【正文】 2023/1/212023/1/212023/1/21Jan2321Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。在銷售周期內(nèi)配合不同的銷售策略和銷售速度將銷售價格不斷調(diào)整或上漲，基本上預計 每月做一次價格 和 銷售策略調(diào)整 ，不斷將不好銷售的房源通過價格策略的調(diào)整將其盡快銷售出去，將較好銷售的房源做到利潤最大化，通過每月一次的價格和銷售策略調(diào)整，爭取為本案的銷售帶來持續(xù)的銷售高潮。 模板借鑒：高端酒店管理公司發(fā)展模式 全球排名第二，總部設在新加坡，專營公寓式酒店； 三個著名品牌： The Ascott（雅詩閣）、Somerset（盛捷）和 The Heritage（度假村品牌）； 在中國共管理 21個酒店式公寓，超過 4000套服務公寓單位 ； 分布在北京、大連、廣州、上海、蘇州、深圳、天津、西安和香港 10個城市； 未來在華將以 收購投資物業(yè) 并管理的模式發(fā)展 ，計劃在 2023年增加到 10000套公寓。 莎瑪 luxe長安精品服務式公寓 位置： 北京市東城區(qū)貢院西街 9號 配套設施： 健身房 、游泳池 、商場、超市、網(wǎng)球場、會議室 /商務中心、高爾夫球 、咖啡館 /早餐房 、按摩房 服務： 24小時保安 24小時客戶服務 洗衣服務 、熨衣服務 、干衣服務 家政清潔服務 地暖系統(tǒng) 有線衛(wèi)星電視 WIFI無線上網(wǎng) 立體聲音響系統(tǒng) 保險箱 寬帶 借鑒意義 ? 可與高端酒店管理公司洽談公寓部分底樓層整體收購，一般毛坯交付，節(jié)省成本，可考慮價格優(yōu)惠，達到迅速回籠資金的效果。 ? 不同檔次的酒店滿足不同客群需求，增加了項目外向吸引力。 ?太古廣場購物中心共 分四層 ，建筑在一個有五百個車位的停車場之上，提供樓面面積七十一萬平方呎 ，場內(nèi)提供超過 一百三十間零售店鋪及食肆 ，并提供多個展覽場地 。 ? 音樂廳及寫字樓頂層觀光景點的設置提升了項目品位，增加人文氣息。 J她以大量創(chuàng)新的酒店、酒吧引導著一種充滿活力的生活方式。 背景解讀 競品分析 —酒店式公寓 項目名稱 規(guī)模（萬） 主力戶型 銷售率 均價 單位面積租金 酒店管理公司 青島三度空間柏悅 公寓酒店 52 100% 18000 70元 / 平 /月 青島柏悅酒店管理有限公司 青島瑞納康都 大宅） /居浮山灣 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控核心思想 改善住房供應結構 抑制房價快速增長 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控核心思想 “保投資”不“托市” 隨著 國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢 嚴峻 和樓市的 低迷 ，國務院穩(wěn)定經(jīng)濟的十條意見中已經(jīng)表明了中央穩(wěn)定樓市政策的“變調(diào)”。 擴大內(nèi)需促進增長十項措施推出 —— 國家刺激經(jīng)濟增長決心巨大，房地產(chǎn)業(yè)受益，鼓勵保障住房發(fā)展與抑制高檔房高房價同步 加快建設保障性安居工程。 我國C P I 和P P I 走勢圖100102104106108110112J a n 0 7A p r 0 7J u l 0 7O c t 0 7J a n 0 8A p r 0 8J u l 0 8CPI PPI我國居民消費價格漲幅繼續(xù)放緩，工業(yè)品出廠價格漲幅出現(xiàn)回落 。 ?從這一意義上講，參與其中的易居中國團隊，亦為 榮譽與價值 而來。 人民幣存款準備金率變化趨勢圖0%5%10%15%20%Jan07 Feb07 Apr07 May07 Jun07 Aug07 Sep07 Oct07 Nov07 Dec07 Jan08 Mar08 Apr08 May08 Jun08 Sep08 Oct08 國務院總理溫家寶 11月５日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的措施。