【正文】 辦公環(huán)境 地段 品質 服務 設施 布局 大客戶比例 車位 峻嶺廣場 68 83 69 70 70 68 65 60 東海商業(yè)中心 86 92 85 85 88 89 76 70 春申江大廈 68 83 69 68 70 65 55 60 新金橋廣場 88 88 92 90 92 90 82 92 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 12 頁 港陸黃浦中心 70 80 84 91 72 68 65 66 恒積大廈 70 75 75 68 72 66 65 68 柳林大廈 81 92 83 70 83 82 70 70 匯金大廈 79 84 74 68 79 69 55 91 港泰廣場 88 92 91 85 90 86 88 66 百騰大廈 92 91 92 92 94 86 88 75 金陵海欣大廈 90 92 88 89 92 83 82 76 東銀大廈 89 83 85 85 91 85 80 81 科技 *城 83 84 80 70 85 75 66 85 平均水平 差值 差值比率 最后按照得分和對應的因素權重得到了各寫字樓的因素評分和基準分（見表 4）。這些寫字樓的建成時間多在 2000 年之前，設施布局有一定的相似性。尤其是，目前金融銀行業(yè)已成為上海寫字樓租賃需求的主要動力，隨著 金融市場 2020 年將全面開放 ， 跨國公司對于辦公樓需求 也 急劇膨脹。權威人士預計未來兩年，上海高端寫字樓租金價格還將以 810%的速度持續(xù)上漲。 06 年寫字樓租賃市場增勢穩(wěn)健，六大中心板塊的租金價格增長率為 %。 （三）需求旺盛 空置率和租金價格此消彼漲的背后 ， 反映出了上海寫字樓租賃市場的旺盛需求 。 二、周邊樓盤比較分析 （一）周邊寫字樓情況分析 （ 1） 周邊樓盤及概況 我們遴選了黃浦區(qū) 12 家與科技 *城的物業(yè)特征具有可比性的寫字樓，進行了比對 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 12 頁 分析。 接下來對包括科技 *城在內的 13 家寫字樓的各項指標進行逐一評定，得出了基準評分（見表 3）。（領先比例 ％） ? 在車位方面，科技 *城有 550 個車位，在列選的寫字樓中優(yōu)勢明顯。（落后比率： ％） ? 在布局方面，科技 *城的整體布局尚有提升空間。東銀大廈的低層商鋪為新一五金商城（類似于賽格廣場），但是其高層寫字樓卻并未受到五金商鋪的影響。 四、硬件水平。 也就是說，在目前的情況下當租金單位價格定在 元時，科技 *城理論上的租金收入最大。由于科技 *城所處的地段特殊 —— 北京東路具備一定的調整和提升空間，而且該科技 *城在基礎設施方面仍具備一定實力。以低層商鋪為例，其實它的招商形式和一般的電腦城區(qū)別并 不大，而且在后期招商非常困難，已經(jīng)形成了 “什么都搞，什么也搞不 精 ”的經(jīng)營格局，不少商位都在經(jīng)營技術含量較低的基礎元器件。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 12 頁 （二）科技 *城的合理定位與優(yōu)化策略 1. 定位 首先，科技 *城的客戶目標宜設定在中高端而非高端。 （ 1）提高招商水平和物業(yè)管理水平。 （ 3）中介的管理 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 12 頁 使用中介是辦公樓宇招商過程一種比較普遍的作法，但也是需要進行嚴格的管理。 發(fā)展計劃部 2020 年 12 月 7 日