【正文】 符合稅法規(guī)定，其中：（1）納稅人在已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的，這部分土地的拆遷補償費是否又做重復(fù)扣除？（2）納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否作為開發(fā)間接費用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除（3）在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，計入有關(guān)房地產(chǎn)成本的利息支出是否已作為房地產(chǎn)開發(fā)成本計算扣除，而在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除時又重復(fù)計算？（4）房地產(chǎn)開發(fā)費用，是否在“利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%”以內(nèi)計算扣除。1以不動產(chǎn)投資入股取得固定收入，不承擔(dān)風(fēng)險的，是否按“租賃業(yè)”申報營業(yè)稅。將房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，有否視同銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)申報納稅。更有針對性地開展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項目和計稅依據(jù)。在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項目和大配套項目之間是否已分?jǐn)?，多?shù)企業(yè)不分?jǐn)?。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉(zhuǎn)賬。（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確檢查時應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎(chǔ)設(shè)施費＋設(shè)計不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價＋建安工程招標(biāo)價格＋開發(fā)間接費）預(yù)計開發(fā)面積，求出預(yù)計單位面積開發(fā)成本。第四篇：房地產(chǎn)稅務(wù)稽查技巧房地產(chǎn)稅務(wù)稽查技巧一、檢查項目有關(guān)情況房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目進行檢查時，應(yīng)從項目的立項、土地征用、規(guī)劃設(shè)計、前期工程費、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進行檢查。以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入。采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實現(xiàn)，付款提前的按實際付款日確認(rèn)收入實現(xiàn)。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實地調(diào)查情況，檢查人員可以對房地產(chǎn)項目開發(fā)有更加直觀、真實的認(rèn)識和了解。周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。虛增代理費用。印花稅的檢查（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎(chǔ)設(shè)施費進行分?jǐn)?。可銷售總面積銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的面積可售面積單位工程成本檢查時應(yīng)注意以下幾個問題：審查成本計算是否正確審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。通過與公安、司法等部門協(xié)調(diào)配合，加強與相關(guān)執(zhí)法部門的協(xié)作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴(yán)格稅務(wù)執(zhí)法的標(biāo)準(zhǔn)，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個行業(yè)的稅收秩序。九、對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點建議房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項目開發(fā)過程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設(shè)計合同、財產(chǎn)租賃合同等）。檢查有無白條入賬現(xiàn)象白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，檢查時可以與合同協(xié)議進行比對，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。檢查時要仔細核對有關(guān)合同和立項書，檢查預(yù)計單位面積開發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書，掌握開發(fā)項目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。三、房屋開發(fā)成本的核算方法土地征用及拆遷補償費（1）如能分清項目則直接計入開發(fā)成本借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）（2）不能分清成本項目的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各項目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配（一般按建筑面積）借：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本貸：銀行存款等科目借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本前期工程費能分清核算對象的直接計入開發(fā)成本，不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?，然后計入開發(fā)成本。房地產(chǎn)行業(yè)成本的核算一、確定成本核算對象和成本項目房地產(chǎn)業(yè)成本以項目作為核算對象，一般以獨立編制的設(shè)計概預(yù)算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為一個項目；同一地點、結(jié)構(gòu)相近的群開發(fā)項目，開工時間相近，又由同一施工隊伍施工，也可合并為一個成本核算對象；規(guī)模大、工期長的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入。采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實現(xiàn)，付款提前的按實際付款日確認(rèn)收入實現(xiàn)。此時代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認(rèn)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；（2）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；（3）將開發(fā)產(chǎn)品對外投資及分配給股東或投資者；（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。前期工程費：開發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計、場地平整等費用。配套設(shè)施費（1）對能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可直接計入有關(guān)開發(fā)成本。三、實地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項目開發(fā)地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。完工后計入財務(wù)費用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財務(wù)處理多為直接進入本科目，當(dāng)期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。其他方面的檢查檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動經(jīng)費而仍在本科目列支培訓(xùn)費等。其中廣告費根據(jù)國稅發(fā)［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅年度銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實扣除，超過比例部分可以無限期向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。二、檢查財務(wù)會計資料對房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關(guān)憑證資料。