【正文】 集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 較小的建筑間距，對私密性產生一定影響，同時設計時在視覺通道應有所考慮。 江漢區(qū)對區(qū)域的規(guī)劃為商務區(qū)。車流速度較快也不利于聚集人氣。 分析： 比較而言，地塊周邊滿足生活便利性的商業(yè)較少。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。住商樓一般處在商務區(qū)，或臨近商務區(qū)，可以配合中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者實際需求量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較齊全，花費比較低，優(yōu)良的性價比使物業(yè)能以旺銷，受到投資買家的青睞。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在出租率以及銷售價格上，建設大道 上的寫字樓表現更為搶眼。 在 2020 年的寫字樓市場，城市綜合體一躍成為寫字樓市場新的主角。固定資產投資額仍保持高速增長態(tài)勢。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在 2020 年，盤龍城第一企業(yè)社區(qū)項目開始啟動，產品特色與光谷相似，而漢陽 沌 口開發(fā)區(qū)在未來也將規(guī)劃大片特色型商務空間。 從 2020 年開始，中心城區(qū)城市綜合體 不斷推向市場，其組成的高端住宅、商務寫字樓、酒店等獲得市場的青睞，如江南的中建 ? 工行廣場、中南 國際公寓 、光谷 中心花園 ，即將推出的還有萬豪 ? 聯(lián)邦中心 2 期， 春樹里 、光谷步行街等項目，都是占據城區(qū)要道的大型城市綜合體，均規(guī)劃有高端商務寫字樓；而江北片區(qū)已經推出的有新世界中心、時代豪苑等，更是創(chuàng)造了寫字樓市場價格的新高，而即將推出的還有武漢天地項目，漢陽片區(qū)鐘家村商圈除了閩東 ? 國際城、錦繡長江等大型綜合物業(yè)外，還有 200 萬方的國際博覽中心已經開始動工，其出現必將帶動漢陽片區(qū)高端寫字樓市場的飛速 發(fā)展。 城 市綜 合體 的發(fā) 展 從 2020 年 福 星商 會大 廈開 始， 福星 商會 大廈 定 位OPPENOFFICE，臨近建設大道金融一條街，以 5800 元 /㎡的均價推盤一個月即實現銷售 80％的佳績，而正在熱銷的新世界中心商務寫字樓更是以銷售均價 11800元 /㎡、租賃價格 60 元 /㎡ ? 月的高價而創(chuàng)造了新生代商務寫字樓價格新空間。 從租賃市場來看，一方面很多開發(fā)商將商務寫字樓由銷售或租售并舉轉向持有經營，作為長線投資，預示了市場的良性發(fā)展；另一方面，大量外來財團及外國領事機構不斷涌入武漢，也為高端商務寫字樓市場的發(fā)展帶來了很強的消費力，如 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析 項目周遍多種物業(yè)形態(tài)并存，以下依次對金融街及其輻射區(qū)域寫字樓、酒店、小戶型、商業(yè)和住宅等市場狀況加以分析。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。未來一段時期內，中小型發(fā)展企業(yè)及個人投資行為將會是有所提升 ； 適用、居中 (100200 平方米 )的辦公面積被普遍看好。 23 務公司、服務機構、包括銀行派出機構等 也將入住金融街。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 28 休閑會所 美容纖體 女性美容、 SPA 45270 較高檔 區(qū)域內 6 蒙坭坦 其他 / 雜項 120300 / 區(qū)域外 5 精工軸承、中青旅行社 2） 區(qū)域由自身發(fā)展和內部構成，形成了不同氛圍的小區(qū)域熱點 國貿中心段（萬松北湖） 臺北香港段 花橋惠濟段 范圍 青年路至雜技廳及周邊 新華路至澳門路及周邊 澳門路至江大路 及周邊 長度 1180 米（約 15 分鐘步程） 1380 米（約 15 分鐘步程） 1730 米（約 20 分鐘步程） 區(qū)域構成 甲級寫字樓：如新世界國貿中心； 高級百貨購物中心：如新世界百貨。 