【正文】 三、項目各物業(yè)定位及說明 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 個性化中高檔寫字樓（主指人性關懷）為區(qū)域市場發(fā)展趨勢： 是概念導入期的新興產(chǎn)品，主要以高端產(chǎn)品形象、人性化的軟配置及較低的商務成本來吸引客戶，客群定位為注重效力的成熟客戶，但面臨概念導入期中創(chuàng)新及推廣認知等問題，整體目標群體較廣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 住 宅：豪宅以及中小面積、低總價的個性化住宅將會是市場趨勢。 新華路 —— 香港路區(qū)段住宅產(chǎn)品價格在 6000 元 /㎡左右的水平； 區(qū)域內(nèi)的中小型面積，集中在 110 ㎡以下的居住型物業(yè)是市場的空白點。 項目的整體定位統(tǒng)一，主體的頂級寫字樓對此百貨業(yè)在本區(qū)域發(fā)展起來很強的促進作用。 自身的條件限制無法支撐起始的高端定位，且立地 1000 米范圍內(nèi)有運作成熟而強勢的同類賣場。 區(qū)域重點商業(yè)分析 1）華氏優(yōu)越百貨 華氏百貨為華氏儒商花園二期建筑，總投資 億元，始建于 2000 年 10 月 .2020 年 08 月正式投入運營。 中高檔餐飲匯集區(qū)：如香港路、臺北路，鑫同樂， 778 等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 24 二、酒店類 區(qū)域市場環(huán)境及競爭 1）區(qū)域流動性人群以商務人群為主 多因為區(qū)域內(nèi)入駐企業(yè)相關業(yè)務流動的商務客群。 2）市場空間分析 武漢是中國加入 WTO 之后最早開放的 5 個城市之一 。金融街高檔寫字樓聚集效應進一步突出，同時各高檔寫字樓之間的競爭也將更加激烈。 而隨著徐東萬豪 ? 聯(lián)邦中心、永清街武漢天地、錦繡長江、 CBD 等規(guī)模化城市綜合體商務寫字樓的出現(xiàn)，必將會促進武漢商務寫字樓高端市場的發(fā)展，同時也會帶動其整體銷售價格穩(wěn)定、持續(xù)的上漲。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。繼 2020 年人均可支配收入突破萬元以后， 2020 年仍保持了較大增長，與總體經(jīng)濟增長一致。而商業(yè)區(qū)寫字樓武廣片區(qū)銷售價格在 6000元 /㎡ 左右 ，租賃價格集中在 40 元 /㎡ ? 月左右，其中某樓盤更是從 96 年入市時的 10000 元 /米下降到了 4000 元 /米，租賃價格也從當初的 60/㎡ ? 月下降到現(xiàn)在的 30/㎡ ? 月，總體來說呈下降趨勢，商務區(qū)寫字樓價值更大。 第四代商務樓（城市綜合體）：在 2020 年，中心城區(qū)大量綜合型物業(yè)出現(xiàn)，并有成為武漢高端寫字樓未來供應市場主流的趨勢。 分析： 由于歷史原因造成目前的商業(yè)真空，對商業(yè)運作要求有較長的市場培育期，規(guī)模和產(chǎn)品的針對性將是縮短市場培育時間的有效手段。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)氛圍分析： 由于歷史原因造成目前的商業(yè)真空，對商業(yè)運作 要求有較長的市場培育期， 規(guī)模和產(chǎn)品的針對性將是縮短市場培育時間的有效手段。 人口特征分析： 區(qū)域內(nèi)大量的高質(zhì)素商務人群，如何服務于這類特殊人群，滿足他們 的需求，將是決定項目是否能夠獲得更大利潤空間的關鍵因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4 第八章 項目財務分析 一、項目現(xiàn)金流量分析 二、項目財務內(nèi)部收 益率 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析 一、項目盈虧平衡分析 二、項目敏感性分析 三、項目風險及對策分析 第十章 結論與建議 第一章 前言 一、報告編制目的 在對項目開發(fā) 經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析 的基礎上，結合摩根中心項目地塊所處的區(qū)位環(huán)境，對該項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策略提出專業(yè)性的意見和建議。 