【正文】 縣…… 這是中國豆瓣之鄉(xiāng)的郫縣…… …… 郫縣將是成都西部最適合居住的時尚居住中心。犀安路、犀團(tuán)路等 6 條南北走向的等級公路連全縣，形成?三縱六橫一圈?通達(dá)快捷的交通網(wǎng)絡(luò)。 古蜀先王杜宇稼穡農(nóng)耕、創(chuàng)立蜀國之地，曾留下 ?魂化杜鵑? ?催民春耕?的美麗傳說。 這是文化底蘊(yùn)濃厚的郫縣，素有?金溫江，銀郫縣?之美譽(yù)的郫縣孕育著數(shù)千年源遠(yuǎn)流長的古蜀文化，有著豐厚的歷史文化資源與悠久的歷 史，有著很古老的居住文化。同時，郫縣處于都江堰 —— 郫縣 —— 浣花溪 —— 錦江這條從古至今最為優(yōu)良的人居線上，且位于古蜀文化的中軸線上。文、史、哲名家輩出，時人指為?蜀學(xué)之盛，冠天下而垂無窮?；經(jīng)濟(jì)上發(fā)明了全世界最 早的紙幣?交子?，不論在中國經(jīng)濟(jì)史還是在文化史上都占有極為顯赫的地位。郫縣是?天府之國?腹心地帶，這里是中國長江上游文化發(fā)祥地，人杰地靈，是西漢大儒楊雄、嚴(yán)君平、何武，唐宋時 代工藝制造家何稠和詩人張俞，現(xiàn)化文學(xué)家韓素音等名人的故里，有著燦爛的文化史和輝煌的文明史。 這是一個貴胄的城西。 從歷史維度切換到現(xiàn)實維度，西城文脈的內(nèi)在傳承有過之而無不及，在這一區(qū)域城市發(fā)展的現(xiàn)代史冊上，更是濃墨重彩添加了濃郁的人文氣息：云集的大專院校（西南財大、西南交大、西南民大、成都體院、四川烹飪大專、四川行政學(xué)院、四川省委黨校等）、眾多人文場所（慧園、杜甫草堂、送仙橋藝術(shù)城、浣花溪公園、青年宮、寬窄巷子、百花潭公園、省博物館、會展中心等）、高新西區(qū)的科技文化、西沿線的餐飲休閑文化、以芙蓉古城、金林半島、金沙板塊等為代表的新川西民居文化……，構(gòu)成人文城西的的元素。澳深郫縣項目營銷推廣提案 目錄 第一部分 解讀成都 第二部分 解讀城西 第三部分 解讀郫縣 第四部分 解讀項目 一、項目概況 二、項目營銷 附： 項目廣告宣傳提案 第一部分 解讀成都 成都（?第四城?） ,一座最休閑的城市 ,一座最適宜人居的城市……；?蓋碗茶?、?麻將?、?農(nóng)家樂?、?麻辣燙?等構(gòu)成成都休閑文化的元素 ,濃縮了偌大成都的人文結(jié)晶…… 翻開成都發(fā)展史的扉頁上 ,寫滿一言難盡的謳歌與禮贊 : ?成都，一座來了就不想離 開的城市。此外，破土動工的金沙遺址公園、 500畝西郊藝術(shù)公園 、 100畝海斯凱體育公園、 88畝天鵝湖公園、城西森林公園、 1811 畝中海國際社區(qū)等也從不同層面增強(qiáng)西城的人文氣質(zhì)。浩蕩的泯江水奔騰而來 ,灌溉土地與成都人的心田 ,幾十里外山野上的熏風(fēng)吹拂而下 ,城西這塊上風(fēng)上水之地 ,自古得天獨厚。古蜀是中國西部長江上游的古代文明中心，是中國文明的重要起源地之一，她有著悠久的始源、獨特的文化模式和文明類型。 宋元之際，蒙古（元）攻蜀，四川軍民奮力抗戰(zhàn)，不但延緩了南宋的滅亡，還遲滯了蒙古大軍西侵亞歐草原的步伐，具有重要的歷史意義。 這是生態(tài)環(huán)境良好的郫縣。郫縣郫城是古蜀人最早的定居點，是戰(zhàn)國以來，成都平原上最大的三座城市之一。 迄今已發(fā)現(xiàn)的古蜀文化遺存主要有： 1996年度全國十大考古發(fā)現(xiàn)之一的古城遺址，杜鵑城遺址、德源鎮(zhèn)境內(nèi)的商周遺址。全縣公交線路已達(dá) 23條，其中 7條直達(dá)市區(qū)，在全市乃至全省率先實現(xiàn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)公交化。 住成都好，住郫縣更好！ 第四部分 解讀項目 一、項目概況 本案位踞郫縣一環(huán)路東東北段與東大街交匯處。林木掩隱下蜿蜒的道路 ,是琴瑟舒緩怡人的旋律；待到傍晚 ,一行行橘黃的路燈漸次閃光 ,仿如鋼琴柔和的旋律。公元前 314 年，秦滅蜀后設(shè)蜀郡，郫邑始稱郫縣，迄今已有 2300余年。全鎮(zhèn)幅員面積 28平方公里，轄 18個村， 7個街道 居委會，總?cè)丝?