 3 管理設(shè)想 管理目標(biāo) 我公司將使“ 浦東新區(qū)市民中心 ”達(dá)到以下管理服務(wù)總目標(biāo)： ? 通過(guò)良好的物業(yè)管理使“ 浦 東新區(qū)市民中心 ”保值、增值，真正為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)方便、快捷、溫馨、舒適的辦公及商務(wù)環(huán)境； ? 在管理中導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系及OHSAS18001 職業(yè)健康安全管理體系； ? 執(zhí)行“上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)定”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 【檔案接收】 a. 上交檔案要確保案卷質(zhì)量方能接收。 ? 本管理制度規(guī)定了物料計(jì)劃、采購(gòu)、驗(yàn)收入庫(kù)、使用、保管及發(fā)放等管理職能，是管理 處各部門(mén)必須遵循的基本原則和程序，也 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 c. 對(duì)于管理處員工需要領(lǐng)用工具時(shí)，應(yīng)向內(nèi)勤領(lǐng)用，并填寫(xiě)《工具領(lǐng)用登記表》，表上的名稱、規(guī)格 /型號(hào)、數(shù)量、領(lǐng)用日期、歸還日期、領(lǐng)用人、倉(cāng)管員及主管須填寫(xiě)詳盡，字跡清楚。 ? 根據(jù)” 浦東新區(qū)市民中心 ”有關(guān)部門(mén)的要求，布置、安排、落實(shí)服務(wù)人員做好服務(wù)接待工作。 2176。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 27 設(shè)備管理 ? 我公司擁有各類(lèi)專業(yè)工程技術(shù)人員確?！?浦東新區(qū)市民中心 ”設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作正常開(kāi)展。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門(mén)； f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門(mén)； h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 33 ? 弱電工 a. 每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》； b. 信號(hào)接收機(jī)房每周打掃一次，信號(hào)接收設(shè)備每月清潔一次； c. 發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告弱電領(lǐng)班，督促維修保養(yǎng)。 ? 操作機(jī)構(gòu)動(dòng)作靈活、正確、瓷件應(yīng)清潔，不應(yīng)有裂紋和傷痕。 ? 接地線連接緊密牢固 。 【機(jī)房環(huán)境】 ? 無(wú)積塵、積水、泊漬、無(wú)亂堆雜物和易燃易爆物品。 ? 轎廂空調(diào)制冷通風(fēng)良好，過(guò)濾網(wǎng)清潔，無(wú)冷水溢出。 ? 發(fā)電機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲。 【機(jī)房設(shè)施】 ? 手動(dòng)松閘扳手、手動(dòng)輪齊全。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 二管制切換閥門(mén)靈活、無(wú)漏、開(kāi)關(guān)狀態(tài)正確。 ? 加濕器、風(fēng)閥工作正常，動(dòng)作靈活。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 41 ? 電氣控制箱中各器件齊全，啟動(dòng)、運(yùn)行正?？煽?。 ? 電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正?？煽?。 【資料】 ? 原始竣工資料。 ? 二路電源切換正常、可靠。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 4） 接地保護(hù)符合規(guī)定。 ? 顯示，投影機(jī)圖像清晰。 ? 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú)缺損。 電機(jī)絕緣值大于 ，接地電阻小于 4Ω 。 ? 噴淋泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)。 ? 系統(tǒng)誤報(bào)警分析：屬于設(shè)備上的原因調(diào)換設(shè)備的有關(guān)部件：屬于探測(cè)器的，測(cè)試調(diào)整，屬于環(huán)境干擾的，如現(xiàn)場(chǎng)濕度過(guò)大，粉塵等影響火災(zāi)探測(cè)器正常工作的，則設(shè)法排除干擾存在。 ? 消防設(shè)備 消火栓泵、噴淋泵、增壓泵、恒壓泵、濕式報(bào)警器、正壓送風(fēng)機(jī)、消防排煙機(jī)、火災(zāi)報(bào)警柜（箱）、消防聯(lián)動(dòng)控制柜（箱）、消防監(jiān)控設(shè)備等。確保人生和設(shè)備安全。 d. 在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時(shí)，行機(jī)、停機(jī)都必須揚(yáng)聲，得到對(duì)方的回答后方可操作。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 52 工作票。 ? 高、低壓供配電設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 發(fā)電機(jī)設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 給排水設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 電梯設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 消防設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 弱電設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、。 