【正文】 步加大了住宅群體化消費(fèi)的力度，無(wú)論是郫縣本地居民還是新入高知消費(fèi)者，都對(duì)郫縣舊城改造、犀浦快速發(fā)展給予了關(guān)注。 （ 4）可承受的按揭月供款 選擇了按揭首付款后，逾 70%的投資者可承受 1300— 1800元的月供款，可承受 1800— 2600元的占 26%，僅有 4%的人可承受 2600元以上。 （ 4）投資經(jīng)歷 投資商鋪和股票的排名前三位，分別達(dá)到 60%和 41%。 %3%8%6%37%31%6%0% 10% 20% 30% 40% 20001元及以上1800120000元1500118000元1200115000元1000112000元700110000元7000元及以下%%25%%成都市區(qū)外地郫縣本地郊縣★ 從購(gòu)買人群上細(xì)分 ：市內(nèi)（城西、城南、城北）人、郫縣本地人、郊區(qū)（都江堰、溫江）、外省人、外國(guó)人。 目標(biāo)市場(chǎng)分析：項(xiàng)目在推向市場(chǎng)之初，社區(qū)環(huán)境的規(guī)劃尚未完全實(shí)現(xiàn)，且項(xiàng)目的配套問(wèn)題仍未得以徹底的解決。同時(shí)，隨著生活水平的不斷提高，對(duì)住房的素質(zhì)需求及生活方式的要求也愈來(lái)愈高；且他們的購(gòu)房行為較為理性而又務(wù)實(shí)，一般并不追求十分豪華的生活方式，而是講究樓盤的高性價(jià)比。 ☆ 市內(nèi)離退休人員 這些目標(biāo)客戶為國(guó)家與人民作出了一輩子的貢獻(xiàn)，擁有一筆不菲的積蓄，需要在享受生活中安度晚年。 ?一個(gè)中心? ?新城西第一人文社區(qū)?或?城西副中心首席人文社區(qū)? ?兩個(gè)基本點(diǎn)? 第一個(gè)基本點(diǎn)：一流的品質(zhì)（上至整個(gè)社區(qū)的排兵布陣 ,下至建筑外立面 ,涉及社區(qū)的硬件（建筑品質(zhì)與軟件（?星級(jí)服務(wù)?的物管））） 第二個(gè)基本點(diǎn)：一流的推廣，包括三個(gè)層面：一 流的附加值（系于項(xiàng)目所在的宏觀環(huán)境與項(xiàng)目及開發(fā)商的品牌效應(yīng)）；將一流的品質(zhì)高質(zhì)量到位地傳遞到客戶心中；廣告投放的數(shù)量。在繼續(xù)這一勢(shì)頭的基礎(chǔ)上，將消費(fèi)者的目光聚焦到項(xiàng)目上，增加其關(guān)注度。 ?五個(gè)一工程? 一個(gè)軟文推廣系列（確定刊登時(shí)間、刊登媒體、刊 登版面、刊登次數(shù)、執(zhí)筆記者等事宜） 一個(gè)電視系列宣傳片（時(shí)間、長(zhǎng)度、欄目、宣傳內(nèi)容、選出角度、設(shè)計(jì)制作等） 一個(gè)樣板工程（開辟引人入勝的樣板間，供來(lái)訪客戶觀摩之用） 一個(gè)生態(tài)景點(diǎn)（選擇小區(qū)主入口處布置極具特色的生態(tài)景點(diǎn)區(qū)，以此征服客戶的心，達(dá)到?不戰(zhàn)而屈人之勝?的目的） 一個(gè)集體式休閑地方（在售樓部的后方特辟一處休閑之地，使客戶享受? VIP?待遇，從而延長(zhǎng)客戶賞景與停留的時(shí)間） ?六項(xiàng)近期工作? 廣告設(shè)計(jì)與制作 軟文炒作 置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn) 廣告發(fā)布與媒體定位 確定開盤事宜 研究促銷活動(dòng) ———— 推廣手段 一、住宅部分 （一）銷售準(zhǔn)備期 銷售準(zhǔn)備期是整個(gè)今日潤(rùn)園銷售鏈的基礎(chǔ)與開端， ”良好的開端等于成功的一半 ”，基礎(chǔ)工作愈充分，以后的工作則勢(shì)如破竹，迎刃而解。大眾在這這類信息接受過(guò)程中是處于被動(dòng)地位的。另外，通過(guò)室內(nèi)背景輕音樂的播放與所備用的茶水、咖啡或其它的飲料的提供，給客戶一種親和、人情味濃厚、優(yōu)質(zhì)、專業(yè)的感覺。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)也起到一定的宣傳作用，為項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推廣造勢(shì)。 C類客戶：對(duì)購(gòu)買物業(yè)的意向不甚確定，對(duì)投資物業(yè)的認(rèn)識(shí)比較含糊，收入水平一般。通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的操作，來(lái)驗(yàn)證營(yíng)銷戰(zhàn)略的合理性；通過(guò)信息匯總與研究，重新審視項(xiàng)目在成都市民心中的地位，正確評(píng)估 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，相應(yīng)地調(diào)整營(yíng)銷戰(zhàn)略。 