科技城周邊辦公樓租賃及經(jīng)營情況調(diào)查報告房市分析(完整版)
【正文】 98% 黃浦區(qū) 福州路 318 號 金陵海欣大廈 96% 黃浦區(qū) 福州路 666 號 東銀大廈 94% 黃浦區(qū)北京路浙江路 表 2：科技 *城與平均水平及的對比 租金（元 /平米 /日） 出租率 物業(yè)管理費（元 /平米 /月） 平均水平 92% 科技 *城 90% 相差比率 % % % 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 12 頁 租金（元 /平米 /日） 出租率 物業(yè)管理費（元 /平米 /月） 東銀大廈 94％ 科技 *城 90% 相差比率 % % % 通過表 2 的統(tǒng)計也可以看出，科技 *城出租率與樣本的平均水平較為接近，基本在同一水平區(qū)間。而供應方面 ，上海 2020 年僅有 5 幢甲級辦公樓入市，總計僅有 44 萬平方米的新增 供應 量。 資料來源：戴德梁 行《上海寫字樓市場季度報告》， 圖中綠顏色線條為黃浦區(qū)歷年租金情況。截至 2020 年 12 月底，甲級寫字樓的整體租金 水平已經(jīng)上升至 美 元 /天 /平方米 ，漲幅高達 25%。 這說明上海寫字樓屬于相對稀缺資源，不存在明顯的租戶缺乏。 作為老牌的商務區(qū)，黃浦區(qū)寫字樓的市場認可度整體較高， 2000 年 ~2020 年 5年間，黃浦區(qū)寫字樓的租金價格的累積增長率約為 167%，年平均租金增長率為%。 辦公環(huán)境 地段 品質(zhì) 服務 設施 布局 大客戶比例 車位 權(quán)重值 其中物業(yè)的整體品質(zhì)（包括外觀效果、知名度等等）對寫字樓的出租影響最大，因此系數(shù)設定為 ；地段因素的影響緊隨其后，考慮 到黃浦區(qū)甲級寫字樓的地段差異和品質(zhì)的聯(lián)動效應明顯，系數(shù)設定為 ；辦公環(huán)境、服務、設施、布局屬于第三層級的影響因素，系數(shù)統(tǒng)一設定為 ；大客戶比例和車位數(shù)的影響也比較重要，系數(shù)分別設置為 和 。（領先比例 ％） 在辦公環(huán)境和車位方面，科技 *城高于平均水平： ? 科技 *城周圍的高層樓宇較少，保證了采光效果，同時 周圍施工項目較少，因此物業(yè)的整體辦公環(huán)境尚佳。（落后比率： ％） ? 在物業(yè)服務方面，通過比較，我們發(fā)現(xiàn)科技 *城在一些細節(jié)方面還需要更加專業(yè)化，唯有這樣，才能提升物業(yè)的整體形象。通過對比，我們發(fā)現(xiàn)，東銀大廈的主要優(yōu)勢有如下幾點： 一、寫字樓與商鋪的分割涇渭分明。其存在部分空置的原因也就在于此。 租金收入是由出租率和租金單價共同決定的，單位平均收入 I 和出租率 Y 以及租金單價 X 應有如下關系： 1* 2 1I x y x x ?? ? ? ? ?，通過變量求導，最終解得 x= 為最優(yōu)解。 三、科技 *城的定位分析與優(yōu)化策略 客觀地說，科技 *城的建成時間相對較早，目前已經(jīng)步入了一個相對敏感的（衰老）時期。在實際情況中，我們并沒有感受到“科技”的特色。我部認為后一種更具現(xiàn)實意義和商業(yè)可行性。 以提高科技 *城的軟性弱項為主，提高招商水平和服務質(zhì)量，贏得客戶的信賴和口碑。如果遇到大客戶，但租金價格要求超過了招商部的權(quán)限范圍，可專項向公司總部申請，由公司領導決策平衡短期和中期利益。 以上為我部對科技 *城的調(diào)研報告，由于時間倉促，不足之請領導予以指正和審視。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，中介帶來的客人，其出租價格要比直接客戶需高出 8%10%左右。 根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗， 招商人員的職業(yè)素養(yǎng)在很大程度上影響著招商成功率，因此對一線工作人員要制定有效的激勵機制和專業(yè)招商的技巧培訓，加強團隊精神建設。 高端客戶對寫字樓的品質(zhì)和外觀要求較高，而需求的價格彈性較小，不過分看中租金成本。這些有悖于定位的初衷。因此，必須根據(jù)不同時期制定相應的定位與策略，具體地： ? 在中短期，科技 *城的“科技”定位應該實用化、概念化。 ? 當 x= 元時，單位租金收入為 元 ? 當 x= 元時，單位租金收入為 元，收入將有所提高（約 1%） （ 3）結(jié)果分析 建模的過程表明： ? 2020 年租金定價為 元基本合理，但并未獲得收入最大化， 適當上調(diào)租金仍可以提高租金收入。我部認為東銀大廈樓內(nèi)的辦公環(huán)境、設施與科技 *城相比，差距并不十分明顯。 其主要原因在于，東銀對商城和寫字樓進行了無形的分割，寫字樓的入口在南京東路，而五金商城的入口在北京東路，而且中間通路很少，尋常人很難想象二者屬于同一家物業(yè)。雖然建筑的結(jié)構(gòu)性布局已經(jīng)無法改 變，但在業(yè)態(tài)布局方面，提升空間較大 —— 主樓可以增加部分服務性業(yè)態(tài)，裙樓的業(yè)態(tài)定位也可以再商榷。（領先比例 ％） 在地段、品質(zhì)、服務、布局以及大客戶比例等方面，科技 *城落后于平均水平。 表 3：基準平分表
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