【正文】 建設(shè)投資估算 投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（元） 單價(jià)（元 /m2） 計(jì)算面積 (m2) 備注 一、 土地費(fèi)用 211,042,161 1,343 157,155 土地出讓費(fèi) 182,156,700 1,275 142,868 85 萬(wàn) /畝， 215 畝 契稅 5,464,701 土地使用金 10,000,760 142,868 70 年， 1 元 /年 /m2 帶征地費(fèi)用 13,420,000 22 萬(wàn) /畝， 61 畝 二、 前期費(fèi)用 69,148,200 440 157,155 金山新城中心城區(qū)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告 共 14 頁(yè) 第 13 頁(yè) 前期規(guī)費(fèi) 52,175,460 332 157,155 前期工程費(fèi)用 13,043,865 83 157,155 其他前期費(fèi)用 3,928,875 25 157,155 三、 建安工程 172,870,500 1,100 157,155 土建與裝修 125,724,000 800 157,155 設(shè)備及安裝工程 47,146,500 300 157,155 四、 公共基礎(chǔ)配套費(fèi) 1,885,860 12 157,155 五、 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 54,689,940 348 157,155 六、 后期成本 5,343,270 34 157,155 小計(jì) 514,979,931 七、 間接費(fèi)用 40,910,006 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 15,449,398 (一 )—— (六 )的 3% 財(cái)務(wù)費(fèi)用 25,460,608 60%,一年 ,8%利率 八、 合計(jì) 555,889,937 3,537 157,155 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用按照建設(shè)總成本的 60%的貸款額度，貸款利率 8%，貸款一年計(jì)算。戶型緊湊但科學(xué)合理（總價(jià)相對(duì)較低），建筑風(fēng)格簡(jiǎn)樸但大氣，精心于細(xì)部設(shè)計(jì)的推敲，從房型、外觀、觀景設(shè)計(jì)、組團(tuán)綠化、公建配套等， 都將體現(xiàn)本案中低價(jià)樓盤(pán)高檔化社區(qū)形象。 SWOT 分析 Strength ? 地理位置得天獨(dú)厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府 ? 交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成 ? 周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善 Weak ? 北面是一片尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)田，容易造成荒涼的感覺(jué) ? 地塊中間有一個(gè)污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影響項(xiàng)目形象 Opportunity ? 北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi)作水景 ? 金山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升勢(shì)頭，未來(lái)走勢(shì)較為樂(lè)觀 Threat ? 周邊競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目較多，本項(xiàng)目面臨銷售壓力 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)政策存在較多變數(shù)，可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)產(chǎn)生影響。 而金山 區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國(guó)的 平均水平比還相差 平方米，和東部地區(qū)比還相差 平方米。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 0501001502001 2002 2020施工面積(萬(wàn)m2) 竣工面積(萬(wàn)m2) 板塊特征 根據(jù)一手市場(chǎng)樓盤(pán)供應(yīng)情況來(lái)看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。黃浦江支 流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸主動(dòng)脈。 項(xiàng)目規(guī)劃總體要求 項(xiàng)目占地面積 142868 平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)大型中高檔居住區(qū)，土地使用年限為 70 年，規(guī)劃容積率為 , 其中多層 , 非獨(dú)立式低密度住宅 , 建筑密度多層 30%，非獨(dú)立式低密度住宅 25%，綠化率 40%。 上海市土地資源管理局 20202020 號(hào)土地出讓公告。結(jié)合 2020 年發(fā)展情況來(lái)看，金山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開(kāi)始步入高速增長(zhǎng)期。 朱涇板塊 該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)政府所在地，房地產(chǎn)市場(chǎng)興起的最早。這說(shuō)明金山 區(qū)的房產(chǎn)需求量較大。銷售狀況尚可，目前剩下的都是 大三房，特別是復(fù)式單元，而有著觀景賣點(diǎn)，售價(jià)較高的小高層也 有 剩余。這代表了城市住宅未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，小高層和高層在樓盤(pán)品質(zhì)和舒適度上均優(yōu)于多層，但造價(jià)稍高。 敏感度分析表 銷售價(jià)格（元 /m2） 4680 4290 3510 3120 銷售收入 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤(rùn) (元） 127,555,285 85,888,490 2,554,899 39,111,896 投資收益率 % % % % 建設(shè)總成本 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤(rùn) (元） 30,267,557 6,977,069 81,466,320 118,710,946 投資收益率 % % % % 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 從損益表可以看出，本項(xiàng)目在目前市場(chǎng)行情下，總投資 555,889, 元，金山新城中心城區(qū)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告 共 14 頁(yè) 第 14 頁(yè) 銷售收入 658,784,392 元，稅后利潤(rùn) 44,221,695 元，投資收益率為 %。 比較內(nèi)容 權(quán)重 金海岸花園 三島龍洲苑 海上明珠園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 物業(yè)位置 15% 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 1 1 發(fā)展規(guī)劃 20% 1 房型設(shè)計(jì) 10% 1 1 生活配套 15% 1 主題提煉 5% 1 合計(jì) 100% / / / 通過(guò)上面的比較可以得 出下表，從表中可以看出，本項(xiàng)目多層部分的市場(chǎng)參考價(jià)在 38184038 元 /平方米之間，取其均值 3900 元 /平方米。 ? 引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展 本案位于山陽(yáng)鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽(yáng)居住區(qū)發(fā)展方興未艾，此所謂“生逢其時(shí)”。 本項(xiàng)目交通便捷。該板塊的市場(chǎng)均價(jià)在 3000 元 /平方米左右。年末居民儲(chǔ)蓄存款 ，比上年增長(zhǎng) ％。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和