【正文】 2023/1/212023/1/212023/1/21Jan2321Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。在銷售周期內(nèi)配合不同的銷售策略和銷售速度將銷售價(jià)格不斷調(diào)整或上漲，基本上預(yù)計(jì) 每月做一次價(jià)格 和 銷售策略調(diào)整 ，不斷將不好銷售的房源通過價(jià)格策略的調(diào)整將其盡快銷售出去，將較好銷售的房源做到利潤(rùn)最大化，通過每月一次的價(jià)格和銷售策略調(diào)整，爭(zhēng)取為本案的銷售帶來持續(xù)的銷售高潮。 模板借鑒：高端酒店管理公司發(fā)展模式 全球排名第二，總部設(shè)在新加坡，專營(yíng)公寓式酒店； 三個(gè)著名品牌： The Ascott（雅詩(shī)閣）、Somerset（盛捷）和 The Heritage（度假村品牌）； 在中國(guó)共管理 21個(gè)酒店式公寓，超過 4000套服務(wù)公寓單位 ； 分布在北京、大連、廣州、上海、蘇州、深圳、天津、西安和香港 10個(gè)城市； 未來在華將以 收購(gòu)?fù)顿Y物業(yè) 并管理的模式發(fā)展 ，計(jì)劃在 2023年增加到 10000套公寓。 莎瑪 luxe長(zhǎng)安精品服務(wù)式公寓 位置： 北京市東城區(qū)貢院西街 9號(hào) 配套設(shè)施： 健身房 、游泳池 、商場(chǎng)、超市、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)議室 /商務(wù)中心、高爾夫球 、咖啡館 /早餐房 、按摩房 服務(wù)： 24小時(shí)保安 24小時(shí)客戶服務(wù) 洗衣服務(wù) 、熨衣服務(wù) 、干衣服務(wù) 家政清潔服務(wù) 地暖系統(tǒng) 有線衛(wèi)星電視 WIFI無線上網(wǎng) 立體聲音響系統(tǒng) 保險(xiǎn)箱 寬帶 借鑒意義 ? 可與高端酒店管理公司洽談公寓部分底樓層整體收購(gòu)，一般毛坯交付，節(jié)省成本，可考慮價(jià)格優(yōu)惠，達(dá)到迅速回籠資金的效果。 ? 不同檔次的酒店滿足不同客群需求，增加了項(xiàng)目外向吸引力。 ?太古廣場(chǎng)購(gòu)物中心共 分四層 ，建筑在一個(gè)有五百個(gè)車位的停車場(chǎng)之上，提供樓面面積七十一萬平方呎 ，場(chǎng)內(nèi)提供超過 一百三十間零售店鋪及食肆 ，并提供多個(gè)展覽場(chǎng)地 。 ? 音樂廳及寫字樓頂層觀光景點(diǎn)的設(shè)置提升了項(xiàng)目品位，增加人文氣息。 J她以大量創(chuàng)新的酒店、酒吧引導(dǎo)著一種充滿活力的生活方式。 背景解讀 競(jìng)品分析 —酒店式公寓 項(xiàng)目名稱 規(guī)模（萬） 主力戶型 銷售率 均價(jià) 單位面積租金 酒店管理公司 青島三度空間柏悅 公寓酒店 52 100% 18000 70元 / 平 /月 青島柏悅酒店管理有限公司 青島瑞納康都 大宅） /居浮山灣 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控核心思想 改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 抑制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng) 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控核心思想 “保投資”不“托市” 隨著 國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 嚴(yán)峻 和樓市的 低迷 ，國(guó)務(wù)院穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的十條意見中已經(jīng)表明了中央穩(wěn)定樓市政策的“變調(diào)”。 擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長(zhǎng)十項(xiàng)措施推出 —— 國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)決心巨大，房地產(chǎn)業(yè)受益，鼓勵(lì)保障住房發(fā)展與抑制高檔房高房?jī)r(jià)同步 加快建設(shè)保障性安居工程。 我國(guó)C P I 和P P I 走勢(shì)圖100102104106108110112J a n 0 7A p r 0 7J u l 0 7O c t 0 7J a n 0 8A p r 0 8J u l 0 8CPI PPI我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格漲幅繼續(xù)放緩，工業(yè)品出廠價(jià)格漲幅出現(xiàn)回落 。 ?從這一意義上講，參與其中的易居中國(guó)團(tuán)隊(duì)，亦為 榮譽(yù)與價(jià)值 而來。 人民幣存款準(zhǔn)備金率變化趨勢(shì)圖0%5%10%15%20%Jan07 Feb07 Apr07 May07 Jun07 Aug07 Sep07 Oct07 Nov07 Dec07 Jan08 Mar08 Apr08 May08 Jun08 Sep08 Oct08 國(guó)務(wù)院總理溫家寶 11月５日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的措施。、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)交易。 