【正文】 ”精英組合 ”促銷策略 這一策略是指，買家在購(gòu)買別墅時(shí)，一次性湊足 ”四位買家 ”同時(shí)購(gòu)買，可給這四家客戶各打一個(gè)更大的優(yōu)惠折扣，具體折扣屆時(shí)確定。具體方案如下： 渠道促銷： 利用項(xiàng)目動(dòng)工或封頂之際 ，結(jié)合售樓中心竣工舉辦剪彩儀式，邀請(qǐng)有關(guān)政府官員、業(yè)界要人、媒體記者等參加這一儀式。 對(duì)不同類型的客戶（投資者、炒家、自住、同行）要善于判斷，并有所側(cè)重地表達(dá)，對(duì)來電咨詢要禮貌熱情。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期是項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推廣期的前奏，也是以后銷售各環(huán)節(jié)策略制定和調(diào)整的依據(jù)。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是對(duì)市場(chǎng)管理人員及置業(yè)顧問的 一次不可多得的實(shí)習(xí)機(jī)會(huì)，有利于提高售樓人員的現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)對(duì)技巧。工地現(xiàn)場(chǎng)是大眾接觸、認(rèn)知物業(yè)功能屬性、工程進(jìn)度、發(fā)展商實(shí)力等信息最直接的渠道之一。 開盤預(yù)備期間，興師動(dòng)眾地參加一年一度的房交會(huì)，連篇累牘的軟文炒作等舉措，起到?人工造雨?的作用。本項(xiàng)目?投其所好?，正是他們心儀已久的家園。 項(xiàng)目總的目標(biāo)市場(chǎng)為 ： 成都市及高新西區(qū)、 郫縣 （包括國(guó)有公司、私人公司、中外合資公司、中外合作公司、外資公司）的中高收入白領(lǐng)階層、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及一些房地產(chǎn)投資者。 在中高端客戶群體（指投資總額 25萬元以上的投資者）的從事行業(yè)里，以私企經(jīng)營(yíng)者身份的投資者為主流群體。而郫縣作為成都重要郊縣，成為住宅郊區(qū)化的一大受益者。 首期推出的是多層樓幢，部分樓幢即將封頂。郫縣天然氣公司成都現(xiàn)代工業(yè)港配汽站的建成，保證了工業(yè)和民用燃?xì)饬亢蜌鈮旱姆€(wěn)定，能完全滿足各類企業(yè)生產(chǎn)、生活用氣需要。 該縣先后被列為：中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)基地、西部軟件園、星火科技密集區(qū)、生態(tài)示范區(qū)、?兩高一優(yōu)?農(nóng)業(yè)示范縣、四川省對(duì)外經(jīng)濟(jì)開放特別試驗(yàn)區(qū)、省級(jí)工業(yè)開發(fā)區(qū)、?公司 +農(nóng)戶?改革試點(diǎn)縣、成都市衛(wèi)星城、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)。 （二）目標(biāo)市場(chǎng)研究與分析 郫縣房地產(chǎn)業(yè)宏觀市 場(chǎng) 郫縣是成都市科技、文化、旅游衛(wèi)星城，素有?銀郫縣?之盛名。 目前，有四條主要公交線路連接成都與郫縣城區(qū)和犀浦。這是郫縣建置的開始，建縣至今（ 2000年）已有 2314年的歷史。 二、項(xiàng)目營(yíng)銷 （一）成都市郫縣經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 郫縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況 郫縣地處川西平原腹心，是成都市衛(wèi)星城。