【正文】 根據(jù)企業(yè)提供的勞動定額、材料消耗定額、機械設備利用定額、工具消耗定額、費用定額標準，檢查“工程施工”科目借方發(fā)生額；通過審查“領料單”檢查“庫存材料”三級賬；通過“工費定額表”檢查人工費是否有浪費人工現(xiàn)象；核對主要原材料消耗是否合理，逐項審核發(fā)生額，如果實際消耗與消耗定額差距較大，說明有可能虛列材料費和人工費的可能，再進一步審查、調(diào)整不合理開支。施工單位工程價款結算方式，一般有以下三種：即按月結算、分段結算、竣工后一次結算。改組改制時的個稅問題：一、對職工個人以股份形式取得的僅作為分紅依據(jù)，不擁有所有權的企業(yè)量化資產(chǎn)，不征收個人所得稅。經(jīng)研究，批復如下：一、你省某溫泉公司原全體股東，通過簽訂股權轉讓協(xié)議，以轉讓公司全部資產(chǎn)方式將股權轉讓給新股東，協(xié)議約定時間以前的債權債務由原股東負責，協(xié)議約定時間以后的債權債務由新股東負責。這里存在一個按成本價還是按市價算所得的問題。（國稅函〔2007〕1030號）有些企業(yè)還會有些情況，就是對于公司以雇員名義購買住房、汽車等個人消費品，所購房屋產(chǎn)權證和車輛發(fā)票均填寫雇員姓名，并商定該雇員在企業(yè)工作達到一定年限或滿足其他條件后，該住房、汽車的所有權完全歸雇員個人所有的。對此問題以檢查售房合同和委托代售合同為主，嚴格按合同規(guī)定的時間確認收入，并與經(jīng)營收入科目進行對比，查找企業(yè)少記收入問題。企業(yè)代職工購買保險，保險公司一次性返還保金的，是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。1有否將購建“固定資產(chǎn)”等資本性支出在直接在稅前扣除。為開發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設施設備維修計提的維修基金余額是否作納稅調(diào)整。企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。1以應稅的無形資產(chǎn)投資入股，不參與被投資企業(yè)的利潤分配，不共擔投資風險，其取得的實物或其他（包括取得固定利潤）補償收入有否申報納稅。銀行按揭款收入有否申報納稅，有否掛于往來帳如“其他應付款”不作預收帳款申報納稅。因此企業(yè)廣告費、業(yè)務招待費超支問題比較普遍。五、財務費用的檢查房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費用，應劃分成本對象完工前發(fā)生借款費用計入開發(fā)成本。在檢查中應加強對有關重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。此時代銷清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產(chǎn)公司業(yè)務往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應作為重點延伸對象。但由于簽定合同的部門不能及時向財務提供，財務人員未及時按規(guī)定貼花。審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤入可有償轉化的配套設施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。其他方面的檢查檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動經(jīng)費而仍在本科目列支培訓費等。有無將應記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。配套設施費（1）對能夠有償轉讓的配套設施和能分清核算對象的不能轉讓的配套設施，可直接計入有關開發(fā)成本。四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認下列行為應視同銷售確認收入（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；（2）開發(fā)產(chǎn)品轉作經(jīng)營性資產(chǎn)；（3）將開發(fā)產(chǎn)品對外投資及分配給股東或投資者；（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務；（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實現(xiàn)，付款提前的按實際付款日確認收入實現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)成本的核算一、確定成本核算對象和成本項目房地產(chǎn)業(yè)成本以項目作為核算對象，一般以獨立編制的設計概預算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程作為一個項目；同一地點、結構相近的群開發(fā)項目，開工時間相近，又由同一施工隊伍施工，也可合并為一個成本核算對象；規(guī)模大、工期長的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。主要檢查有關合同協(xié)議和批準書，掌握開發(fā)項目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎。檢查有無白條入賬現(xiàn)象白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，檢查時可以與合同協(xié)議進行比對，檢查構成房地產(chǎn)成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。廣告費、業(yè)務招待費超支。