【正文】 （ 3） 年上交稅費(fèi)合計(jì) 2557 萬元 。以上數(shù)據(jù)說明本項(xiàng)目具有較大的贏利空間，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 （七）經(jīng)營費(fèi)用 、搬運(yùn)費(fèi)。 （三）公益費(fèi) 以國內(nèi)同規(guī)模醫(yī)藥物流企業(yè)的年均水、電費(fèi)用及結(jié)合地區(qū)差價(jià)為參照系，年均水、電按800 萬元取定。 住房收入：住房間數(shù)打折房日均價(jià)入住率（ %）全年天數(shù) 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 360 間 200 元 /間 （七）年人均工資參數(shù) 現(xiàn)湖南湘潭商業(yè)企業(yè)職工的人均工資為 12020 元 /年，考慮人力費(fèi)用逐年增長， 某地 醫(yī)藥物流中心在整個(gè)經(jīng)營期內(nèi)人均工資綜合取定 15000 元 /人 綜上所述， 某地 醫(yī)藥物流中心項(xiàng)目的建設(shè)資金的合理組合，將有力地推動(dòng)項(xiàng)目的健康穩(wěn)定地開展。 綜上所述，項(xiàng)目靜態(tài)投資和動(dòng)態(tài)投資即為本項(xiàng)目總投資。運(yùn)營后，物流、 生活垃圾經(jīng)分類清揀后由市政部門處理。 基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)。地面采取有組織排除雨水，院區(qū)內(nèi)埋設(shè)地下雨水管道，集中后排入市政雨水管網(wǎng)。從而達(dá)到共贏的目的 。 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 因此，要改變這樣一些現(xiàn)狀，就必須對(duì)現(xiàn)行醫(yī)藥市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。 發(fā)展物流業(yè)，已成為國家發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)。根據(jù)實(shí)際需要，將運(yùn)輸、儲(chǔ)存、裝卸、搬運(yùn) 、包裝、流通加工、配送、信息處理等基本功能實(shí)施有機(jī)結(jié)合。 SAP 在中國已有 350 多家用戶，主要包括中國石化、紅塔集團(tuán)等大型企業(yè)，藥業(yè)有太太藥業(yè)等。 %，有利于當(dāng)?shù)刂脖换謴?fù)和加強(qiáng)。項(xiàng)目地 800 米處是湘潭市100KV 變電中心站，物流中心生產(chǎn)、配送、生活用電供電線路短，且能滿足用電需求。區(qū)位地理優(yōu)勢明顯。本世紀(jì)初，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的北京、上海、浙江、廣東等省市，相繼建成醫(yī)藥物流中心，采取“集約經(jīng)營，統(tǒng)一配送”方式，充分發(fā)揮物流中心中轉(zhuǎn)中心的作用，連接多種運(yùn)輸方式，實(shí)行多式聯(lián)運(yùn)，降低了營銷、物流成本，藥品銷售總額一舉走到了全國各省的前面。 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 （六） 2020 年 11 月 13 日，湘潭市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)以潭計(jì)投 [2020]397 號(hào)下達(dá)“ 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目工程基建投資計(jì)劃的通知”。其中陰 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 涼庫 12020 平方米，冷庫 800 平方米。 中心占地面積為 畝，總建筑面積為 萬平方米，總投資 億元人民幣。本大廈具有賓館、餐飲、娛樂、休閑等功能，并配備有大型醫(yī)藥交流多功能會(huì)議廳，主要為大型醫(yī)藥商務(wù)活動(dòng)服務(wù)。 公司合理適宜的銷售價(jià)格，優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的產(chǎn)品質(zhì)量，品規(guī)齊全的商品貨源，和諧真誠的售后服務(wù)，贏得了廣大客戶的充分信賴，也為 某地 醫(yī)藥物流中心項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。 第一章 項(xiàng)目建設(shè)可行性綜合分析 一 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 隨著中國加入 WTO，我國醫(yī)藥市場已成為全球醫(yī)藥市場的有機(jī)組成部分，國內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)亦面臨更為激烈的競爭局面。上世紀(jì)四十年代，作為我國中藥材交易的重要集散地，交易量達(dá)到歷史鼎盛時(shí)期。