，其中城區(qū)人口，建成區(qū)面積 。解放的迄 1983年 ，隸屬溫江地區(qū)； 1983年起歸屬成都市。 郫縣基礎(chǔ)設(shè)施情況 （ 1）交通運輸 近年來，郫縣先后投入 19億元資金用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。穿城而過的主干道東西大街全長 ，是?古蜀新城?的軸心，東接新城區(qū)和高新西區(qū)，西連以望叢祠為核心的蜀文化產(chǎn)業(yè)園。預(yù)計總投資達(dá) 。郫縣近期目標(biāo)力爭用 5 年時間將縣城片區(qū)建成 15萬平方公里的成都西部新中心城市骨架。 犀浦房地 產(chǎn)開發(fā)比郫縣城區(qū)快，政府規(guī)劃的實施使房價趨勢逐年看漲，目前，均價達(dá) 1970元 /平方米。尤其是犀浦已形成電子信息、機(jī)械、建材 、醫(yī)藥、食品等優(yōu)勢企業(yè)。無線通訊的發(fā)展目前已開通 A網(wǎng)、 B網(wǎng)、 G網(wǎng)和 BP機(jī)省網(wǎng)直放，為用戶提供了更為廣闊的信息空間。當(dāng)通過 1998年以創(chuàng)建省級衛(wèi)生縣城為目標(biāo)的城市環(huán)境綜合整治，城區(qū)面貌得到較大改觀，住房商品化也日益推進(jìn)。主力戶型為 130—— 150 ㎡的三房兩廳雙衛(wèi)房，增強(qiáng)了居住的舒適性。 總戶數(shù) 332戶 總占地面積 40余畝 總建筑面積 40000㎡ 建筑密度 不詳 容積率 1． 5 綠地率 35% 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 建筑形態(tài) 多層 車位 地下 69個 公交線路 305路 開盤時間 2020． 3． 31 交房時間 2020． 6． 18 可售套數(shù) 200套 房型面積 83—— 180平方米 銷售進(jìn)度 預(yù)售 40% 施工進(jìn)度 部分樓幢即將封頂 開發(fā)商 成都安達(dá)祥和 置業(yè)有限公司 售樓地址 郫縣一環(huán)路東北段 價位 2400元 /平方米（均價） 銷售熱線 87884888 87884999 西華雅苑 項目 內(nèi)容 點評 項目地址 郫縣紅光鎮(zhèn)廣場 該案位于紅光鎮(zhèn)西華大學(xué)旁，小區(qū)采用川西民居的風(fēng)格圍合而成；3000㎡的生態(tài)河岸走廊即將修建，臨河休閑商業(yè)正在修建之中；目前住宅銷售情況較為理想，現(xiàn)在主推臨街 40個商鋪，面積從 40—— 60㎡不等，均價 5000 元 /㎡，交通便利，離沙西線3公里左右。物管無論從區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)還是日常服務(wù)都在郫縣獨占熬頭，并不壓于成都其它房地產(chǎn)起步較早的郊區(qū)，甚至成都市區(qū)內(nèi)的項目。 如何抓住這些潛在的龐大消費力量，我 公司通過對郫縣和周邊地區(qū)詳細(xì)的市場調(diào)研以及大量的收集資料，對郫縣房地產(chǎn)住宅和商業(yè)市場的進(jìn)行更加詳盡的分析： 影響投資決策的三大因素 第一因素 地段 〉升值潛力 〉投資回報率 第二因素 升值潛力 〉投資回報率 〉地段 第三因素 價格〉交通條件 〉投資回報率 ?地段?無可爭議的成為影響投資決策的第一要素，?升值潛力?、?價格?分別排名第二、三名。 商鋪投資者的個人信息 （ 1）年齡 年齡層 72%的投資者年齡在 30— 49歲之間， 29歲以下占 20%左右， 50歲以上的僅占 7%。 