2) 顧客對(duì)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)承受能力。 (三 )強(qiáng)勢(shì)推廣期 整合傳播的重要原則是： 信息單純、持久、簡(jiǎn)單。 策略之二：用本土最權(quán)威媒體提升項(xiàng)目關(guān)注率與知名度（?空中轟炸?） 以有 “西南第一報(bào) ”之稱的《成都商報(bào)》為載體，濃墨重彩于推廣主題的演繹中，并扔出一枚枚殺傷力巨大的重磅炸彈，迅速鎖定目標(biāo)客戶。 利用開發(fā)商此前開發(fā)項(xiàng)目的老業(yè)主以?老帶新?進(jìn)行營(yíng)銷。成為尾盤的原因，不外乎物業(yè)的質(zhì)量、朝向、格局等。這一策略旨在吸引更多的客戶參與購(gòu)買，實(shí)質(zhì)上也是一種變相的降價(jià)措施。 先住宅銷售，后商鋪銷售 銷售住宅的同時(shí)，為商鋪進(jìn)行充分的?蓄水?工作，為住宅銷售過(guò)渡到商鋪銷售奠定基礎(chǔ)；當(dāng)住宅進(jìn)入尾盤期時(shí)，不著痕跡地進(jìn)入商鋪銷售環(huán)節(jié)。這是一促 變相的降價(jià)。根據(jù)以上情況，相應(yīng)地做出營(yíng)銷策略的調(diào)整。鑒于此，本項(xiàng)目在營(yíng)銷策劃中，以 “規(guī)范一級(jí)，強(qiáng)化二級(jí)，決勝終端 ”為策略，即將促銷項(xiàng)目分為三類：渠道促銷、消費(fèi)者促銷、置業(yè)顧問(wèn)促銷。以項(xiàng)目推廣主題為主軸，?多種渠道，拉長(zhǎng)鏈條 ，一個(gè)聲音?，促使項(xiàng)目形象深入人心。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期銷售基本流程設(shè)計(jì)： （ 1）銷售環(huán)節(jié)的管理與監(jiān)控 （ 2）銷售現(xiàn)場(chǎng)的接待 銷售現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)資料齊全、模型整潔、圖片突出、光線明亮。 4)顧客履約情況。 利用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，制定后期營(yíng)銷戰(zhàn)略。 客戶分類的標(biāo)準(zhǔn)： 1） 對(duì)購(gòu)買物業(yè)要求的明確程度； 2） 對(duì)物業(yè)的認(rèn)知程度； 3） 收入、職業(yè)諸相關(guān)情況； A類客戶：對(duì)購(gòu)買物業(yè)有明確的要求，對(duì)其投資收益有清晰的認(rèn)識(shí)，收入豐厚。 在準(zhǔn)現(xiàn)房之前，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、召開推介會(huì)議等營(yíng)銷手段，為客戶提供認(rèn)識(shí)項(xiàng)目、了解項(xiàng)目的平臺(tái)，這是一種銷售之前的技巧，也是項(xiàng)目前期的必備工作。除此之外，設(shè)置一些室內(nèi)雕塑，安放雜志架與畫夾。通過(guò)展示鮮明的項(xiàng)目形象與發(fā)展商的專業(yè)規(guī)范形象，以增強(qiáng)客戶的購(gòu)買信心。 （ 4）持續(xù)階段 根據(jù)開盤銷售情況與客戶反饋信息，或封盤，或調(diào)整價(jià)格。同時(shí)將?水庫(kù)?堤壩筑好或?qū)?蓄水池?做好。 （三）項(xiàng)目營(yíng)銷分析 —— 項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo) 通過(guò)系統(tǒng)性的整合傳播 ,達(dá)到如下目標(biāo)： 縮短項(xiàng)目銷售周期，促進(jìn)銷售目標(biāo)完成； 全面提升項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度及認(rèn)同度； 提升開發(fā)商的口碑與品牌效應(yīng)，籍此推動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展 ,實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者與開發(fā)商的?雙贏?； 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與開發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益的最優(yōu)化。為了縮短更多的回家時(shí)間，同時(shí)，又考慮到身心健康，迫切希望融入怡人的田園風(fēng)光之中，更愿意就近選擇依山或傍水且性價(jià)比高的郊區(qū)住宅作為第一居所，而將單位宿舍予以出租或另作它用。