【正文】 裝修美觀、寬敞，突顯物業(yè)品質(zhì)。力求營(yíng)建一種溫馨、祥和、輕松的氛圍，盡量消除客戶進(jìn)租售中心的“被推銷”的心理障礙。每次升幅不宜過(guò)大，否則將對(duì)后期推盤形成價(jià)格壓力。其效果的好壞往往成為樓盤成功的試金石。 ? 電話： 1400 門外線， 500 門自動(dòng)交換電話； ? 供水：分層供水，配加壓系統(tǒng)（條件許可下建議改造為自動(dòng)變頻供水，可以節(jié)約營(yíng)運(yùn)成本）。技術(shù)改造上，將原商住樓與寫字樓之間的隔墻取消，且一樓樓梯 廳共用空間應(yīng)加大亮化，提升內(nèi)部大堂的美化度。則以首期的推廣而言，其應(yīng)達(dá)成兩個(gè)目標(biāo)：其一：迅速提高本案市場(chǎng)知名度并初步樹立良好的物業(yè)形象。方圓 500 米之內(nèi)有著名的金陵飯店、金鷹國(guó)際購(gòu)物中心、新街口百貨、中央商場(chǎng)、東方商城等亦將成為本片區(qū)商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目推售的良好賣點(diǎn)，新街口商圈商業(yè)氛圍將有力推動(dòng)本片區(qū)商務(wù)房地產(chǎn)的需求與消費(fèi)?？Х乳g，洗衣房，健身中心，會(huì)議中心等設(shè)施嚴(yán)重不足，直接影響商務(wù)樓盤的整體素質(zhì)與水平。 ⑹ 土地供應(yīng)更趨公平、合理，土地成本有所提升。 總之，二十一世紀(jì)的房地產(chǎn)業(yè)，其開(kāi)發(fā)、建設(shè)、流通和消費(fèi)將逐步走向規(guī)范與成熟，住宅及商務(wù)樓市場(chǎng)都將得以完善，從外部環(huán)境到內(nèi)部環(huán)境，都為房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)了美好的前景。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)近兩年的市場(chǎng)化運(yùn)作，逐漸找到了市場(chǎng)定位的感覺(jué)，即“以人為本”，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，做適合消費(fèi)者口味的“精品”樓盤。因此，在財(cái)經(jīng)政策和房改政策的共同推動(dòng)下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)十分喜人，中國(guó)的商品住宅市場(chǎng)，朝著十分令人鼓舞的方向發(fā)展。 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: （ 4）受全球經(jīng)濟(jì)一體化的沖擊，人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)與辦公方式向國(guó)際水平靠擾。 ⑸ 規(guī)?；_(kāi)發(fā)、品牌化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)突顯。 智能化水平 “樓盤智能化”作為房地產(chǎn)業(yè)的時(shí)尚，似乎已為諸多發(fā)展商與消費(fèi)者所接受，但是縱觀南京商務(wù)樓市場(chǎng)，應(yīng)該看到目前大樓 達(dá)到真正意義上的智能化標(biāo)準(zhǔn)的還不多，有的開(kāi)發(fā)商只是在商務(wù)樓盤中設(shè)置了寬帶網(wǎng)、英南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 特網(wǎng)服務(wù)，多媒體服務(wù)，采用了保安監(jiān)控系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)，就堂而皇之地冠以“智能化”的名稱。 就新街口地區(qū)來(lái)講，因該區(qū)地處城區(qū)中心點(diǎn)，土地供應(yīng)極其有限，土地成本太高，且由于城市規(guī)劃高度限制，因而該區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量有限，但樓盤高度較高，體量并不小。因此，在營(yíng)銷策略上，應(yīng)首先通過(guò)耳目一新的宣傳包裝和推廣的手法，在目標(biāo)客群心目中建立“國(guó)際貿(mào)易中心”全新改造后高層次的寫字樓物業(yè)形象，并配合有效的廣告促銷手段，迅速在農(nóng)歷年前后提高“南京國(guó)貿(mào)中心”的知名度，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)效應(yīng)。 