瞄準(zhǔn)高新西區(qū)未來幾年發(fā)展趨勢(shì)，為了吸引投資者、管理者、創(chuàng)業(yè)者與富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的白領(lǐng)階層、成功人士居家置業(yè)于郫縣，并為滿足市區(qū)新一代白領(lǐng)階層物業(yè)更新?lián)Q代的需求，郫縣未來的房地產(chǎn)發(fā)展將針對(duì)此階層打造高品質(zhì)的社區(qū)環(huán)境及高水準(zhǔn)的生態(tài)環(huán)境，將重點(diǎn)開發(fā)規(guī)模達(dá) 300 畝以上中高檔精品樓盤、高檔連體別墅區(qū)、酒店式公寓、商務(wù)會(huì)所及文化、體育、健身中心、高檔餐飲、休閑、娛樂中心等。據(jù)《蜀五本記》 這是區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出的? 郫縣?。成都市新一輪城市總體規(guī)劃確定的縣城市發(fā)展定位：?成都西部新中心 ,以發(fā)展科教文化為高新區(qū)配套服務(wù) ,建設(shè)既適宜居住 ,又適宜創(chuàng)業(yè)的綜合性城市片區(qū)。這里收藏著老成都最為集中的歷史文化記憶，金沙遺址、船棺遺址、杜甫草堂、浣花溪等散落在這片土地上的人文珍珠，猶如一幅氣勢(shì)恢弘的清明上河圖，無不彰顯著古蜀、蜀漢、盛唐等各個(gè)時(shí)期蜀文化的輝煌與燦爛，無不求證與詮釋造物主對(duì)城西的厚愛。?花重錦官城?（杜甫）、?濯錦江邊兩岸花?（劉禹錫）、?二十里中香不斷 ,青羊?qū)m到浣花溪?（陸游）、?四十里城花作郭?（楊燮）?柳色專繞秦城綠 ?（李白）、?錦官城外柏森森?（杜甫）、?千古成都綠西濃?（楊億）、?錦城蔥郁遺蹤遍?（何紹基）等古人筆下的?妙手偶得?勾勒了一幅城西所特有的生態(tài)化與田園化并存的圖景，展現(xiàn)了城西以?花?與?綠?為主體的寥廓的視覺空間。漢魏之際，古蜀不但發(fā)生過蜀漢政權(quán)的興亡，而且還是道教的重要起源地。主要 特點(diǎn)為：氣候濕煦，四季分明，光照充足，雨量充沛，無霜期長(zhǎng)，常年平均氣溫 16攝氏度。解放后出土的重要文物有：戰(zhàn)國(guó)銅戈、戰(zhàn)國(guó)銅矛、蜀漢銅弩機(jī)、東漢畫像石棺、東漢陶說唱俑等。 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 用地面積 ㎡ 建筑面積 住宅建筑面積 ㎡ ㎡ 商業(yè)建筑面積 ㎡ 地下建筑面積 ㎡ 容積率 建筑密度 % 停車位 地上停車位 39 輛 319 輛 地下停車位 280 輛 戶數(shù) 二房戶 78 戶 278 戶 三房戶 172 戶 四房戶 27 戶 六房戶 1 戶 【品城西之味】 偉大的意大利畫家弗拉曾說過：真正的財(cái)富包括怎樣用很少的東西來獲得快樂。毛澤東、鄧小平、楊尚昆、胡錦濤等黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人先后視察郫縣。 鐘靈毓秀，人才輩出 漢代著名哲學(xué)家、文學(xué)家、語言學(xué)家揚(yáng)雄，西漢大司空何武，宋代著名詩人張俞，五代宋初大畫家石恪，清代知名抗日將領(lǐng)羅應(yīng)旒以及新中國(guó)誕生后的鐵路工程師藍(lán)田，著名化學(xué)家、中國(guó)科學(xué)院學(xué)部委員蕭倫，當(dāng)代世界著名青年歌唱家廖昌永等均為郫縣籍人士。新城市規(guī)劃中，伴隨城市功能分區(qū)的完善，各種道路基礎(chǔ)設(shè)施也不斷發(fā)展。 2020 年郫縣城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均可支配收入分別為 8524 元和 3650 元，達(dá)到較高水平。 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)：郫縣縣委、縣政府圍繞農(nóng)民增收，充分發(fā)揮大都市近郊優(yōu)勢(shì)，提出了?面向市場(chǎng)，依靠科技，調(diào)整結(jié)構(gòu)，增收富民?