【正文】 物料管理 【物料管理范圍】 ? 本管理制度所指的物料是各類設(shè)備、工具、儀器、備品備件、燃料、器材及清潔服務(wù)用品等。 【管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)】 ? 經(jīng)理室是本管理制度的領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)監(jiān)督制度的制定、修訂及解釋。 【物料管理要求與內(nèi)容】 ? 物料供應(yīng)計(jì)劃 a. 管理處物料供應(yīng)計(jì)劃一般按物料供應(yīng)實(shí)際變動(dòng)的狀況，以及當(dāng)月需要實(shí)際情況等要求進(jìn)行編制。 e. 物料供應(yīng)計(jì)劃的審批和手續(xù) f. 零星物品采購(gòu)經(jīng)使用后實(shí)施申報(bào)，各部門主管填寫《請(qǐng)購(gòu)單》，經(jīng)管理處經(jīng)理審批實(shí)施。 b. 物料訂貨或采購(gòu)必須根據(jù)采購(gòu)計(jì)劃及零星采購(gòu)要求進(jìn)行訂貨或采購(gòu)，并按請(qǐng)購(gòu)質(zhì)量、數(shù)量、時(shí)間及相應(yīng)價(jià)格進(jìn)行，同時(shí) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。凡不符合質(zhì)量規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的物料一律不準(zhǔn)入庫(kù)并填寫不合格品處理記錄單，否則由內(nèi)勤承擔(dān)責(zé)任。 b. 內(nèi)勤對(duì)保管的物料應(yīng)做到“品質(zhì)清、規(guī)格清、數(shù)量清、堆放整齊、庫(kù)容整齊、庫(kù)地清潔；帳卡物相一致；按架、按位 明標(biāo)定放。 ? 物料發(fā)放管理 a. 除應(yīng)急事件之外，發(fā)放物料一律按先入庫(kù)后發(fā)放，先進(jìn)后出的原則，憑《領(lǐng)料單》上的時(shí)間、品名、規(guī)格、數(shù)量、用途、領(lǐng)料人員及主管人員須詳細(xì)填寫，字跡清晰。 b. 對(duì)于使用部門需用倉(cāng)庫(kù)存放的特定工具、儀器等應(yīng)向內(nèi)勤借用，并填寫 《物資借用登記表》，表上的借用物資、借用日期、借用人簽名、登記人、歸還日期及質(zhì)量狀況須填寫詳盡，字跡清楚，借用人和登記人應(yīng)當(dāng)場(chǎng)檢驗(yàn)把關(guān)，否則在歸還工具時(shí)發(fā)現(xiàn)有任何損壞、遺失等均由當(dāng)事人賠償。當(dāng)需用物料或工具時(shí)，使用部門的當(dāng)事人應(yīng)直接向設(shè)備部值班工程師申請(qǐng)，由值班工程師填寫《領(lǐng)料單》，并負(fù)責(zé)去倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)取，事后應(yīng)按正常規(guī)定補(bǔ)辦手續(xù)。同時(shí)每月 25 日前做好《物資存庫(kù)統(tǒng)計(jì)月報(bào)表》。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 22 禮儀服務(wù) 范圍 會(huì)務(wù)區(qū)域，多功能廳、會(huì)議室等。 ? 電話分機(jī)的轉(zhuǎn)接服務(wù)。 [標(biāo)準(zhǔn) ] ? 服務(wù)人員 上崗須做到精神飽滿、淡妝上崗、儀表、儀容端莊大方且面帶微笑，姿勢(shì)端正，雙手自然擺放，與工作無關(guān)的物品一律放在抽斗內(nèi)，統(tǒng)一著裝，服裝整潔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 24 【 會(huì)見或會(huì)議前準(zhǔn)備階段的服務(wù)】 ? 業(yè)戶服務(wù)部根據(jù)“ 浦東新區(qū)市民中心 ”有關(guān)部門發(fā)出的《會(huì)議接待通知單》要求，開出《會(huì)議接待任務(wù)單》，落實(shí)服務(wù)人員和進(jìn)行會(huì)場(chǎng)布置； ? 服務(wù)人員根據(jù)《會(huì)議接待通知單》的要求認(rèn)真做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作； ? 領(lǐng)班提前對(duì)會(huì)場(chǎng)的空調(diào)、照明、電器設(shè)備以及門窗進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即通知設(shè)備管理人員排除故障； ? 按有關(guān)燈光控制的規(guī)定在會(huì)見 或會(huì)議前半小時(shí)開啟照明； ? 服務(wù)員發(fā)現(xiàn)空氣渾濁即開啟門、窗 1520 分鐘后關(guān)閉，調(diào)節(jié)好空調(diào)調(diào)溫器，冬季室內(nèi)溫度一般控制在 18176。 C（177。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 提供茶水服務(wù)的順序是先主賓后主人，然后按順時(shí)針方向提供服務(wù)，在客人較多的情況下，二人或多人同時(shí)服務(wù)時(shí)分正反二個(gè)方向進(jìn)行，但不可將主人放在最后； ? 茶水添加時(shí)，須在距客人背后 30 公分左右操作，茶水倒 至七分滿，并注意客人的動(dòng)態(tài)，以免發(fā)生碰撞。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 我公司實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。 供配電設(shè)備 【工作程序】 ? 電工 a. 