【正文】 裝修美觀、寬敞，突顯物業(yè)品質。力求營建一種溫馨、祥和、輕松的氛圍，盡量消除客戶進租售中心的“被推銷”的心理障礙。每次升幅不宜過大，否則將對后期推盤形成價格壓力。其效果的好壞往往成為樓盤成功的試金石。 ? 電話： 1400 門外線， 500 門自動交換電話； ? 供水：分層供水，配加壓系統（條件許可下建議改造為自動變頻供水，可以節(jié)約營運成本）。技術改造上，將原商住樓與寫字樓之間的隔墻取消，且一樓樓梯 廳共用空間應加大亮化，提升內部大堂的美化度。則以首期的推廣而言，其應達成兩個目標：其一：迅速提高本案市場知名度并初步樹立良好的物業(yè)形象。方圓 500 米之內有著名的金陵飯店、金鷹國際購物中心、新街口百貨、中央商場、東方商城等亦將成為本片區(qū)商務地產項目推售的良好賣點，新街口商圈商業(yè)氛圍將有力推動本片區(qū)商務房地產的需求與消費?？Х乳g，洗衣房，健身中心，會議中心等設施嚴重不足，直接影響商務樓盤的整體素質與水平。 ⑹ 土地供應更趨公平、合理，土地成本有所提升。 總之，二十一世紀的房地產業(yè)，其開發(fā)、建設、流通和消費將逐步走向規(guī)范與成熟，住宅及商務樓市場都將得以完善，從外部環(huán)境到內部環(huán)境，都為房地產市場展現了美好的前景。 房地產開發(fā)企業(yè)經過近兩年的市場化運作，逐漸找到了市場定位的感覺，即“以人為本”，以市場為導向，做適合消費者口味的“精品”樓盤。因此，在財經政策和房改政策的共同推動下，全國房地產市場形勢十分喜人，中國的商品住宅市場，朝著十分令人鼓舞的方向發(fā)展。 南京中原房地產營銷顧問有限公司 香港中原地產集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: （ 4）受全球經濟一體化的沖擊，人們的消費結構與辦公方式向國際水平靠擾。 ⑸ 規(guī)?；_發(fā)、品牌化經營趨勢突顯。 智能化水平 “樓盤智能化”作為房地產業(yè)的時尚，似乎已為諸多發(fā)展商與消費者所接受，但是縱觀南京商務樓市場，應該看到目前大樓 達到真正意義上的智能化標準的還不多，有的開發(fā)商只是在商務樓盤中設置了寬帶網、英南京中原房地產營銷顧問有限公司 香港中原地產集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 特網服務，多媒體服務，采用了保安監(jiān)控系統、車輛管理系統，就堂而皇之地冠以“智能化”的名稱。 就新街口地區(qū)來講，因該區(qū)地處城區(qū)中心點，土地供應極其有限，土地成本太高，且由于城市規(guī)劃高度限制，因而該區(qū)房地產開發(fā)量有限，但樓盤高度較高，體量并不小。因此，在營銷策略上，應首先通過耳目一新的宣傳包裝和推廣的手法，在目標客群心目中建立“國際貿易中心”全新改造后高層次的寫字樓物業(yè)形象，并配合有效的廣告促銷手段，迅速在農歷年前后提高“南京國貿中心”的知名度，制造市場熱點效應。 物業(yè)定位 從上述本案的優(yōu)劣勢分析中可以看出本案既擁有眾多的優(yōu)勢賣點，又存在一定的銷售抗性，因此，為在銷售上形成差異化的態(tài)勢，建議本案的形 象定位須體現出品質感、地段的絕對優(yōu)勢、功能與配套的齊全及物業(yè)管理的專業(yè)周到等，因此中原在分析上述眾多項目優(yōu)勢的基礎上，總結提升出本案全功能配套，距新街口南京中原房地產營銷顧問有限公司 香港中原地產集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 零距離的區(qū)位優(yōu)勢（同時在推廣中零距離也可延展到零距離服務的概念）兩大方面突出賣點，再結合本案案名 —— 南京國際貿易中心的“國際”與“中心”四字，故中原建議將本案定義為 “全功能、零距離國際商務空間” 市場定位 ? 定位依據 項目區(qū)位 項目的規(guī)劃設計 齊備的功能設施配套 “以人為本”的商務服務 專業(yè)的物業(yè)管理服務 ? 具體市場定位 擁有一定的事業(yè)基礎，并且具備一定 的社會地位與層次，追求更大的成功，并勇于挑戰(zhàn)新事物、南京中原房地產營銷顧問有限公司 香港中原地產集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 積極進取的生意及商務人士。 ? 門窗： 分戶門釆用防火 實木大門及門套，室外窗的各層柱間為大型帶狀條形鋁合金。以寫字樓的租售來帶動商務樓。 750086006800530070006500020xx40006000800010000商荗 金鷹 隆盛 天豐 福鑫 天時售價：元/ 平方米 南京中原房地產營銷顧問有限公司 香港中原地產集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 11060 60050100150金鷹 隆盛 天時租價：元/ 平方米/ 月 據上表，并結合本案在市場中的地位及制定的租售目標，中原認為整體價格宜采取低開高走的策略。 包 裝方面，無論是現場包裝還是媒體廣告方面的包裝，只求大氣而尊榮，比如：租售中心的裝修與布置，只要格局好，功能區(qū)分明確，風格簡約、明快大方，便于工作接客洽談與簽約即可。 接待用桌椅及飲水機。 