【正文】 密，有林地 165 萬(wàn)畝，占總面積的 87％，森林覆蓋率 ％，是 重點(diǎn)林業(yè)縣、全國(guó)生態(tài)示范區(qū)。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 面積及人口 全縣共有 7 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 689 個(gè)自然村，土地面積 1251 平方公里，其中山地面積 160 萬(wàn)多畝，耕地面積 10 萬(wàn)畝。 縉云縣華朝美食林 (大酒店 )，為 個(gè)人獨(dú)資酒店，至 2020 年 12月，公司資產(chǎn)總額 萬(wàn)元，凈資產(chǎn) 萬(wàn)元，是縉云縣最豪華，消費(fèi)最高的酒店之一，一直經(jīng)營(yíng)狀況良好。 目標(biāo)市場(chǎng)分析 縣縣城居民只有 3 萬(wàn)，而且當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨讲⒉桓?，有能力到溫泉度假村消費(fèi)的人群就更少，所以 本地的旅游市場(chǎng)發(fā)展空間十分有限，因此度假村的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)該放在外地。 韻放境游客以港澳臺(tái)人數(shù)最多，其次是日韓游客，這些游客的消費(fèi)水平遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)水平，平均行程也 長(zhǎng)于國(guó)內(nèi)游客，單個(gè)游客產(chǎn)生的效益也遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)游客。 在 2020 年 7 月至 2020 年 12 月實(shí)施一期項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容如下： (1)、土地征用，投資額 540 萬(wàn)元； (2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理， 316 國(guó)道到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下 管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場(chǎng)館間道路，停車(chē)場(chǎng)，電力設(shè)施，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤(pán)山游步道 (含山體局部加固 )、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額 4690萬(wàn)元； (3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門(mén)、 廣場(chǎng)、天師 觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂(lè)中心等，投資額 3900 萬(wàn)元； (4)開(kāi)辦費(fèi) 200 萬(wàn)元，用于前期資金和廣告宣傳費(fèi)用； (5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息 448 萬(wàn)元； (6)、不可預(yù)計(jì)費(fèi)，按固定資產(chǎn)投資總額 5％計(jì)算，計(jì) 430 萬(wàn)元。利用基資源環(huán)境條件和地形地貌，以及充分 挖掘當(dāng)?shù)孛耖g傳說(shuō)等文化遺存，建設(shè)一個(gè)供人們休閑度假、健身養(yǎng)身娛樂(lè)的場(chǎng)所，主要項(xiàng)目包括度假區(qū)入口大門(mén)、停車(chē)場(chǎng)、 廣場(chǎng)、溫泉山莊、古廟遺址、太極荷花池、溫泉貢魚(yú)區(qū)、貴賓樓、溫泉游泳館、逍遙池、溫泉沖浪等。 具體建設(shè)內(nèi)容 由于本項(xiàng)目二期工程預(yù)計(jì)要在 2020 年開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，距今還有三年時(shí)間，有關(guān)投資額和預(yù)期收益都難以測(cè)算，所以本次可行性報(bào)告只對(duì)項(xiàng)目的一期工程進(jìn)行測(cè)算，一期工程預(yù)計(jì) 2020 年動(dòng)工， 2020 年 12 月完成主要建設(shè)工程，到 2020 年 12 月份完成全部建設(shè)，總投資 10208 萬(wàn)元 (含不可預(yù)計(jì)費(fèi) 430 萬(wàn)元 )。泡澡池邊 配有統(tǒng)一的管理房，建筑面積約 300 平方米。 車(chē)輛 高層管理人員公務(wù)用中高檔四門(mén) 小轎車(chē) 1 輛； 后勤人員公務(wù)用中型商務(wù)客車(chē) 1 輛； 垃圾回收用車(chē)輛 1 輛。 電力電訊規(guī)劃 用電量估算 度假村用電負(fù)荷估算 用電項(xiàng)目 負(fù)荷預(yù)測(cè)指標(biāo) 面積 (HM2) 負(fù)荷 (KW) 公共建筑用電 80W／ M2 1880 居住建筑用電 50W／ M2 1750 道路廣場(chǎng)用電 50KW／ HM2 4 400 亮燈工程 80 合計(jì) 4110 設(shè)施規(guī)劃 依托嵩山鎮(zhèn)的輸電系統(tǒng)，向度假村內(nèi)輸電。 投資估算依據(jù) 編制依據(jù) 本投資算參照《 省市政工程預(yù)算定額》、《 省建筑工程預(yù)算定額》進(jìn)行編制。 60 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì)一 十 三 管理用房 1 一、土建直接費(fèi) 米 640 2 二、其他直 接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) － 40－ 序號(hào) 項(xiàng) 目 工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 單位 數(shù)量 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 基礎(chǔ)設(shè)施投資合計(jì) － 41－ 游賞接待設(shè)施建設(shè)投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 單位 數(shù)量 一 入口景門(mén) 1 一、土建直接費(fèi) 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 二 廣場(chǎng) 1 一、土建直接費(fèi) 平方米 10000 2 二、其他 直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) － 42－ 序號(hào) 項(xiàng)目 工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 單位 數(shù)量 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 三 溫泉山莊 1 一、土建直接費(fèi) 