每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》； b. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。 ? 領(lǐng)班 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年 度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視配電房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 29 行報(bào)修。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 領(lǐng)班 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制 訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視水泵房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。 消防系統(tǒng) 【工作程序】 ? 日常巡視 a. 設(shè)備維修工每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表》。 ? 維修保養(yǎng) a. 弱電操作維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作； b. 設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。 ? 領(lǐng)班 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視消防設(shè)備 ,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證； d. 每周巡視弱電房設(shè)備 ,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。 ? 設(shè)備主管負(fù)責(zé)組織對(duì)分承包商的評(píng)審和初選工作，每 月組織對(duì)分承包商的評(píng)價(jià)。 ? 變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。 ? 隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)和熔斷器位置正 確、平整和牢固。 ? 接地電阻小于 4Ω ? 開關(guān)直流電源屏電壓、電流正常 【低壓開關(guān)柜】 ? 耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 35 ? 二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。 ? 接觸器和各種 繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。 ? 二次接線與電器或端子排的連接牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清洗齊全。 ? 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好 。 ? 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。 【防雷接地裝置】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。 ? 日常運(yùn)行記錄資料。 ? 減速和潤(rùn)滑良好，油位正常 油質(zhì)清澈 。 ? 手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。 ? 轎廂長(zhǎng)、短行程的平層精度符合要求。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 37 【安全系統(tǒng)】 ? 安全鉗齊全 ，性能靈活可靠。 ? 急停開關(guān)完好，性能可靠有效。 ? 導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好，油杯、油氈等齊全 無銹蝕 。 ? 動(dòng)力電與照明電，控制電與信號(hào)電不得混用。 ? 接地保護(hù)符合要求 ，接地電阻小于 4Ω 。 ? 緩沖器正常、符合規(guī)定要求。 ? 制動(dòng)良好，電流、安全保護(hù)開關(guān)完好。 ? 梳齒板斷裂二根以上按照覓換 ? 底坑清潔、照片完好。 ? 機(jī)房、設(shè)備清潔，無易燃物品。 ? 原始技術(shù)資料。 ? 運(yùn)轉(zhuǎn)平衡，無沖擊、碰撞聲。 ? 油泵工作正常，無異常響聲。 ? 電氣控制部分可靠，程序運(yùn)行正常 ，控制箱內(nèi)無塵 。 ? 各運(yùn)行參數(shù)達(dá)到出廠標(biāo)準(zhǔn)。 ? 電氣控制箱各元件齊全，正?？煽?。 ? 壓力表、溫度表顯示正常。 ? 自動(dòng)放氣閥齊全、有效。 【風(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)機(jī)及新風(fēng)機(jī)】 ? 風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)行正常，無異常聲。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 40 ? 調(diào)速開關(guān)齊全、有效，溫度控制正常。 ? 電氣控制及接地保護(hù)符合規(guī)定。 ? 壓縮機(jī)運(yùn)行電流電壓符合技術(shù)要求，電機(jī)絕緣大于 。 ? 能耗數(shù)值統(tǒng)計(jì)詳細(xì) 。 給排水系統(tǒng)檢查標(biāo)準(zhǔn) 【供水泵】 ? 