物業(yè)定位 從上述本案的優(yōu)劣勢(shì)分析中可以看出本案既擁有眾多的優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)，又存在一定的銷售抗性，因此，為在銷售上形成差異化的態(tài)勢(shì)，建議本案的形 象定位須體現(xiàn)出品質(zhì)感、地段的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)、功能與配套的齊全及物業(yè)管理的專業(yè)周到等，因此中原在分析上述眾多項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，總結(jié)提升出本案全功能配套，距新街口南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 零距離的區(qū)位優(yōu)勢(shì)（同時(shí)在推廣中零距離也可延展到零距離服務(wù)的概念）兩大方面突出賣點(diǎn)，再結(jié)合本案案名 —— 南京國(guó)際貿(mào)易中心的“國(guó)際”與“中心”四字，故中原建議將本案定義為 “全功能、零距離國(guó)際商務(wù)空間” 市場(chǎng)定位 ? 定位依據(jù) 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 齊備的功能設(shè)施配套 “以人為本”的商務(wù)服務(wù) 專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù) ? 具體市場(chǎng)定位 擁有一定的事業(yè)基礎(chǔ)，并且具備一定 的社會(huì)地位與層次，追求更大的成功，并勇于挑戰(zhàn)新事物、南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 積極進(jìn)取的生意及商務(wù)人士。 ? 門窗： 分戶門釆用防火 實(shí)木大門及門套，室外窗的各層柱間為大型帶狀條形鋁合金。以寫字樓的租售來(lái)帶動(dòng)商務(wù)樓。 750086006800530070006500020xx40006000800010000商荗 金鷹 隆盛 天豐 福鑫 天時(shí)售價(jià)：元/ 平方米 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 11060 60050100150金鷹 隆盛 天時(shí)租價(jià)：元/ 平方米/ 月 據(jù)上表，并結(jié)合本案在市場(chǎng)中的地位及制定的租售目標(biāo)，中原認(rèn)為整體價(jià)格宜采取低開(kāi)高走的策略。 包 裝方面，無(wú)論是現(xiàn)場(chǎng)包裝還是媒體廣告方面的包裝，只求大氣而尊榮，比如：租售中心的裝修與布置，只要格局好，功能區(qū)分明確，風(fēng)格簡(jiǎn)約、明快大方，便于工作接客洽談與簽約即可。 接待用桌椅及飲水機(jī)。 設(shè)禮儀臺(tái)，現(xiàn)場(chǎng) 抽獎(jiǎng)與公布最新租售訊息。二是要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)良好的洽談環(huán)境。 （ 2）首付款分期支付（無(wú)折扣） 首付 3 萬(wàn)元定金，簽訂認(rèn)購(gòu)書； 簽約后 10 日內(nèi)付清 10%（含定金）的首付款，并簽訂正式買賣契約； 簽約后一個(gè)月內(nèi)再付清 10%樓款； 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 簽約后三個(gè)月內(nèi)再付清 10%樓款； 其余手續(xù)同“一次性首付”。 返租計(jì)劃 針對(duì)投資客戶，考慮到客戶收益，本案可考慮購(gòu)房返租的手段，既分析清楚按揭年限與成數(shù)，結(jié)合市場(chǎng)租賃行情，讓客戶購(gòu)房后有發(fā)展商承諾代為出租。 ? 電視和音響：大樓均設(shè)閉路電視系統(tǒng)，并配置公共天線和衛(wèi)星天線，設(shè)有廣播系統(tǒng)，商住提供背景音樂(lè)，非常狀態(tài)下可及時(shí)轉(zhuǎn)為應(yīng)急廣播。 樓層共享空間 各樓層梯廳公共空間應(yīng)加強(qiáng)清洗力度，并始終保持很好的亮度，給人以清爽亮麗的氛圍。而目標(biāo)之中，“其一”完成得好，則“其二”自然達(dá)成。 因此， 中原認(rèn)為：本案可以 充分利用 新街口商務(wù)圈的特點(diǎn) ，提高物業(yè)品質(zhì)，建立高層次的物業(yè)形式，在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)建立標(biāo)志性的、領(lǐng)先的物業(yè)品牌形象。樓盤的營(yíng)銷力度也是決定價(jià)格差別的重要因素，成功的營(yíng)銷策略衍生出聲望價(jià)格，聲望價(jià)格是產(chǎn)品定位、品牌形象塑造、營(yíng)銷策劃等一系列成功手段的長(zhǎng)期積淀。 隨著消費(fèi)都居住理念及辦公方式的更新以及向國(guó)際化水平的鄰近，消費(fèi)者對(duì)商務(wù)樓的物業(yè)管理服務(wù)提出了更多要求，從而市場(chǎng)亦出現(xiàn)了諸多知名物業(yè)管理公司，如萬(wàn)科、戴德梁行、金地物業(yè)等單位，本地物業(yè)管理公司亦大力加強(qiáng)學(xué)習(xí)與交流， 提高水平，從而使南京的物業(yè)管理水平有較大的發(fā)展。 ※ 20xx 年南京商務(wù)樓盤市場(chǎng)特征 ⑴ 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，政策支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 。但同時(shí)也顯現(xiàn)出，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的進(jìn)一步放大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力將越來(lái)越大。同時(shí)，房地產(chǎn)金融體系不斷完善。 在這個(gè)階段將出現(xiàn)以下趨勢(shì)： （ 1）住宅的大量開(kāi)工與空置上升仍將共存，房?jī)r(jià)的漲幅略有下降。更加重視營(yíng)銷策劃，或加強(qiáng)自身的營(yíng)銷策劃實(shí)力，或?qū)で筮m合自己的營(yíng)銷代理公司，已經(jīng)開(kāi)始注重“全程營(yíng)銷策劃”，使得開(kāi)發(fā)減少許多盲目性。 誤區(qū)二： 忽視建面的實(shí)用率，公攤偏 大，有些商務(wù)樓公用設(shè)施如：樓梯道、設(shè)備用房、走道、管理及房等公用建筑設(shè)計(jì)不合理，面積太大，從而造成使用面積偏小，直接影響到消費(fèi)者辦公空間的使用率的提高。另外，商務(wù)服務(wù)的延伸、保護(hù)與建筑節(jié)能等方面可通過(guò)挖掘，創(chuàng)造賣點(diǎn)，增加產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。 但是，基于本案地標(biāo)性的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，優(yōu)良的品牌形象 —— 南京國(guó)際貿(mào)易中心，以及準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 (南京首座 國(guó)際化，全功能商務(wù)寫字樓 )等多項(xiàng)均好性因素，使本案具備了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，且由于目前新街口 CBD 區(qū)域的甲級(jí)寫字樓大多還未建成，而本案已投入使用且功能齊全、設(shè)施配套完備，因此，本案在某些競(jìng)南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 爭(zhēng)層面上具備了在 20xx 年寫字樓市場(chǎng)上搶占先機(jī)的理由。 ? 交通組織不暢 中山東路和中山路均為主干道，車流量大，上下班高峰時(shí)段尤其明顯，車輛進(jìn)出本案只能靠設(shè)在中南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 山東路的出入口，進(jìn)出較為困難。 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: ? 空調(diào)： 辦公區(qū)域內(nèi)，冷、暖空調(diào)應(yīng)滿足均勻的條件，基本溫度應(yīng)穩(wěn)定在 1825℃之間； 具備良好的通風(fēng)條件，室內(nèi)空氣保持一定的清新度，建議設(shè)置空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)裝置，定時(shí)播報(bào)室內(nèi)空氣質(zhì)量指標(biāo)，用以提醒用戶盡快采取措施更新空氣。但考慮到元旦長(zhǎng)假與常規(guī)的寫字樓租售旺季，在此之前，專案組將利用現(xiàn)有條件繼續(xù)接待上門客戶，并穩(wěn)定此部分客源。 ? “買房租房送酒店套房”即買房客戶贈(zèng)送一年酒店標(biāo)準(zhǔn)套房免費(fèi)使用次數(shù)（如每年 10 次），事先預(yù)約使用。 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 第三部分 項(xiàng)目推廣策略 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 一、 推廣策略導(dǎo)向 根據(jù)現(xiàn)有物業(yè)改造進(jìn)度與推盤諸多條件，其正式推盤應(yīng)在 20xx 年 1 月下旬，為保證推盤準(zhǔn)備工作能夠保質(zhì)保量，則推盤前廣告推廣準(zhǔn)備工作從元旦過(guò)后，就需要納入全天候工作的日程表。 A、接待中心的營(yíng)銷包裝識(shí)別系統(tǒng)準(zhǔn)備 : ? 售樓人員統(tǒng)一的服裝，顏色與款式新穎，親和力強(qiáng) ? 統(tǒng)一的名片、胸卡，卡片上印有國(guó)貿(mào)的標(biāo)志，以及發(fā)展商、代理商、廣告商、聯(lián)系電話等； ? 現(xiàn)場(chǎng)的信封、信紙、便箋紙等都采用統(tǒng)一規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)印