審查有無將土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。但由于簽定合同的部門不能及時向財務(wù)提供，財務(wù)人員未及時按規(guī)定貼花。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期間，要進行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動，廣告費用、業(yè)務(wù)招待費支付大，然而房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，收入只能在后期實現(xiàn)。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點延伸對象。第三篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之一房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之一：收入的確定(20101113 13:14:53)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 分類： 財稅家園委托銷售 確認(rèn) 房地產(chǎn)行業(yè) 營業(yè)收入 商品房銷售收入 財經(jīng)寫在前面：房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是我國財稅收入的重要支柱，同時也由于其涉及稅種眾多、情況復(fù)雜成為多年來人們關(guān)注的焦點行業(yè)。此時代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認(rèn)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；（2）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；（3）將開發(fā)產(chǎn)品對外投資及分配給股東或投資者；（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。在檢查中應(yīng)加強對有關(guān)重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。在檢查中要注意，房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。五、財務(wù)費用的檢查房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費用，應(yīng)劃分成本對象完工前發(fā)生借款費用計入開發(fā)成本。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點累計數(shù)額往往不小。因此企業(yè)廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支問題比較普遍。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡化延伸檢查的報請手續(xù)，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。銀行按揭款收入有否申報納稅，有否掛于往來帳如“其他應(yīng)付款”不作預(yù)收帳款申報納稅。1因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、利息收入是否并入營業(yè)額中申報納稅。1以應(yīng)稅的無形資產(chǎn)投資入股，不參與被投資企業(yè)的利潤分配，不共擔(dān)投資風(fēng)險，其取得的實物或其他（包括取得固定利潤）補償收入有否申報納稅。（6）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是否按《細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計算的金額之加計20%的扣除。企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。發(fā)生下列行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)收入和利潤：（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資以及分配給股東或投資者；（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位、個人的非貨幣資產(chǎn)。為開發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設(shè)施設(shè)備維修計提的維修基金余額是否作納稅調(diào)整。當(dāng)年按規(guī)定計提的工資未發(fā)放完畢的，余額是否已調(diào)增應(yīng)稅所得。1有否將購建“固定資產(chǎn)”等資本性支出在直接在稅前扣除。對工資、薪金、獎金、實物、有價證券等發(fā)放已達到應(yīng)納稅標(biāo)準(zhǔn)的是否未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。企業(yè)代職工購買保險，保險公司一次性返還保金的，是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。企業(yè)用盈余公積轉(zhuǎn)增股本，屬于個人股東的部分，是否代扣代繳了稅款。對此問題以檢查售房合同和委托代售合同為主，嚴(yán)格按合同規(guī)定的時間確認(rèn)收入，并與經(jīng)營收入科目進行對比，查找企業(yè)少記收入問題。一般而言養(yǎng)老失業(yè)生育醫(yī)療工傷等保險都沒什么問題，現(xiàn)在生育津貼和生育醫(yī)療費，只要是縣級批準(zhǔn)的也可以免個稅了，公積金要注意，要注意兩個比例，一是計提基數(shù)不能超過地級市上年平均職工工資三倍，第二個是計提比例不能超過百分之十二，兩個條件都不能違反，違反了就要調(diào)增個稅，文件規(guī)定：單位和個人分別在不超過職工本人上一月平均工資12%的幅度內(nèi)，其實際繳存的住房公積金，允許在個人應(yīng)納稅所得額中扣除。（國稅函〔2007〕1030號）有些企業(yè)還會有些情況，就是對于公司以雇員名義購買住房、汽車等個人消費品，所購房屋產(chǎn)權(quán)證和車輛發(fā)票均填寫雇員姓名，并商定該雇員在企業(yè)工作達到一定年限或滿足其他條件后，該住房、汽車的所有權(quán)完全歸雇員個人所有的?，F(xiàn)在廣東地稅部門還規(guī)定如果企業(yè)不交保險，工資就不讓扣除，我們現(xiàn)在沒有這個規(guī)定，但也要注意一下企業(yè)花名冊中是否有沒交社保的，防止企業(yè)通過應(yīng)付職工薪酬這個科目列支一些非本單位人員的勞務(wù)報酬，這種情況應(yīng)當(dāng)由對方開票來入帳，開票時代扣個稅。這里存在一個按成本價還是按市價算所得的問題。（國稅函[2000]57號）我的理解是發(fā)放的人員必須是與企業(yè)有業(yè)務(wù)關(guān)系的單位，不能是普通消費者，企業(yè)為了維持與發(fā)展業(yè)務(wù)關(guān)系，舉辦些活動送些東西，而象移動公司贈送給普通消費者的油酒之類，商場贈送的買一贈一等活動，就不應(yīng)當(dāng)征收，但是如果移動公司或商場開展的有獎銷售那就不行了，因為你在中獎之前并不知道自已中獎，而結(jié)果中了，這就是偶然所得，有的時候要調(diào)整思維，即使是所得，但只要不在稅法列舉的項目中就不應(yīng)當(dāng)征收，比如接受捐贈，人格是金繼承財產(chǎn)，都是獲得所得，但就是不征稅，曾經(jīng)與同事討論其他所得與偶然所得的關(guān)系，其他所得絕不是稅務(wù)人員憑空想出來的，必須由國家稅務(wù)總局明確，不明確的即使你認(rèn)為是其他所得也不能征稅，比如個人為他人提供擔(dān)保取得收入，國家明確為其他所得，就可以征，至于偶然所得，一定要注意偶然這個詞的意味，就是意想不到的意思，你去花錢充值時，就事先知道了充一百送油，充二百送酒，這還叫什么偶然所得，這個問題重慶地稅曾經(jīng)有文明確過不征，很有道理。經(jīng)研究，批復(fù)如下：一、你省某溫泉公司原全體股東，通過簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以轉(zhuǎn)讓公司全部資產(chǎn)方式將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新股東，協(xié)議約定時間以前的債權(quán)債務(wù)由原股東負(fù)責(zé)，協(xié)議約定時間以后的債權(quán)債務(wù)由新股東負(fù)責(zé)。所以檢查時要注意這種情形。改組改制時的個稅問題：一、對職工個人以股份形式取得的僅作為分紅依據(jù)，不擁有所有權(quán)的企業(yè)量化資產(chǎn)，不征收個人所得稅。檢查工程結(jié)算收入工程結(jié)算收入是施工企業(yè)承包工程實現(xiàn)的工程價款結(jié)算收入，包括向發(fā)包單位收取的合同變更收入、索賠款和獎勵款。施工單位工程價款結(jié)算方式，一般有以下三種：即按月結(jié)算、分段結(jié)算、竣工后一次結(jié)算?！备鶕?jù)條款規(guī)定，在最后結(jié)算時應(yīng)注意是否取得該收入而未記入總決算收入。根據(jù)企業(yè)提供的勞動定額、材料消耗定額、機械設(shè)備利用定額、工具消耗定額、費用定額標(biāo)準(zhǔn)，檢查“工程施工”科目借方發(fā)生額；通過審查“領(lǐng)料單”檢查“庫存材料”三級賬；通過“工費定額表”檢查人工費是否有浪費人工現(xiàn)象；核對主要原材料消耗是否合理，逐項審核發(fā)生額，如果實際消耗與消耗定額差距較大，說明有可能虛列材料費和人工費的可能，再進一步審查、調(diào)整不合理