各水泵運(yùn)行主要參數(shù)（流量、揚(yáng)程 、電流 等）符合出廠要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 【水箱 管道 及附件】 ? 水質(zhì)良好，符合衛(wèi)生防疫要求。 ? 減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效 ，過濾器無阻塞 。 ? 格柵運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象。 ? 各機(jī)電絕緣大于 。 【 層面設(shè)備 】 ? 盥洗室各冷、熱水龍頭齊全有效，無滲漏。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便。 ? 消防設(shè)施及各工具完好有效。 【其他設(shè)備】 ? 池水表面無雜物。 ? 電源鎖開關(guān)完好。 ? 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。 ? 高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。 ? 帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。 ? 原始技術(shù)資料 (包括增擴(kuò)設(shè)備 )。 ? 鍵盤無損壞，不滲漏。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 光纜接收機(jī)信號(hào)接受有效、安裝牢固 。 ? 電源容量適當(dāng)，無過載情況。 ? 操作運(yùn)行制度。 （ 3） 備用電源（蓄電池）充足，能維持規(guī)定時(shí)間，切換迅速可靠。 ? 輸入 /輸出控制器 （ 1） 各電接點(diǎn)聯(lián)接可靠。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 調(diào)音臺(tái)、調(diào)音器高、中、低音調(diào)節(jié)功能有效。 ? 各機(jī)連接正確，接頭無氧化層，接觸良好。 ? 報(bào)警控制主機(jī)（ VISAT120,PC58），泄漏電纜控制箱信號(hào)誤報(bào)率在設(shè)計(jì)范圍內(nèi)。 ? 數(shù)據(jù)記錄及時(shí)、完整，圖表要素勾勒清晰。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 46 ? 消火泵 (流量、揚(yáng)程等主要參數(shù) )符合出廠要求。 電機(jī)絕緣值大于，接地電阻小于 4Ω 。安全閥、放水閥無水銹；閥門潤(rùn)滑油、閥桿靈活自如。 ? 各層消火栓出水壓力符合要求。 【噴淋泵】 ? 噴淋泵 (流量、揚(yáng)程等主要參數(shù) )符合出廠要求。 ? 泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 47 ? 噴頭、管網(wǎng) 無銹蝕，無滲漏。 ? 噴頭、管道無滲漏、銹蝕。 ? 送、排風(fēng)機(jī) (風(fēng)量、動(dòng)壓等參數(shù) )符合出廠要求。 【消防報(bào)警】 ? 消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)。 ? 警鈴、警笛等裝置、聲響正常，閃光器頻率、亮度符合要求。 ? 探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠。 ? 各煤氣探頭完好，感應(yīng)報(bào)警正確、可靠。 ? 系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)中的端子箱無水漬，掃除塵埃，接線標(biāo)志清晰無脫落。 ? 對(duì)講通話語音清楚 。 【資料】 ? 原始竣工資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 給排水設(shè)備 生活泵、水過濾器、排污泵、污水處理設(shè)備、熱水爐、熱水循環(huán)泵等。 ? 弱電設(shè)備 安保監(jiān)控設(shè)備、車庫(kù)管理、門禁設(shè)備、應(yīng)急報(bào)警設(shè)備、電子會(huì)議、電視收視設(shè)備、樓宇監(jiān)控控制設(shè)備。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 上吊頂需有三人以上操作，一人擋扶梯。 ? 作業(yè)完成后，必須清點(diǎn)所帶工具，切勿把工 具遺忘在設(shè)備內(nèi)。 ? 暗處作業(yè)時(shí)，如需照明，須使用 24V 行燈。 ? 在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前，應(yīng)需二人以上嚴(yán)格檢查設(shè)備等器材的安全性能。 【特殊工作】 ? 電梯工安全守則 a. 任何電梯設(shè)備、裝置的拆裝、檢修、校驗(yàn)等工作，應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操作證的電梯工擔(dān)任。 c. 因維修保養(yǎng)需停機(jī)時(shí)，需確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客方可停機(jī)。 g. 在井坑作業(yè)時(shí)，首先開亮井底燈，按下井底安全掣，必須佩戴安全帽。 b. 任何電氣設(shè)備（包括停用電氣設(shè)備）未經(jīng)驗(yàn)電前，一律應(yīng)作為有電。 e. 在檢修用電線路和設(shè)備時(shí)，必須停電進(jìn)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 j. 電流互感器不得斷路，電壓互感器不得短路。 c. 在工場(chǎng)間之外地區(qū)施工時(shí)，必須開具“動(dòng)火證”。 g. 嚴(yán)禁拆下焊機(jī)上所有的電氣