【正文】 布和公交系統(tǒng)都比較發(fā)達，可順利到達武漢各個城區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 地塊附近沒有可帶來較高附加值的自然景 觀資源。 區(qū)域內(nèi)消費地點較為集中，且有明顯時間段。 一面臨城市主干道，另外三面直接與其它地塊接壤 地塊形狀分析： 較長的臨街面為商業(yè)帶來理想的展示空間，也有利于建筑形象的展示； 一面臨城市主干道，在帶來較高商業(yè)價值的同時，也面臨較大的噪音干擾； 三面直接與其它地塊接壤，使得地塊沒有車輛出入的天然緩沖區(qū)； 地塊縱深不足，無法同時滿足大進深要求的建筑和大進深廣場的需要； (3) 地塊經(jīng)濟指標(biāo) 地塊經(jīng)濟指標(biāo)描述： 此地塊為商業(yè)二級，居住一級，市場價值折算到樓面地價住宅約 2300，商業(yè) 3000 地塊經(jīng)濟指標(biāo)分析： 較高的土地價值決定了區(qū)域物業(yè)的檔次在中高檔 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、項目背景 地塊指標(biāo)： (1) 地塊技術(shù)指標(biāo)： 項目占地： ㎡ 總建筑面積： ㎡ 上部建筑面積 : ㎡ 地下室面積 : ㎡ 1~4 層裙房商網(wǎng)面積 : ㎡ 住宅面積 : ㎡ 寫字樓面積 : ㎡ 地塊技術(shù)指標(biāo)分析： 較小的地塊規(guī)模使地上停車位有限，而地下停車相對 充足。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6 層住宅由于無法保證居住品質(zhì)，正面臨被市場淘汰的境況。 流動人口中主要以區(qū)域內(nèi)企業(yè)衍生出商務(wù)人士占主導(dǎo) 區(qū)域內(nèi)流動人口中以高知年輕人群占主導(dǎo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 (2) 商業(yè)氛圍： 商業(yè)氛圍描述： 項目立地所在金融一條街基本為商業(yè)真空帶。 港澳臺路段的政府規(guī)劃為港澳臺特色風(fēng)情街。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 消費特征： 商務(wù)類供 給與需求都很旺盛。 11 商業(yè)氛圍： 金融一條街上的商業(yè)真空帶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 典型代表為：兆富國際大廈、鵬程時代。 13 典型代表：新世界中心、時代豪苑、中建工行廣場等。建設(shè)大道沿線商務(wù)區(qū)寫字樓銷售價格基本集中在 11000～ 13000 元 /之間，租賃價格集中在 75 元 /㎡ ? 月左右，總體來看呈上升趨勢。城市綜合體在沿海發(fā)達城市已經(jīng)成為了寫字樓聚集的主要建筑形態(tài)，是寫字樓市場發(fā)展的重要方向。社會消費品零售總額快速增長，需求旺盛，成為經(jīng)濟穩(wěn)步增長的重要支撐。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 線面結(jié)合： 線主要是指除了內(nèi)環(huán)線外，武漢寫字樓相對集中的還有建設(shè)大道、中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。初步估計，在未來幾年內(nèi)，城市綜合體中高端商務(wù)寫字樓的供應(yīng)流不下于百萬方，將成為供應(yīng)市場新主流。江南片區(qū)中建 ? 工行廣場也以其差異化的產(chǎn)品特征創(chuàng)造了 7000 元 /㎡銷售均價。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、寫字樓類 供給分析 1）供應(yīng)結(jié)構(gòu) 高檔寫字樓占金融街現(xiàn)有寫字樓比重 56%，隨著民生銀行大廈等項目的上市，高檔寫字樓比重將超過 80%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 對產(chǎn)品的需求特征越來越集中在配套、管理、價位等方面。 這些 外來企業(yè) 也 將 逐步影響本地企業(yè) 入住 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 27 小結(jié) 商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內(nèi)小戶型市場的主要發(fā)展方向。 