通過與公安、司法等部門協(xié)調(diào)配合，加強與相關執(zhí)法部門的協(xié)作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務執(zhí)法的標準，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個行業(yè)的稅收秩序。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。虛增代理費用。通過在以上相關部門的取證，結合實地調(diào)查情況，檢查人員可以對房地產(chǎn)項目開發(fā)有更加直觀、真實的認識和了解。以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入。成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎設施費＋設計不可轉讓的配套設施造價＋建安工程招標價格＋開發(fā)間接費）預計開發(fā)面積，求出預計單位面積開發(fā)成本。（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數(shù)企業(yè)不分攤。將房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，有否視同銷售不動產(chǎn)或轉讓無形資產(chǎn)申報納稅。申報的扣除項目是否符合稅法規(guī)定，其中：（1）納稅人在已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的，這部分土地的拆遷補償費是否又做重復扣除？（2）納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否作為開發(fā)間接費用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除（3）在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，計入有關房地產(chǎn)成本的利息支出是否已作為房地產(chǎn)開發(fā)成本計算扣除，而在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除時又重復計算？（4）房地產(chǎn)開發(fā)費用，是否在“利息（取得土地使用權所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%”以內(nèi)計算扣除。未銷售的商品房占用的土地是否繳納了土地使用稅。有否在稅前扣除與收入無關的支出，如債權擔保等原因承擔連帶責任而履行的賠償，企業(yè)負責人的個人消費、代扣個人所得稅等等。2以前損益調(diào)整事項未計入以前所得計繳所得稅的，是否已做納稅調(diào)整。利息、股息、紅利所得方面企業(yè)向職工或其他個人集資，支付利息時是否按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。所以說這個應付帳款和其他應付款里還是有貓膩的。因此，可以認定消費者取得上述住房、汽車的免費使用權，不管是自用或出租，已經(jīng)取得了實物形式的所得，應按照“偶然所得”應稅項目繳納個人所得稅，稅款由提供住房、汽車的企業(yè)代扣代繳。(財稅字[1997]103號)我們現(xiàn)實中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)企業(yè)組織員工旅游，我們不少做法是將其作為工資所得扣稅的，其實我覺得是違反稅法的，為什么？今年三月一號前的個稅條例規(guī)定的所得僅僅指貨幣、實物、有價證券三種，注意，還沒有加個：“等”這個發(fā)揮稅務人員想象空間的字，你說旅游算貨幣嗎？算實物嗎？算有價證券嗎？廣州地稅就有明文規(guī)定除了財稅字103這樣的情況外，其他的不征，但是今年溫家寶總理簽發(fā)的新個稅條例就注意到了這個漏洞，將所得明確為貨幣實物有價證券和其他經(jīng)濟利益，這個旅游應當屬于其他經(jīng)濟利益。另外還有個國稅函2006 866號文，就是股權轉讓成功后，對方未依約付款所取得的違約金，要計入股權轉讓收入，這個用價外費用就很好理解了。另外要注意個稅情報的收集，比如檢查保險公司時就要注意看公司的憑據(jù)，哪些公司為員工投保了商業(yè)保險，記下來作為稅務情報，再比如檢查有關稅種時，報出蘿卜帶出泥，查出企業(yè)虛開發(fā)票入帳時除了調(diào)企所稅外，要追查這筆錢去了哪里，補個稅。工程結算收入包括兩個部分，一是合同中規(guī)定的工程造價，即施工企業(yè)與發(fā)包單位雙方在最初簽訂工程承包合同中商定的合同金額，它構成工程結算收入的基本部分；二是因合同變更、獎勵、索賠等形成的收入。周轉材料攤銷的金額是否合理，直接影響當期經(jīng)營成果，在實際核算中，通常存在著施工單位縮短攤銷期，擴大當期攤銷額的問題。該項目的工程結算收入應是１３９１４９９元，而不能記為１０１８３１４元?？傮w掌握當完成工程量、工程進度，與“工程結算收入”科目貸方的發(fā)生額對照。二、異地從事建筑安裝工程作業(yè)的單位和個人，財務會計制度較為健全、能夠準確、完整地進行會計核算的，經(jīng)工程作業(yè)所在地主管稅務機關審定同意，其應扣繳（繳納）的個人所得稅實行查帳征收?，F(xiàn)在有個代幣券的問題，企業(yè)發(fā)東西不明著發(fā)，而是將發(fā)東西的錢開發(fā)票進入公司管理費用中，這個問題不太好查，國家沒有將代幣券這個問題處理好。比較這四個條件，來判定什么叫退休再任職。差旅費補貼，比如寧波地稅有規(guī)定，每天三十元以下不征稅，但我們這邊好象是全額征稅，導致企業(yè)找發(fā)票報銷。（2）分解售房款房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部價款和價外費用，包括收取的小房款、停車位款等。對從“盈余公積”、“利潤分配”賬戶中提取支付的獎金是否計入工資、薪金所得扣繳個人所得稅。