【正文】 集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 較小的建筑間距，對(duì)私密性產(chǎn)生一定影響，同時(shí)設(shè)計(jì)時(shí)在視覺通道應(yīng)有所考慮。 江漢區(qū)對(duì)區(qū)域的規(guī)劃為商務(wù)區(qū)。車流速度較快也不利于聚集人氣。 分析： 比較而言，地塊周邊滿足生活便利性的商業(yè)較少。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。住商樓一般處在商務(wù)區(qū)，或臨近商務(wù)區(qū)，可以配合中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者實(shí)際需求量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較齊全，花費(fèi)比較低，優(yōu)良的性價(jià)比使物業(yè)能以旺銷，受到投資買家的青睞。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在出租率以及銷售價(jià)格上，建設(shè)大道 上的寫字樓表現(xiàn)更為搶眼。 在 2020 年的寫字樓市場(chǎng)，城市綜合體一躍成為寫字樓市場(chǎng)新的主角。固定資產(chǎn)投資額仍保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在 2020 年，盤龍城第一企業(yè)社區(qū)項(xiàng)目開始啟動(dòng)，產(chǎn)品特色與光谷相似，而漢陽 沌 口開發(fā)區(qū)在未來也將規(guī)劃大片特色型商務(wù)空間。 從 2020 年開始，中心城區(qū)城市綜合體 不斷推向市場(chǎng)，其組成的高端住宅、商務(wù)寫字樓、酒店等獲得市場(chǎng)的青睞，如江南的中建 ? 工行廣場(chǎng)、中南 國(guó)際公寓 、光谷 中心花園 ，即將推出的還有萬豪 ? 聯(lián)邦中心 2 期， 春樹里 、光谷步行街等項(xiàng)目，都是占據(jù)城區(qū)要道的大型城市綜合體，均規(guī)劃有高端商務(wù)寫字樓；而江北片區(qū)已經(jīng)推出的有新世界中心、時(shí)代豪苑等，更是創(chuàng)造了寫字樓市場(chǎng)價(jià)格的新高，而即將推出的還有武漢天地項(xiàng)目，漢陽片區(qū)鐘家村商圈除了閩東 ? 國(guó)際城、錦繡長(zhǎng)江等大型綜合物業(yè)外，還有 200 萬方的國(guó)際博覽中心已經(jīng)開始動(dòng)工，其出現(xiàn)必將帶動(dòng)漢陽片區(qū)高端寫字樓市場(chǎng)的飛速 發(fā)展。 城 市綜 合體 的發(fā) 展 從 2020 年 福 星商 會(huì)大 廈開 始， 福星 商會(huì) 大廈 定 位OPPENOFFICE，臨近建設(shè)大道金融一條街，以 5800 元 /㎡的均價(jià)推盤一個(gè)月即實(shí)現(xiàn)銷售 80％的佳績(jī)，而正在熱銷的新世界中心商務(wù)寫字樓更是以銷售均價(jià) 11800元 /㎡、租賃價(jià)格 60 元 /㎡ ? 月的高價(jià)而創(chuàng)造了新生代商務(wù)寫字樓價(jià)格新空間。 從租賃市場(chǎng)來看，一方面很多開發(fā)商將商務(wù)寫字樓由銷售或租售并舉轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營(yíng)，作為長(zhǎng)線投資，預(yù)示了市場(chǎng)的良性發(fā)展；另一方面，大量外來財(cái)團(tuán)及外國(guó)領(lǐng)事機(jī)構(gòu)不斷涌入武漢，也為高端商務(wù)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展帶來了很強(qiáng)的消費(fèi)力，如 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 項(xiàng)目周遍多種物業(yè)形態(tài)并存，以下依次對(duì)金融街及其輻射區(qū)域?qū)懽謽恰⒕频?、小戶型、商業(yè)和住宅等市場(chǎng)狀況加以分析。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。未來一段時(shí)期內(nèi)，中小型發(fā)展企業(yè)及個(gè)人投資行為將會(huì)是有所提升 ； 適用、居中 (100200 平方米 )的辦公面積被普遍看好。 23 務(wù)公司、服務(wù)機(jī)構(gòu)、包括銀行派出機(jī)構(gòu)等 也將入住金融街。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 28 休閑會(huì)所 美容纖體 女性美容、 SPA 45270 較高檔 區(qū)域內(nèi) 6 蒙坭坦 其他 / 雜項(xiàng) 120300 / 區(qū)域外 5 精工軸承、中青旅行社 2） 區(qū)域由自身發(fā)展和內(nèi)部構(gòu)成，形成了不同氛圍的小區(qū)域熱點(diǎn) 國(guó)貿(mào)中心段（萬松北湖） 臺(tái)北香港段 花橋惠濟(jì)段 范圍 青年路至雜技廳及周邊 新華路至澳門路及周邊 澳門路至江大路 及周邊 長(zhǎng)度 1180 米（約 15 分鐘步程） 1380 米（約 15 分鐘步程） 1730 米（約 20 分鐘步程） 區(qū)域構(gòu)成 甲級(jí)寫字樓：如新世界國(guó)貿(mào)中心； 高級(jí)百貨購(gòu)物中心：如新世界百貨。 7： 3022： 30。 29 區(qū)域流動(dòng)人群大于本地居住人群，以區(qū)內(nèi)企業(yè)機(jī)構(gòu)商務(wù)衍生人員及自身雇員為主，為區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人群的絕對(duì)主力。 路網(wǎng)分布：毗鄰次級(jí)主干道，立地周邊無緩沖路網(wǎng)。 賣場(chǎng)周邊路網(wǎng)分布不適合，項(xiàng)目?jī)H毗鄰的香港路下段，流動(dòng)人群較少，且車速人流較塊，無有效的滯留和聚集區(qū)。 