【正文】 7． 2． 2 敏感性分析 影響本項目財務效益的主要不確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)周期的長短。我們還制定了非常高的預訂門檻，每人限訂一套，預訂時付足總房款的 20%作為保證金。 風險控制 工期：首先要用科學方法來編制工程進度計劃，要充分考慮到南京地區(qū)正常的雨季和其他惡劣天氣情況，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。詳見項目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。該項目的住宅部分主要考慮在全國市場以及境外消化。 本項目主要由酒店、高尚住宅和體驗式商業(yè)三大部分組成，具有旅游酒店、會議酒店、住宅、休閑娛樂空間等功能?？偟?來說，桂林市房地產(chǎn)企業(yè)提供給桂林市民大多數(shù)是個狹義的居住空間。 拆遷安置難 本項目涉及兩個酒店的職工宿舍區(qū)的拆遷，需要對他們進行安置，由于原有職工的收入有限，對于能否承受住為之安置房的房價不能確定。開發(fā)具有自主知識產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品 342個， 45%處于國際國內(nèi)領(lǐng)先水平。 在進一步深化住房制度改革的同時，為鼓勵住房消費，推出暫停征收固定資產(chǎn)投資方向的調(diào)節(jié)稅、土地增值稅，降低普通住宅契稅以及免征 空置房契稅、營業(yè)稅等政策。全市轄五個城區(qū) 12 個縣，即秀峰、疊彩、高新 (七星 )、 象山、雁山區(qū)和臨桂、靈川、興安、全州、灌陽、資源、永福、陽朔、荔浦、平樂縣和龍勝各族自治縣、恭城瑤族自治縣。 龍莊灣鄉(xiāng)柳沙坪村委會 桂林“七星大酒店及松園度假村”項目可行性研究報告 目 錄 第一章 總 論 2 1． 1 項目簡介 2 1． 2 項目的開發(fā)模式 2 1． 3 項目總投資及項目建設(shè)總周期 3 1． 4 可行性研究的基本結(jié)論 3 第二章 本項目環(huán)境分析 3 2． 1 桂林市概況及地質(zhì)條件 3 2． 2 桂林市交通狀況分析 4 2． 3 桂林市宏觀經(jīng)濟分析 4 2． 4 桂林市城市規(guī)劃分析 4 2． 5 桂林市人口狀況分析 4 2． 6 桂林市房地產(chǎn)市場分析 5 2． 7 房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策分析 5 2． 8 本項目周邊區(qū)域個案分析 5 2． 9 本項目地塊狀況分析 5 2． 10 環(huán)境分析小結(jié) 5 第三章 桂林市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 6 3． 1 桂林市旅游業(yè)現(xiàn)狀 6 3． 2 桂林市旅游業(yè)客源分析 6 3． 3 桂林市旅游業(yè)發(fā)展趨勢研究 6 3． 4 桂 林市旅游業(yè)分析小結(jié) 6 第四章 本項目的綜合定位 6 4． 1 本項目的 SWOT 分析 6 4． 2 本項目的市場定位 6 4． 3 本項目的形象定位 6 4． 4 本項目的目標客戶定位 6 4． 5 本項目的價格定位 6 第五章 本項目的規(guī)劃設(shè)計 6 5． 1 本項目的規(guī)劃設(shè)計指導思想 6 5． 2 本項目可行性方案策劃及優(yōu)化比選 7 5． 3 本項目的優(yōu)化方案規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)內(nèi)容 27 第六章 本項目的建設(shè)進度及項目組織 27 6． 1 本項目的建設(shè)進度 27 6． 2 本項目的組織 28 第七章 本項目投資、籌資及銷 售計劃 28 7． 1 本項目投資費用估算 28 7． 2 本項目的投資及籌資計劃 30 7． 3 本項目的銷售計劃 31 第八章 本項目的財務評價 31 8． 1 本項目的盈虧平衡分析 31 8． 2 本項目的敏感性分析 31 8． 3 本項目的潛在風險識別及規(guī)避措施 31 第九章 結(jié)論和建議 32 9． 1 結(jié)論 32 9． 2 有關(guān)說明及建議 32 第六章 投資預算及銷售計劃 32 投資預算 32 資金使用計劃及籌措 35 項目銷售計劃 36 第七章 項目財務效益分析 37 財務分析 37 項目不確定性分析 41 項目綜合效益分析 43 第八章 結(jié)論及建議 44 結(jié)論 44 有關(guān)說明與建議 44 第一章 總 論 1． 1 項目簡介 項目名稱：桂林市七星大酒店及松園度假村改造開發(fā)項目 項目地點：桂林市七星區(qū)穿山東路西、漓江路南。 