【正文】 （ 3）中介的管理 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 12 頁 使用中介是辦公樓宇招商過程一種比較普遍的作法，但也是需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 12 頁 （二）科技 *城的合理定位與優(yōu)化策略 1. 定位 首先，科技 *城的客戶目標(biāo)宜設(shè)定在中高端而非高端。由于科技 *城所處的地段特殊 —— 北京東路具備一定的調(diào)整和提升空間，而且該科技 *城在基礎(chǔ)設(shè)施方面仍具備一定實(shí)力。 四、硬件水平。（落后比率： ％） ? 在布局方面，科技 *城的整體布局尚有提升空間。 接下來對包括科技 *城在內(nèi)的 13 家寫字樓的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行逐一評定，得出了基準(zhǔn)評分（見表 3）。 （三）需求旺盛 空置率和租金價格此消彼漲的背后 ， 反映出了上海寫字樓租賃市場的旺盛需求 。權(quán)威人士預(yù)計(jì)未來兩年，上海高端寫字樓租金價格還將以 810%的速度持續(xù)上漲。這些寫字樓的建成時間多在 2000 年之前，設(shè)施布局有一定的相似性。（領(lǐng)先比例 ％） 在地段、品質(zhì)、服務(wù)、布局以及大客戶比例等方面，科技 *城落后于平均水平。 其主要原因在于，東銀對商城和寫字樓進(jìn)行了無形的分割，寫字樓的入口在南京東路，而五金商城的入口在北京東路，而且中間通路很少，尋常人很難想象二者屬于同一家物業(yè)。 ? 當(dāng) x= 元時，單位租金收入為 元 ? 當(dāng) x= 元時，單位租金收入為 元，收入將有所提高（約 1%） （ 3）結(jié)果分析 建模的過程表明： ? 2020 年租金定價為 元基本合理，但并未獲得收入最大化， 適當(dāng)上調(diào)租金仍可以提高租金收入。這些有悖于定位的初衷。 根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)， 招商人員的職業(yè)素養(yǎng)在很大程度上影響著招商成功率，因此對一線工作人員要制定有效的激勵機(jī)制和專業(yè)招商的技巧培訓(xùn)，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)精神建設(shè)。 以上為我部對科技 *城的調(diào)研報(bào)告，由于時間倉促，不足之請領(lǐng)導(dǎo)予以指正和審視。 以提高科技 *城的軟性弱項(xiàng)為主，提高招商水平和服務(wù)質(zhì)量，贏得客戶的信賴和口碑。在實(shí)際情況中，我們并沒有感受到“科技”的特色。 租金收入是由出租率和租金單價共同決定的，單位平均收入 I 和出租率 Y 以及租金單價 X 應(yīng)有如下關(guān)系： 1* 2 1I x y x x ?? ? ? ? ?，通過變量求導(dǎo)，最終解得 x= 為最優(yōu)解。通過對比，我們發(fā)現(xiàn)，東銀大廈的主要優(yōu)勢有如下幾點(diǎn)： 一、寫字樓與商鋪的分割涇渭分明。（領(lǐng)先比例 ％） 在辦公環(huán)境和車位方面，科技 *城高于平均水平： ? 科技 *城周圍的高層樓宇較少，保證了采光效果，同時 周圍施工項(xiàng)目較少，因此物業(yè)的整體辦公環(huán)境尚佳。 作為老牌的商務(wù)區(qū)，黃浦區(qū)寫字樓的市場認(rèn)可度整體較高， 2000 年 ~2020 年 5年間，黃浦區(qū)寫字樓的租金價格的累積增長率約為 167%，年平均租金增長率為%。截至 2020 年 12 月底，甲級寫字樓的整體租金 水平已經(jīng)上升至 美 元 /天 /平方米 ，漲幅高達(dá) 25%。而供應(yīng)方面 ，上海 2020 年僅有 5 幢甲級辦公樓入市，總計(jì)僅有 44 萬平方米的新增 供應(yīng) 量。 表 4：最終得分統(tǒng)計(jì) 辦公環(huán)境 地段 品質(zhì) 服務(wù) 設(shè)施 布局 大客戶比例 車位 總評分 峻嶺廣場 3 東海商業(yè)中心 17 春申江大廈 3 67 新金 橋廣場 港陸黃浦中心 恒積大廈 12 15 柳林大廈 匯金大廈 港泰廣場 百騰大廈 金陵海欣大廈 東銀大廈 17 科技 *城 16 9 平均分 差值 差值比率