【正文】 本項目樣板帶景觀應(yīng)由售樓處周邊景觀和樣板房周邊景觀兩部分組成。為孩子隔出一個專屬的游戲 間，您就不必?fù)?dān)心他們制造出來的 混亂。 特別建議： 一條龍的售后服務(wù)： 簽約室律師到場，簽約現(xiàn)場銀行當(dāng)場辦理按揭手續(xù)或一次性付款手續(xù)，方便客戶，加強(qiáng)現(xiàn)場逼定，同時也增快了銷售速度，使業(yè)務(wù)速戰(zhàn)速決。 展板： 購房流程圖 銀行按揭流程圖 購房裝修知識圖 房型配置圖 物業(yè)管理圖 單體效果圖 景觀效果圖 鳥瞰圖 環(huán)境平面規(guī)劃圖 將其制作成展板形式，分不同推廣階段展出，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談時，能夠向客戶解釋。開關(guān)、插座安裝牢固，絕緣接地符合規(guī)范。 可選功能： 在小區(qū)內(nèi)部實行 IC卡一卡通，住戶可以用電子錢包在小區(qū)內(nèi)消費(fèi)。 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 26 可造功能： 家庭煤氣（天然氣）進(jìn)氣管設(shè)置自動開關(guān)，在發(fā)生泄漏時，能自動報警并切斷進(jìn)線，家庭報警和求助信息反映到管理中心的同時能夠自動撥通事先設(shè)置的系 統(tǒng)，通知有關(guān)人員。 總的概念提煉：新華路上的唯一擁有超過 40%綠化的時尚都市！ （特別建議：邀請專 業(yè)的知名環(huán)境設(shè)計師來執(zhí)筆） （四）商配篇 分析： 本區(qū)域擁有相當(dāng)完善的交通地理優(yōu)勢：輕軌線、延安路主干道、內(nèi)環(huán)線高架；同時又緊鄰名校資優(yōu)區(qū)：東華大學(xué)、交通大學(xué)；相當(dāng)完善齊全的區(qū)域生活配套優(yōu)勢，緊鄰虹橋、淮海、靜安、中山和徐匯五大商圈。若是有特殊需要，可采用帶有保暖層的管道。窗臺的兩側(cè)是剪切應(yīng)力集中區(qū)域，要防止這些部位的開裂和漏水。本項目總戶數(shù) 382 戶，總停車位 269 個，占總戶數(shù)的 %。 訴求點(diǎn) —— 新華路的文化底蘊(yùn) 六、推廣案名的緣起 一個好的推廣名，能夠充分表 現(xiàn)房產(chǎn)項目的特征和內(nèi)涵，也能夠體現(xiàn)出一個樓盤的品質(zhì) 感，好的推廣名通過廣告的推廣能很快被消費(fèi)者認(rèn)可和接受。 小區(qū)配套： “良好的小區(qū)居家服務(wù)”及小區(qū)智能化是現(xiàn)在消費(fèi)者購置房屋的又一衡量標(biāo)準(zhǔn)，所以小區(qū)配套的好壞對小區(qū)的整體形象提高乃至價格的定位都將起到很大的推波助 瀾的作用。我們的很多事情都是服務(wù)與它。目標(biāo)購房者對社區(qū)規(guī)劃也是很重視。上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 1 企劃篇 營銷策劃像是一座橋，連著產(chǎn)品與消費(fèi)者，但這座橋決不是“彩虹橋”，美麗卻不可捉摸。有好的規(guī)劃才有好的環(huán)境才能很好地生活。但是它是一個非?？勺兊囊蛩?，因此我們只把它預(yù)計為 5%。 人文環(huán)境： 本案區(qū)域所獨(dú)有的文化底蘊(yùn)和區(qū)域勢必會給本案在今后的推廣銷售方面帶來 10%的優(yōu)勢。因此我方在此提供了三個 推廣名以供參考： “優(yōu)揚(yáng)時代”之緣起： 提出用“優(yōu)揚(yáng)時代”，是希望略微軟化一點(diǎn)“上海某住宅項目” 這一案名的硬度。本項目的地面停車位建議采用植草磚形式。本項目的定位為中、高檔建筑，其玻璃建議采用 5mm的綠色浮法玻璃或是雙層玻璃。煙道主要是防止油煙倒回的問題，一定要在每戶人家的排煙出口處按裝止逆閥，在屋頂?shù)某鰺熆诎惭b防風(fēng)掛板。 概念提煉：成熟街區(qū)帶來應(yīng)有盡有的生活便利，從此生活更輕松！ 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 23 （特別提示：將在本案正南面的新華路隧道上方由東華大學(xué)興建一座綜合型擁有游泳池等設(shè)施的健身場館） （五）物業(yè)管理篇（因未展開工作，所以只有概念提煉及產(chǎn)品建議 ） 區(qū)配套及物業(yè)管理建議 {享受生活的最佳保證 } 概念 提煉：風(fēng)雨無阻的貼心好管家！ ? 社區(qū)配套建議采用散點(diǎn)式的布局方法，以沿街商業(yè)街、體育中心、休閑街、庭院中的服務(wù)設(shè)施組成； ? 社區(qū)配套有一部分是作為對小區(qū)業(yè)主服務(wù)的，主要通過物業(yè)管理費(fèi)用的方式經(jīng)營；另外一部分作為收費(fèi)的服務(wù)性項目，可以對業(yè)主或是外來人員開放，通過收取服務(wù)費(fèi)以保證收支平衡。 3）樓宇訪客門禁系統(tǒng) 基本功能： 安裝具有電控門鎖的安全防盜門和對講式門禁系統(tǒng)。 小區(qū)自動抄表系統(tǒng)與公用事業(yè)管理部門聯(lián)網(wǎng)。 十一、導(dǎo)示策略 “ 上海某住宅項目 ” 相對其他競爭個案而言，地理位置并不是最佳，因此導(dǎo)示系統(tǒng)的建立是必然的。簽約室將單獨(dú)建 洽談區(qū)： 洽談區(qū)的風(fēng)格要簡約，設(shè)計以線條為主，但 又要不失高貴，體現(xiàn)出品質(zhì)感，洽談區(qū)配備 洽談桌椅，色彩柔和。 十三、樣板房選擇思路及策略 目的： 景觀最為有利的感受面為 促進(jìn)樣板房的銷售 策略思路： 人是感性的，其對于任何美好事物的認(rèn)同感都是一樣的，所以請客戶參觀裝修精美的樣板房，通過其在參觀過程中微妙的心理變化來鞏固樓盤在他心中的印象，這樣非常容易在參觀完以后得到消費(fèi)者對于樓盤的認(rèn)同感，進(jìn)而產(chǎn)生購買欲望。墻上的隔板系統(tǒng)可依需要隨時添加或拆除。建議在樣板房周邊選用 日本枯山水或是跌落式山水 作為景觀。 樣板帶景觀建議 樣板帶景觀是整個小區(qū)景觀亮點(diǎn)的濃縮顯示，需要體現(xiàn)整體 景觀設(shè)計的主題精髓。書房之中， 變化多端的 BILLY儲物柜能容納所有藏書和琳瑯滿目的唱片及您的珍藏，在配上同款的咖啡 桌、書桌，營造一致的風(fēng)格。 對講機(jī)： 物業(yè)高品質(zhì)的體現(xiàn)，對內(nèi)提高業(yè)務(wù)效率，便于銷控，便于業(yè)務(wù)員和銷售主管的銷控控制及溝通。模型比例建議 1： 150，其中環(huán)境與建筑的比例相對要縮小 95%，便于客戶可以很直觀的看到，精細(xì)的呈現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃，并不是給人模糊概念，這樣精致的制作，對于客戶而言，就不會盲目的購房，而是可以從模型中挑選自己滿上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 33 意的位置，另外要注意的是模型的制作要留有余地，便于在未來的開發(fā)、規(guī)劃中補(bǔ)充、添加景觀。 電氣安裝 符合國家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶一表，有線電視、電話線預(yù)留。 在小區(qū)內(nèi)設(shè)立電子公告牌，顯示有關(guān)公共信息合物業(yè)管理信息。 2）家庭安全防范報警系統(tǒng) 基本功能： 在住戶室內(nèi)以及戶門和陽臺外窗配置便于布防與撤防的報警系統(tǒng)，當(dāng)室內(nèi)發(fā)生煤氣泄漏，火災(zāi)或可疑進(jìn)入時會自動發(fā)聲、發(fā)光報警，并將警戒信號傳到管理中心，在室內(nèi)設(shè)置家庭緊急求助和報警按鈕。讓您可以生活在充滿陽光綠意的生活空間里。室外管道需要考慮的是老化問題，目前一般采用upvc 管道，建議在品牌的選擇上慎重考慮。部分部位的凸窗處理：凸窗產(chǎn)生的窗臺，將對 外立面有一定的影響，而且窗臺容易產(chǎn)生雨水印記，在凸窗臺的處理上要多加考慮。按照國家有關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車位的配置不少于戶數(shù)的 50%，目前較高配置的小區(qū)此比例已達(dá)到 80%。 訴求點(diǎn) —— 家的感覺 七）、 客戶來源： 新華路輻射區(qū)域 客戶身份： 文化人 年齡段： 3055歲之間 消費(fèi)動機(jī)： 因工作需要而決定重新置業(yè)或二次置業(yè)； 看中新華路的文化氛圍和居住環(huán)境而決定在該區(qū)域置業(yè)或再次置業(yè)； 戶型要求： 此類購房者通常以選擇二房或三房為主。 