無電力高壓走廊、城市主要管線、排污主管道等，便于建筑布局。 鐵路 — 項(xiàng)目旁即為湘黔線，直接貫通京廣線。它通過 IT 技術(shù)，以現(xiàn)實(shí)企業(yè)在人、財(cái)、物管理上的集成、實(shí)時(shí)和統(tǒng)一。 該 公司是目前生產(chǎn)物流設(shè)備較為齊全的企業(yè)，設(shè)備質(zhì)量較佳。可見我國企業(yè)在改善物流管理、降低物流成本方面還有很大的空間。 據(jù)國家醫(yī)藥商業(yè)協(xié)會(huì)對(duì) 2020 年參加調(diào)查的企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，平均流通費(fèi)用率為 %，銷售凈利潤為 %，其中平均物流成本占銷售額的比重達(dá) 10%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國、歐盟、日本等醫(yī)藥事業(yè)發(fā)達(dá)國家的物 流費(fèi)用率（美國該項(xiàng)目指標(biāo)僅為 %）。三和醫(yī)藥物流在這種大環(huán)境下，只要遵循物流發(fā)展的規(guī)律，發(fā)展前景是較好的。 、車位布置 院內(nèi)設(shè)大于 12 米寬的主干道， 8米寬的次干道。 （四星級(jí)酒店）為 21 層建筑物，建筑面積 52400 平方米。堅(jiān)持評(píng)價(jià)后再建設(shè)的程序，以保護(hù)當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)平衡。 （一）評(píng)估依據(jù) 《 某地 醫(yī)藥物流中心建筑工程基本概算》 《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估辦法》 （二）本項(xiàng)目的投資估算范圍為 某地 醫(yī)藥物流中心的靜態(tài)工程費(fèi)用、動(dòng)態(tài)工程投資、生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)流動(dòng)資金。湘潭三和房地產(chǎn)開發(fā)公司系本項(xiàng)目發(fā)起人唐水平控股 95%的公司， 2020 年所創(chuàng)利稅進(jìn)入湘潭市同行前三名之列。項(xiàng)目竣工后的第一年產(chǎn)能可發(fā)揮50%以上，第二年后逐年增長，至滿負(fù)荷運(yùn)行達(dá) 60億元。鋪底中長期流動(dòng)資金貸款基準(zhǔn)利率 %。以日均 60000 萬件、 400 公里為半徑取定、日油耗（柴油、汽油）需 萬元， 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 年燃料費(fèi) 430 萬元。 9000 萬元折舊，折舊年限 6年，減去留殘，年均折舊 1425 萬元。 五 償貸能力分析 （一）還貸來源 本項(xiàng)目以折舊的 40%及稅后提取兩 金后（公積金和公益金）凈利潤的 60%用于還貸。 項(xiàng)目建成后正常營業(yè)年份藥品配送最低 10 億元，最高 60 億元。 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 三和項(xiàng)目鳥瞰圖 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 三和項(xiàng)目效果圖 ?？捎摄y信部門成立客戶管理小組，實(shí)行專項(xiàng)貸款管理，本中心將全力 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 予以配合，以 確保貸款回籠資金歸集率達(dá)到 100%。 四 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析 根據(jù)以數(shù)據(jù)測算， 某地 醫(yī)藥物流中心經(jīng)營期內(nèi)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)為： 年均毛利 14640 萬元； 年均總成本 8759 萬元； 年均稅費(fèi) 920萬元； 年所得稅 1637 萬元； 年均稅后凈利潤為 3323 萬元。此兩項(xiàng)歸入會(huì)計(jì)科目的管理費(fèi)用。 三 總成本費(fèi)用評(píng)估 企業(yè)物流總成本費(fèi)用＝材料費(fèi)﹢人工費(fèi)﹢公益費(fèi)﹢維護(hù)費(fèi)﹢特別經(jīng)費(fèi) +一般經(jīng)費(fèi) 材料費(fèi)包括燃料、消耗性材料等費(fèi)用開支；人工費(fèi)是員工工資、福利、獎(jiǎng)金等開支；公益費(fèi)指水、電費(fèi)等開支；維護(hù)費(fèi)指使用和維護(hù)固定資產(chǎn)所支出的維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等；一般經(jīng)費(fèi)是指財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)科目中列支的差旅費(fèi)、交通費(fèi)等，按人頭均攤總數(shù)估算；特別經(jīng)費(fèi)指折舊費(fèi)和利息。 （十）稅率 增值稅 17%，城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) 7%，教育附加費(fèi) 3%，營業(yè)稅 5%，所得稅 33%。 本報(bào)告以三和醫(yī)藥物流中心主業(yè)、輔業(yè)綜合效益為考慮參數(shù)，對(duì)財(cái)務(wù)效益和還貸能力進(jìn)行測算。經(jīng)營品種規(guī)格達(dá) 5000 余種， 2020 年銷售收入近 2億元。 （五）施工監(jiān)理招標(biāo) 按工程設(shè)計(jì)招標(biāo) 形式確定施工監(jiān)理單位。 （二）節(jié)水措施 本項(xiàng)目建設(shè)或運(yùn)營過程將嚴(yán)格按《水法》的規(guī)定節(jié)約用水，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配件， 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 在給水入口設(shè)水表計(jì)量，選用節(jié)水型生產(chǎn)及生活設(shè)備以節(jié)約水資源。 （三）規(guī)劃平面圖選定主要參數(shù) 主要 參數(shù)為：占地面積 平方米（合 畝），建筑面積 萬平方米，建筑物占地面積 36652 平方米，建筑密度 %，綠化率 %。 本項(xiàng)目的功能區(qū)域?yàn)樗拇蟀鍓K，即：醫(yī)藥交易區(qū)、物流作業(yè)區(qū)、生產(chǎn)加工區(qū)、商務(wù)公寓區(qū)。對(duì)促進(jìn)藥品生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高藥品生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)的管理水平和效益，將會(huì)起積極作用”。在向市場經(jīng)濟(jì)過渡時(shí)期，國家又缺乏宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)，加上準(zhǔn)入條件的限制，市場進(jìn)入和退出處于兩難的境地。合理的物流活動(dòng)，通過降低汽車空駛率，提高倉庫利用率，解決物流作業(yè)效率低等物流問題，將大大降低企業(yè)物流成本，從而提高企業(yè)的競爭力。為客戶提供條碼軟件與系統(tǒng)集成，擁有豐富的條碼自動(dòng)識(shí)別不同行業(yè)方案的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，能為企業(yè)提供健全的條碼技術(shù)支持與服務(wù)，以及為企業(yè)提供高效管理的決策信息和條碼工具。 三和醫(yī)藥物流服務(wù)涉及上游、下游客戶；業(yè)務(wù)涉及藥品營銷、藥品配送、中藥加工、餐飲酒店等，需要采用先進(jìn)、合理、可靠和快捷的信息技術(shù)和流程。三和醫(yī)藥物流中心座落在長株潭核心圓點(diǎn)之 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 內(nèi)，交通極為便利。場址范圍內(nèi)無永久性建筑物。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)加快了“城市東移”的進(jìn)程，擴(kuò)大了內(nèi)需，將促進(jìn)湘潭市乃至湖南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 。 某地 醫(yī)藥物流中心有限公司與市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、市岳塘區(qū)政府簽訂《土地征用、房屋拆遷合同》，并與全國知名藥廠簽訂投資入駐本中心。 公司擁有功能齊全的計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)，上游客戶和下游終端數(shù)據(jù)資料收集齊全 。倉庫系統(tǒng)由高層主體貨架、輸送系統(tǒng)、條碼信息識(shí)別系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、管理系統(tǒng)、溫濕控系統(tǒng)等組成。中心具備藥品交易、儲(chǔ)存、檢驗(yàn)、養(yǎng)護(hù)、分揀、配送、運(yùn)輸、中藥飲片加工、商務(wù)洽談、數(shù)據(jù)交換、電子商務(wù)、賓館餐飲等綜合服務(wù)功能，是一家高檔次 、大規(guī)模、多功能、智能化、花園式的現(xiàn)代化物流園區(qū)。該公司 2020 年銷售近 2 億元，是湘潭市的重點(diǎn)利稅大戶。 （八） 2020 年 1 月 20 日，湘潭市人民政府下發(fā)潭府閱 [2020]2 號(hào)文件，明確 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目享受工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的優(yōu)惠政策。但藥品價(jià)格 的居高不下，又限制了藥品銷量的增長。 （二）用