【正文】 04:37:4504:37:4504:371/23/2023 4:37:45 AM? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 23 一月 20234:37:45 上午 04:37:45一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。? 投機取巧的人。雖人各有志，但往往在實現(xiàn)理想時，會遭遇到許多困難，反而會使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。命運的鐵拳擊中要害的時候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。? 活動主題： “ 龍陽 1號盛大認籌，地中海風情愉悅之旅 ”? 活動思路：– 經(jīng)過前期蓄客，已經(jīng)積累大量客戶，具備認籌條件；– 通過發(fā)售 VIP卡篩選客戶，以較短的認籌期制造緊張氣氛，逼定客戶；– 活動就在新營銷中心展開，現(xiàn)場適度裝扮，營造認籌氛圍，當天可能客戶較大，適當增加工作人員數(shù)；– 活動過程中，營銷中心伴以地中海古典音樂，凡是認籌客戶均贈送意大利名著如但丁 《 神曲》 、薄伽丘 《 十日談 》 ，為項目增添地中海文化色彩。73奠基儀式 （ 2023年 3月 18日）? 目的– 產品正式向外界公開；– 通過媒體力量，發(fā)布項目信息。完成項目品牌內涵之后，以品牌召號客戶，將客戶的來源進行最大泛化，配合營銷手段，吸引優(yōu)質客戶。漢陽區(qū)中高公務員252。熱情、浪漫、愉悅– 地中海風情奠定熱情愉悅的基調；– 超高層帶來的空曠致遠的人生享受；– 秉承于蘇浙人文理念的品質之旅。突出本案產品設計和規(guī)劃優(yōu)勢；252。沌口工業(yè)區(qū)，居住環(huán)境不佳沌口板 塊 代表樓 盤 之萬科金域 藍 灣216。水景資源突出，借勢打造威尼斯式景觀環(huán)境，創(chuàng)意設計252。工程質量存在問題，開發(fā)商信譽遭客戶質疑252。20區(qū)域發(fā)展對房地產的影響– 漢陽眾多的生態(tài)人文資源，造就漢陽眾多高端項目，高端項目漸成市場主流；– 扁平化的區(qū)域地理格局，多點化發(fā)展的模式，使?jié)h陽全區(qū)域均穩(wěn)固發(fā)展；– 被動性人口紅利現(xiàn)象，保證了區(qū)域消費力的水平，進而保證了房地產的市場需求；– 區(qū)域人流的導入，給區(qū)域帶來持續(xù)增長的同時，也給房地產市場帶來持續(xù)性的需求導入；– 作為武漢西的第一站，漢陽區(qū)域承接了較大比重的外部房地產需求導入；– 交通網(wǎng)絡的完善將促進區(qū)域間的相互流通，讓漢陽真正融入武漢主城區(qū)，促進區(qū)域成熟。6? 時機– ，充分顯露出管理層的良苦用心；– 在全國房地產市場 “金九銀十 ”的尾聲出臺新政， 2023年市場主體已然構筑，市場主流已經(jīng)獲利離場，余量 “被調控 ”已無關大局；– 這個時機調控，明顯預計將會收效甚微，調控的 “民生目標 ”十分明顯；– 年末的需求抑制，反而將有利于明年的持續(xù)發(fā)展， 2023年房地產開局值得期待；7? 信心– 不斷強化的調控，表達出越來越強烈的政府信心，堅決要讓房地產市場平穩(wěn)發(fā)展；– 周而復始的 “調控 —抑制 —反彈 —暴漲 ”的過程，徹底擊碎了持幣觀望者的猶豫；– 調控反而在心理層面對市場起到了信心提升的效果，這種信心的將直接轉化為購買力，為后市創(chuàng)造空間。 0910年前三季度 漢 陽成交價格走 勢圖?今年成交均價較 09年同期上漲 16%，約 965元 /㎡ ，漲幅較大， 09年 12月份成交均價達到峰值，房價的過快上漲引起了調控政策陸續(xù)出臺；?房價在 10年 4月的政策調控后有所回落，但仍然是高出 09年水平；?預計未來房價不穩(wěn)，政策不止。多元化的產品，花園洋房 +高層，戶型設計較好l劣勢252。江景豪宅，戶戶觀江252。增加產品附加值，采用知名品牌物業(yè)公司服務于項目，提升項目整體檔次；252。40區(qū)域特征– 位于芳草路，二環(huán)地段，地段優(yōu)勢明顯；– 墨水湖畔大型居住社區(qū)概念突出；– 近距離對接王家灣商圈，游走于繁華與寧靜；– 區(qū)政府隔街相望，貴崇氣息撲面而來；– 高層觀湖，占據(jù)城市優(yōu)勢景觀資源；– 規(guī)劃中的交通體系發(fā)達、健全，有利于項目的成熟；– 多方合作，融合蘇浙務實誠信企業(yè)理念。55項目一期價值運營模式一期8500 88009400 10000通過一期整盤運作，最終實現(xiàn)均價 9000元 /平方 8500元 /平方； 8800元 /平方； 9400元 /平方； 10000元 /平方；56? 本項目是一個引領人居方向的大型項目，立足于武漢市中心城區(qū)，且運作周期長達 4年；? 時間的變化及項目高度的變化，客戶必然隨之泛化，任何一種對客戶的主觀臆斷均有悖于客戶的有效性原則；? 對于本案，客戶策略是一個系統(tǒng)的動態(tài)過程，隨著項目運營的深入，客戶策略也會發(fā)生改變 … …項目客戶策略★一級區(qū)域沌口漢口二三環(huán) 漢口一二環(huán)鐘家村二級區(qū)域注： “ 六橋一隧一路 ” 政策的實施對武昌客戶將會產生較大影響。