【正文】 首先，我國很多大城市的房地產(chǎn)價(jià)格近年來快速上漲，這種高漲的價(jià)格能否持續(xù)、穩(wěn)，令人擔(dān)憂，房地產(chǎn)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很高。 2020 年 11 月 18 日北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)有限公司共同成立北京首家 “ 養(yǎng)老房屋銀行 ” ，它是在不變更房屋所有權(quán)的前提下，對老人的房屋招租實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)價(jià)值，利用租金收入支付養(yǎng)老費(fèi)用。公司可以提供整個(gè)項(xiàng)目流程的咨詢，從可行性到設(shè)計(jì)建設(shè)，從租賃到全面操作。 “倒按揭 ”發(fā)放對象為 62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機(jī)構(gòu)等辦理，不需政府的認(rèn)可手續(xù)。 其實(shí) “ 以房養(yǎng)老 ” 模式的內(nèi)容比住房反向抵押貸款更為 豐富。 23 與證券投資基金的分類相似， REITs還可以分為有期限的 REITs 和無限期的 REITs，及分為開放型 REITs 和封閉型 REITs 等。 2） Meadowmont Retirement munity (Meadowmont 退休住區(qū)有限公司 ) 該公司是目前美國最為專業(yè)的老年住宅建造商之一。 1998 年上半年統(tǒng)計(jì)，個(gè)人購房按揭貸款總額占房地產(chǎn)全部抵押貸款總額的 76%，如果加上多戶型住宅，則比例高達(dá) %。因此，美國房地產(chǎn)雖然也有周期性波動，但漲跌幅較小，很少有象日本、香港那樣的大起大落。但是它用于 護(hù)理院的開支是很有限的。 內(nèi)科﹑婦科﹐都有較多的選擇，不用轉(zhuǎn)診。 在 1992 年﹐美國近 億人口中﹐有 億人參加了私人醫(yī)療保險(xiǎn)﹐有 億人享受到了公共醫(yī)療保 險(xiǎn) (包括醫(yī)療補(bǔ)貼和醫(yī)療保險(xiǎn)等項(xiàng)目 )的受益﹐當(dāng)然也有人同時(shí)參加了私人和公共衛(wèi)生保險(xiǎn)。 按這 種方法﹐醫(yī)療單位每年按人收取一定的醫(yī)療費(fèi)用。 參加補(bǔ)充性醫(yī)療保險(xiǎn)者每月需要支付一定的保險(xiǎn)費(fèi)﹐目前為每月每人 40 美元。衛(wèi)生保健的社會負(fù)擔(dān) . 1）， 醫(yī)療保險(xiǎn)的規(guī)模與結(jié)構(gòu) 美國政府的醫(yī)療保險(xiǎn)是一種特指的社會保險(xiǎn)制度。此外 ,有 14%左右人口的無保險(xiǎn)者 ,由于無能力購買保險(xiǎn)和支付高額醫(yī)療費(fèi) ,除得了重病外 ,獲得量血壓、止血等極平常檢查與治療的機(jī)會都很少 ,因延誤診治而留有后遺癥、長期住院的不少 ,死亡率高。 公務(wù)員退休金計(jì)劃是一個(gè)待遇確定型的養(yǎng)老金計(jì)劃，由聯(lián)邦政府根據(jù)公務(wù)員的工作年限和工資水平為其退休時(shí)提供一定的養(yǎng)老金。這其中又以 401(k)計(jì)劃最為知名， 401(k)是美國聯(lián)邦稅法中與養(yǎng)老金計(jì)劃有關(guān)的條款代碼，這一養(yǎng)老金計(jì)劃是由聯(lián)邦政府批準(zhǔn)允許雇員在稅前根據(jù)薪金的 一定比例繳款而建立起來的一種養(yǎng)老金計(jì)劃。 ），私人養(yǎng)老金計(jì)劃 我們一般意義上說的雇主養(yǎng)老金計(jì)劃都是指私人養(yǎng)老金計(jì)劃，前面已經(jīng)提到，雇主養(yǎng)老金計(jì)劃在上世紀(jì) 70年代得到了大發(fā)展， 1974 年，美國國會通過了《雇員退休收入保障法案》，為雇主養(yǎng)老金計(jì)劃制訂了標(biāo)準(zhǔn)。