金帝山莊、 天泰馥香谷 第三階段 0204 第四階段 06年至今 香港東路、香港中路同時(shí)開發(fā)，產(chǎn)品以電梯公寓、超高層、大盤為代表，整體的產(chǎn)品也提升了一個(gè)檔次，建材、裝修和景觀成為主要賣點(diǎn) ，由于產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提高，項(xiàng)目最高均價(jià)達(dá)到 30000元 /平米。三度空間的推出標(biāo)志著這一新興產(chǎn)品在青島的誕生。 ?六本木新興商業(yè)區(qū)是由森大廈公司與約 400多名房地產(chǎn)權(quán)者共同開發(fā)的 。 酒店配備各種宴會(huì)和會(huì)議設(shè)施。登臨金茂之巔，極目遠(yuǎn)眺，鳥瞰上海日新月異的國(guó)際化大都市景觀，俯攬長(zhǎng)江口渾然天成的海天浩瀚，欣賞申城動(dòng)人心弦的璀璨夜景，坐擁金茂舉世無雙的中庭奇境 …… 金茂大廈 88層觀光廳，新世紀(jì)上海旅游觀光的新亮點(diǎn)。 ?太古廣場(chǎng)二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級(jí)商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。酒店健身中心提供 24小時(shí)服務(wù)，其中包括有器械區(qū)、男女室內(nèi)水力按摩池、桑拿、蒸氣浴室及按摩室等。 摩根士丹利房地產(chǎn)和基匯資本是第一、二大股東； 2023年首次進(jìn)軍內(nèi)地，在上海的時(shí)尚地標(biāo)新天地開設(shè)首座物業(yè)，擁有 100個(gè)單位，目前，已進(jìn)入北京、大連。 C棟：服務(wù)式公寓、私人會(huì)館 產(chǎn)品 單套面積 體量 協(xié)議整售 整層 20230㎡ 精裝服務(wù)公寓 100160㎡/200—300㎡ 25000㎡ 私人會(huì)館 4套整層 2套半層 6500 ㎡ 細(xì)節(jié)規(guī)劃 C棟 模板借鑒：柏悅府發(fā)展模式 ?位置： 二環(huán)三環(huán)間 ?開發(fā)商 ：中國(guó)銀泰投資有限公司 ?投資商： 凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)、美林集團(tuán) ?規(guī)模： 建設(shè)用地 31305平米，總建面 35萬平米。 第一拔全市意見領(lǐng)袖人群 （認(rèn)購(gòu)產(chǎn)品力線中高端的產(chǎn)品力） 全市中堅(jiān)階層人群認(rèn)購(gòu) 很多個(gè)案未能成功突破這一點(diǎn) 易居中國(guó)核心競(jìng)爭(zhēng)力 客層認(rèn)知次序 A棟：一線房地產(chǎn)營(yíng)銷手法 營(yíng)銷模塊： 入市時(shí)機(jī) 入市策略 ——在周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，建議在本案項(xiàng)目定位、賣點(diǎn)具備一定的實(shí)體支撐時(shí)，即核心優(yōu)勢(shì)景觀和產(chǎn)品細(xì)節(jié)等具一定昭示性后，配合系統(tǒng)的推廣及案場(chǎng)管理?yè)駲C(jī)入市；鑒于本案體量及相應(yīng)營(yíng)銷推廣費(fèi)，綜合以上因素建議入市時(shí)機(jī)采取 ——借勢(shì) /事入市 —— 構(gòu)建要領(lǐng) A棟：一線房地產(chǎn)營(yíng)銷手法 “開盤必優(yōu)惠，優(yōu)惠必升值” 建議本案價(jià)格策略采用“開盤必優(yōu)惠，優(yōu)惠必升值”的策略，而推盤節(jié)奏上采用“小步快跑”的策略。 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 2:24:59 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/21 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/212023/1/21January 21, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 客戶甄選：時(shí)間充裕，客戶選擇性較強(qiáng)。 預(yù)計(jì)到了 2023年，莎瑪將于亞洲地區(qū)擁有不少于 50個(gè)項(xiàng)目。 經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品是市場(chǎng)先鋒，保證現(xiàn)金流。 ?套數(shù)： 酒店建面 4萬平米， 237套客房；公寓 244套，層高 ，4754層的柏悅府僅 28套 北京銀泰中心的柏悅居有一居室和二居室。 ?購(gòu)物中心一至三層功能布局： ?商業(yè)為主體， 內(nèi)街式分布。 ? 該項(xiàng)目占地面積 平米，總建筑面積為 48萬平米，容積率達(dá) ? 它擁有 48家店鋪， 283套辦公室， 1897套公寓 6 棟 2 8 層 塔 樓建 筑 面 積 ： 2 7 萬 平 方 米公 寓 套 數(shù) ： 1 3 8 5車 位 ： 1 2 2 64 棟 聯(lián) 體 樓建 筑 面 積 ： 2 2 萬 平 方 米其 中 ： 商 業(yè) 1 . 9 萬 平 方 米 ， 4 8 間 辦 公 室 ： 6 . 