運(yùn)營(yíng)模式：自營(yíng)。 但整體經(jīng)營(yíng)情況較為理想，經(jīng)分析，我們認(rèn)為其主要原因有以下幾點(diǎn)： 賣場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)二期項(xiàng)目正式投入運(yùn)營(yíng)后，建筑布局較為合理，單層面積約為 4500－ 5000 平，便于人流循環(huán) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 33 江景資源、湖景資源和大規(guī)模社區(qū)成為本區(qū)域內(nèi)高檔住房的標(biāo)準(zhǔn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而相對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)各類產(chǎn)品尚處于概念導(dǎo)向階段，所以把概念 落到實(shí)處，產(chǎn)品做到更精致，將成為占領(lǐng)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4）產(chǎn)權(quán)式酒店為區(qū)域市場(chǎng)接受度較高的產(chǎn)品之一： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。（區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外） 住宅： 高質(zhì)素的豪宅在區(qū)域內(nèi)擁有一定市場(chǎng) 區(qū)域的高端 特性決定了擁有景觀資源及完善配套服務(wù)的高質(zhì)素的豪宅存在一定市場(chǎng)空間，主要客群定位為城市高收入階層，整體目標(biāo)群體窄。 人性化、個(gè)性化、品質(zhì)化是現(xiàn)代商務(wù)環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)，也是 區(qū)域內(nèi)商服產(chǎn)品的市場(chǎng)空白點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 41 處于市場(chǎng)概念導(dǎo)入階段的產(chǎn)品，主要以酒店產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)配置和服務(wù)為主要特征，由于物業(yè)使用性質(zhì)發(fā)生質(zhì)的變化，而成為一種純粹的投資產(chǎn)品，并且由于其高額、穩(wěn)定的投資回報(bào)而受到中小投資者的青睞。 2）酒店式公寓為區(qū)域內(nèi)小戶型市場(chǎng)的主要發(fā)展方向之一： 為處于概念導(dǎo)入階段產(chǎn)品，以精裝修帶全套家具、電器和提供酒店式服務(wù)為主要特征。主 要以完善的硬件設(shè)施及服務(wù)和高端市場(chǎng)形象來吸引客戶，客群定位主要外籍人士及知名企業(yè)高級(jí)雇員等高端客戶，但面臨市場(chǎng)同類競(jìng)爭(zhēng)過大及不確定因素多等問題，整體目標(biāo)群體較窄。 38 第五章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目定位的市場(chǎng)背景 通過前面的市場(chǎng)分析，我們可以得出各物業(yè)在區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 三、 機(jī)會(huì)分析 （ Opportunity） 政府政策扶持 CBD 地區(qū) ， 對(duì)周邊區(qū)域如臺(tái)北路、香港路、澳門路有良好的發(fā)展規(guī)劃， 發(fā)展前景看好 武漢 寫字樓市場(chǎng)自 2020 年下半年整體開始回暖 中部崛起推動(dòng)寫字樓市場(chǎng) 發(fā)展進(jìn)入 “ 快車道 ” 四、 威脅分析 （ Threat） 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 對(duì)策 ： 提升品質(zhì)、降低價(jià)格、差異性的產(chǎn)品定位、獨(dú) 特的概念性廣告包裝、爭(zhēng)取時(shí)間 來 搶占市場(chǎng)先機(jī) 。本案屬于期房銷售，開盤前期無法辦理按竭會(huì)影響客戶成交。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 酒 店：高星級(jí)酒店為最匹配區(qū)域檔次，回報(bào)最為豐厚，市場(chǎng)運(yùn)作最為成熟的產(chǎn)品，同時(shí)也面臨較大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。如何高效整合各資源來滿足區(qū)域商務(wù)需求將成為成敗的關(guān)鍵點(diǎn)。國(guó)際公館 臺(tái)北一路特 2 號(hào) 476 2020 6000/6500 區(qū)域樓盤具有以下開發(fā)特點(diǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 小結(jié) 不同的區(qū)域有不同的商業(yè)屬性和市場(chǎng)定位。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)形態(tài)：整體超高層建筑，百貨賣場(chǎng)為 7 層裙 樓（含地下一層）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 建筑尺寸：臨街面 約為 102 米，縱深約 30－ 40 米間。 3）區(qū)域流動(dòng)人口大于居住人口 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 大型生活配套購(gòu)物中心：如家樂福等 中高檔餐飲：巴蜀風(fēng)情 人群分類 主要以國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)雇員及相關(guān)人員為主，是武漢最為主要的商務(wù)型外來人士的匯集區(qū)。