【正文】 12. 相關(guān)開發(fā)案例 1) 中信城市廣場(chǎng) —— 城市中心綜合體開發(fā)案例 ? 緊鄰東西主干道 —— 深南大道，城區(qū)中央地段（市政府對(duì)面） ? 都市綜合體開發(fā)：寫字樓（中信大廈）、超市（吉之島）、高端百貨（西武）、電影院（新南國(guó)）、健身會(huì)（中航）、酒吧街等 ? 目前成為城市地標(biāo)與休閑景點(diǎn)：星光廣場(chǎng)、酒吧街 ? 總占地 萬平方米，中信大廈建筑面積 萬平方米的、商業(yè)購(gòu)物中心 萬平方米，星光廣場(chǎng) 3 萬平方米，地上、地下共719 個(gè)停車位。 ? 廣場(chǎng)確定坐西北，面東南的整體布局，可以考慮略向端州路靠近，并取消大面積的西廣場(chǎng)規(guī)劃，壓縮中心廣場(chǎng)的面積，此外，不建議廣場(chǎng)采用下沉式設(shè)計(jì)。 ? 地下停車位的規(guī) 劃考慮到未來的需求，建議 500 左右的地下車位為宜 ，與設(shè)備間的面積需求合計(jì) 約 18000 平米。 ? 酒店的經(jīng)營(yíng) ，本地酒店主要集中于城區(qū)，景區(qū)以休閑、娛樂、度假項(xiàng)目為主，價(jià)格總體不高，出租率基本相當(dāng)于旅游城市平均水平（一般四星級(jí)標(biāo)間房?jī)r(jià) 350－ 390 元左右；三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)間房?jī)r(jià)在 180－ 200元，出租率不到 60％）。 ? 北嶺、度假村等景區(qū)周邊餐飲、娛樂場(chǎng)所分流了大量外來旅游客戶，但同時(shí) 景區(qū)周邊酒店少，大量過夜游客還是選擇會(huì)城區(qū)住宿 （以星湖大酒店、好世界酒店、華僑大廈等居多）。 2) 居住地及交通方式： 大多在端州居?。ㄈ缍酥萑?、建設(shè)三路、康樂北路、明珠路、前進(jìn)路），出行以 乘公交車最多 （ 42％）、步行（ 22％）及摩托（ 20％）為主， 交通距離在 15 分鐘車程以內(nèi) ，私家車使用率不高（ ％） 3) 人口特征： 年齡大多 不超過 35 歲 ，高中 /大專學(xué)歷，一般職員居多 4) 收入與支出： 每 月收入不超過 2020 元，平均月消費(fèi)支出額 902 元 ，其中 購(gòu)物、用餐及休閑娛樂的比例大致為 5： 3： 2 5) 最常光顧的商場(chǎng)： 總體而言， 好世 界和新一佳的光顧頻率最高 ，廣百的光顧頻率一般，其他場(chǎng)所相對(duì)較少。 從官方 2020 年統(tǒng)計(jì)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均收入與支出等基本指標(biāo)來看， 肇慶的人均收入與支出大約相當(dāng)于順德區(qū)一半的水平 ，從消費(fèi)者調(diào)研情況來看， 75％的目前商業(yè)區(qū)的消費(fèi)者個(gè)人月收入在 2020 元以內(nèi)，平均每月的支出 902 元（包括購(gòu)物、外出就餐和休閑娛樂）， 收入和支出的整體水平不高。中心城區(qū)以端州為主，高要有一江之隔（西江三橋仍處于規(guī)劃階段，目前主要是西江大橋和肇慶大橋，較為不便），鼎湖區(qū)也遠(yuǎn)在 20 余公里之外，從城市的空間形態(tài)來看， 端州區(qū)是城區(qū)的核心和主體 。 6) 城東新區(qū) 的大量住宅開發(fā)加上相對(duì)較欠缺的商業(yè)配套， 為本項(xiàng)目提供了強(qiáng)大的消費(fèi)源， 只要和沃爾瑪、東環(huán) 廣場(chǎng)適當(dāng) 錯(cuò)位經(jīng)營(yíng) ，本案的市場(chǎng)空間比較有保障。此外，城區(qū)、景區(qū)還 大量分布著各類大型獨(dú)立的餐飲、娛樂城、酒吧等場(chǎng)所，總體呈現(xiàn)出 “購(gòu)物消費(fèi)集中，餐飲娛樂消費(fèi)分散”的特點(diǎn) 。 總體來 看， 各地風(fēng)味平價(jià)餐飲連鎖店較少，尚有一定的市場(chǎng)空間，可考慮在商業(yè)業(yè)態(tài)中適當(dāng)搭配 （如：主流粵菜酒樓＋ 7～ 8 間各地特色平價(jià)餐飲），吸引人流聚集人氣，延長(zhǎng)逗留時(shí)間。 2) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 依據(jù) ? 項(xiàng)目規(guī)劃的可能空間，考慮容積率要求，總建筑面積 10 萬左右應(yīng)該接近項(xiàng)目可獲批規(guī)模的上限 ，考慮到整體限高的要求，酒店式公寓面積的規(guī)劃上限在 萬平方左右。 ? 酒店 式 公寓要充分利用景觀面，盡量保證景觀的 均好性，可在設(shè)計(jì)上盡量體現(xiàn)東南亞等度假勝地的風(fēng)情。 ? 首 三 年 因?yàn)樘幱谂嘤冢?