呈西大東小的梯形結構，臨街面較長而縱深相對不足。 8 環(huán)境氛圍： (1) 周邊環(huán)境： 周邊環(huán)境描述： 作為政府重點規(guī)劃，經(jīng)營 8 年之久的金融一條街，市容整潔干凈，規(guī)劃有序。 周邊規(guī)劃分析： 商務與商服將是政府大力支持的物業(yè)發(fā)展方向，與之相匹配的住宅與商業(yè)也會擁有一定機會，但很難于近期實現(xiàn)。經(jīng)過多年的培育與發(fā)展，金融一條街的商務發(fā)展已經(jīng)進入相對良性循環(huán)的狀態(tài)，由于需求的增長使得區(qū)域供給更完善，更合理，配套也更成熟，更成熟的環(huán)境又將刺激更多的需求。 12 從武漢寫字樓近十年的發(fā)展軌跡來看，基本上經(jīng)歷了如下發(fā)展歷程： 第一代商務樓，無空調(diào)，無商務中心，無規(guī)范物業(yè)管理：公共衛(wèi)生間，建筑、裝修標準低，多數(shù)無電梯。 在 2020 年，大量中小戶型住商物業(yè)推向市場，由于其低使用成本贏得眾多中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型客戶的青睞，市場交易較為活躍。無論是產(chǎn)品形式、建筑規(guī)模還是物業(yè)檔次同時也實現(xiàn)著跨越式的升級。 16 城市經(jīng)濟的飛速發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展強有力的支撐，國內(nèi)外大量財團資金不斷涌入，將極大增強商務寫字樓的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 21 通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)不同檔次對應了如下指標 檔次 高檔 中檔 低檔 備注 規(guī)模 /萬㎡ 大于 7 —— 小于 4 樓層 /㎡ 大于 28 層 28—— 32 小于 25 層 為避免突破建筑高度限制，多為 28— 32 層 裙樓 /㎡ 大于 6 層 3—— 5 3 層 顯示檔次 層高 /㎡ — — 小于 凈高 /㎡ — — 小于 標 準 層 面積 /㎡ 約 1500 1100— 1200 小于 1000 最 小 分 檔面積 /㎡ 100— 130 65—— 70 90—— 100 最小分檔面積過大，抬高總價，限制了投資 車位數(shù) 專門的立體停車庫，平均 1 個車位/300— 500 ㎡ 以地面停車位為主，地下停車庫輔助，平均 1 個車位/400— 700 ㎡ 以地面停車位為主，地下停車庫輔助，平均 1 個車位/400— 700 ㎡ 車位普遍不足 4）設計裝修配套配置 檔次 高檔 中檔 低檔 外立面 現(xiàn)代、昭示性強、新穎 現(xiàn)代、昭示性好 昭示性弱 會所 2000 平方米以上 1000 無 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從客戶構成看，金融街地區(qū)有穩(wěn)定的傳統(tǒng)行業(yè)的基礎，傳統(tǒng)企業(yè)對寫字樓的需求較為穩(wěn)定，由上述分析可以看出，未來金融街的寫字樓市場空間很大。 25 3）區(qū)域內(nèi)高等級酒店運作相對成熟，低等 級酒店相對匱乏 區(qū)域內(nèi)高等級酒店以外資品牌為主，實力和運作都十分強勁；但低等級酒店都為歷史沉積物業(yè)，服務和設施都不能滿足現(xiàn)階段市場需求。立地區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟構成過于單一，主要由傳統(tǒng)功能單一的高檔寫字樓為主體，輔以滿足商務性傾向較強的中小型特色餐飲會所，其整體服務對象多為區(qū)域內(nèi)人群。 此區(qū)段中以住宅為主，存在的商業(yè) 體多為生活型配套。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。鳳凰城 99936 北湖西路六號 540（ 398） 5000 55% 兩湖總都 47000 北湖小路 99 號 242 6500 50% 時代廣場 200000 沿江大道蘭陵路 720 2020 新世界中心 78400 解放大道 634 號 638 2020 天下 34 各物業(yè)的市場空白點 寫字樓：在現(xiàn)有高端產(chǎn)品云集、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重、人性化關懷缺乏的市場中，擁有中檔寫字樓的硬件配置，具備高 檔寫字樓的軟件服務，同時在規(guī)劃設計上有所創(chuàng)新的個性化產(chǎn)品將擁有更多的市場機會。 