1 萬 平 方 米 ， 2 7 7 套 S O H O 公 寓 ： 1 4 萬 平 方 米 ， 5 1 2 套二 期 ： 2 0 0 0 年一 期 ： 1 9 9 7 年 在居住概念上強(qiáng)調(diào)了“小”，街道的尺度小，廣場(chǎng)小；在設(shè)計(jì)上突出了“無中心、多層次、混合就是活力”的理念，使其商業(yè)街呈現(xiàn)出更豐富、更親切的空間情態(tài)。LIFE為寫字樓林立的陸家嘴增添了一份時(shí)尚的氣質(zhì)和生活的溫情。 形成了東京“ Hills”的生活方式，培養(yǎng)了一個(gè)“ Hills”階層 六本木成功經(jīng)驗(yàn) ? 項(xiàng)目寫字樓對(duì)項(xiàng)目檔次的拉動(dòng)作用，創(chuàng)造了特色的垂直交通動(dòng)線。但本案在項(xiàng)目啟動(dòng)之際就應(yīng)提早落實(shí)酒店管理公司，隨售樓處一起以以體驗(yàn)營(yíng)銷的方式展現(xiàn)給每一名到場(chǎng)的客戶，從而增加客戶的購(gòu)買信心。以 卓越的名義 /中心。貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 ，最低首付款比例調(diào)整為 20%。 加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)發(fā)展。 通貨膨脹的有效控制，進(jìn)入 9月又逢全球金融危機(jī)的蔓延，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了下行趨勢(shì)，國(guó)家及時(shí)轉(zhuǎn)變調(diào)控思想，“保增長(zhǎng)”成為目前經(jīng)濟(jì)的首要任務(wù)。 堅(jiān)持以風(fēng)險(xiǎn)控制為前提，以綜合效益為中心，以品牌建設(shè)為統(tǒng)領(lǐng)，以資本運(yùn)作為紐帶，以提高核心能力為手段 戰(zhàn)略思路 未來 5年進(jìn)入全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)前 10名； 未來 10年進(jìn)入前 5名”的戰(zhàn)略目標(biāo)必將實(shí)現(xiàn) 戰(zhàn)略目標(biāo) ?我們理解這是中鐵置業(yè)在青島投資開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目，并為中鐵置業(yè)在青島連續(xù)開發(fā)項(xiàng)目做好準(zhǔn)備。央行還同時(shí)宣布下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1個(gè)百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào) 2個(gè)百分點(diǎn)。 5 、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)交易。 時(shí)間段 階段特征 代表項(xiàng)目 第一階段 9496年 東海路開發(fā)由于其產(chǎn)品的稀缺性（別墅）和絕佳的觀海效果，普通公寓售價(jià)在 7000元 /平米左右，購(gòu)買的人群多為青島的外資集團(tuán)，弄海園直至今日仍是青島濱海住宅的一個(gè)代表性項(xiàng)目 弄海園、 銀都花園 第二階段 9901 東海路、香港中路同時(shí)開發(fā)，以上兩個(gè)階段的產(chǎn)品都為多層、小高層，個(gè)別項(xiàng)目為別墅。 競(jìng)品分析 —寫字樓 項(xiàng)目名稱 規(guī)模（萬） 主力戶型 銷售率 均價(jià) 開盤周期 主要賣點(diǎn) 凱悅中心 11 110130 150170 30% 32023 規(guī)劃；海景； 智能化；品質(zhì) 保時(shí)捷中心 2 主樓整層 630左右 裙樓分割 100150 30% 36000 07年 5 海景；智能化 環(huán)保 頤和國(guó)際 10 110130 100% 18000(05年 ) 海景；智能化 遠(yuǎn)雄廣場(chǎng) 12 205 未開盤 / 規(guī)劃、智能化 項(xiàng)目診斷 ——保時(shí)捷中心 得房率高，景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯； 保時(shí)捷品牌資源的有效嫁接； 新型建材的應(yīng)用提升項(xiàng)目品質(zhì)； 體量小、不具備規(guī)模、管理成本上升、物業(yè)費(fèi)用高昂； 主樓面積分割單一，客戶面狹窄； 價(jià)格過高，市場(chǎng)接受度較差； 項(xiàng)目診斷 ——?jiǎng)P悅中心 寫字樓定向開發(fā)，銷售難度降低； 面積分割較合理，框架結(jié)構(gòu)，可自由組合； 無配套亮點(diǎn)，環(huán)保主題支撐不明顯； 無景觀資源優(yōu)勢(shì)，相對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目辦公氛圍不濃厚； 不臨城市主干道； 本案啟示 項(xiàng)目推廣應(yīng)有鮮明主題； 產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面應(yīng)要求高度職能化、人性化、以及具備一定藝術(shù)享受； 應(yīng)有效合理運(yùn)用環(huán)保、健康等產(chǎn)品附加值，突出項(xiàng)目亮點(diǎn)； 大體量辦公在產(chǎn)品上應(yīng)有所區(qū)分，面積劃分應(yīng)合理 目標(biāo)客戶群體 小面積辦公：中型成長(zhǎng)性企業(yè)（外貿(mào)、物流、律師事務(wù)所、文化為主的企業(yè)）。