g. 變配電室的任何操作（包括停電、檢修、送電）一律必須憑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 51 人身傷亡和設(shè)備事故。 ? 檢查電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按低壓電氣操作規(guī)程執(zhí)行。 【適用范圍】 ? 電 氣 設(shè)備 變壓器、高低壓配電柜（箱）、計(jì)量柜（箱）、控制柜（箱）、雙電源切換柜（箱）等。 ? 聯(lián)動(dòng)控制柜（盤(pán)）各繼電器等接點(diǎn)良好，動(dòng)作可靠。 ? 風(fēng)機(jī)設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)罩安全、有效。 ? 電氣控制和器件齊全、正?？煽浚阅芡旰?。 ? 電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好。 ? 功放、均衡器，系統(tǒng)控制器音源放大、音量均衡，各種音響仿真效果良好。 （ 2） 電源容量適中，無(wú)過(guò)載，熔絲匹配正確。 ? 電腦系統(tǒng)數(shù)據(jù)保存完善。 ? 各輸出電路熔絲配置合理，沒(méi)有不規(guī)則行為。 【機(jī)房環(huán)境】 ? 機(jī)房、設(shè)備無(wú)積塵、積水、油漬，無(wú)亂堆雜物和易燃易爆物品 。 ? 氣提設(shè)備完好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 凝結(jié)水排放暢通，管路保溫良好。 ? 管道保溫完整，無(wú)滴水 ，水質(zhì)達(dá)標(biāo) 。 ? 聯(lián)軸器無(wú)松動(dòng)，密封無(wú)泄漏，潤(rùn)滑油清澈，油位正常。 ? 扶手運(yùn)行與梯腳運(yùn)行要同步。 ? 應(yīng)急備用電源能自動(dòng)切換。 ? 轎門(mén)開(kāi)閉平穩(wěn)，時(shí)間適中。 ? 接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象。 【設(shè)備配電房】 ? 開(kāi)關(guān)柜內(nèi)設(shè)備齊全、完整、固定，盤(pán)面漆完好 。 【高壓開(kāi)關(guān)柜】 ? 耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。生活水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換一次； c. 按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； e. 給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告給排水領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在給排水領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 28 啟動(dòng)表》； c. 按《設(shè)備、設(shè)施（年度） 周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； e. 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告電氣領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在電氣領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 C）左右，夏季一般控制在 25176。 ? 外來(lái)人員引導(dǎo)服務(wù)。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 21 便于復(fù)查。遇應(yīng)急采購(gòu)，可 由當(dāng)事人直接辦理，事后補(bǔ)辦手續(xù)。 ? 對(duì)提出建議、意見(jiàn)的業(yè)戶實(shí)行回訪，反饋信息，溝通協(xié)調(diào)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 16 對(duì)策措施 ? 提供不定時(shí)的巡查工作，確保管理運(yùn)作、保安情況正常運(yùn)作； ? 各項(xiàng)管理制度完善，各種規(guī)定、公約上墻公布； ? 所管轄區(qū)域衛(wèi)生無(wú)死角；綠化存活茂盛；治安良好；環(huán)境清潔；輔助設(shè)備及建筑物完好； ? 管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、觀察崗、監(jiān)督崗及服務(wù)崗并有明確的崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)； ? 建立各種檔案資料、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄； ? 各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，收費(fèi)基本合理，并接受 貴方及租戶監(jiān)督； ? 制訂中大修理年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施。 合作前提 ? 為保證“ 浦東新區(qū)市民中心 ”管理品質(zhì)和物業(yè)管理的順利開(kāi)展， 貴方 應(yīng)免費(fèi)提供一定面積的房屋作為物業(yè)管理的辦公、倉(cāng)庫(kù)、休息用房； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 有效投訴處理率達(dá)到 100％； ? 管理處專線報(bào)修電話 24 小時(shí)受理報(bào)修，報(bào)修項(xiàng)目 10 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，急修項(xiàng)目 24 小時(shí)內(nèi)修復(fù)，其他項(xiàng)目 48 小時(shí)內(nèi)修復(fù)； ? 各類(lèi)設(shè)備完好率達(dá) 98％，重要區(qū)域、重大活動(dòng)期間照明電氣完好率達(dá) 100％； ? 維修及時(shí)率達(dá)到 100％； ? 電梯關(guān)人，接報(bào)后 3 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理 ，并在接報(bào)后 20 分鐘內(nèi)