36 一、 優(yōu)勢分析 （ Strength） 項目地理位置優(yōu)越 ：金融一條街 交通環(huán)境優(yōu)越 開發(fā)商資金實力 項目花費 2 年時間做足前期準備工作 項目運作群體的 專業(yè)背景 二、 劣勢分析 （ Weakness） 對寫字樓銷售的金融支持不足 首先，央行規(guī)定寫字樓項目必須成為現(xiàn)房才可以為客戶辦理按竭手續(xù)（實際情況是主體封頂后，一些商業(yè)銀行即可辦理），這就延長了開發(fā)商資金回籠的時間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 小戶型： 1）精裝修小戶型風光 不再： 隨著城市中心房價的節(jié)節(jié)攀升，精裝修小戶型在總價上的優(yōu)勢逐步弱化，而在居住品質(zhì)上的劣勢（如公攤較大、候梯時間長、采光通風差等）逐步顯現(xiàn)，小戶型產(chǎn)品進入一輪新的概念創(chuàng)新的時代。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 32 服務對象：區(qū)域內(nèi)為主，輔以區(qū)域外 五、住宅類 區(qū)域代表樓盤一覽表 項目名稱 總規(guī)模 (㎡ ) 地段 總 戶 數(shù)(戶 ) 開盤時間 均 價 （元 /㎡） 銷售周期 在 售 銷售率 怡景花園 73581 江岸沿江大道蘆溝橋路 1 號 299 6000 13 個月 售完 萬松名門 40000 建設大道與萬松園路的交匯處 405 4330 11 個月 售完 中環(huán)大廈 64581 江漢臺北路云林街 31 號 332 3400 9 個月 售完 金色華府 140000 解放公園路 83 號 1250 4800 10 個月 售完 萬豪國際 89718 西北湖路 3－ 85號 386 6000 13 個月 售完 大江園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 交通情況：位于香港路下段，交通便捷性較差。 區(qū)域判斷 武漢最為集中的高檔商務及住宅區(qū)，也是漢口最高層次的商務和文化交流區(qū)。 27 小結 商務公寓、產(chǎn)權式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內(nèi)小戶型市場的主要發(fā)展方向。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 這些 外來企業(yè) 也 將 逐步影響本地企業(yè) 入住 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。初步估計，在未來幾年內(nèi)，城市綜合體中高端商務寫字樓的供應流不下于百萬方，將成為供應市場新主流。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。城市綜合體在沿海發(fā)達城市已經(jīng)成為了寫字樓聚集的主要建筑形態(tài)，是寫字樓市場發(fā)展的重要方向。 13 典型代表：新世界中心、時代豪苑、中建工行廣場等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 消費特征： 商務類供 給與需求都很旺盛。 港澳臺路段的政府規(guī)劃為港澳臺特色風情街。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6 層住宅由于無法保證居住品質(zhì)，正面臨被市場淘汰的境況。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、項目背景 地塊指標： (1) 地塊技術指標： 項目占地： ㎡ 總建筑面積： ㎡ 上部建筑面積 : ㎡ 地下室面積 : ㎡ 1~4 層裙房商網(wǎng)面積 : ㎡ 住宅面積 : ㎡ 寫字樓面積 : ㎡ 地塊技術指標分析： 較小的地塊規(guī)模使地上停車位有限，而地下停車相對 充足。 區(qū)域內(nèi)消費地點較為集中，且有明顯時間段。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操