小區(qū)會所 ： 會所給人最直接的感覺就是高檔，而本案的各競爭樓盤由于受土地開發(fā)面積的制約，無法在僅有的占地面積上打造一個成規(guī)摸的小區(qū)會所，所以本案必須充分利用會所的優(yōu)勢，而前提就是定位的合適與否，因為這將直接關(guān)系到本案在今后銷售推廣中處于的位置是否有利。 人氣 5%： 人氣是售房的基礎(chǔ)，只有聚集更多人氣，才能將銷售策略順利的執(zhí)行。 （一） 新華路區(qū)域消費(fèi)群體心理權(quán)重比預(yù)測 規(guī)劃 設(shè)計單位 環(huán)境 單體設(shè)計 房型 建材 周邊商配 25% 10% 25% 12% 8% 7% 20% 會所 小區(qū)配套 人氣 品牌效應(yīng) 人文環(huán)境 地理位置 競爭個案 合計 10% 10% 5% 3% 5% 10% 30% 100% （二） 新華路區(qū)域消費(fèi)群體心理權(quán)重比分析 規(guī)劃 25%： 規(guī)劃是一個小區(qū)的靈魂所在，也是最有創(chuàng)意的地方。我們認(rèn)為這座橋要架得準(zhǔn)，架得好，就應(yīng)該堅持策劃來源于產(chǎn)品，高于產(chǎn)品；而同時傳播策劃更要以產(chǎn)品為基礎(chǔ)。 設(shè)計單位 5%： 設(shè)計是可以利用目標(biāo)購房者的盲動跟隨心理，其對購房者有一定的影響力；如果沒有名牌設(shè)計單位的話，就可以避過不提 。 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 8 品牌效應(yīng) 3%： 因為目前的目標(biāo)購房者不僅對產(chǎn)品的本身關(guān)心，而且對樓盤的發(fā)展商也要求金牌，開發(fā)商曾做過哪些樓盤，這些都是他的重點(diǎn)參照物。 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 10 地理位置： 地段永遠(yuǎn)是制約樓市房價的一個絕對因素，本案雖然地處新華路，但由于已經(jīng)是地處新華路的末端位置，同時與輕軌緊鄰；在一定程度上加大了本案今后的銷售推廣難度，是一個較為不利的因素。我們之所以用優(yōu)秀的“ 優(yōu) ”，而不用通常所用的悠揚(yáng)的“ 悠 ”，是希望借此來宣傳并強(qiáng)化本案所處位置的優(yōu)勢，文化氛圍的濃郁；其二，“揚(yáng)”意在宣揚(yáng)新華路這一文化名街的人文底蘊(yùn)， 渲染“午后的新華路在咖啡、梧桐、幽雅環(huán)境中所襯托出的品質(zhì)生活”。同時在停車位旁和車輛出入的道路交叉口，且莫設(shè)置兒童游戲場所。 陽臺工藝 本項目的陽臺宜用鐵藝欄桿，或是局部結(jié)合仿天然石材的實體墻，造型宜簡潔古樸和實用。但在 屋頂?shù)牟课?，出煙口的設(shè)置位置和形狀要考慮配合整體風(fēng)格。這部分配套項目可根據(jù)實際需要制定標(biāo)準(zhǔn)的高低。 可造功能： 樓宇訪客門禁系統(tǒng)采用可視對講系統(tǒng)，電控門鎖有鑰匙開鎖功能外，還可設(shè)置密碼開鎖功能，該系統(tǒng)還能與小區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)，也可對出入情況進(jìn)行記憶與儲存。 小區(qū)物業(yè)管理信息于其他小區(qū)，上級物 業(yè)管理部門和相關(guān)單位或部門聯(lián)網(wǎng)。導(dǎo)示系統(tǒng)的好壞，影響到樓盤本身的品質(zhì)感。 應(yīng)接區(qū)： 應(yīng)接區(qū)的應(yīng)接臺相對要有一定的親和力，建 議以曲線條為主， LOGO 墻簡潔明了，不 宜復(fù)雜化，使客戶一進(jìn)門就能感受到本案 以人為本的設(shè)計及人性化的服務(wù)，能夠很 快的接受本案，也能很清晰看到 LOGO墻。 樣板房的策略：根據(jù)對目標(biāo)客戶的分析，及其個性的了解，來制定相應(yīng)的裝修樣式，以便在第一時間內(nèi)爭取到客戶的好感，在此建議采用以下不同風(fēng)格的裝修樣式。一切的一切都彰顯出 IKEA設(shè)計思想的精 髓 —— LESS IS MORE