其商業(yè)構(gòu)成如下表： 類別 主要經(jīng)營(yíng)范圍 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 檔次 主要服務(wù)對(duì)象 數(shù)量 代表店 特色餐飲 中式 中式餐飲 5001500 較高檔 區(qū)域外 5 亢龍?zhí)? 非中式 非中式餐飲 150300 中高檔 區(qū)域內(nèi) 2 土大力 銀行網(wǎng)點(diǎn) / 內(nèi) 資銀行零售業(yè)務(wù) 10002500 / 區(qū)域外 8 交行、招行 大型賣場(chǎng) 綜合超市 綜合超市 10000 中檔 區(qū)域內(nèi) 1 家樂福 百貨賣場(chǎng) 高檔百貨為主 30000 較高檔 區(qū)域外 2 新世界百貨 專賣 家電為主 2500 中檔 區(qū)域內(nèi) 1 國(guó)美 專賣門店 服裝 流行個(gè)性店為主 30200 較高檔 區(qū)域內(nèi) 4 、口岸女品、哥弟 糕點(diǎn) 西式糕點(diǎn) 45140 較高檔 區(qū)域內(nèi) 4 元祖、皇冠、仟吉 汽車 進(jìn)口汽車 150 高檔 區(qū)域外 3 SAAB、大眾、寶時(shí)捷 生活 配套 洗衣店、藥店 30110 中檔 區(qū)域內(nèi) 7 可麗舍 娛樂場(chǎng)所 咖啡廳 150400 中檔 區(qū)域內(nèi) 5 藍(lán)色天空 酒吧 800 較高檔 區(qū)域外 1 紅色戀人 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓在目前市場(chǎng)中均占有一定量的份額，但供應(yīng)量相對(duì)較少，作為新型的投資型產(chǎn)品 ，其產(chǎn)品價(jià)值已得到了市場(chǎng)的充分認(rèn)可。 小結(jié) 商務(wù)為本區(qū)域及流動(dòng)客群的主旋律，所以酒店定位的主力服務(wù)對(duì)象為該區(qū)相關(guān)的商務(wù)客群。 消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)便捷性和商務(wù)性要求較高。 小結(jié) 高檔寫字樓在未來 3 年內(nèi)將面臨殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而中檔物業(yè)憑借其極高的入住率和較小的競(jìng)爭(zhēng)壓力，將擁有很大的市場(chǎng)開發(fā)空間。隨著這些企業(yè)的進(jìn)入，為這些企業(yè)提供服務(wù)的下游企業(yè)也將逐 漸增多， 如 會(huì)計(jì)事務(wù)所、中介服 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 19 新世界國(guó)貿(mào)大廈就有很多世界 500 強(qiáng)企業(yè)、外國(guó)駐武漢領(lǐng)事館、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)等入駐，使其檔次形象得到了極大的提升，從而帶動(dòng)整 個(gè)商務(wù)區(qū)的租賃市場(chǎng)發(fā)展。 消費(fèi)需求市場(chǎng)得以全面激活，投資類置業(yè)成主流。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 結(jié)合武漢市商務(wù)寫字樓 2020 年的發(fā)展軌跡，我們對(duì) 2020 年寫字樓的市場(chǎng)特征及價(jià)格趨勢(shì)進(jìn)行如下分析： 寫字樓分布出現(xiàn)一環(huán)多點(diǎn)、線面結(jié)合的新格局，特色化和規(guī)模化并舉。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三 、 2020 年市場(chǎng)展望 —— 中部崛起推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入 “ 快車道 ” “ 中部崛起 ” 對(duì)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用開始顯現(xiàn)，多項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明： 2020年是湖北經(jīng)濟(jì)近十年以來發(fā)展最好的一個(gè)年份。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而傳統(tǒng)第二代商務(wù)樓由于使用成本較高，人性化設(shè)計(jì)缺乏，導(dǎo)致 空置率較高，開發(fā)商不得不將寫字樓由持有經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向租售并舉，如武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)大廈、瑞通廣場(chǎng)、漢元中心等第二代商務(wù)樓都開始對(duì)外銷售，價(jià)格差距較大。第四代商務(wù)樓主要在產(chǎn)品綜合品質(zhì)上在第三代的基礎(chǔ)上有較大拔高，并在目標(biāo)客戶上主要針對(duì)中高端企業(yè)和客戶的需求。 典型代表為：政府機(jī)關(guān)辦公樓、單位改建出租商務(wù)樓。 第二章 項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析 投資機(jī)會(huì)孕育于宏觀經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此我們也需要把提供的產(chǎn)品做得更具有差異化，人性化，也才更具備競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，從而獲得更高的獲利空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 路網(wǎng)交通： 公共交通描述： 區(qū)域路網(wǎng)分