41%7%7%3%60%9%7%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%股票寫字樓商務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)酒店商鋪期貨其它 4%2%13%51%3%8%5%14%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%其它離退休/ 無業(yè)人員自由職業(yè)者私企（個人）經(jīng)營者文化/ 娛樂/ 體育行業(yè)社會服務(wù)業(yè)教育行業(yè)/ 科研單位建筑房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)（ 5）家庭月平均總收入 61%的投資者家庭月平均總收入在 10001元以上，收入在 7001— 10000元的占 31%， 7000元及以下的占 6%。 ★ 從工作環(huán)境上細(xì)分 ：以在成都市內(nèi)與郫縣工作的中等收入階層以及個體經(jīng)營者、自由職業(yè)為主。 ☆ 成都市中高收入家庭及個體經(jīng)營者 這類目標(biāo)客戶有著較高 收入，對生活水平、生活環(huán)境的要求不斷提高，追求著一種舒適自在的生活環(huán)境。 ☆ 注重環(huán)境質(zhì)量的白領(lǐng)階層家庭 這類目標(biāo)客戶群有著較高而穩(wěn)定的收入，文化素質(zhì)較高，注重生活的情趣。 ☆ 房地產(chǎn)投資者 在現(xiàn)時銀行利率一再下調(diào)，股市風(fēng)險甚大，房地產(chǎn)市場回暖的情況下，部分投資者會選擇投資具有適度超前性的物業(yè)作為長線投資的手段（溫州炒房團(tuán)就是明證）。 建立一個智能家園 —— 通過配置中央空調(diào)系統(tǒng)（終端設(shè)備與管線由客戶自理）、中央吸塵系統(tǒng)、客廳地?zé)嵯到y(tǒng)、電動車庫門禁系統(tǒng)以及小區(qū)背景音樂系統(tǒng)等智能系統(tǒng)及通透采光的中空玻璃、新型內(nèi)墻保溫材料與屋頂保溫材料等環(huán)保 材料以及周界紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、周界攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、園區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)主入口車輛管理系統(tǒng)、小區(qū)入口行人門禁系統(tǒng)、 24 小時保安巡邏系統(tǒng)等安防系統(tǒng)，實現(xiàn)名副其實的智能家園。 （ 2）蓄水階段 通過一段時間的軟性宣傳、工程形象與地盤包裝、新聞炒作、口碑傳頌等，將各方面的現(xiàn)實或潛在的購買者，有如磁鐵一般吸引到項目上，但引而不發(fā)，只要知名度與美譽(yù)度，不發(fā)生現(xiàn)場交易，用釣胃口 的方式抬高身份與增強(qiáng)神秘感。在此基礎(chǔ)上，完成項目 VI系統(tǒng)的設(shè)計，包括 LOGO的設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)字體的設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)顏色的確認(rèn)等。 —— 售樓 部外部環(huán)境包裝 圍繞項目推廣主題，分別對環(huán)繞項目的兩條大道，售樓部前方與后方，動用路牌廣告及指示路牌、項目旗、羅馬旗、彩旗、氣球廣告、汽模人、拱門、條幅、布幅廣告、花壇等工具，進(jìn)行吸引眼求且富有特色的包裝。 售輔助工具：項目總建筑沙盤；單體模型；戶型平面渲染圖；建材樣品架；時尚雜志；房地產(chǎn)報刊雜志；裝修雜志；音影設(shè)備；項目銷控表及項目口岸分布圖；項目規(guī)劃示意圖；項目簡介展板（區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展前景、交通、位置、功 能；設(shè)施、布局等）。同時聚集人氣，增強(qiáng)銷售信心。 充分發(fā)揮電 話營銷的作用（略） 把握內(nèi)部認(rèn)購現(xiàn)場模式 1） 準(zhǔn)備就緒各種宣傳資料，完成現(xiàn)場包裝。重點分析內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)成功與欠缺的地方，以期修改或調(diào)整整體營銷方案。 4) 顧客對戶型的喜好。 