的基本指導(dǎo)思想，在長(zhǎng)期的實(shí)踐中探索出一條高效生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展路子，初步形成了優(yōu)質(zhì)糧油、優(yōu)質(zhì)蔬菜、特色花卉盆景、特色家禽家畜等優(yōu)勢(shì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，有力地推動(dòng)了全縣農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 （ 2）郫縣近年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析 A、房地產(chǎn)交易價(jià)格穩(wěn)定上升 郫縣 2001年商品住宅平均價(jià)格為 800 元 /平方米， 2002年商品住宅均價(jià)漲為 1000 元 /平方米，至 2020年上半年，平均價(jià)格已經(jīng)超過 1600元 /平方米，最高銷售價(jià)格達(dá)到 2300元 /平方米以上不等，尤其是犀浦部分房?jī)r(jià)接近成都市二環(huán)至三環(huán)價(jià)格，超出成都部分其它郊區(qū)價(jià)格水平，與溫江、華陽等地價(jià)格差距大大縮小。 總戶數(shù) 191戶 總占地面積 15． 8畝 總建筑面積 21000余㎡ 建筑密度 不詳 容積率 2． 0 綠化率 35% 建筑風(fēng)格 川西民居風(fēng)格 建筑形態(tài) 多層 車位 130個(gè) 公交線路 30 22 7路 開盤時(shí)間 2020． 8． 17 交房時(shí)間 2020． 3 可售套數(shù) 95套 房型面積 71—— 163平方米 銷售進(jìn)度 接受咨詢 施工進(jìn)度 基礎(chǔ)施工 開發(fā)商 成都郫縣力拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓地址 郫縣紅光鎮(zhèn)廣場(chǎng) 價(jià)位 1700元 /平方米（均價(jià)） 銷售熱線 87988299 87986660 嘉信 .荷塘月色 項(xiàng)目 內(nèi)容 點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目地址 郫縣南大街 該案位于鵑城路上 ,緊鄰鵑城遺址 ,小區(qū)建筑采用圍合式布局 ,外立面簡(jiǎn)潔；小區(qū)內(nèi)配套完善 ,游泳池、業(yè)主會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)等供業(yè)主休閑娛樂；目前 ,社區(qū)周邊環(huán)境還在整治之中 ,40畝的市政廣場(chǎng)正處于拆遷階段 ,小區(qū)附近規(guī)劃中的 300 畝生態(tài)公園即將修建。 商鋪投資者的購(gòu)買力分析 （ 1）擬投資總金額 從上圖看出， 65%的投資者的總投入可達(dá)到 25— 32 萬元 ， 32— 40 萬元的總投入者占 17%，40萬元以上的總投入者 18%。 （ 6）客戶地區(qū)分布 該圖表可以看出，項(xiàng)目客戶分布中有大半部分約 %來自成都市區(qū)，而郫縣本地客戶占了25%，可見郫縣項(xiàng)目以成都市區(qū)和郫縣本地為住。而項(xiàng)目在入市時(shí)，以?以低開高走?的價(jià)格策略進(jìn)行銷售，而項(xiàng)目地處水秀景幽的郫縣，從而吸引這類目標(biāo)顧客。隨著項(xiàng)目小區(qū)配套的完善，項(xiàng)目可迅速增 值，符合這部分投資者的需要。以報(bào)版廣告、樓書、 DM單、雜志廣告、電視廣告、樓宇廣告、戶外廣告、公交站牌廣告等載體，一夜之間引起全城轟動(dòng)。根據(jù)推廣主題的要求，整個(gè)接待中心應(yīng)具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代藝術(shù)氛圍，豪華大氣。 B 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷推廣要點(diǎn)： 客戶信息的搜集與整理 客戶信息主要來源于以下方面： （ 1）前期市場(chǎng)調(diào)研納入統(tǒng)計(jì)系列的被訪者； （ 2）開發(fā)公司、建筑公司、監(jiān)理理公司及物管公司的內(nèi)部員工及其帶來的客戶； （ 3）媒體宣傳引導(dǎo)下產(chǎn)生的具有購(gòu)買意向的 客戶； 客戶分類 根據(jù)設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)，可將客戶分為 A、 B、 C、 D 四等級(jí)。 