【正文】 綜合項(xiàng)目自身?xiàng)l件，我司認(rèn)為本項(xiàng)目整體操盤思路應(yīng)遵循以下原則。但其套型相對(duì)較特別，因此不進(jìn)行整體市場(chǎng)分析，而需要做專項(xiàng)研究。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品研究 －商業(yè)產(chǎn)品分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)： ?商鋪沿和靜路和新源路分布； ?樓層多數(shù)為 2F； ?商鋪面寬 － ，進(jìn)深15m，主力面積控制在 100－150㎡ 左右， 1F層高 、2F層高 。 ?別墅：安亭當(dāng)?shù)馗挥须A層，安亭新鎮(zhèn)大面積住宅購(gòu)買客戶 本項(xiàng)目別墅在安亭老鎮(zhèn)中具有唯一性，因此安亭老鎮(zhèn)客戶居住消費(fèi)升級(jí)的首選就是本項(xiàng)目，同時(shí)本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境上差于安亭新鎮(zhèn)的別墅，但相比安亭新鎮(zhèn)住宅中的大面積戶型還是有一定競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目來看，未來主要的目標(biāo)應(yīng)以居住或工作在當(dāng)?shù)氐哪贻p客戶為主。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)研究 －聯(lián)排別墅市場(chǎng)狀況 從交通以及區(qū)域分布的角度來看，江橋、南翔以及安亭板塊都屬于曹安公路（滬寧高速）沿線區(qū)域，因此在客戶選擇上具有較大可比性，而嘉定鎮(zhèn)板塊則由于交通方向，產(chǎn)品類型，地理位置的差異，與本項(xiàng)目?jī)H有較小的參考意義。 ? 商鋪產(chǎn)品兼租兼售，以租賃推動(dòng)銷售，等待人氣的繼續(xù)積累，提高商業(yè)價(jià)值。 從目前安亭老鎮(zhèn)發(fā)展以及本項(xiàng)目周邊情況來看，大量的新建住宅項(xiàng)目銷售以及交付，因此安亭老鎮(zhèn)正處于一個(gè)人口高速導(dǎo)入期。商業(yè)用房個(gè)體差異性很大，不適合做廣義市場(chǎng)研究。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品研究 －產(chǎn)品力對(duì)比分析 產(chǎn)品 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)需求 房型設(shè)計(jì) 總價(jià)控制 景觀環(huán)境 內(nèi)部配套 地理位置 綜合星級(jí) 公寓 區(qū)域空白 汽車城客戶 一般 低總價(jià) 差 無 安亭鎮(zhèn)中心 ??? ???? ??? ??? ????? ? ? ??? 別墅 區(qū)域空白 汽車城客戶 普遍化產(chǎn)品 適中 差 無 安亭鎮(zhèn)中心 ???? ???? ??? ??? ??? ? ? ??? 商業(yè) 供應(yīng)量大 投資客 普遍化產(chǎn)品 適中 差 無 較好，但本身差異性較大 ?? ?? ?? ??? ??? ? ? ?? 產(chǎn)品力對(duì)比分析的綜合星級(jí)評(píng)定，對(duì)后續(xù)價(jià)格建議起到?jīng)Q定性的作用。 ?小面積公寓：工作或暫居安亭當(dāng)?shù)氐耐鈦恚ㄍ獾鼗蛲鈬?guó)）青年客戶 分析小面積公寓由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)所影響，因此其目標(biāo)客戶基本為過渡性居住客戶，即 a：?jiǎn)紊砘蛭椿榍嗄辏?b：養(yǎng)老客戶，從目前上海郊區(qū)小戶型成交實(shí)例來看，基本以單身或未婚青年為主。 ?商鋪體量較大 機(jī)會(huì)點(diǎn) ?老城區(qū)域內(nèi)唯一的聯(lián)排別墅樓盤，產(chǎn)品具有稀缺性； ?安亭汽車工業(yè)的發(fā)展為區(qū)域持續(xù)發(fā)展提供了動(dòng)力 威脅 ?安亭新鎮(zhèn)的別墅即將供應(yīng)，對(duì)本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng) ?安亭區(qū)域的外區(qū)導(dǎo)入能力相對(duì)較弱，而老城區(qū)相對(duì)與安亭新鎮(zhèn)導(dǎo)入能力就更弱一些 ?市場(chǎng)宏觀調(diào)控情況下還會(huì)有較長(zhǎng)時(shí)間的低迷 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品研究 －公寓產(chǎn)品分析 優(yōu)勢(shì) ?單套面積較小，總價(jià)有競(jìng)爭(zhēng)力； ?全裝修房型，對(duì)于目標(biāo)客戶群有吸引力； ?基本達(dá)到間間朝南的房型，采光效果好； ?房型設(shè)計(jì)較為規(guī)范，房間尺度比較適宜。 項(xiàng)目 嘉城 金地格林風(fēng)范 安亭新鎮(zhèn) 板塊 江橋板塊 南翔板塊 安亭板塊 產(chǎn)品類型 聯(lián)排別墅 獨(dú)棟疊加聯(lián)體別墅 雙拼聯(lián)排獨(dú)棟別墅 均價(jià) 9000 9900 1100012000 集中面積 180190 209226 總價(jià) 162萬 171萬 配套 12000 ㎡ 中央公園、會(huì)所 高爾夫練習(xí)場(chǎng)、大型會(huì)所（兼具酒店功能） , 大型綜合超市 學(xué)校、醫(yī)院、酒店、體育場(chǎng)、商業(yè)街、教堂 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)研究 －聯(lián)排別墅市場(chǎng)狀況 ? 聯(lián)排別墅銷售情況 （ 數(shù)據(jù)截至?xí)r間 2020年 8月 7日 ） 項(xiàng)目名稱 月銷售套數(shù) 成交均價(jià) 目前可售 嘉城 9000 0 金地格林風(fēng)范 9900 133 3 3257161242024681012141618 注：嘉城目前停止銷售 金地聯(lián)排別墅銷售情況穩(wěn)步上升 宏觀調(diào)控對(duì)金地影響比較大 目前處于銷售平穩(wěn)期 金地格林風(fēng)范聯(lián)排別墅銷售情況表 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)研究 －聯(lián)排別墅市場(chǎng)狀況 ? 小結(jié) 目前聯(lián)排別墅銷售沒有集