資源整體調(diào)配。因此，可以售樓中心為根據(jù)地，召開項目推介會、投資說明會、新聞發(fā)布會諸會議，并組織與會者參觀樣板房。 凡于 2020 年或 2020 年某月某日前，購買物業(yè)者，將擁有開發(fā)商所贈送的精裝、家具或字畫。 ?老帶新? 利用開發(fā)商此前開發(fā)項目的老業(yè)主，以?老帶新?的形式進(jìn)行營銷，而后對老業(yè)主給以獎勵（免除一定時間的物管費），對新業(yè)主實行優(yōu)惠。鑒于此 ,通過何種途徑攻克這座?堡壘? ,實現(xiàn)利潤最大化 ,已是開展銷售工作不容回避的?議題?。 先造勢，后銷售 一方面，通過住宅火熱銷售，為后續(xù)商鋪銷售積蓄力量，即以住宅銷售帶動商鋪銷售；另一方面，乘勢而上，借助媒體進(jìn)行全方位的 炒作，形成如火如荼的勢頭。項目銷售部決策的標(biāo)準(zhǔn)是 ”價高者得 ”。 置業(yè)顧問促銷 置業(yè)顧問之間展開銷售競賽，以周為單元，評比銷售冠軍，獲獎?wù)叱鞋F(xiàn)金 獎勵、升職外，還可獲得培訓(xùn)機(jī)會。 策略之四：用促俏活動提高忠誠度（?決勝終端?） ?廣告創(chuàng)造有利的銷售環(huán)境后， SP就可以將商品推進(jìn)輸送管中。 策略之一：?公關(guān)新聞最易提高關(guān)注度?（?借船出海?） ?借船出海?用新聞公關(guān)提高行業(yè)關(guān)注度，為了達(dá)到立體攻勢，采用?海陸空演習(xí)?。 4） 本地購買者和外地購買者各占的比例。 2)銷售的總面積。 3） 解釋項目定價策略、內(nèi)部認(rèn)購的各種優(yōu)惠方式。 B 內(nèi)部認(rèn)購期營銷推廣要點： 客戶信息的搜集與整理 客戶信息主要來源于以下方面： （ 1）前期市場調(diào)研納入統(tǒng)計系列的被訪者； （ 2）開發(fā)公司、建筑公司、監(jiān)理理公司及物管公司的內(nèi)部員工及其帶來的客戶； （ 3）媒體宣傳引導(dǎo)下產(chǎn)生的具有購買意向的 客戶； 客戶分類 根據(jù)設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)，可將客戶分為 A、 B、 C、 D 四等級。 銷售人員的培訓(xùn)。根據(jù)推廣主題的要求，整個接待中心應(yīng)具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代藝術(shù)氛圍，豪華大氣。工地形象的包裝有利于營造銷售氣氛，給買家以強(qiáng)烈的銷售感染力。以報版廣告、樓書、 DM單、雜志廣告、電視廣告、樓宇廣告、戶外廣告、公交站牌廣告等載體，一夜之間引起全城轟動。 ?四個階段? 指營銷過程的不同時期與不同階段。隨著項目小區(qū)配套的完善，項目可迅速增 值，符合這部分投資者的需要。而本項目所擁有的環(huán)境能讓業(yè)主具有更多的空間活動，正迎合這類目標(biāo)客戶的需要。而項目在入市時，以?以低開高走?的價格策略進(jìn)行銷售，而項目地處水秀景幽的郫縣，從而吸引這類目標(biāo)顧客。 ★ 從購房心理上細(xì)分 ：以二次置業(yè)、自居購房（第一居所）及投資為主。 （ 6）客戶地區(qū)分布 該圖表可以看出，項目客戶分布中有大半部分約 %來自成都市區(qū)，而郫縣本地客戶占了25%，可見郫縣項目以成都市區(qū)和郫縣本地為住。 （ 2）教育程度 大專以上學(xué)歷者超過 70%，高中學(xué)歷者占 20%，初中學(xué)歷者不足 10%。 商鋪投資者的購買力分析 （ 1）擬投資總金額 從上圖看出， 65%的投資者的總投入可達(dá)到 25— 32 萬元 ， 32— 40 萬元的總投入者占 17%，40萬元以上的總投入者 18%。 本項目處于絕好位置，加上符合現(xiàn)實但獨有特色的現(xiàn)代開發(fā)管理理念，有足夠的空間超越郫縣現(xiàn)有水平。 總戶數(shù) 191戶 總占地面積 15． 8畝 總建筑面積 21000余㎡ 建筑密度 不詳 容積率 2． 0 綠化率 35% 建筑風(fēng)格 川西民居風(fēng)格 建筑形態(tài) 多層