7： 3022： 30。 29 區(qū)域流動人群大于本地居住人群，以區(qū)內企業(yè)機構商務衍生人員及自身雇員為主，為區(qū)域內流動人群的絕對主力。 路網分布：毗鄰次級主干道，立地周邊無緩沖路網。 賣場周邊路網分布不適合，項目僅毗鄰的香港路下段，流動人群較少，且車速人流較塊，無有效的滯留和聚集區(qū)。 運營模式：自營。 但整體經營情況較為理想，經分析，我們認為其主要原因有以下幾點： 賣場內部經二期項目正式投入運營后，建筑布局較為合理，單層面積約為 4500－ 5000 平，便于人流循環(huán) 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 33 江景資源、湖景資源和大規(guī)模社區(qū)成為本區(qū)域內高檔住房的標準。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而相對現有市場各類產品尚處于概念導向階段，所以把概念 落到實處，產品做到更精致，將成為占領市場的核心競爭力。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 4）產權式酒店為區(qū)域市場接受度較高的產品之一： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。（區(qū)域內及區(qū)域外） 住宅： 高質素的豪宅在區(qū)域內擁有一定市場 區(qū)域的高端 特性決定了擁有景觀資源及完善配套服務的高質素的豪宅存在一定市場空間，主要客群定位為城市高收入階層，整體目標群體窄。 人性化、個性化、品質化是現代商務環(huán)境的發(fā)展趨勢，也是 區(qū)域內商服產品的市場空白點。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 41 處于市場概念導入階段的產品，主要以酒店產品標準配置和服務為主要特征，由于物業(yè)使用性質發(fā)生質的變化，而成為一種純粹的投資產品，并且由于其高額、穩(wěn)定的投資回報而受到中小投資者的青睞。 2）酒店式公寓為區(qū)域內小戶型市場的主要發(fā)展方向之一： 為處于概念導入階段產品，以精裝修帶全套家具、電器和提供酒店式服務為主要特征。主 要以完善的硬件設施及服務和高端市場形象來吸引客戶，客群定位主要外籍人士及知名企業(yè)高級雇員等高端客戶，但面臨市場同類競爭過大及不確定因素多等問題，整體目標群體較窄。 38 第五章 項目定位 一、項目定位的市場背景 通過前面的市場分析，我們可以得出各物業(yè)在區(qū)域內市場機會。 三、 機會分析 （ Opportunity） 政府政策扶持 CBD 地區(qū) ， 對周邊區(qū)域如臺北路、香港路、澳門路有良好的發(fā)展規(guī)劃， 發(fā)展前景看好 武漢 寫字樓市場自 2020 年下半年整體開始回暖 中部崛起推動寫字樓市場 發(fā)展進入 “ 快車道 ” 四、 威脅分析 （ Threat） 區(qū)域寫字樓市場競爭激烈 對策 ： 提升品質、降低價格、差異性的產品定位、獨 特的概念性廣告包裝、爭取時間 來 搶占市場先機 。本案屬于期房銷售，開盤前期無法辦理按竭會影響客戶成交。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 酒 店：高星級酒店為最匹配區(qū)域檔次，回報最為豐厚，市場運作最為成熟的產品，同時也面臨較大市場競爭壓力。如何高效整合各資源來滿足區(qū)域商務需求將成為成敗的關鍵點。國際公館 臺北一路特 2 號 476 2020 6000/6500 區(qū)域樓盤具有以下開發(fā)特點： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 小結 不同的區(qū)域有不同的商業(yè)屬性和市場定位。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)形態(tài)：整體超高層建筑，百貨賣場為 7 層裙 樓（含地下一層）。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 建筑尺寸：臨街面 約為 102 米，縱深約 30－ 40 米間。 