1未按規(guī)定轉作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)以及臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計提了折舊?？蛻舴艞壍馁彿慷ń鹩蟹窦皶r轉作其他業(yè)務收入。新建的房屋應從建成或使用的次月起計算繳稅，檢查時應注意：（1）自行建造的應稅房產(chǎn)交付使用后，有否長期掛“在建工程”帳，既不辦理竣工結算，也未申報繳納房產(chǎn)稅。1納稅人轉讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。、全面掌握開發(fā)項目的數(shù)據(jù)資料，可以到計委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數(shù)據(jù)。七、銷售費用的檢查、獎勵等末如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。五、代建工程和提供勞務收入確定一個納稅的按合同約定結算日或合同完工日確認；不在一個納稅采用完工百分比法按季確認；節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的，于實際取得時按市場價確認。房地產(chǎn)業(yè)收入的確定一、收入核算范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房收入及其他業(yè)務收入）和營業(yè)外收入。超標準的業(yè)務招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務招待費”明細科目的記賬金額。向非金融機構的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關科目，造成多記成本。同時廣泛和有關人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設施、有無出租未售出房屋的情況，周轉房的攤情況等與項目檢查中的有關數(shù)據(jù)進行比對，查證涉稅問題。周轉房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結轉、流轉稅的繳納。印花稅的檢查（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅?？射N售總面積銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的面積可售面積單位工程成本檢查時應注意以下幾個問題：審查成本計算是否正確審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。配套設施費：能分攤計入開發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉讓的公共配套設施如鍋爐房、車棚、居委會、派出所水塔等；另一類為能夠有償轉讓的大配套設施如商店、郵局、銀行等。（4）以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認收入。（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價格在付款日確定收入，提前付款的，在實際付款日確定。建筑安裝工程費：房屋建設施工過程中的各項費用。四、營業(yè)成本的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的成本結轉方法為：可售面積單位工程成本＝成本對象總成本247。六、管理費用的檢查人工費用的檢查管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。八、開發(fā)間接費用的檢查審查費用的發(fā)生原始憑證是否真實合法。三、實地檢查與詢問調(diào)查相結合在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎上，深入到項目開發(fā)地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。完工后計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應納稅所得額。其中廣告費根據(jù)國稅發(fā)［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實扣除，超過比例部分可以無限期向以后結轉。為此我們從此期開始，將房地產(chǎn)行業(yè)稅務稽查工作中需要注意的問題、技巧和方法進行詳細的歸納及整理，供大家參考。收入確認方法和順序（1）按本企業(yè)最近或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價格；（2）同類開發(fā)產(chǎn)品公允價值；（3）按成本利潤率確定（15%）。重點審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現(xiàn)象。檢查企業(yè)有無購入的達到固定資產(chǎn)標準的物品一次性列入本科目的問題。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。1單位將不動產(chǎn)無償贈與他人有否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅。免稅房產(chǎn)改變用途轉為應稅房產(chǎn)后，是否按規(guī)定申報納稅。代建工程、提供勞務過程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價確認收入。1捐贈的扣除是否符合稅法規(guī)定，有否將納稅人直接向受贈人的捐贈、非公益、救濟性捐贈以及各種贊助支出在稅前扣除，虧損企業(yè)的公益救濟性捐贈是否作