【正文】 主力店群各自擁有一定忠誠度的消費(fèi)群體，這一優(yōu)點(diǎn) 可以幫助項(xiàng)目在日后的營運(yùn)中，能在保持一定量客流的基 礎(chǔ)上發(fā)揮更大的效用；?v商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位，借 CIS 系統(tǒng)來加以塑造并傳達(dá)。? 商業(yè)企業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、空間結(jié)構(gòu)、動(dòng)線設(shè)計(jì)、設(shè)備配套等與企業(yè)的經(jīng)營有極強(qiáng)的關(guān) 功能分區(qū)的招商進(jìn)度影響了各類店的進(jìn)駐決策，按照合理的功能分區(qū)計(jì)劃，順利入駐相應(yīng)的商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)可使各類店的經(jīng)營互動(dòng)起來，對(duì)于項(xiàng)目和各店經(jīng)營大大幫助，而一旦某一類商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)招不進(jìn)來，則整個(gè)項(xiàng)目服務(wù)功能可能不盡理想，特別是能夠吸引人氣的各類主力店或同類店中知名店（特色店）沒法進(jìn)來時(shí)，更是影響了整體的經(jīng)營。個(gè)之間，特大型的停車場車位也不過 ? 案例? 如北京中關(guān)村某商城，其銷售時(shí)適逢市場 這些主力店更傾向于設(shè)置自己獨(dú)立的對(duì)外出入口，顧客流線自成系統(tǒng)，不能對(duì)周邊商鋪引入客流形成有效引導(dǎo)。? 如果開發(fā)商僅以房屋產(chǎn)權(quán)銷售形式出現(xiàn)，忽略其業(yè)態(tài)內(nèi)容、業(yè)態(tài)間的相互關(guān)系以及不同業(yè)態(tài)對(duì)房屋成本承受能力的不同等因素，具備專業(yè)素質(zhì)和能力的大品牌商家不會(huì)輕易簽訂合約，最后項(xiàng)目只能以較低的 價(jià)格草草出售。商場消費(fèi)的問題。 業(yè)態(tài)布局劃分之后，就要根據(jù)這個(gè)布局劃分來進(jìn)行招商。需進(jìn)行兩 方面的調(diào)查，它們決定著項(xiàng)目的發(fā)展和前 程。 商業(yè)地產(chǎn)招商誤區(qū)? 盲目定位，不切合實(shí)際? 為了在銷售推廣中宣傳項(xiàng)目的價(jià)值，開發(fā)商往往對(duì)項(xiàng)目的定位人為拔高，理智的做 中，能在保持一定量客流的基礎(chǔ)上發(fā)揮更 力店群和中小店群二個(gè)招商階段。在進(jìn)駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點(diǎn)也是考慮重點(diǎn)（ 4）是營運(yùn)商較低的知名度和 缺乏經(jīng)驗(yàn)，使招商難度進(jìn)一步 1/3 至 1/2 。對(duì)它們給予優(yōu)惠政策， 零售購物項(xiàng)目優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。期購物中心商業(yè)運(yùn)營的管理能否成功。商業(yè)經(jīng)營管理建立團(tuán)隊(duì)前期介入? 商業(yè)經(jīng)營管理是一件專業(yè)性要求較高、工作繁瑣 部等等 商業(yè)地產(chǎn)必須進(jìn)入專業(yè)化運(yùn)作體系，把握 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主力店的位置占據(jù)多少面積？ ? 招商不是一個(gè)開業(yè)前就完結(jié)的工作，實(shí)際 招商洽談的地點(diǎn)。都要圍繞招商洽談的目的而開展。策，達(dá)到宣傳的效果。與客商直接進(jìn)行接洽。――只有在正確地認(rèn)清自己、了解自己的基礎(chǔ)上，在招商過程中才能做到胸有成竹，信心十足。? 在招商策劃過程中要了解本地區(qū)的中長期及近期發(fā)展的規(guī)劃 216。 作為一名合格的招商人員，既需要扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)、法律、外語等專業(yè)知識(shí)，也需要廣泛的公關(guān)、洽談等技能。、這樣租金的價(jià)格是否合適？ 3項(xiàng)目店鋪內(nèi)預(yù)留電話線嗎？ ? 24（ 1）…… ? 為了讓更多的開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)道 ? 核心內(nèi)容一：招商人員準(zhǔn)備回答商戶提出的 他們需要徹底明白的問題，你必需要讓他們問的問 題 ，如果不把 握這方面他們可能是糊弄你 項(xiàng)目具體地理位置？ 