2)銷售的總面積。 策略之一：?公關(guān)新聞最易提高關(guān)注度?（?借船出海?） ?借船出海?用新聞公關(guān)提高行業(yè)關(guān)注度，為了達(dá)到立體攻勢(shì)，采用?海陸空演習(xí)?。 置業(yè)顧問促銷 置業(yè)顧問之間展開銷售競(jìng)賽，以周為單元，評(píng)比銷售冠軍，獲獎(jiǎng)?wù)叱鞋F(xiàn)金 獎(jiǎng)勵(lì)、升職外，還可獲得培訓(xùn)機(jī)會(huì)。 先造勢(shì)，后銷售 一方面，通過住宅火熱銷售，為后續(xù)商鋪銷售積蓄力量，即以住宅銷售帶動(dòng)商鋪銷售；另一方面，乘勢(shì)而上，借助媒體進(jìn)行全方位的 炒作，形成如火如荼的勢(shì)頭。 ?老帶新? 利用開發(fā)商此前開發(fā)項(xiàng)目的老業(yè)主，以?老帶新?的形式進(jìn)行營(yíng)銷，而后對(duì)老業(yè)主給以獎(jiǎng)勵(lì)（免除一定時(shí)間的物管費(fèi)），對(duì)新業(yè)主實(shí)行優(yōu)惠。因此，可以售樓中心為根據(jù)地，召開項(xiàng)目推介會(huì)、投資說明會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)諸會(huì)議，并組織與會(huì)者參觀樣板房。 4) 顧客對(duì)戶型的喜好。 充分發(fā)揮電 話營(yíng)銷的作用（略） 把握內(nèi)部認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)模式 1） 準(zhǔn)備就緒各種宣傳資料，完成現(xiàn)場(chǎng)包裝。 售輔助工具：項(xiàng)目總建筑沙盤；單體模型；戶型平面渲染圖；建材樣品架；時(shí)尚雜志；房地產(chǎn)報(bào)刊雜志；裝修雜志；音影設(shè)備；項(xiàng)目銷控表及項(xiàng)目口岸分布圖；項(xiàng)目規(guī)劃示意圖；項(xiàng)目簡(jiǎn)介展板（區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展前景、交通、位置、功 能；設(shè)施、布局等）。在此基礎(chǔ)上，完成項(xiàng)目 VI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，包括 LOGO的設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)字體的設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)顏色的確認(rèn)等。 建立一個(gè)智能家園 —— 通過配置中央空調(diào)系統(tǒng)（終端設(shè)備與管線由客戶自理）、中央吸塵系統(tǒng)、客廳地?zé)嵯到y(tǒng)、電動(dòng)車庫(kù)門禁系統(tǒng)以及小區(qū)背景音樂系統(tǒng)等智能系統(tǒng)及通透采光的中空玻璃、新型內(nèi)墻保溫材料與屋頂保溫材料等環(huán)保 材料以及周界紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、周界攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、園區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)主入口車輛管理系統(tǒng)、小區(qū)入口行人門禁系統(tǒng)、 24 小時(shí)保安巡邏系統(tǒng)等安防系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)名副其實(shí)的智能家園。 ☆ 注重環(huán)境質(zhì)量的白領(lǐng)階層家庭 這類目標(biāo)客戶群有著較高而穩(wěn)定的收入，文化素質(zhì)較高，注重生活的情趣。 ★ 從工作環(huán)境上細(xì)分 ：以在成都市內(nèi)與郫縣工作的中等收入階層以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、自由職業(yè)為主。 商鋪投資者的個(gè)人信息 （ 1）年齡 年齡層 72%的投資者年齡在 30— 49歲之間， 29歲以下占 20%左右， 50歲以上的僅占 7%。物管無論從區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)還是日常服務(wù)都在郫縣獨(dú)占熬頭，并不壓于成都其它房地產(chǎn)起步較早的郊區(qū)，甚至成都市區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目。主力戶型為 130—— 150 ㎡的三房?jī)蓮d雙衛(wèi)房，增強(qiáng)了居住的舒適性。無線通訊的發(fā)展目前已開通 A網(wǎng)、 B網(wǎng)、 G網(wǎng)和 BP機(jī)省網(wǎng)直放，為用戶提供了更為廣闊的信息空間。 犀浦房地 產(chǎn)開發(fā)比郫縣城區(qū)快，政府規(guī)劃的實(shí)施使房?jī)r(jià)趨勢(shì)逐年看漲，目前，均價(jià)達(dá) 1970元 /平方米。預(yù)計(jì)總投資達(dá) 。 郫縣基礎(chǔ)設(shè)施情況 （ 1）交通運(yùn)輸 近年來，郫縣先后投入 19億元資金用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。全鎮(zhèn)幅員面積 28平方公里，轄 18個(gè)村， 7個(gè)街道 居委會(huì)，總?cè)丝?，其中城區(qū)人口，建成區(qū)面積 。林木掩隱下蜿蜒的道路 ,是琴瑟舒緩怡人的旋律；待到傍晚 ,一行行橘黃的路燈漸次閃光 ,仿如鋼琴柔和的旋律。全縣公交線路已達(dá) 23條，其中 7條直達(dá)市區(qū)，在全市乃至全省率先實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)公交化。郫縣郫城是古蜀人最早的定居點(diǎn)，是戰(zhàn)國(guó)以來，成都平原上最大的三座城市之一。 宋元之際，蒙古（元）攻蜀，四川軍民奮力抗戰(zhàn)，不但延緩了南宋的滅亡，還遲滯了蒙古大軍西侵亞歐草原的步伐，具有重要的歷史意義。浩蕩的泯江水奔騰而來 ,灌溉土地與成都人的心田 ,幾十里外山野上的熏風(fēng)吹拂而下 ,城西這塊上風(fēng)上水之地 ,自古得天獨(dú)厚。澳深郫縣項(xiàng)目營(yíng)銷推廣提案 目錄 第一部分 解讀成都 第二部分 解讀城西 第三部分 解讀郫縣 第四部分 解讀項(xiàng)目 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目營(yíng)銷 附： 項(xiàng)目廣告宣傳提案 第一部分 解讀成都 成都（?第四城?） ,一座最休閑的城市 ,一座最適宜人居的城市……；?蓋碗茶?、?麻將?、?農(nóng)家樂?、?麻辣燙?等構(gòu)成成都休閑文化的元素 ,濃縮了偌大成都的人文結(jié)晶…… 翻開成都發(fā)展史的扉頁上 ,寫滿一言難盡的謳歌與禮贊 : ?成都，一座來了就不想離 開的城市。 這是一個(gè)貴胄的城西。文、史、哲名家輩出，時(shí)人指為?蜀學(xué)之盛，冠天下而垂無窮?；經(jīng)濟(jì)上發(fā)明了全世界最 早的紙幣?交子?，不論在中國(guó)經(jīng)濟(jì)史還是在文化史上都占有極為顯赫的地位。 這是文化底蘊(yùn)濃厚的郫縣，素有?金溫江，銀郫縣?之美譽(yù)的郫縣孕育著數(shù)千年源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的古蜀文化，有著豐厚的歷史文化資源與悠久的歷 史，有著很古老的居住文化。犀安路、犀團(tuán)路等 6 條南北走向的等級(jí)公路連全縣，形成?三縱六橫一圈?通達(dá)快捷的交通網(wǎng)絡(luò)。本案的社區(qū)格局體現(xiàn)出一種精巧構(gòu)思與雅致獨(dú)到的設(shè)計(jì)。 其中，犀浦鎮(zhèn)為發(fā)展最快的一個(gè)鎮(zhèn)，