黃金口園區(qū)企業(yè)主252。早入市搭建平臺，積極搶占客源早入市搭建平臺，積極搶占客源通過項目體量規(guī)模，積極與各類品牌商家資源合作，如通過項目體量規(guī)模，積極與各類品牌商家資源合作，如家居賣場（如歐亞達等）、家電賣場（如國美、蘇寧、家居賣場（如歐亞達等）、家電賣場（如國美、蘇寧、工貿等）或知名品牌家居、電器等，搭建資源平臺，為工貿等）或知名品牌家居、電器等，搭建資源平臺，為業(yè)主后期生活提供便利。75首次龍陽會活動 （ 2023年 5月 21日）? 目的：– 增強客戶對項目的文化認同，積累和鎖定客戶；– 參與活動客戶 60組。80總體廣告費預算 2500萬元 630萬元—2期 1300萬元3期 780萬元48%1200萬元30%730萬元22%530萬元階段性廣告費用預算如下 設整體均價為 10000元 /㎡ ，總體銷售額為 ，以 %的比例得出本案總廣告費用為6800萬， ，其前期投入費用更高，建議 47%左右較為合適， 2500萬， 12%，約為 630萬； 2期占 26%，約為 1300萬； 3期占 15%，約為 780萬。任何事情想到就去做 !立即行動 !? 如果通用公司不能在某一個領域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會把它在這個領域的生意買掉或退出這個領域。? 千方百計請一個高招的專家醫(yī)生，還不如請一個隨叫隨到且價格便宜的江湖郎中。如果你自己的信念還站立的話。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 23 一月 20234:37:45 上午 04:37:45一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。人的每一步行動都在書寫自己的歷史。? 讓流程說話，流程是將說轉化為做的惟一出路。? 強烈的欲望也是非常重要的。費用預算：活動費用約 20萬元。?，如左圖所示，分三批推出，類似面積樓棟、面積大小盡量搭配推出，即一組團為 7樓（首期推出時銷控部分房源），二組團為 8樓， 三組團為 1 12樓。 新的生成客戶216。 一級區(qū)域 （核心客戶）：項目所在區(qū)域內、鐘家村216。 絕對差異化的地中海風情建筑群，一改區(qū)域內注重外在的建筑立意，由外及內，通過建筑展現(xiàn)真正的生活內涵，打造純粹的地中海風情生活。強調本案的交通通達度競爭策略35龍陽一號 VS金地瀾菲溪岸、萬科金域藍灣252。偉業(yè)點評：l優(yōu)勢：252。分期組團主題園林，即繼承并異化l 劣勢252。競爭板塊分布25? 硚口板塊最接近漢口中心地段，區(qū)域內城市配套較為完善，交通便利，北上漢口中心商圈，南至漢陽王家灣，截留本案客戶的可能性較大，成為重要競爭板塊之一；? 鐘家村板塊與王家灣同屬于漢陽區(qū)，且為漢陽區(qū)老核心商圈，區(qū)域發(fā)展相當成熟，人氣旺盛，生活配套齊全，經(jīng)漢陽大道可直接到達王家灣，截留本案客戶的可能性較大，成為重要競爭板塊之一；? 四新板塊位于王家灣板塊南面，區(qū)域發(fā)展得到國家政策傾斜，目前區(qū)域成熟度不高，但未來發(fā)展?jié)摿^大，金地等品牌開發(fā)商已進駐做項目開發(fā)，可能會給本案造成客戶分流；? 沌口板塊是多種產業(yè)的聚集地，工業(yè)發(fā)展強勁，工業(yè)園內的企業(yè)職工構成巨大的房產品需求，萬達、萬科等品牌開發(fā)商進駐開發(fā)項目，會滯留本區(qū)域客戶，雖然距本案較遠，但在一定程度上造成客戶分流。13房地產市場發(fā)展周期有效增長 發(fā)展起步 平穩(wěn)發(fā)展 泡沫生成 價值背離 價值回歸下一周期開始價值支撐14有效增長 發(fā)展起步 平穩(wěn)發(fā)展 泡沫生成 價值背離 價值回歸下一周期開始武漢價值支撐房地產市場發(fā)展周期15武漢房地產走勢– 武漢作為中部龍頭，發(fā)展機遇良好，房地產市場具備發(fā)展條件，房價將進一步走高；– 同北、上、深發(fā)展軌跡一樣，武漢房地產也即將進入泡沫生成期，市場泡沫正在積聚，市場風險增加；– 市場活躍，價格迅速攀升，開發(fā)量持續(xù)維持高位水平，市場供給量顯著增加；– 武漢市場將會沿續(xù)此形勢持續(xù)，超過價值支撐點后繼續(xù)向上，直至價值背離，結合政策分析，預計一個完整的營銷周期將從 2023年 4月份開始；– 傳統(tǒng)營銷規(guī)律依然存在，營銷前置將成為市場主流；– 房地產市場逐漸走向理性，開發(fā)行為、購買行為都趨于理性。12? 市場的傳統(tǒng)規(guī)律性始終存在，淡旺季分明；? 市場表現(xiàn)出十分明顯的趨前性。?硚口區(qū)接近漢口中心城區(qū)，鐘家村是漢陽區(qū)原核心商圈，這兩個區(qū)域發(fā)展成熟，城市配套完善，現(xiàn)代都市氣息濃厚；?四新區(qū)正在崛起，沌口多種產業(yè)聚集地，品牌地產商已進駐，區(qū)域發(fā)展帶來未來居住價值的提升。高容積率、低密度產品，戶型多樣化 252。一線臨江、配套完善、全超高層設計的豪宅項目競爭樓盤分析32 項目預計今年 12月份開盤發(fā)售，位于車都的金域藍灣擁有豐富的地緣客戶