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上海市房地產(chǎn)上海嘉定安亭某項(xiàng)目提案報(bào)告市場研究與銷售方案地產(chǎn)策劃(專業(yè)版)

2025-07-12 16:28上一頁面

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【正文】 綜合項(xiàng)目自身?xiàng)l件,我司認(rèn)為本項(xiàng)目整體操盤思路應(yīng)遵循以下原則。但其套型相對(duì)較特別,因此不進(jìn)行整體市場分析,而需要做專項(xiàng)研究。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品研究 -商業(yè)產(chǎn)品分析 規(guī)劃設(shè)計(jì): ?商鋪沿和靜路和新源路分布; ?樓層多數(shù)為 2F; ?商鋪面寬 - ,進(jìn)深15m,主力面積控制在 100-150㎡ 左右, 1F層高 、2F層高 。 ?別墅:安亭當(dāng)?shù)馗挥须A層,安亭新鎮(zhèn)大面積住宅購買客戶 本項(xiàng)目別墅在安亭老鎮(zhèn)中具有唯一性,因此安亭老鎮(zhèn)客戶居住消費(fèi)升級(jí)的首選就是本項(xiàng)目,同時(shí)本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境上差于安亭新鎮(zhèn)的別墅,但相比安亭新鎮(zhèn)住宅中的大面積戶型還是有一定競爭力。本項(xiàng)目來看,未來主要的目標(biāo)應(yīng)以居住或工作在當(dāng)?shù)氐哪贻p客戶為主。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 市場研究 -聯(lián)排別墅市場狀況 從交通以及區(qū)域分布的角度來看,江橋、南翔以及安亭板塊都屬于曹安公路(滬寧高速)沿線區(qū)域,因此在客戶選擇上具有較大可比性,而嘉定鎮(zhèn)板塊則由于交通方向,產(chǎn)品類型,地理位置的差異,與本項(xiàng)目僅有較小的參考意義。 ? 商鋪產(chǎn)品兼租兼售,以租賃推動(dòng)銷售,等待人氣的繼續(xù)積累,提高商業(yè)價(jià)值。 從目前安亭老鎮(zhèn)發(fā)展以及本項(xiàng)目周邊情況來看,大量的新建住宅項(xiàng)目銷售以及交付,因此安亭老鎮(zhèn)正處于一個(gè)人口高速導(dǎo)入期。商業(yè)用房個(gè)體差異性很大,不適合做廣義市場研究。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品研究 -產(chǎn)品力對(duì)比分析 產(chǎn)品 市場競爭 市場需求 房型設(shè)計(jì) 總價(jià)控制 景觀環(huán)境 內(nèi)部配套 地理位置 綜合星級(jí) 公寓 區(qū)域空白 汽車城客戶 一般 低總價(jià) 差 無 安亭鎮(zhèn)中心 ??? ???? ??? ??? ????? ? ? ??? 別墅 區(qū)域空白 汽車城客戶 普遍化產(chǎn)品 適中 差 無 安亭鎮(zhèn)中心 ???? ???? ??? ??? ??? ? ? ??? 商業(yè) 供應(yīng)量大 投資客 普遍化產(chǎn)品 適中 差 無 較好,但本身差異性較大 ?? ?? ?? ??? ??? ? ? ?? 產(chǎn)品力對(duì)比分析的綜合星級(jí)評(píng)定,對(duì)后續(xù)價(jià)格建議起到?jīng)Q定性的作用。 ?小面積公寓:工作或暫居安亭當(dāng)?shù)氐耐鈦恚ㄍ獾鼗蛲鈬┣嗄昕蛻? 分析小面積公寓由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)所影響,因此其目標(biāo)客戶基本為過渡性居住客戶,即 a:單身或未婚青年, b:養(yǎng)老客戶,從目前上海郊區(qū)小戶型成交實(shí)例來看,基本以單身或未婚青年為主。 ?商鋪體量較大 機(jī)會(huì)點(diǎn) ?老城區(qū)域內(nèi)唯一的聯(lián)排別墅樓盤,產(chǎn)品具有稀缺性; ?安亭汽車工業(yè)的發(fā)展為區(qū)域持續(xù)發(fā)展提供了動(dòng)力 威脅 ?安亭新鎮(zhèn)的別墅即將供應(yīng),對(duì)本項(xiàng)目形成直接競爭 ?安亭區(qū)域的外區(qū)導(dǎo)入能力相對(duì)較弱,而老城區(qū)相對(duì)與安亭新鎮(zhèn)導(dǎo)入能力就更弱一些 ?市場宏觀調(diào)控情況下還會(huì)有較長時(shí)間的低迷 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品研究 -公寓產(chǎn)品分析 優(yōu)勢 ?單套面積較小,總價(jià)有競爭力; ?全裝修房型,對(duì)于目標(biāo)客戶群有吸引力; ?基本達(dá)到間間朝南的房型,采光效果好; ?房型設(shè)計(jì)較為規(guī)范,房間尺度比較適宜。 項(xiàng)目 嘉城 金地格林風(fēng)范 安亭新鎮(zhèn) 板塊 江橋板塊 南翔板塊 安亭板塊 產(chǎn)品類型 聯(lián)排別墅 獨(dú)棟疊加聯(lián)體別墅 雙拼聯(lián)排獨(dú)棟別墅 均價(jià) 9000 9900 1100012000 集中面積 180190 209226 總價(jià) 162萬 171萬 配套 12000 ㎡ 中央公園、會(huì)所 高爾夫練習(xí)場、大型會(huì)所(兼具酒店功能) , 大型綜合超市 學(xué)校、醫(yī)院、酒店、體育場、商業(yè)街、教堂 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 市場研究 -聯(lián)排別墅市場狀況 ? 聯(lián)排別墅銷售情況 ( 數(shù)據(jù)截至?xí)r間 2020年 8月 7日 ) 項(xiàng)目名稱 月銷售套數(shù) 成交均價(jià) 目前可售 嘉城 9000 0 金地格林風(fēng)范 9900 133 3 3257161242024681012141618 注:嘉城目前停止銷售 金地聯(lián)排別墅銷售情況穩(wěn)步上升 宏觀調(diào)控對(duì)金地影響比較大 目前處于銷售平穩(wěn)期 金地格林風(fēng)范聯(lián)排別墅銷售情況表 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 市場研究 -聯(lián)排別墅市場狀況 ? 小結(jié) 目前聯(lián)排別墅銷售沒有集
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