、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范市場交易。 金帝山莊、 天泰馥香谷 第三階段 0204 第四階段 06年至今 香港東路、香港中路同時開發(fā)，產(chǎn)品以電梯公寓、超高層、大盤為代表，整體的產(chǎn)品也提升了一個檔次，建材、裝修和景觀成為主要賣點 ，由于產(chǎn)品品質的不斷提高，項目最高均價達到 30000元 /平米。三度空間的推出標志著這一新興產(chǎn)品在青島的誕生。 ?六本木新興商業(yè)區(qū)是由森大廈公司與約 400多名房地產(chǎn)權者共同開發(fā)的 。 酒店配備各種宴會和會議設施。登臨金茂之巔，極目遠眺，鳥瞰上海日新月異的國際化大都市景觀，俯攬長江口渾然天成的海天浩瀚，欣賞申城動人心弦的璀璨夜景，坐擁金茂舉世無雙的中庭奇境 …… 金茂大廈 88層觀光廳，新世紀上海旅游觀光的新亮點。 ?太古廣場二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。酒店健身中心提供 24小時服務，其中包括有器械區(qū)、男女室內(nèi)水力按摩池、桑拿、蒸氣浴室及按摩室等。 摩根士丹利房地產(chǎn)和基匯資本是第一、二大股東； 2023年首次進軍內(nèi)地，在上海的時尚地標新天地開設首座物業(yè)，擁有 100個單位，目前，已進入北京、大連。 C棟：服務式公寓、私人會館 產(chǎn)品 單套面積 體量 協(xié)議整售 整層 20230㎡ 精裝服務公寓 100160㎡/200—300㎡ 25000㎡ 私人會館 4套整層 2套半層 6500 ㎡ 細節(jié)規(guī)劃 C棟 模板借鑒：柏悅府發(fā)展模式 ?位置： 二環(huán)三環(huán)間 ?開發(fā)商 ：中國銀泰投資有限公司 ?投資商： 凱悅國際酒店集團、美林集團 ?規(guī)模： 建設用地 31305平米，總建面 35萬平米。 第一拔全市意見領袖人群 （認購產(chǎn)品力線中高端的產(chǎn)品力） 全市中堅階層人群認購 很多個案未能成功突破這一點 易居中國核心競爭力 客層認知次序 A棟：一線房地產(chǎn)營銷手法 營銷模塊： 入市時機 入市策略 ——在周邊市場競爭激烈的情況下，建議在本案項目定位、賣點具備一定的實體支撐時，即核心優(yōu)勢景觀和產(chǎn)品細節(jié)等具一定昭示性后，配合系統(tǒng)的推廣及案場管理擇機入市；鑒于本案體量及相應營銷推廣費，綜合以上因素建議入市時機采取 ——借勢 /事入市 —— 構建要領 A棟：一線房地產(chǎn)營銷手法 “開盤必優(yōu)惠，優(yōu)惠必升值” 建議本案價格策略采用“開盤必優(yōu)惠，優(yōu)惠必升值”的策略，而推盤節(jié)奏上采用“小步快跑”的策略。 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 2:24:59 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/21 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/212023/1/21January 21, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 客戶甄選：時間充裕，客戶選擇性較強。 預計到了 2023年，莎瑪將于亞洲地區(qū)擁有不少于 50個項目。 經(jīng)濟型產(chǎn)品是市場先鋒，保證現(xiàn)金流。 ?套數(shù)： 酒店建面 4萬平米， 237套客房；公寓 244套，層高 ，4754層的柏悅府僅 28套 北京銀泰中心的柏悅居有一居室和二居室。 ?購物中心一至三層功能布局： ?商業(yè)為主體， 內(nèi)街式分布。 ? 該項目占地面積 平米，總建筑面積為 48萬平米，容積率達 ? 它擁有 48家店鋪， 283套辦公室， 1897套公寓 6 棟 2 8 層 塔 樓建 筑 面 積 ： 2 7 萬 平 方 米公 寓 套 數(shù) ： 1 3 8 5車 位 ： 1 2 2 64 棟 聯(lián) 體 樓建 筑 面 積 ： 2 2 萬 平 方 米其 中 ： 商 業(yè) 1 . 