高檔住宅區(qū)，如萬豪國際、兩湖總都； 中高檔主題酒吧，如紅色戀人 高中檔休閑餐飲：三五淳酒店、藍色天空； 甲級寫字樓：如瑞通廣場等 高級酒店：如香格里拉大飯店等。 區(qū)域判斷 武漢最為集中的高檔商務(wù)及住宅區(qū)，也是漢口最高層次的商務(wù)和文化交流區(qū)。 4）區(qū)域流動人群特征明顯 區(qū)域內(nèi)流動人群消費特征明顯，購買能力強，現(xiàn)階段以商務(wù)相關(guān)為消費主體，在流動方向和時間段上有一定規(guī)律。 交通情況：位于香港路下段，交通便捷性較差。 項目 500 米范圍內(nèi)無成熟的商業(yè)氛圍，缺乏有效消費群體支撐。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 賣場周邊路網(wǎng)分布較為適合，項目位于建設(shè)大道于新華路交匯處，流動人群大，有北湖廣場等自然先天的有效人群滯留和聚集區(qū)。 32 服務(wù)對象：區(qū)域內(nèi)為主，輔以區(qū)域外 五、住宅類 區(qū)域代表樓盤一覽表 項目名稱 總規(guī)模 (㎡ ) 地段 總 戶 數(shù)(戶 ) 開盤時間 均 價 （元 /㎡） 銷售周期 在 售 銷售率 怡景花園 73581 江岸沿江大道蘆溝橋路 1 號 299 6000 13 個月 售完 萬松名門 40000 建設(shè)大道與萬松園路的交匯處 405 4330 11 個月 售完 中環(huán)大廈 64581 江漢臺北路云林街 31 號 332 3400 9 個月 售完 金色華府 140000 解放公園路 83 號 1250 4800 10 個月 售完 萬豪國際 89718 西北湖路 3－ 85號 386 6000 13 個月 售完 大江園 豪宅產(chǎn)品延續(xù)面積從 160— 300 ㎡戶型設(shè)計，充分展示豪宅風(fēng)格；普通住宅商品房以三室二廳二衛(wèi) 120— 160 ㎡作為產(chǎn)品在市場上的主力供應(yīng)面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商 業(yè)：符合區(qū)域商務(wù)需求的展示性和體驗性消費是符合現(xiàn)市場及區(qū)域發(fā)展的，個性化、特色化的高端精品路線是規(guī)避市場競爭的有效手段，也是區(qū)域內(nèi)市場發(fā)展趨勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 39 高等級寫字樓（主指硬件配置）為區(qū)域現(xiàn)行市場主力： 是市場運作較為 成熟產(chǎn)品，主要以完善的硬件配套設(shè)施及高端的市場形象來吸引客戶，客群定位為知名外企等頂極客戶，但面臨運營成本過高及同質(zhì)化競爭嚴(yán)重等問題，整體目標(biāo)群體較窄。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。主要通過生態(tài)化的商務(wù)環(huán)境、人性化的產(chǎn)品細部處理和軟性服務(wù)給予體現(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 小戶型： 1）精裝修小戶型風(fēng)光 不再： 隨著城市中心房價的節(jié)節(jié)攀升，精裝修小戶型在總價上的優(yōu)勢逐步弱化，而在居住品質(zhì)上的劣勢（如公攤較大、候梯時間長、采光通風(fēng)差等）逐步顯現(xiàn)，小戶型產(chǎn)品進入一輪新的概念創(chuàng)新的時代。 酒店： 高星級酒店（主指四星以上）為區(qū)域現(xiàn)行市場主力： 是與區(qū)域檔次最為匹配，回報最為豐厚，市場運作最為成熟的產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 37 樹立開發(fā)商形象。 