農(nóng)家特色餐飲。度假村距溆浦 ,隆回 ,洞口 ,新化等縣城 90 公里左右，驅(qū)車 3 小時都可到達，交通的便利，使度假區(qū)具備很好的開發(fā)價值。 綜上所述，中國滁州鄉(xiāng)村俱樂部“港灣渡假村”的建設(shè)與發(fā)展，是符合 具有中國特色的社會主義道路的理論，中國滁州鄉(xiāng)村俱樂部、港灣渡假村的理想架構(gòu)和籌建也是走中國特色社會主義道路的必然產(chǎn)物，更是實現(xiàn)小康社會的具體行動，衷心感謝市領(lǐng)導及有關(guān)部門的關(guān)懷與支持，感謝海內(nèi)外朋友的投資與幫助。 180 乘以 600 乘以 350 等于 3780 萬元 別墅 27 套，每套每天 1200 元，一年 350 天。 別墅 27 棟建設(shè)面四種規(guī)格、四星級裝潢； （十二棟） 平方米（二層）等于 平方米 （五 棟） 平方米（三層）等于 平方米 （十 棟） 平方米（二層）等于 平方米 總建筑面積 平方米土建按 700 元 /平方米計 萬元，裝潢按 1400 元 /平方米計 萬元，總計： 1688 萬元。 高級別墅一棟建筑面積 1000 平方米。 編撰介紹自己的自然風光和水景點的名人、軼事和傳說故事。 通過電視、廣播、報紙和大眾媒體進行不斷地反復宣傳。 九 `布局規(guī)劃： 1`四星級賓館 `住宿 `餐飲 `舞廳 `桑拿 `美容 `按摩 `療養(yǎng)保健 `室內(nèi)健身 `室內(nèi)游泳。 明光市政府，水務局和林東水庫的領(lǐng)導者及管理者久有雄心造福地方，借景抒情，此政通 `情通 `人通 `天時地利 `人和 `加之所見略同 `觀點統(tǒng)一，故水到渠成理由所在 。最適居住，更宜觀光，完美無缺，勝似天堂。 8`天津： 輸入率 1% ，知曉率 20%。正所謂 “仁者樂山、智者樂水、 才者樂園、德者樂林 ”，有山有水，有園有林，故謂之 “山水園林、仁智合一、德才兼?zhèn)?”， “山水園林 ”也將成為本項目的一大特色。 5`蚌埠： 輸入率 15%，知曉率 90%。沼水湖泊 `碧波蕩漾，水產(chǎn)豐富 `魚米之鄉(xiāng)。 四 `交通條件： 明光市前有京滬鐵路，懷抱 104 國道，新建高 速公路圍城而過，池河連通淮河直達長江，水陸交通便利名副其實。 3`堅持可持續(xù)發(fā)展的原則，建設(shè)一支專業(yè)的有知識的環(huán)境保護隊伍，加大監(jiān)測頻率，加強監(jiān)督力度。 14`高級別墅 `傍島依水 `似明月輝映，以供首長及高級人士行居和工作方便，環(huán)境幽靜，離群交通安全，專職服務。 促進知識性消費、引進、定購、編輯有關(guān)介紹本地自然風貌、歷史文化書籍、地圖和宣傳冊。 圖書館、影象室、棋牌館二層建筑面積 2500 平方米。 露天沐場、跑馬道、網(wǎng)球、羽毛球、排球、籃球等場地面積 23967 平方米土建，裝潢、設(shè) 備按 300 元 /平方米計約 719 萬元。 1七星塔估計費用 800 萬元。 辦公樓及配套設(shè)施，總投資 1200 萬元，首期工程已啟動，目前正在籌備第二期工程，總體工程預計在貳年半完成。日出時，紅霞滿天，云霧滾動，婆娑樹影，身臨其境，如入世外桃園；日落時，山村、樹林、如同披著金黃的紗巾，千山萬水如詩如畫。在景區(qū)中的庫區(qū)兩邊建垂釣臺，放養(yǎng)魚種有草魚、鯉魚、鯽魚、鯰魚等，供游客垂釣休閑。氣溫升高會給人類生理機能造成影響，人類生病的幾率將越來越大，各種生理疾病將快速蔓延，眼科疾病、心臟類疾病、呼吸道系統(tǒng)疾病、消化系統(tǒng)類疾病、病毒類疾病、細菌 類疾病??人們在醫(yī)療上所支付的金錢將越來越多，死于非命的人將越來越多。 15′至126176。 桂林市規(guī)劃人口規(guī)模表 單位：萬人 項目名稱 1999 年 2021 年 2021 年 2020 年 市域總?cè)丝? 505 545 570 市域非農(nóng)人口 152 206 314 市域城市化率 21% 30% 38% 55% 主城總?cè)丝? 67 主城非農(nóng)人口 55 59 主城城市化率 83% 89% 93% 95% 主城暫住人口 8 從上面的表中反映，桂林市主城區(qū)人口增長緩慢，為了保護桂林的山水風景，政府始終計劃控制著城市人口的膨脹，這跟桂林市的特殊地位關(guān)系緊密。規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟占全市總量的 %，對全市工業(yè)經(jīng)濟增長的貢獻年達 %。 4． 1． 2 劣勢 開發(fā)模式復雜 本項目所處地塊原為七星大酒店和松園渡假村，本項目的開發(fā)利用涉及了很大一部分酒店渡假村的改造。 