設禮儀臺，現場 抽獎與公布最新租售訊息。二是要創(chuàng)造一個良好的洽談環(huán)境。 （ 2）首付款分期支付（無折扣） 首付 3 萬元定金，簽訂認購書； 簽約后 10 日內付清 10%（含定金）的首付款，并簽訂正式買賣契約； 簽約后一個月內再付清 10%樓款； 南京中原房地產營銷顧問有限公司 香港中原地產集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 簽約后三個月內再付清 10%樓款； 其余手續(xù)同“一次性首付”。 返租計劃 針對投資客戶，考慮到客戶收益，本案可考慮購房返租的手段，既分析清楚按揭年限與成數，結合市場租賃行情，讓客戶購房后有發(fā)展商承諾代為出租。 ? 電視和音響：大樓均設閉路電視系統，并配置公共天線和衛(wèi)星天線，設有廣播系統，商住提供背景音樂，非常狀態(tài)下可及時轉為應急廣播。 樓層共享空間 各樓層梯廳公共空間應加強清洗力度，并始終保持很好的亮度，給人以清爽亮麗的氛圍。而目標之中，“其一”完成得好，則“其二”自然達成。 因此， 中原認為：本案可以 充分利用 新街口商務圈的特點 ，提高物業(yè)品質，建立高層次的物業(yè)形式，在南京房地產市場建立標志性的、領先的物業(yè)品牌形象。樓盤的營銷力度也是決定價格差別的重要因素，成功的營銷策略衍生出聲望價格，聲望價格是產品定位、品牌形象塑造、營銷策劃等一系列成功手段的長期積淀。 隨著消費都居住理念及辦公方式的更新以及向國際化水平的鄰近，消費者對商務樓的物業(yè)管理服務提出了更多要求，從而市場亦出現了諸多知名物業(yè)管理公司，如萬科、戴德梁行、金地物業(yè)等單位，本地物業(yè)管理公司亦大力加強學習與交流， 提高水平，從而使南京的物業(yè)管理水平有較大的發(fā)展。 ※ 20xx 年南京商務樓盤市場特征 ⑴ 宏觀經濟形勢向好，政策支持房地產業(yè)發(fā)展 。但同時也顯現出，隨著市場供應量的進一步放大，未來競爭力將越來越大。同時，房地產金融體系不斷完善。 在這個階段將出現以下趨勢： （ 1）住宅的大量開工與空置上升仍將共存，房價的漲幅略有下降。更加重視營銷策劃，或加強自身的營銷策劃實力，或尋求適合自己的營銷代理公司，已經開始注重“全程營銷策劃”，使得開發(fā)減少許多盲目性。 誤區(qū)二： 忽視建面的實用率，公攤偏 大，有些商務樓公用設施如：樓梯道、設備用房、走道、管理及房等公用建筑設計不合理，面積太大，從而造成使用面積偏小，直接影響到消費者辦公空間的使用率的提高。另外，商務服務的延伸、保護與建筑節(jié)能等方面可通過挖掘，創(chuàng)造賣點，增加產品的競爭力。 但是，基于本案地標性的區(qū)位優(yōu)勢，優(yōu)良的品牌形象 —— 南京國際貿易中心，以及準確的市場定位 (南京首座 國際化，全功能商務寫字樓 )等多項均好性因素，使本案具備了一定的競爭優(yōu)勢與強勢賣點，且由于目前新街口 CBD 區(qū)域的甲級寫字樓大多還未建成，而本案已投入使用且功能齊全、設施配套完備，因此，本案在某些競南京中原房地產營銷顧問有限公司 香港中原地產集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 爭層面上具備了在 20xx 年寫字樓市場上搶占先機的理由。 ? 交通組織不暢 中山東路和中山路均為主干道，車流量大，上下班高峰時段尤其明顯，車輛進出本案只能靠設在中南京中原房地產營銷顧問有限公司 香港中原地產集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 山東路的出入口，進出較為困難。 南京中原房地產營銷顧問有限公司 香港中原地產集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: ? 空調： 辦公區(qū)域內，冷、暖空調應滿足均勻的條件，基本溫度應穩(wěn)定在 1825℃之間； 具備良好的通風條件，室內空氣保持一定的清新度，建議設置空氣質量監(jiān)測裝置，定時播報室內空氣質量指標，用以提醒用戶盡快采取措施更新空氣。但考慮到元旦長假與常規(guī)的寫字樓租售旺季，在此之前，專案組將利用現有條件繼續(xù)接待上門客戶，并穩(wěn)定此部分客源。 ? “買房租房送酒店套房”即買房客戶贈送一年酒店標準套房免費使用次數（如每年 10 次），事先預約使用。 南京中原房地產營銷顧問有限公司 香港中原地產集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 第三部分 項目推廣策略 南京中原房地產營銷顧問有限公司 香港中原地產集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 一、 推廣策略導向 根據現有物業(yè)改造進度與推盤諸多條件，其正式推盤應在 20xx 年 1 月下旬，為保證推盤準備工作能夠保質保量，則推盤前廣告推廣準備工作從元旦過后，就需要納入全天候工作的日程表。 A、接待中心的營銷包裝識別系統準備 : ? 售樓人員統一的服裝，顏色與款式新穎，親和力強 ? 統一的名片、胸卡，卡片上印有國貿的標志，以及發(fā)展商、代理商、廣告商、聯系電話等； ? 現場的信封、信紙、便箋紙等都采用統一規(guī)范的標準印