城北生活著大量的生意人，常年不辭辛勞，馬不停蹄地奔波在由各種復(fù)雜關(guān)系構(gòu)成的生意圈層內(nèi)，將美好的生活享受?浪費(fèi)?在孤注一擲的經(jīng)營(yíng)中，身心備受折磨，極力苛求生活?解脫 ?與身心?解放?。 目標(biāo)市場(chǎng) 本項(xiàng)目是一個(gè)中小型的成都近郊住宅社區(qū)，其目標(biāo)市場(chǎng)范圍主要以成都城南及城西；目標(biāo)客戶的年齡應(yīng)以 40— 60歲的人群為主；目標(biāo)客戶的職業(yè)為公司企業(yè)中 /高層管理人員，個(gè)體 /私營(yíng)企業(yè)主、教師 /教授與科研人員以及自由職 業(yè)者為主；目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)狀況以個(gè)人收入在 3000— 8000元左右，家庭月收入在 15000— 30000元左右為主。郊縣客戶群占總數(shù)的約 %，其購(gòu)買潛力不可忽視。 2 9 歲及以下21%3039歲50%4049歲22%5059歲6%6 0 歲以上1%初中8%高中/技 校/中專20%大專53%本科及以上19%（ 3）從事行業(yè) 從事行業(yè)中， 51%的投資者為私企經(jīng)營(yíng)者，其余份額比較多的是建筑業(yè)及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)、自由職業(yè)者和社會(huì)服務(wù)業(yè)等，分別占 14%、 13%和 8%。 （ 2）最可能選擇的購(gòu)買方式 3%7%8%17%39%26%0% 10% 20% 30% 40% 50%6 0 萬(wàn)元以上4 8 6 0 萬(wàn)元4 0 4 8 萬(wàn)元3 2 4 0 萬(wàn)元2 8 3 2 萬(wàn)元2 5 2 8 萬(wàn)元按揭36%一次性付款43%分期付款21%63%的投資者選擇一次性付款和分期付款，逾 1/3的投資者選擇按揭付款。隨著整個(gè)成都房地產(chǎn)的發(fā)展，住宅郊區(qū)化正大步邁進(jìn)。 總戶數(shù) 135戶 總占地面積 約 17316㎡ 總建筑面積 ㎡ 建筑密度 不詳 容積率 1． 26 綠化率 45% 建筑風(fēng)格 川西民居風(fēng)格 建筑形態(tài) 多層圍合式建筑 車位 104個(gè) 公交線路 305路 開盤時(shí)間 2020． 4． 3 交房時(shí)間 不詳 可售套數(shù) 約 60套 房型面積 120—— 140平方米 銷售進(jìn)度 銷售過(guò)半 施工進(jìn)度 現(xiàn)房 開發(fā)商 成都嘉信置業(yè)有限公司 售樓地址 郫縣南大街 1號(hào) 價(jià)位 1900元 /平方米（均價(jià)） 銷售熱線 87862777 87862555 西區(qū)御景 項(xiàng)目 內(nèi)容 點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目地址 成都高新西區(qū)紅光鎮(zhèn)沱江河畔 該案位于紅光鎮(zhèn)沱江 河畔，小區(qū)采用坡地式、結(jié)合前庭后院的建筑布局布置景觀亭與觀賞植物；戶型面積有 58—— 208 ㎡十幾種戶型可供選擇；周邊交通便利 ,城鎮(zhèn)公交 7 路經(jīng)過(guò)該小區(qū)；生活設(shè)施基本齊備 ,學(xué)總戶數(shù) 504戶 總占地面積 64畝 總建筑面積 65000余㎡ 建筑密度 不詳 容積率 1． 5 校、醫(yī)院等都在附近 ,周邊整體環(huán)境較差。 總戶數(shù) 411戶 總占地面積 36． 96畝 總建筑面積 約 60000㎡ 建 筑密度 不詳 容積率 2． 42 綠地率 25% 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 建筑形態(tài) 電梯 公交線路 30 305A路 開盤時(shí)間 2020． 4． 24 可售套數(shù) 411套 房型面積 50—— 200平方米 銷售進(jìn)度 接受咨詢 施工進(jìn)度 基礎(chǔ)施工 開發(fā)商 四川沈飛置業(yè)發(fā)展有限公司 售樓地址 郫縣小北街（老百姓花園旁） 價(jià)位 待定 銷售熱線 87889999 87889966 鵑城帝景 項(xiàng)目 內(nèi)容 點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目地址 郫縣一環(huán)路東北段（與福博路交界處） 該案位于一環(huán)路東北段，社區(qū)由多層與電梯公寓組成，小區(qū)內(nèi)有游泳池、花園式兒童樂園、健身中心等供業(yè)主娛樂休憩；戶型面積為 126——190 ㎡，房型面積偏大給銷售帶來(lái)一定的困難；周邊環(huán)境較好；步行 5 分鐘就能到達(dá)繁華的商業(yè)大街，生活比較方便。 