租金 相對(duì)不高（首年 350 萬，第二年約 1600 萬，第三年約 1800 萬） ， 但最保守的預(yù)計(jì)，從第四年開始 年租金收益 能達(dá)到 2100 萬 以上，并且以后每個(gè)合同期都會(huì)有 10%以上的增幅，長(zhǎng)期收益非常可觀。 附錄一：主要商場(chǎng)租金情況 商場(chǎng) 位置 計(jì)租面積 單位租金 管理費(fèi)街鋪 110 7 2 7 元/ 平方米, 包管理費(fèi)街鋪 90 5 2 2 元/ 平方米, 包管理費(fèi)首層 40 1 0 0 多/ 平方米, 包管理費(fèi)首層 40 1 7 0 元/ 平方米（再打5 折） 2 5 元/ 平方米夾層 30 1 6 5 元/ 平方米（再打3 折） 2 5 元/ 平方米（再打7 折）街鋪 87 1 3 8 元/ 平方米（再打6 折）街鋪 45 8 0 元/ 平方米, 包管理費(fèi)街鋪 27 1 0 0 元/ 平方米街鋪 28 1 0 0 元/ 平方米, 包管理費(fèi)負(fù)一層 24 1 5 元/ 平方米負(fù)一層 10 6 0 元/ 平方米負(fù)一層 31 4 0 元/ 平方米一樓 31 9 6 元/ 平方米一樓 15 1 3 3 元/ 平方米一樓 40 1 2 5 元/ 平方米一樓 9 4 4 元/ 平方米一樓 10 5 0 元/ 平方米一樓 15 2 2 7 元/ 平方米一樓 12 3 3 3 元/ 平方米一樓 17 2 1 2 元/ 平方米一樓 15 2 3 4 元/ 平方米一樓 17 1 9 4 元/ 平方米一樓 16 2 2 4 元/ 平方米工影商場(chǎng) 街鋪 39 7 7 3 元/ 平方米湖濱商場(chǎng) 一樓 10 1 5 9 元/ 平方米, 包管理費(fèi) 管理費(fèi)水電費(fèi)全包端州四路 街鋪 100 55 元 / 平方米 5 元 / 平方米5 元/ 平方米2 5 元/ 平方米天寧廣場(chǎng)藍(lán)宮商場(chǎng)1 4 0 元/ 平方米/ 月6 元/ 平方米好世界廣場(chǎng)廣百時(shí)代廣場(chǎng) 附錄 二 ：肇慶酒店業(yè)統(tǒng)計(jì)資料 客 房五星級(jí) 四星級(jí) 三星級(jí) 二星級(jí) 一星級(jí) （間）全市合計(jì) 54 2 12 14 5 4697 9112 5 2 . 6市　直 22 2 4 7 2334 4428 5 2 . 8端　州 5 1 566 1143 5 2 . 3鼎　湖 2 2 119 320 3 8 . 4四　會(huì) 6 2 1 1 564 976 4 7 . 7高　要 2 153 288 4 6 . 4廣　寧 3 1 163 388 5 8 . 2德　慶 4 3 253 488 4 2 . 9封　開 5 3 1 265 508 6 1 . 1懷　集 5 2 1 2 280 573 7 5 . 9客房出租率（% ）縣（市）區(qū) 賓館（家）床 位（張） 附錄 三 ：肇慶旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)資料（ 2020 年） 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 一 .城市住宿設(shè)施接待旅游者人數(shù) 39 46 二、旅行社組織接待人數(shù) 組織國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) 接待國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) 自主外聯(lián)旅游人數(shù) 組織出境旅游人數(shù) 三、景區(qū)（點(diǎn)）接待人數(shù) 113 125 136 四、賓館（酒店）開房率 (百分點(diǎn)） 51 五、預(yù)計(jì)全市旅游收入 附錄四：肇 慶城區(qū)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)研究問卷 及統(tǒng)計(jì)分析圖表 本次調(diào)查屬于自愿性調(diào)查 肇慶商業(yè)消費(fèi)行為研究問卷 （ E06022） 訪問 問卷號(hào) 錄入 問卷號(hào) 一審 二審 復(fù)核 抄碼 編碼 一錄 二錄 被訪者信息 被訪者姓名 性別 區(qū) /縣 本地居住 地址 郵政編碼 被訪者聯(lián)系方式 總機(jī) 分機(jī) 電話（家） （區(qū)號(hào)） 電話號(hào)碼 電話（單位） （區(qū)號(hào)） 電話號(hào)碼 訪問員信息 攔截員姓名 攔截員編號(hào) 訪問員姓名 訪問員編號(hào) 訪問開始時(shí)間 _____時(shí) ______分 訪問日期 訪問結(jié)束時(shí)間 _____時(shí) ______分 訪問時(shí)長(zhǎng) _______時(shí) _______分 訪問地點(diǎn) 女士 /先生： 您好，我正在進(jìn)行一項(xiàng)關(guān)于“購(gòu)物消費(fèi)”的調(diào)查研究，希望可以借用您幾分鐘時(shí)間，向您咨詢一下相關(guān)的信息。 2) 購(gòu)物中心部分一般建筑要求 ? 柱網(wǎng)： m 9m ? 