由于現(xiàn)代金融的發(fā)達(dá)，人們的儲蓄工具非常豐富，一方面可以購買保守的儲蓄產(chǎn)品，獲得較為穩(wěn)定的未來回報(bào)；另一方面，可以選擇更為激進(jìn)的儲蓄方式，如購買股票、垃圾債券等。 總體上看 , 現(xiàn)在美國特護(hù)型老年公寓已經(jīng)飽和 , 陪助型老年公寓投資己呈現(xiàn)下降趨勢 , 只有自住型老年公寓尚具有較好的投資回報(bào)。現(xiàn)在公司準(zhǔn)備每年平均開放 5所新的老年公寓設(shè)施 , 集中在市場進(jìn)人障礙非常之高、人口密集的地區(qū) ,比如加里福尼亞州南 部靠近洛杉磯的地區(qū) , 那是一個(gè)老年公寓市場需求很大但開發(fā)成本也高得使許多開發(fā)商到了望而卻步的地方。當(dāng)然，這個(gè)延長十歲，不一定很科學(xué)，也可能是商業(yè)宣傳的用語。太陽城中心現(xiàn)有來自全美及世界各地的住戶 16000名，且一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。回顧美國老年地產(chǎn)的發(fā)展史，對于新興市場的老年地產(chǎn)的發(fā)展頗具借鑒意義。除了住房這個(gè)硬件條件差外，還有軟件條件，諸如生活服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)以及伙食水平，我國的養(yǎng)老院大多處于較低的檔次。社區(qū)以 家庭式養(yǎng)老與社會化養(yǎng)老相結(jié)合的形式。 6），在開發(fā)特征上，要根據(jù)老年人的生理特征和生活需要，提供無障礙的居住環(huán)境。在我國，限于經(jīng)濟(jì)條件，三室戶較少。它詮釋了養(yǎng)老這一社會主題和地產(chǎn)這一商業(yè)主題。筆者認(rèn)為該定義應(yīng)該加上“由專門機(jī)構(gòu)按照市場原則開發(fā)和經(jīng)營的內(nèi)涵。 3），在社會特征上，老年公寓實(shí)行同吃同住、同活動的群居生活方式。使得專門老年住區(qū)的模式和老年公寓的模式夾雜在一起，難以區(qū)分。目前我國城市的居住水平已經(jīng)顯著提高，老年人一般都有一套自已的住房，他們都有自已 的私密，都有不同的生活習(xí)慣，特別是不同的起居習(xí)慣，要讓幾個(gè)老人合住一間房，很多老人就不愿意去住。由于有的形式目前還處于萌芽狀態(tài)，因而適當(dāng)?shù)亟榻B了一些西方國家的老年住宅形式。太陽城中心是美國較大的老年社區(qū)之一，于 1961 年開始建設(shè)，已經(jīng)成為全美最好的老年社區(qū)之一。在交納入會費(fèi)后，每年每人費(fèi)用大約為 1500 美元。六層樓的建筑 , 屋頂覆蓋18000 平方英尺的玻璃彎頂 , 有一個(gè)非常大的中庭 , 完全模擬熱帶氣候 , 里面植有熱帶雨林植物 , 人工瀑布、休閑小徑、溫泉點(diǎn)綴其間。市場的過度開發(fā)使出貸人變得更加挑剔與謹(jǐn)慎 , 一般只貸給他的固定客戶。產(chǎn)權(quán)酒店的銷售方式適合專門老年住區(qū)中部分老年公寓的本地養(yǎng)老、異地養(yǎng)老等服務(wù)模式的市場定位，其一方面滿足了投資者獲得投資收益的心理預(yù)期，另一方面可以使開發(fā)商快速回籠資金，繼續(xù)擁有專門老年住區(qū)的經(jīng)營權(quán)，從而有利于專門老年住區(qū)的經(jīng)驗(yàn)方向。 2），第二支柱 —— 雇主養(yǎng)老金計(jì)劃 雇主養(yǎng)老金計(jì)劃是美國養(yǎng)老金計(jì)劃的第二支柱，它的重要性在某種程度上都超過了第一支柱。不僅如此，如果雇員由于某種原因想提前享用養(yǎng)老金帳戶的金額時(shí)，可以隨時(shí)終止養(yǎng)老金計(jì)劃并不比承擔(dān)任何責(zé)任。 由于美國屬于聯(lián)邦制國家，其公務(wù)員便分為聯(lián)邦政府公務(wù)員和地方政府公務(wù)員兩個(gè)獨(dú)立的部分，除了聯(lián)邦政府為其公務(wù)員建立養(yǎng)老金計(jì)劃外，地方各級政府也都為其雇員建立了養(yǎng)老金計(jì)劃。