36 一、 優(yōu)勢分析 （ Strength） 項目地理位置優(yōu)越 ：金融一條街 交通環(huán)境優(yōu)越 開發(fā)商資金實力 項目花費 2 年時間做足前期準(zhǔn)備工作 項目運作群體的 專業(yè)背景 二、 劣勢分析 （ Weakness） 對寫字樓銷售的金融支持不足 首先，央行規(guī)定寫字樓項目必須成為現(xiàn)房才可以為客戶辦理按竭手續(xù)（實際情況是主體封頂后，一些商業(yè)銀行即可辦理），這就延長了開發(fā)商資金回籠的時間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 34 各物業(yè)的市場空白點 寫字樓：在現(xiàn)有高端產(chǎn)品云集、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、人性化關(guān)懷缺乏的市場中，擁有中檔寫字樓的硬件配置，具備高 檔寫字樓的軟件服務(wù)，同時在規(guī)劃設(shè)計上有所創(chuàng)新的個性化產(chǎn)品將擁有更多的市場機會。 小結(jié)： 大戶型、高價格的豪宅以及中小面積、低總價的個性化住宅是區(qū)域住宅產(chǎn)品的發(fā)展方向 六、研究結(jié)論 經(jīng)過對區(qū)域各物業(yè)做了一定深入的研究后發(fā)現(xiàn)： 區(qū)域物業(yè)發(fā)展特征 綜上所述，本區(qū) 域物業(yè)發(fā)展應(yīng)具備以下特征： 商務(wù)性： 強勁的商務(wù)需求是立地區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)發(fā)展生存的重要驅(qū)使力之一。鳳凰城 99936 北湖西路六號 540（ 398） 5000 55% 兩湖總都 47000 北湖小路 99 號 242 6500 50% 時代廣場 200000 沿江大道蘭陵路 720 2020 新世界中心 78400 解放大道 634 號 638 2020 天下 新世界的品牌和資源調(diào)配能力是成功中不可忽視的要素，其百貨市場經(jīng)歷了約 5－ 7 年的市場培育期，這在常規(guī)市場是絕無僅有的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2）新世界百貨 新世界百貨為新世界國貿(mào)中心裙樓項目，于 1994年 11 月一期 9100 方投入運營 .2000 年 09 月二期25000 方正式投入運營。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)形態(tài)：整體高層建筑，百貨賣場為 6 層裙樓（含地下一層）。 此區(qū)段中以住宅為主，存在的商業(yè) 體多為生活型配套。 老城區(qū)住宅：臺北社區(qū)； 小型特色服飾店 中高檔成熟大型社區(qū)：如金色華府，花橋社區(qū)等。立地區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟構(gòu)成過于單一，主要由傳統(tǒng)功能單一的高檔寫字樓為主體，輔以滿足商務(wù)性傾向較強的中小型特色餐飲會所，其整體服務(wù)對象多為區(qū)域內(nèi)人群。 26 精裝修小戶型住宅 城市商業(yè)中心地段，生活配套極為便利 項目所在區(qū)域周邊居民，周邊工作人員 精裝修 銷售普遍良好，受到市場的充分認(rèn)可 40%投資， 60%自住 毛坯小戶型住宅 城市中心地段，生活配套較為便利 區(qū)域周邊辦公人員，周邊居民 基本為 毛坯 銷售情況一般，市場認(rèn)可度一般 30%投資， 70%自住 商務(wù)公寓 商務(wù)氛圍濃厚，交通便利 商務(wù)辦公人員和周邊居民 部 分 提 供裝修 銷售情況較好 宜居宜商，投資和自住相當(dāng)，占 50% 酒店式 公寓 交通便利，人車流集中區(qū)域，生活較為便利 商務(wù)人員，投資客群 精裝修 銷售情況一般，市場認(rèn)可度一般 投資和自住比例相當(dāng)，各占 50% 產(chǎn)權(quán)式 酒店 城市中心或次中心地段，商務(wù)氛圍濃厚 投資客群 精裝修 銷售情況良好，市場認(rèn)可度較高 純投資客戶 100% 區(qū)域小戶型市場發(fā)展趨勢判斷 商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，均是定位于商務(wù)人員和投資客群的投資型產(chǎn)品，其產(chǎn)品的受眾客群大量的分布于建設(shè)大道金融一條街，區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)環(huán)境氛圍和便利的交通能夠成就投資型產(chǎn)品的長足發(fā)展。 25 3）區(qū)域內(nèi)高等級酒店運作相對成熟，低等 級酒店相對匱乏 區(qū)域內(nèi)高等級酒店以外資品牌為主，實力和運作都十分強勁；但