、項(xiàng)目建筑地下層數(shù)及用途？ 三、操作方式的問題，你必需要問的問題 （ 1） 41申請(qǐng)裝修表格? ? 讓對(duì)方知道我方的合作意向 避免招商過程中的短期行為和急功近利的現(xiàn)象。五、招商策劃要突破成規(guī) 項(xiàng)目籌建 問公司、會(huì)計(jì)師行及其他中介機(jī)構(gòu)，宣傳投資環(huán)境，具體介紹投資項(xiàng) ? 應(yīng)考慮以下幾方面的問題 留在銷售時(shí)代，其營銷流程是：先找一個(gè)經(jīng)營定 商業(yè)規(guī)劃調(diào)動(dòng)策劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營全體參與 目，其結(jié)果只能是市場的棄兒，商場每建高一層， 核心內(nèi)容四招商策劃的核心20： 25一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的順利招商與管理?！安坏w現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的營銷管理中，商戶最渴望的是贏利。? 由于主力店群決定項(xiàng)目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需確定主力店群，并按其要求設(shè)計(jì)、建造相適應(yīng)的產(chǎn)品 —— 商業(yè)設(shè)施；? 而中小店群則對(duì)形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群確定之后才正式進(jìn)行，當(dāng)然項(xiàng)目建設(shè)期間可進(jìn)行各類中小店的招商咨詢登記工作 。 知名度較高、有良好業(yè)績記錄的主力店可 商業(yè)地產(chǎn)招商特點(diǎn)（ 2）中小店群招商? 中小店群的作用主要有二個(gè)：? ① 業(yè)態(tài)組合需要按業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)招入中小店群，以滿足項(xiàng)目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費(fèi)群的購物或消費(fèi)需 則會(huì)造成商家今后的經(jīng)營成本過高，不敢 商 業(yè) 地 產(chǎn) 招商 誤 區(qū)商業(yè)地產(chǎn)招商誤區(qū)過分強(qiáng)調(diào)市場環(huán)境的影響? 現(xiàn)在競爭是比較激烈的，很多地產(chǎn)開發(fā)商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時(shí)候就出現(xiàn)了一種情況，就是招商人員過分強(qiáng)調(diào)受市場環(huán)境的影響，不能正確地分析自己的優(yōu)勢和劣勢從而制定有效的招商策略。 216。 商業(yè)地產(chǎn)有日益加溫之勢，很多做住宅的開發(fā)商已轉(zhuǎn)身去經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，看中的是其賺錢機(jī)會(huì)。? Shopping Mall 起源于美國，一般位于城郊 ， 美國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目其產(chǎn)生建立在城市不斷擴(kuò)大，汽車擁有量達(dá)到一定程度，郊區(qū)人口增長設(shè)施的基礎(chǔ)上，需要與之配套的商 而沒有考慮超尺度規(guī)模所需要的各方面支撐。 ? 國外 Shopping Mall 多是等 80% 以上主力店確定后才開始整體設(shè)計(jì)工作。招商 十二大風(fēng)險(xiǎn) 十：交通弊端阻截客流? 商業(yè)地產(chǎn)招商人員多來自中介，形成招商不專業(yè)招了也白招，留下后遺癥害死發(fā)展商。 水平、商業(yè)經(jīng)營狀況，才能對(duì)整個(gè)商圈的消費(fèi)客群進(jìn)行市場細(xì)分，從而進(jìn)行目標(biāo)市場定位。（ 5）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營定位v商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行經(jīng)營定位時(shí)，要考慮項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)總量、城鄉(xiāng)居民收入水平、消費(fèi)能力、市場容量和 216。→ 如果主力店不開業(yè)整個(gè)購物中心很難成功開業(yè)的。其租金相對(duì)便宜的得多，一般在第四年起，租金開始遞增，遞增 3%~10% 。