平方米 11000 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) － 43－ 序號(hào) 項(xiàng)目 工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 單位 數(shù)量 四 溫泉游泳館 1 一、土建直接費(fèi) 平方米 2020 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 五 溫泉養(yǎng)魚(yú) 1 一、土建直接費(fèi) 平方米 1200 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 － 44－ 序號(hào) 項(xiàng)目 工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 單位 數(shù)量 7 七、設(shè)備和種魚(yú)購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 六 鴛鴦泉源 1 一、土建直接費(fèi) 平方米 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝 費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) － 45－ 序號(hào) 項(xiàng)目 工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 單位 數(shù)量 七 溫泉貴賓樓 1 一、土建直接費(fèi) 平方米 1600 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 八 水上娛樂(lè)中心 1 一、土建直接費(fèi) 平方米 2500 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 － 46－ 序號(hào) 項(xiàng)目 工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 單位 數(shù)量 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 九 荷花池 1 一、土建直接費(fèi) 平方米 680 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備和植物購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 十 逍遙池 (露天溫泉泡 澡池 ) － 47－ 序號(hào) 項(xiàng)目 工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 單位 數(shù)量 1 一、土建直接費(fèi) 平方米 3500 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) ’ 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備和材料購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備和材料安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn)一 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 十一 天師 觀 1 一、土建直接費(fèi) 平方米 1600 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 － 48－ 序號(hào) 項(xiàng)目 工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 單位 數(shù)量 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 十二 雙泉亭 1 一、土建直接費(fèi) 平方米 80 2 二、其他直接 費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 十三 龍珠閣 － 49－ 序號(hào) 項(xiàng)目 工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 單位 數(shù)量 1 二、土建直接費(fèi) 平方米 80 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 十四 健身步道 1 一、土建直接費(fèi) 米 1000 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、燈光設(shè)備購(gòu)置費(fèi) － 50－ 序號(hào) 項(xiàng)目 工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 單位 數(shù)量 8 八、燈光設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 十五 環(huán)境小品 (包括香火一條街 ) 1 一、土建直接費(fèi) 平方米 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備及材料、植物購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備及材料、植物安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 游賞設(shè)施投入合計(jì) 流動(dòng)資金估算： － 51－ 根據(jù)經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的周轉(zhuǎn)天數(shù)和年周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為： 應(yīng)收帳款 30 天 12 次 存 貨 其中：低值易耗品 30 天 12 次 原 材 料 10 天 36 次 現(xiàn) 金 30 天 12 次 應(yīng)付帳款 15 天 24 次 根據(jù)上述周轉(zhuǎn)天數(shù)和周轉(zhuǎn)達(dá)次數(shù)，并對(duì)應(yīng)年成本費(fèi)用，可以分別計(jì)算出流動(dòng)資產(chǎn)額和流動(dòng)負(fù) 債額，從而可以估算出每年所需的流動(dòng)資金 (詳見(jiàn)附表 2)。 (2)本項(xiàng)目在產(chǎn)品成本和費(fèi)用估算中，對(duì)原材料、輔料等單位價(jià)格變化不進(jìn)行估算，門(mén)票收入成本按照收入的 10％計(jì)算，餐飲成本根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定為 45％，住宿成本按照收入的 35％計(jì)算，娛樂(lè)和購(gòu)物成本按照 25％計(jì)算。 (7)銷售費(fèi)用前三年按銷售收入的 1％計(jì)算，三年后按 ％計(jì)算。 財(cái)務(wù)效益分析 盈利能力分析 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為： ％，計(jì)算公式：投資利潤(rùn)率 =年平均利潤(rùn)總額 247