【正文】 財務效益分析 盈利能力分析 經測算，本項目的投資利潤率為： ％，計算公式：投資利潤率 =年平均利潤總額 247。 (2)本項目在產品成本和費用估算中，對原材料、輔料等單位價格變化不進行估算，門票收入成本按照收入的 10％計算，餐飲成本根據經驗數據確定為 45％，住宿成本按照收入的 35％計算，娛樂和購物成本按照 25％計算。 投資估算依據 編制依據 本投資算參照《 省市政工程預算定額》、《 省建筑工程預算定額》進行編制。 車輛 高層管理人員公務用中高檔四門 小轎車 1 輛； 后勤人員公務用中型商務客車 1 輛； 垃圾回收用車輛 1 輛。 具體建設內容 由于本項目二期工程預計要在 2020 年開始動工建設，距今還有三年時間，有關投資額和預期收益都難以測算，所以本次可行性報告只對項目的一期工程進行測算，一期工程預計 2020 年動工， 2020 年 12 月完成主要建設工程，到 2020 年 12 月份完成全部建設，總投資 10208 萬元 (含不可預計費 430 萬元 )。 在 2020 年 7 月至 2020 年 12 月實施一期項目建設，建設內容如下： (1)、土地征用，投資額 540 萬元； (2)、基礎設施建設，包括土地整理， 316 國道到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下 管渠道建設整治，區(qū)內各場館間道路，停車場，電力設施，供排水設施，消防設施，電信寬帶設施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道 (含山體局部加固 )、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額 4690萬元； (3)、游賞接待設施建設，包括入口景門、 廣場、天師 觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額 3900 萬元； (4)開辦費 200 萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用； (5)、建設期固定資產投資利息 448 萬元； (6)、不可預計費，按固定資產投資總額 5％計算，計 430 萬元。 目標市場分析 縣縣城居民只有 3 萬，而且當地居民的收入水平并不高，有能力到溫泉度假村消費的人群就更少，所以 本地的旅游市場發(fā)展空間十分有限，因此度假村的目標市場應該放在外地。 社會經濟狀況 面積及人口 全縣共有 7 個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 689 個自然村，土地面積 1251 平方公里，其中山地面積 160 萬多畝，耕地面積 10 萬畝。 － 16－ 第四章 項目區(qū)建設條件 地理位置與區(qū)域范圍 縣地處 省東部，有 “ 東大門 ” 之稱。因此 ，本項目的建設得到了縣委、縣政府的大力支持，縣旅游局、審計局、發(fā)展局、建設局和農業(yè)、林業(yè)等部門為項目建設提出了許多良好的建議，并在政策允許的情況下，得到了各部門在項目協調、立項、審批等環(huán)節(jié)的支持和幫助。是各地政府和旅游管理部門必須面對的重大課題。項目建成后，預計年營業(yè)收入 萬元，年利潤總額 萬元 (計算期平均數 )，投資利潤率 ％；全部投資財務內部收益率 ％ (所得稅后 )；靜態(tài)投資回收期 年 (含建設期 年 )，動態(tài) (i=8％ )投資回收期 年 (含建設期 年 )；累計凈現金流量折現 8943萬元。 資金籌措 本項目總投資 20477 萬元，其中：一期投資 10208 萬元，企業(yè)自籌資金7208 萬元，金融機構貸款 3000 萬元；二期投資 10269 萬元。因此發(fā)展旅游產業(yè)對于促進國民經濟發(fā)展，特別是促進居民消費具有十分重要的作用。 － 13－ 第三章 項目實施的有利條件 政策環(huán)境 縣委、縣政府高度重視以良好生態(tài)環(huán)境為依托的旅游業(yè)發(fā)展，制定了 “ 生態(tài)立縣 ” 戰(zhàn)略，提出 “ 要以生態(tài)旅游為突破口，舉全縣之力，用全縣之能，集全縣之智，聚全縣之財，盡快把 建成生態(tài)旅游勝地，使旅游業(yè)成為 國民經濟的主導產業(yè)的目標。 在個人的人生價值觀上，道教文化認為人生的價值不在于物質利益或個人名利，而在于尊道貴德，唯道是求，始終保持一種 “ 知足常樂 ” 的高尚情操。盛產毛竹、杉、松、栲、楮等多種優(yōu)質木材，并有南 方紅豆杉、銀杏、江南油杉等珍稀樹種 57 科 150種。 縉云縣胡源石材有限公司，注冊資本 100 萬元， 個人控股 95％，至 2020 年 12 月，公司資產總額 萬元，凈資產 萬元，年銷售收入 3000 多萬元。雖然人數相對較少，卻也是一個不可忽視的群體。 溫泉度假別墅區(qū) 該區(qū)塊位于 村的東側，溫泉休閑健身區(qū)的西南側，面積約 152020平方米，地形狹長，兩側溪水潺潺流過，中間多為農田，地勢平坦，空氣清新、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 天師 觀，建于鴛鴦泉源的東側，單層磚木結構，占地面積 5000平方米，建筑面積 1200 平方米，檐高 米，四面建 米高圍墻，觀內建中式古典木質天師亭。根據道路系統(tǒng)規(guī)劃安排供電線路，采用地下電纜形式。 資金來源與籌措 本項目一期總投資 10208 萬元。 (8)其他費用含管理費用及其他不可見費用，按銷售收入的 5％計算。 － 56－ 凈現金流量(萬元) 敏感性分析 16000 14000 12020 10000 8000 收入 投資 經營成本 6000 4000 2020 0 10%0－ 10% 增減幅度 － 57－ ＋ 10％ 計劃水平 － 10％ 營業(yè)收入 13425 8943 4460 投資總額 7996 89413 9896 經營成本 7599 89413 10286 － 58－ 度假村預期營業(yè)收入計算表 表 10－ 2 金額單位：人民幣萬元 計算 年度 預計游 客人數 山莊住宿總接待能力 預計山莊住宿人數 入住 率％ 貴賓樓總接待能力 預計貴 賓樓住 宿人數 入住 率％ 洗浴門票收入 山莊住宿收入 貴賓樓住宿收入 餐飲 收入 娛樂及購入收入 香火一條街租賃收入 收入 合計 2020 100000 112020 45000 40 14000 3500 25 201I 140000 112020 63000 56 14000 4900 35 2020 180000 112020 81000 72 14000 6300 45 2020 202000 112020 90000 80 14000 7000 50 20200 212020 112020 90000 80 14000 7400 53 2020 224700 112020 90000 80 14000 7800 56 2020 238200 112020 90000 80 14000 8300 59 2017 252500 112020 90000 80 14000 8300 59 2018 267600 112020 90000 80 14000 8300 59 2019 283700 112020 90000 80 14000 8300 59 2020 300000 112020 90000 80 14000 8300 59 － 59－ 第十一章 項目組織與管理、 勞動定員和人員培訓 項目組織和管理 為確保項目建設的。企業(yè)自籌資金不計利息。 － 31－ 固定資產總投資估算 序號 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數量 1 一、土地征用 平方米 148000 2 二、基礎設施建設 3 三、游賞招待設施 4 四、一至三部分合計 5 五、不可預計費 6 六、建設期利息 7 七、前期經費和宣傳費用 8 八、工程總投資 基礎設施建設投資估算表 表 9— 2 基礎設施建設投資估算表 序號 項 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數量 一 土地整理 1 一、土建直接費 平方米 148000 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 － 32－ 序號 項 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數量 6 六、稅金 7 七、設備購置費 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計 二 景區(qū)入口至 316 國道相接公路 1 一、土建直接費 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購置費 (路燈等 ) 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計 － 33－ 序號 項 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數量 三 圍墻、綠化及地下管渠道 平方米 106680 1 一、土建直接費 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購置費 8 八、設備安裝費、 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計 四 區(qū)內場館之道路 1 一、土建直接費 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 － 34－ 序號 項 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數量 7 七、設備購置費 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計 五 停車場 1 一、土建直接費 平方米 4500 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購置費 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計 六 電力設施 － 35－ 序號 項 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數量 1 一、土建直接費 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購置費 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計 七 供排水設施 (含生化池設施 ) 1 一、土建直接費 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備 購置費 － 36－ 序號 項 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數量 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計 八 消防設施 1 一、土建直接費 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購置費 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計 九 電信寬帶設施 1 一、土建直接費 － 37－ 序號 項 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數量 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購置費