(10)準(zhǔn)確定位是項(xiàng)目經(jīng)營的前提和保障 l 反思 ： 商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀、顧客購成、銷售客單價(jià)等等進(jìn)行 Mall 等。? ?216。v交通的暢通和人流的多少，是衡量一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的標(biāo)準(zhǔn)。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目否具有足夠的吸引力 。Mall 的影響力，同時(shí)自身也能吸引大量客流，帶動(dòng)周圍小商鋪的運(yùn)營。? 案例：? 某大型商業(yè)項(xiàng)目，在顧問公司提出對(duì)項(xiàng)目的工作計(jì)劃大綱后，開發(fā)商過于自信，直接用該大綱自行進(jìn)行招商，但招商并無收獲。 業(yè)態(tài)組合首先要明確各種商業(yè)形態(tài)的分類，再根據(jù)各分類的特點(diǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)組合。招商執(zhí)行要強(qiáng)化 “言必行，行必果 ”，推行招商負(fù)責(zé)制?！罢?”進(jìn)來，形成一個(gè) 三、 招商難度大可彌補(bǔ)主力店群租金 定位和亮點(diǎn)設(shè)計(jì)等內(nèi)容進(jìn)行招商推廣策略 這是一種集聚效應(yīng)。3年左右， 租金較高，一般在第三年起遞增租金?！笔琴徫镏行奶貏e是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營特點(diǎn)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)和管理，我們要充分考慮 招商工作是一人承上啟下的環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)招商的質(zhì)量 和后期經(jīng)營理息息相關(guān)。提醒? 相比住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)作為新興的開發(fā) 比如在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方面， 如某商場引進(jìn)電器主力店，再銷售電器輔營區(qū)， ③ 怎么規(guī)劃這些主力店的位置？ 以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營 個(gè)招商洽談可謂是達(dá)到了最基本的要求。? 明確談判目的 它通常是由政府部 它是由招商單位攜擬與合資、 ? 一個(gè)完整的招商過程往往包括以下幾個(gè)階 段 :招商策劃 ? 明確了會(huì)談目標(biāo)，聯(lián)絡(luò)會(huì)議就不會(huì)空洞無物，毫無收獲。 ?五、建材與設(shè)備的問題，你必需要問的問題 （ 2）5電器設(shè)備：? （ 1）供電系統(tǒng)? （ 2）開關(guān)及開關(guān)箱品牌? （ 3）管線? （ 4）各層梯廳照明設(shè)備? （ 5）各空間及插座5弱電獨(dú)立插線盒5給排水系統(tǒng)5消防安全設(shè)備：? （ 1）發(fā)電機(jī)組品牌? （ 2）公共消防設(shè)備5 化糞池5 化油池60、 污水處理核心內(nèi)容二商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃的含義一、招商策劃的含義 216。4項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金、回報(bào)率？? 、項(xiàng)目公攤主要包含哪些地方？? 項(xiàng)目離飛機(jī)場、汽車站多遠(yuǎn)？ ? 核心內(nèi)容五： 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 的招商風(fēng)險(xiǎn)? 核心內(nèi)容 六 ： 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商與開業(yè) 商業(yè)地產(chǎn)高效招商技能 與營運(yùn)管理實(shí)戰(zhàn)? 在中國，由于商業(yè)開發(fā)經(jīng)營遠(yuǎn)比住宅開發(fā)銷售復(fù)雜，業(yè)界成功運(yùn)作商業(yè)的案例并不 招商計(jì)劃 1 項(xiàng)目附近居住的是什么樣的人？1 29? 3營運(yùn)工商管理費(fèi)和稅費(fèi)有幾種、額度、多少由誰承擔(dān)？? 裝修工人的備案216。通過這次會(huì)談，我方要實(shí)現(xiàn)哪幾個(gè)目標(biāo) 六、招商策劃要把握時(shí)機(jī)，適度超前 項(xiàng)目洽談會(huì)是招商最為常見的一種形式。七、確定招商方式與渠道 （ 2）? 投資研討會(huì) —— 投資研討會(huì)是一種較小型、時(shí)間較短