旅游名城效應 隨著人民生活水平的不斷提高，尤其是我國沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)經(jīng)濟高速發(fā)展，出現(xiàn)了一批先富起來的人們，他們在繁忙的工作之余，正努力尋找休閑放松的地方，交通的發(fā)達，距離已經(jīng)不再是鴻溝，無疑桂林的山水和桂林不算太高的房價對他們置業(yè)有一定的吸引力，有點投資和休閑兩不誤的感覺。具有良好城市品牌和社會資源作為依托恰恰是本項目的另一核心競爭力。該住宅將分為兩 部分：酒店式公寓與高檔服務公寓。 7． 1． 3 建安成本 本項目的建安成本由商業(yè)空間、高級住宅和酒店式公寓三部分組成，其中酒店式 公寓的建安成本中包括室內(nèi)精裝修；總的建安成本合計為 21190 萬元。因此在重要決 策上要避免一個人說了算，避免主觀錯誤和舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。南京荒島房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司作為國內(nèi)知名的房地產(chǎn)代理公司，具有豐富的銷售經(jīng)驗和優(yōu)良的銷售業(yè)績。 7． 2． 1 盈虧平衡分析 本項目的總投資為 萬元，銷售收入為 75373萬元，扣除相關(guān)稅（銷售收入的 %）后，毛收入 為 67459 萬元，在考慮相關(guān)支出和收入不變的情況下，盈虧平衡點在銷售率為%。計算結(jié)果詳見敏感性分析表。預認購者中既有投資客也有自營客，他們的踴躍認購也表明，市場對“未來城” 信心是很強的。 第九章 結(jié)論和建議 9． 1 結(jié)論 9． 2 有關(guān)說明及建議 第六章 投資預算及銷售計劃 投資預算 本項目總建筑面積為 58060 平方米， A 地塊建筑面積為 21957 平方米， B 地塊建筑面積為 36103 平方米。 7． 1． 6 開發(fā)期間費用 開發(fā)期間費用由管理費用、銷售費用和財務費用這三部分組成，總共合計為 3975 萬元。同類地段的酒店式公寓與普通公寓的市場差 價在 15002021 元 /平方。建議增建酒店的客房規(guī)模，但不宜太大。 4． 1． 4 威脅 旅游業(yè)相對脆弱 旅游業(yè)相對脆弱，疾病、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟的動蕩、政局不穩(wěn)等因素都能影響旅游業(yè)的業(yè)績， 2021年的 SARS 對桂林市的旅游業(yè)可謂是一次不小的沖擊。 桂林市商鋪租售情況疲軟 通過對桂林市有關(guān)商鋪租售情況的了解，由于桂林本地居民消費能力相對有限，造成了桂林市房地產(chǎn)市場上商鋪的租售情況疲軟，除了處于正陽街和中山路核心地段的商鋪情況稍微理想一點外，其他區(qū)域商鋪情況不甚理想，幾乎沒有一家二樓商鋪經(jīng)營成功的。另外， 還設(shè)有 25000平方米的室外展場 ，可以適應各種不同辦展需要，為展覽中心配套的還有 9000平方米的商務樓，設(shè)有展團辦公室、會議室、洽談室、商務室、新聞、信息發(fā)布室，以及相應的銀行、郵電、 通訊、倉儲、貨運、報關(guān)、旅游、餐飲、娛樂等系列服務設(shè)施及服務項目。這一規(guī)定，提高了市場進入門檻，提高了土地供應的透明度。 2． 1． 2 桂林市地質(zhì)條件 大約在 3億多年前，廣西的大部分地區(qū)，包括桂林，還處在一片汪洋大海之中。新建的商業(yè)物業(yè)、高檔住宅和酒店式公寓全部出售。 征地： 150 畝共 300 萬 大門： 10 萬 停車場： 15 萬 公廁： 2 萬х 3=6 萬 采摘園建設(shè)（樹苗、通路、道路硬化、涼亭）： 50 萬 垂釣臺建設(shè)： 20 萬 休閑農(nóng)莊： 120 萬 水上樂園：（河道清理、沿河路建設(shè)，購船等）： 100 萬 電力設(shè)施： 10 萬 給排水設(shè)施： 10 萬 1道路建設(shè)（橋、路面硬質(zhì)化等）： 40 萬 1給排水設(shè)施： 10 萬 1廣告投入： 10 萬 1果園維護： 9 萬 1不可預見： 5 萬 本項目全部工程分 兩期建設(shè)，首期為征地整平，果園規(guī)劃植樹，河道梳理、沿河路建設(shè)、道路硬質(zhì)化、拱橋、水電設(shè)施建設(shè)、二期工程大門垂釣園、休閑農(nóng)莊等建設(shè)，整個工程 1年半內(nèi)完成。是旅游度假的上上之選。疑難雜病也不斷出現(xiàn)，嚴重影響人類的 健康。 150 乘以 250 乘以 350 等于 萬元 就餐：每人 100 元，每天 250 人，一年 350 天。 保齡球、健身房建筑面積 10000 平方米，土建按 700 元 /平方米計 700萬元，裝潢以700 元 /平方米計 700 萬元，合計 1400 萬元，另