層高（板到板）：購(gòu)物中心部分負(fù)一層 米，首層層高 米， 2 層及以上 5 米 ? 荷載：超市生鮮及倉(cāng)庫(kù)區(qū)為 1000kg/平米，其余部分 400700 kg/平米 ? 地下室擬設(shè)一層，其中 16000 平米預(yù)留給超市（層高 米左右），另劃出 18000 平米為地下車庫(kù) 及 設(shè)備間 （ 車位 約 500） ? 購(gòu)物中心的主體部分以 34 層為宜（層數(shù)過多不利于招商和爭(zhēng)取較理想的租金），局部（如影院需要兩層高度）可以略有突破，單層平面面積 不低于 10000 平米 3) 酒店 式 公寓部分 ? 戶型參考：主力戶型 50— 80 平米為主（ 此處為計(jì)價(jià)面積， 通過贈(zèng)送面積，實(shí)際套內(nèi)面積可達(dá) 60－ 90 平方），包括單房公寓（ 35－ 45 平米）、一房一廳（ 45－ 60 平米）、兩房（ 60— 80 平米） 及少量 三房單位（ 80—90 平米）等多種戶型單位，要求通風(fēng)采光和景觀好，戶型方面可有所創(chuàng)新（如假?gòu)?fù)式，夾層 ，露臺(tái)，入戶花園 贈(zèng)送面積等），宜商宜居。 擬安排首層 2020 ㎡，其余安排于負(fù)一層，共計(jì) 萬㎡ 。主要入駐企業(yè)包括 三部分客戶 ，首先是銀行、石油、旅行社、電器、啤酒、物流等大型企業(yè)機(jī)構(gòu)，面積需求較大，一般整層或半層租用；另有一些是大型企業(yè)在本地的辦事處，需要面積較小，但單 位面積租金承受力高，注重公司形象展示；此外還有一些中小型服務(wù)行業(yè)，如會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、顧問咨詢企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、裝飾公司、廣告公司等，需要的面積不大，注重經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，經(jīng)常加班，一般喜歡分戶式空調(diào)。 11) 本地客戶中，尤其以 中檔主流客戶的需求最值得本項(xiàng)目注意 ，對(duì)于這部分客戶而言，新一佳的檔次略低，好世界的環(huán)境不夠舒適，廣百時(shí)代廣場(chǎng)的品牌少、東西貴，我們可以抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)搶占中檔主流市場(chǎng)。 7) 喜歡的購(gòu)物場(chǎng)所類型及原因、選 擇商場(chǎng)時(shí)最重視的因素： 超市因品種齊全、價(jià)格便宜、質(zhì)量可靠最受本地消費(fèi)者歡迎 （提及率 40％），消費(fèi)者 對(duì)于購(gòu)物中心的概念接受度很高（提及率 28％） ，認(rèn)為這種業(yè)態(tài)的貨品質(zhì) 量有保障而且價(jià)格也不像百貨那么貴，同時(shí)兼有配套齊全、有吃有玩的優(yōu)勢(shì)。 對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示 1) 城區(qū)（端州區(qū)）的 常住人口有限，難以支撐牌坊東區(qū)域的大規(guī)模商業(yè)開發(fā)，同時(shí)大量自駕游客戶的消費(fèi)潛力尚未有效挖掘，因此， 能否有效吸引外來游客來此逗留消費(fèi) （尤其是風(fēng)情餐飲、娛樂、住宿等）是項(xiàng)目超越周邊競(jìng)爭(zhēng)、打造自身特色、贏得成功的關(guān)鍵（據(jù)了解，東環(huán)廣場(chǎng)、沃爾瑪定位主要以超市、百貨、商業(yè)街購(gòu)物消費(fèi)為主）。 考慮到本案的 總體規(guī)模較大 （目前規(guī)劃總建面不超過 67200 平方米，容積率還有提高的可能）、具有 特殊景觀資源優(yōu)勢(shì) （西北向星湖景觀）、 周邊兩大競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目 （東環(huán)廣場(chǎng)擬定位于風(fēng)情商業(yè)街、深國(guó)投項(xiàng)目定位為超市＋百貨的業(yè)態(tài)組合，合計(jì)建面超過 8 萬平米）的特點(diǎn)，基于 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、分散風(fēng)險(xiǎn) 的定位原則，本案重點(diǎn)探討商業(yè)＋酒店、商業(yè)＋寫字樓的綜合開發(fā)可行性。 對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示 3) 受政府規(guī)劃的引導(dǎo)、商品住宅開發(fā)的推動(dòng)以及包括本案在內(nèi)的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的興建，必將引發(fā)一輪城區(qū)商業(yè) 擴(kuò)容、升級(jí)的浪潮，這恰是本案超越以前項(xiàng)目， 樹