3）區(qū)域流動人口大于居住人口 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 大型生活配套購物中心：如家樂福等 中高檔餐飲：巴蜀風情 人群分類 主要以國內外知名企業(yè)雇員及相關人員為主，是武漢最為主要的商務型外來人士的匯集區(qū)。其商業(yè)構成如下表： 類別 主要經營范圍 經營規(guī)模 檔次 主要服務對象 數量 代表店 特色餐飲 中式 中式餐飲 5001500 較高檔 區(qū)域外 5 亢龍?zhí)? 非中式 非中式餐飲 150300 中高檔 區(qū)域內 2 土大力 銀行網點 / 內 資銀行零售業(yè)務 10002500 / 區(qū)域外 8 交行、招行 大型賣場 綜合超市 綜合超市 10000 中檔 區(qū)域內 1 家樂福 百貨賣場 高檔百貨為主 30000 較高檔 區(qū)域外 2 新世界百貨 專賣 家電為主 2500 中檔 區(qū)域內 1 國美 專賣門店 服裝 流行個性店為主 30200 較高檔 區(qū)域內 4 、口岸女品、哥弟 糕點 西式糕點 45140 較高檔 區(qū)域內 4 元祖、皇冠、仟吉 汽車 進口汽車 150 高檔 區(qū)域外 3 SAAB、大眾、寶時捷 生活 配套 洗衣店、藥店 30110 中檔 區(qū)域內 7 可麗舍 娛樂場所 咖啡廳 150400 中檔 區(qū)域內 5 藍色天空 酒吧 800 較高檔 區(qū)域外 1 紅色戀人 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 商務公寓、產權式酒店和酒店式公寓在目前市場中均占有一定量的份額，但供應量相對較少，作為新型的投資型產品 ，其產品價值已得到了市場的充分認可。 小結 商務為本區(qū)域及流動客群的主旋律，所以酒店定位的主力服務對象為該區(qū)相關的商務客群。 消費能力相對較強，對便捷性和商務性要求較高。 小結 高檔寫字樓在未來 3 年內將面臨殘酷的市場競爭，而中檔物業(yè)憑借其極高的入住率和較小的競爭壓力，將擁有很大的市場開發(fā)空間。隨著這些企業(yè)的進入，為這些企業(yè)提供服務的下游企業(yè)也將逐 漸增多， 如 會計事務所、中介服 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 19 新世界國貿大廈就有很多世界 500 強企業(yè)、外國駐武漢領事館、國內知名企業(yè)等入駐，使其檔次形象得到了極大的提升，從而帶動整 個商務區(qū)的租賃市場發(fā)展。 消費需求市場得以全面激活，投資類置業(yè)成主流。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 結合武漢市商務寫字樓 2020 年的發(fā)展軌跡，我們對 2020 年寫字樓的市場特征及價格趨勢進行如下分析： 寫字樓分布出現一環(huán)多點、線面結合的新格局，特色化和規(guī)?；⑴e。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三 、 2020 年市場展望 —— 中部崛起推動寫字樓市場發(fā)展進入 “ 快車道 ” “ 中部崛起 ” 對武漢經濟發(fā)展的推動作用開始顯現，多項統(tǒng)計數據表明： 2020年是湖北經濟近十年以來發(fā)展最好的一個年份。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而傳統(tǒng)第二代商務樓由于使用成本較高，人性化設計缺乏，導致 空置率較高，開發(fā)商不得不將寫字樓由持有經營轉向租售并舉，如武漢廣場、世貿大廈、瑞通廣場、漢元中心等第二代商務樓都開始對外銷售，價格差距較大。第四代商務樓主要在產品綜合品質上在第三代的基礎上有較大拔高，并在目標客戶上主要針對中高端企業(yè)和客戶的需求。 典型代表為：政府機關辦公樓、單位改建出租商務樓。 第二章 項目宏觀環(huán)境分析 投資機會孕育于宏觀經營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產業(yè)更是如此。因此我們也需要把提供的產品做得更具有差異化，人性化，也才更具備競爭力和吸引力，從而獲得更高的獲利空間。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 路網交通： 公共交通描述： 區(qū)域路網分