9 萬 平 方 米 ， 4 8 間 辦 公 室 ： 6 . 1 萬 平 方 米 ， 2 7 7 套 S O H O 公 寓 ： 1 4 萬 平 方 米 ， 5 1 2 套二 期 ： 2 0 0 0 年一 期 ： 1 9 9 7 年 在居住概念上強調(diào)了“小”，街道的尺度小，廣場?。辉谠O計上突出了“無中心、多層次、混合就是活力”的理念，使其商業(yè)街呈現(xiàn)出更豐富、更親切的空間情態(tài)。LIFE為寫字樓林立的陸家嘴增添了一份時尚的氣質和生活的溫情。 形成了東京“ Hills”的生活方式，培養(yǎng)了一個“ Hills”階層 六本木成功經(jīng)驗 ? 項目寫字樓對項目檔次的拉動作用，創(chuàng)造了特色的垂直交通動線。但本案在項目啟動之際就應提早落實酒店管理公司，隨售樓處一起以以體驗營銷的方式展現(xiàn)給每一名到場的客戶，從而增加客戶的購買信心。以 卓越的名義 /中心。貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的 ，最低首付款比例調(diào)整為 20%。 加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)發(fā)展。 通貨膨脹的有效控制，進入 9月又逢全球金融危機的蔓延，經(jīng)濟出現(xiàn)了下行趨勢，國家及時轉變調(diào)控思想，“保增長”成為目前經(jīng)濟的首要任務。 堅持以風險控制為前提，以綜合效益為中心，以品牌建設為統(tǒng)領，以資本運作為紐帶，以提高核心能力為手段 戰(zhàn)略思路 未來 5年進入全國房地產(chǎn)行業(yè)前 10名； 未來 10年進入前 5名”的戰(zhàn)略目標必將實現(xiàn) 戰(zhàn)略目標 ?我們理解這是中鐵置業(yè)在青島投資開發(fā)的首個項目，并為中鐵置業(yè)在青島連續(xù)開發(fā)項目做好準備。央行還同時宣布下調(diào)中小金融機構人民幣存款準備金率 1個百分點，汶川地震重災區(qū)地方法人金融機構存款準備金率下調(diào) 2個百分點。 5 、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范市場交易。 時間段 階段特征 代表項目 第一階段 9496年 東海路開發(fā)由于其產(chǎn)品的稀缺性（別墅）和絕佳的觀海效果，普通公寓售價在 7000元 /平米左右，購買的人群多為青島的外資集團，弄海園直至今日仍是青島濱海住宅的一個代表性項目 弄海園、 銀都花園 第二階段 9901 東海路、香港中路同時開發(fā)，以上兩個階段的產(chǎn)品都為多層、小高層，個別項目為別墅。 競品分析 —寫字樓 項目名稱 規(guī)模（萬） 主力戶型 銷售率 均價 開盤周期 主要賣點 凱悅中心 11 110130 150170 30% 32023 規(guī)劃；海景； 智能化；品質 保時捷中心 2 主樓整層 630左右 裙樓分割 100150 30% 36000 07年 5 海景；智能化 環(huán)保 頤和國際 10 110130 100% 18000(05年 ) 海景；智能化 遠雄廣場 12 205 未開盤 / 規(guī)劃、智能化 項目診斷 ——保時捷中心 得房率高，景觀資源優(yōu)勢明顯； 保時捷品牌資源的有效嫁接； 新型建材的應用提升項目品質； 體量小、不具備規(guī)模、管理成本上升、物業(yè)費用高昂； 主樓面積分割單一，客戶面狹窄； 價格過高，市場接受度較差； 項目診斷 ——凱悅中心 寫字樓定向開發(fā)，銷售難度降低； 面積分割較合理，框架結構，可自由組合； 無配套亮點，環(huán)保主題支撐不明顯； 無景觀資源優(yōu)勢，相對其他競爭項目辦公氛圍不濃厚； 不臨城市主干道； 本案啟示 項目推廣應有鮮明主題； 產(chǎn)品設計方面應要求高度職能化、人性化、以及具備一定藝術享受； 應有效合理運用環(huán)保、健康等產(chǎn)品附加值，突出項目亮點； 大體量辦公在產(chǎn)品上應有所區(qū)分，面積劃分應合理 目標客戶群體 小面積辦公：中型成長性企業(yè)（外貿(mào)、物流、律師事務所、文化為主的企業(yè)）。