郫縣房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀 （ 1）郫縣房?jī)r(jià)趨勢(shì) 單位：年 單位：元 /平方米（均價(jià)） （ 2）郫縣近年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 760 8001000134016002300050010001500200025002000年 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年項(xiàng)目 名稱 地址 規(guī)模 （畝） 戶型（㎡） 交房日期 價(jià)格（元 /㎡ ㎡） 住宅 商業(yè) 福興花園 一環(huán)路東北城邊街 33 108— 04年 11月 1360 4500— 6100 玉龍花園 望叢中路 648號(hào) — 現(xiàn)房 1250 3500— 3600 惠豐麗城 泰山大道與珠江路交匯處 約 16 70—160 現(xiàn)房 1800 10000 水榭花都 世界樂園對(duì)面 42 — 04年 12月 1300 6080 金犀庭苑 犀浦恒山大道中段 22 — 現(xiàn)房 1100 6200 鉆石完成了郫筒、犀浦、唐昌等 12 個(gè)鎮(zhèn)民用天然氣工程，全縣供氣能力達(dá) 50 萬(wàn)立方米。 縣城東至金牛區(qū)界 13公里，西至都江堰市界 16公里，南至溫江縣8公里，北至彭洲界 ，東北至新都縣界 12公里。 郫縣農(nóng)家旅游經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，培育出農(nóng)科村、金沙村、筒春村等四季鮮花盛開、游客不斷的旅游基地；建成了 風(fēng)格獨(dú)特、新穎別致的農(nóng)家旅游接待點(diǎn) 405 家；發(fā)展成為適應(yīng)市民休閑需求、增加農(nóng)民收入、帶動(dòng)農(nóng)村商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)。 （ 1）開發(fā)前景 郫縣舊城改造已經(jīng)正式啟動(dòng)，整個(gè)縣城從一環(huán)到二環(huán)，東機(jī)西北全方位發(fā)展。 休閑娛樂是郫縣的一大優(yōu)勢(shì)，郫縣規(guī)劃以打休閑娛樂牌擴(kuò)大其影響力，并將經(jīng)營(yíng)城市的理念貫穿在城市建設(shè)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)中，在城市管理中引入 ISO9000質(zhì)量管理認(rèn)證體系。 目前，郫縣舊城區(qū)改造正式拉開序幕，道路配套的各種管線及公用設(shè)施按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求建設(shè)，城市框架不久后將具規(guī)模。而老成灌路是我省一條重要的旅游通道。 主要文物古跡 歷史文化遺跡眾多，望叢祠、杜鵑城遺址、古城遺址、揚(yáng)雄墓、子云亭等 ，被列入國(guó)家重點(diǎn)文物管理局主編的《中國(guó)名勝辭典》。秦滅巴蜀之后二年（公元前 314年），在成都設(shè)蜀郡，挪作為該郡的屬縣，正式稱為郫縣。先后被列入全國(guó)鄉(xiāng)村城市化試點(diǎn)縣、國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)化基地、國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)、國(guó)家中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)園、國(guó)家生態(tài)無(wú)范區(qū)、中國(guó)盆景之鄉(xiāng)等。 結(jié)論：本案占據(jù)天時(shí)地利人和之優(yōu)勢(shì) ,為后續(xù)營(yíng)銷推廣與銷售奠定了雄厚的基礎(chǔ)。同時(shí)作為城市宜居之地 ,又全然享受各種完美的城市配套 ,左右逢源 ,以 ?離塵不離城?與? 進(jìn)有繁華，退有優(yōu)雅 ?的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)無(wú)可爭(zhēng)辯地成為 都市人士的第一居所。 這是時(shí)尚白領(lǐng)居住的郫縣。郫縣素有?民歌之鄉(xiāng)?的美稱，一年一度的?望叢歌會(huì)?更是譽(yù)滿中外。作為古蜀文明的發(fā)祥地，郫縣境內(nèi)出土文物眾多，歷史文化遺址遍布全縣，為成都市的重要文物保護(hù)區(qū)域之一。境內(nèi)除西北角擁有一小塊淺丘臺(tái)地外，均屬一望無(wú)垠的平原。 20世紀(jì)初葉馬克思主義傳入中國(guó)，四川誕生了一大批著名革命家，對(duì)中國(guó)革命和建