美國的醫(yī)療制度不同于世界上大多數(shù)工業(yè)化國家 ,沒有建立統(tǒng)一醫(yī)療保險(xiǎn)制度 ,既不是像德國的社會保險(xiǎn)型醫(yī)療保險(xiǎn) ,也不像英國的國家保險(xiǎn)型醫(yī)療保險(xiǎn) ,而是以復(fù)雜多樣的自由市場型為其主要 14 特征 ,商業(yè)保險(xiǎn)盛行。 以下將簡述美國醫(yī)療保險(xiǎn)的規(guī)模與結(jié)構(gòu) 。 如果兩者都在同一年發(fā)生﹐病人則要承擔(dān)少量費(fèi)用。 當(dāng)然﹐這種情況也有美國所得稅稅法中某些條款上的原因。 6）， 衛(wèi)生保健的社會負(fù)擔(dān) 美國的醫(yī)療保健支出 (包括所有有關(guān)項(xiàng)目以及公共支出﹐雇主支出和個(gè)人支出 ) 與 GDP的比例﹐在 60 年代約為 5%﹐ 70 年代約為 8%﹐ 80 年代約為 10%﹐ 95 年已超過 15%。 9）， 低收入保險(xiǎn)服務(wù) 一般來說，政府對低收入的醫(yī)療保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，只是所授權(quán) 的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不同而已，通常只要是適合你的就是好公司，如有些人想放在牙科多一點(diǎn)，但很多保險(xiǎn)公司并沒有包含牙科。不少人年輕時(shí)買了養(yǎng)老保險(xiǎn)，上了年紀(jì)后，養(yǎng)老保險(xiǎn)為他們支付護(hù)理費(fèi)用。 表一、 1992 年和 1997 年美國房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)主要指 標(biāo)比較 19 通過對美國房地產(chǎn)業(yè)的考察，筆者認(rèn)為美國房地產(chǎn)業(yè)具有如下特點(diǎn)： （一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào) 美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào)，這在上面的數(shù)據(jù)中已體現(xiàn)出來。例如，美國最大的寫字樓投資者之一 “寫字樓投資信托基金公司（ Equity Office Properties Trust） ”擁有 287幢寫字樓，總面積 760萬平方米，分布在 26個(gè)州。 美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)簡況 1）美國老年住宅開發(fā)商 Pulte Homes Pulte Homes 公司是目前全美 55 歲以上活躍長者置業(yè)市場的領(lǐng)導(dǎo)者，而這一市場在美國增長是最快的。 3）、混合投資型 REITs（ hybrid REITs） 混合投資型 REITs 是指既從事物業(yè)投資又從事抵押投資的房地產(chǎn)投資信托基金。 以房養(yǎng)老 美國可謂是 “以房養(yǎng)老 ”方式的鼻祖，其發(fā)展最成熟、最具代表性。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國人支出的房租大約占個(gè)人支出的 1/4 到 1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。貸款的款額每隔 3 年便會重估一次。在有生之年老年人擁有房屋產(chǎn)權(quán)，而由老年公寓出租。 以上分析的 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式將老年人的資產(chǎn)通過市場配置變成資源，彌補(bǔ)了保險(xiǎn)體系的一大缺口。 第三，在夫妻兩人共同擁有房產(chǎn)并需要養(yǎng)老的情況下，考慮兩個(gè)人生存狀況的聯(lián)合生存模型所需統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還不足，一時(shí)之間難以建立起相應(yīng)的聯(lián)合生存模型。 “ 居家養(yǎng)老 ” 模式的特點(diǎn)是老年人以自己的住房作為抵押向 金融機(jī)構(gòu)借款，老年人在有生之年仍住在自己的房屋里。 3，醫(yī)療和生活護(hù)理 NCM 對居民和病人關(guān)懷涉及面更為豐富，包括輔助生活、嫻熟護(hù)理、家庭健康關(guān)懷和特別關(guān)懷，盡管面廣，但他們一直強(qiáng)調(diào)服務(wù)的質(zhì)量。大致是： 62 歲以上的老年人將房子抵押給銀行或?qū)ｉT的倒按揭公司，然后每月領(lǐng)取生活費(fèi)。養(yǎng)老服務(wù)型是指為老年人提供生活起居和醫(yī)療等服務(wù)的模式；純金融型是指僅為老年人提供養(yǎng)老費(fèi)用的模式。 1969 年至 1974年， REITs的總資本從 10億美元增加到約 200 億美元，其中半數(shù)以上從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。 The Cedars of Chapel Hill 開始于 2002 年五月十五，預(yù)計(jì) 2020年五月十五完工 。商品房賣得出去，房地產(chǎn)開發(fā)商有了資金，就等于支持了開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)這個(gè)指標(biāo)，結(jié)合對民眾收入的調(diào)查，對住宅價(jià)格進(jìn)行定位，就可以較好地保證所建設(shè)的房屋與民眾購買力相協(xié)調(diào)。州政府的資助是 醫(yī)療補(bǔ)助 ，這是一項(xiàng)針對窮人的項(xiàng)目。 很多在美國各州工作的華人，如果臨時(shí)發(fā)生意外等緊急的狀況，可以在事件發(fā)生后 48小時(shí)內(nèi)與保險(xiǎn)公司回報(bào)。 1990年﹐全美國醫(yī)院接收急診病人卻無法收費(fèi)這一項(xiàng)的費(fèi)用價(jià)值就達(dá) 100 億美元。 5）， 社會醫(yī)療保險(xiǎn) 16 醫(yī)療保險(xiǎn)方面﹐政府可起重大作用。 醫(yī)療補(bǔ)貼 (Medicaid)約占 12%﹐個(gè)人自負(fù)和私人保險(xiǎn)公司支付合占約 44%。 1995年政府醫(yī)療保險(xiǎn)支出額達(dá)到 1598 億美元﹐占聯(lián)邦財(cái)政總支出的%﹐它是僅次于社會保障項(xiàng)目的第二大政府財(cái)政支出項(xiàng)目。 WHO的 1997 年部分國家醫(yī)療保障制度指標(biāo)排名顯示美國在被統(tǒng)計(jì)的 191 個(gè)國家里面人均醫(yī)療支出排名第一位 ,而國民總體健康水平排名卻只有第 72 位 ,醫(yī)療籌資分配公平性排名在第 55 位左右。 前面已經(jīng)提到，美國在 1935 年通過了社會保障法案，建立了社會保障養(yǎng)老金制度，然而當(dāng)時(shí)的聯(lián)邦政府公務(wù)員并未包括在內(nèi)。這種養(yǎng)老金計(jì)劃不實(shí)行個(gè)人帳戶制度。 在美國，幾乎每個(gè)公司都有自己的雇主養(yǎng)老金計(jì)劃，所以也就導(dǎo)致了雇主養(yǎng)老金計(jì)劃的復(fù)雜多樣性。 美國三大支柱養(yǎng)老金計(jì)劃 美國現(xiàn)有的養(yǎng)老金計(jì)劃分為三大板塊，分別為政府強(qiáng)制性 養(yǎng)老金計(jì)劃、雇主養(yǎng)老金計(jì)劃和個(gè)人儲蓄養(yǎng)老金計(jì)劃。 Pulte Homes 公司把客戶分為首 次置房、首次換房、二次換房和活躍長者置房四類，強(qiáng)調(diào)深化對不同 TCG（目標(biāo)客戶群）住區(qū)建立不同的建設(shè)理念，根據(jù)不同的 TCG調(diào)整思路，進(jìn)行針對性的設(shè)計(jì)，實(shí)實(shí)在在地按客戶實(shí)際情況建房，取得了很好的市場成績?？