【正文】 c. 在工場間之外地區(qū)施工時，必須開具“動火證”。 b. 任何電氣設備（包括停用電氣設備）未經驗電前，一律應作為有電。 ? 在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前，應需二人以上嚴格檢查設備等器材的安全性能。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 【資料】 ? 原始竣工資料。 ? 探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠。 ? 噴頭、管道無滲漏、銹蝕。 ? 各層消火栓出水壓力符合要求。 ? 數據記錄及時、完整，圖表要素勾勒清晰。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 電源容量適當，無過載情況。 ? 原始技術資料 (包括增擴設備 )。 ? 電源鎖開關完好。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效 ，過濾器無阻塞 。 ? 能耗數值統(tǒng)計詳細 。 【風機盤管、空調機及新風機】 ? 風機盤管運行正常，無異常聲。 ? 各運行參數達到出廠標準。 ? 原始技術資料。 ? 緩沖器正常、符合規(guī)定要求。 ? 急停開關完好，性能可靠有效。 ? 減速和潤滑良好，油位正常 油質清澈 。 ? 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應外露，燈具高度是否符合規(guī)定。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 35 ? 二次接線與電器或端子排的連接應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全。 ? 設備主管負責組織對分承包商的評審和初選工作，每 月組織對分承包商的評價。 ? 維修保養(yǎng) a. 弱電操作維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作； b. 設備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。每月一次切換檢查雙電源設備，記錄《設備定期啟動表》。按統(tǒng)一的設備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內容要求，質量檢查標準實施標準化管理。 ? 提供茶水服務的順序是先主賓后主人，然后按順時針方向提供服務，在客人較多的情況下，二人或多人同時服務時分正反二個方向進行，但不可將主人放在最后； ? 茶水添加時，須在距客人背后 30 公分左右操作，茶水倒 至七分滿，并注意客人的動態(tài)，以免發(fā)生碰撞。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。同時每月 25 日前做好《物資存庫統(tǒng)計月報表》。 b. 內勤對保管的物料應做到“品質清、規(guī)格清、數量清、堆放整齊、庫容整齊、庫地清潔；帳卡物相一致；按架、按位 明標定放。 【物料管理要求與內容】 ? 物料供應計劃 a. 管理處物料供應計劃一般按物料供應實際變動的狀況，以及當月需要實際情況等要求進行編制。 f. 閱后及時歸還，確有必要可借閱一星期。 ? 職責 a. 資料檔案管理員負責檔案的保存、預立卷與保管工作。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 1 公司綜合闡述 1 企業(yè)理念 1 管理模式 4 管理框架 6 管理規(guī)模 6 管理的主要物業(yè) 7 項目剪影 8 2 物業(yè)概況及合作意圖 13 物業(yè)概況 13 合作意圖 13 合作前提 13 3 管理設想 14 管理目標 14 服務理念 15 保證體系 15 指標承諾 15 對策措施 16 4 管理內容及服務標準 17 業(yè)戶服務 17 禮儀服務 22 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 14 3 管理設想 管理目標 我公司將使“ 浦東新區(qū)市民中心 ”達到以下管理服務總目標： ? 通過良好的物業(yè)管理使“ 浦 東新區(qū)市民中心 ”保值、增值，真正為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的辦公及商務環(huán)境； ? 在管理中導入 ISO9001 質量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系及OHSAS18001 職業(yè)健康安全管理體系； ? 執(zhí)行“上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)定”。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 【檔案接收】 a. 上交檔案要確保案卷質量方能接收。 ? 本管理制度規(guī)定了物料計劃、采購、驗收入庫、使用、保管及發(fā)放等管理職能，是管理 處各部門必須遵循的基本原則和程序，也 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 c. 對于管理處員工需要領用工具時，應向內勤領用，并填寫《工具領用登記表》，表上的名稱、規(guī)格 /型號、數量、領用日期、歸還日期、領用人、倉管員及主管須填寫詳盡，字跡清楚。 ? 根據” 浦東新區(qū)市民中心 ”有關部門的要求，布置、安排、落實服務人員做好服務接待工作。 2176。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 27 設備管理 ? 我公司擁有各類專業(yè)工程技術人員確?！?浦東新區(qū)市民中心 ”設備設施的運行管理和維修保養(yǎng)工作正常開展。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交設備主管審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報設備主管審核后，交公司主管部門； h. 按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 33 ? 弱電工 a. 每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設備巡視記錄表》； b. 信號接收機房每周打掃一次，信號接收設備每月清潔一次； c. 發(fā)現弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告弱電領班，督促維修保養(yǎng)。 ? 操作機構動作靈活、正確、瓷件應清潔，不應有裂紋和傷痕。 ? 接地線連接緊密牢固 。 【機房環(huán)境】 ? 無積塵、積水、泊漬、無亂堆雜物和易燃易爆物品。 ? 轎廂空調制冷通風良好，過濾網清潔，無冷水溢出。 ? 發(fā)電機運行平穩(wěn)，無異常聲。 【機房設施】 ? 手動松閘扳手、手動輪齊全。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 二管制切換閥門靈活、無漏、開關狀態(tài)正確。 ? 加濕器、風閥工作正常，動作靈活。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 41 ? 電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽俊? ? 電氣控制箱中各元器件齊全，運行正常可靠。 【資料】 ? 原始竣工資料。 ? 二路電源切換正常、可靠。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4） 接地保護符合規(guī)定。 ? 顯示，投影機圖像清晰。 ? 水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。 電機絕緣值大于 ，接地電阻小于 4Ω 。 ? 噴淋泵運轉應與報警聯動。 ? 系統(tǒng)誤報警分析：屬于設備上的原因調換設備的有關部件：屬于探測器的，測試調整，屬于環(huán)境干擾的，如現場濕度過大，粉塵等影響火災探測器正常工作的，則設法排除干擾存在。 ? 消防設備 消火栓泵、噴淋泵、增壓泵、恒壓泵、濕式報警器、正壓送風機、消防排煙機、火災報警柜（箱）、消防聯動控制柜（箱）、消防監(jiān)控設備等。確保人生和設備安全。 d. 在維修保養(yǎng)中必須注意工作協調和配合，有人協同工作時，行機、停機都必須揚聲，得到對方的回答后方可操作。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 52 工作票。 ? 高、低壓供配電設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 發(fā)電機設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 空調設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 給排水設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 電梯設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 消防設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 弱電設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、。 g. 變配電室的任何操作（包括停電、檢修、送電）一律必須憑 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 51 人身傷亡和設備事故。 ? 檢查電氣設備時，應嚴格按低壓電氣操作規(guī)程執(zhí)行。 【適用范圍】 ? 電 氣 設備 變壓器、高低壓配電柜（箱）、計量柜（箱）、控制柜（箱）、雙電源切換柜（箱）等。 ? 聯動控制柜（盤）各繼電器等接點良好，動作可靠。 ? 風機設備接地保護、防護罩安全、有效。 ? 電氣控制和器件齊全、正?？煽?，性能完好。 ? 電氣控制和各元件齊全，正?？煽浚阅芡旰?。 ? 功放、均衡器，系統(tǒng)控制器音源放大、音量均衡，各種音響仿真效果良好。 （ 2） 電源容量適中，無過載，熔絲匹配正確。 ? 電腦系統(tǒng)數據保存完善。 ? 各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為。 【機房環(huán)境】 ? 機房、設備無積塵、積水、油漬，無亂堆雜物和易燃易爆物品 。 ? 氣提設備完好。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 凝結水排放暢通，管路保溫良好。 ? 管道保溫完整，無滴水 ，水質達標 。 ? 聯軸器無松動，密封無泄漏，潤滑油清澈，油位正常。 ? 扶手運行與梯腳運行要同步。 ? 應急備用電源能自動切換。 ? 轎門開閉平穩(wěn)，時間適中。 ? 接地線應平直、牢固，不應有高低起伏和彎曲現象。 【設備配電房】 ? 開關柜內設備齊全、完整、固定，盤面漆完好 。 【高壓開關柜】 ? 耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次； c. 按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備（設施）維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內； d. 給排水設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內； e. 給排水設備發(fā)生異常和故障及時報告給排水領班，記錄《設備故障記錄表》，并在給排水領班協同下排除異常和故障。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 28 啟動表》； c. 按《設備、設施（年度） 周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內； d. 供配電設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內； e. 供配電設備發(fā)生異常和故障及時報告電氣領班，記錄《設備故障記錄表》，并在電氣領班協同下排除異常和故障。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 C）左右，夏季一般控制在 25176。 ? 外來人員引導服務。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 21 便于復查。遇應急采購，可 由當事人直接辦理，事后補辦手續(xù)。 ? 對提出建議、意見的業(yè)戶實行回訪，反饋信息，溝通協調。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 16 對策措施 ? 提供不定時的巡查工作，確保管理運作、保安情況正常運作； ? 各項管理制度完善，各種規(guī)定、公約上墻公布； ? 所管轄區(qū)域衛(wèi)生無死角；綠化存活茂盛；治安良好；環(huán)境清潔；輔助設備及建筑物完好； ? 管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規(guī)范制服，設立立崗、巡崗、觀察崗、監(jiān)督崗及服務崗并有明確的崗位職責及考核標準； ? 建立各種檔案資料、報修、養(yǎng)護記錄； ? 各種收費項目、標準公開，收費基本合理，并接受 貴方及租戶監(jiān)督； ? 制訂中大修理年度計劃，并負責實施。 合作前提 ? 為保證“ 浦東新區(qū)市民中心 ”管理品質和物業(yè)管理的順利開展， 貴方 應免費提供一定面積的房屋作為物業(yè)管理的辦公、倉庫、休息用房； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 有效投訴處理率達到 100％； ? 管理處專線報修電話 24 小時受理報修，報修項目 10 分鐘內到現場，急修項目 24 小時內修復，其他項目 48 小時內修復； ? 各類設備完好率達 98％，重要區(qū)域、重大活動期間照明電氣完好率達 100％； ? 維修及時率達到 100％； ? 電梯關人，接報后 3 分鐘內到現場處理 ，并在接報后 20 分鐘內