傊?, 誰具備在老年公寓服務(wù)水平和舒適性水平上的強(qiáng)大競爭實(shí)力 , 誰就會笑到最后。市場卻要求開發(fā)商在控制 好成本的前提下、在一合理價(jià)位向老年人提供公寓。美國太陽城中心現(xiàn)有來自全美以及世界各地的住戶 萬戶，并一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。日前，美國老年住宅模式主要有五種類型：獨(dú)立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院和老年社區(qū)。 醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院 在西方國家，醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院雖然也叫養(yǎng)老院，但卻與醫(yī)院比較類似，這種養(yǎng)老院已經(jīng)有了一定數(shù)量。為此，專門介紹一下美國較大的老年社區(qū) —— 佛羅里達(dá)州的太陽城中心。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。老人住入老年公寓，雖然住房面積一般會比原來自已的住房要小一些，但仍是一家一戶，可以保證老年人的私密性、獨(dú)立性和領(lǐng)域 ，既能保持家庭的溫情，又加上公寓對老年人周到的照顧和服務(wù)，必會受到不少老年人的歡。在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)一般稱作為老年住宅。 除了絕大多數(shù)老年人采取住在自己的住宅中居家養(yǎng)老外，還有一部分老年人 住在老年住宅中養(yǎng)老。 2）， 在經(jīng)濟(jì)特征上，老年公寓形成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。除了本身構(gòu)成完整的自成體系的服務(wù)功能外，海域一般房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣具有從事細(xì)胞的功能，具有對外的交通、通訊、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公共設(shè)施和行政管理功能，與社會形成共享的發(fā)展格局。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止 2020年末，城市有養(yǎng)老院或敬老院 4500多個(gè)，農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)有敬老院 37000多個(gè)。但在有的養(yǎng)老院（敬老院）中，拿出幾間房照顧生活不能自理的老人，進(jìn)行 24 小時(shí)的醫(yī)護(hù)，使這個(gè)養(yǎng)老院也兼有醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院的職能。特護(hù)型老年公寓除了上面兩種類型所提到的服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)。住在太陽城中心的居民，大約三分之一是活躍的高爾夫球愛好者，因?yàn)楦郀柗蚯蚴且环N最適于老年人的健身運(yùn)動。 為了吸引這兩代人消費(fèi)老年公寓 , 開發(fā)商重點(diǎn)對美國家庭中的成年孩子（ 20 年之后的潛在客戶）進(jìn)行不遺余力的營銷 , 聘有全天候的市場經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)客戶從獲得宣傳材料開始到去老年公寓社區(qū)參觀的所有事情 ,并且經(jīng)常組織各種適合老年人的活動以吸引潛在客戶的注意力。據(jù) NIC (Network Information Center) 估計(jì) , 老年公寓設(shè)施每年平均增長幅度超過 10%, 現(xiàn)在超過 28000 個(gè)老年公寓設(shè)施