【正文】 04:01:5504:01:5504:011/23/2023 4:01:55 AM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 23 一月 20234:01:55 上午 04:01:55一月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 注：開盤方案在本案正式開盤 30日之前提交。來人來電及客戶意向級別分析及追蹤252。 活動（ 1）活動方式： SP活動、開盤活動。階段目標：預(yù)計 積累 200名以上有效客戶。消費者心理價值取向： 該區(qū)域位置、檔次的物業(yè)在消費者心理的 “ 功能價格比 ” 。地下式炫酷商街216。競品小結(jié)（一）、項目經(jīng)濟指標第二部分 項目篇項目名稱 圣諾 第 1大道營銷推廣策略開盤前執(zhí)行方案青島北辰端拱地產(chǎn)顧問有限公司2023729前 言216。（ 3）、競品分析目前競品項目都是地上、住宅加底商的建筑形式，工程進度及外立面更利于展示；競品項目商業(yè)部分作為住宅部分的生活配套，因此自身已有潛在消費群體；競品商鋪主力面積是 20—30 ㎡ ，總價 3040萬左右，街鋪主力面積是 70—150 ㎡ 左右，總價在100萬左右。世貿(mào)商都、國際展貿(mào)城等在售項目為本案帶來了銷售威脅；第二部分 項目篇小結(jié)：本案處于一個機遇與挑戰(zhàn)并存的局面，優(yōu)勢較多，卻無一個優(yōu)勢能夠支撐整個項目的銷售；后期推廣應(yīng)立足優(yōu)勢，建立項目獨特的傳播體系，并制造本案的差異化形象訴求，從而與區(qū)域競品形成品牌區(qū)隔；銷售與招商同步進行，實現(xiàn)項目收益與經(jīng)營的雙贏。 本案商業(yè)品質(zhì)明顯高于周邊經(jīng)營項目。增強業(yè)主對本案的經(jīng)營前景和購買信心。（ 2）、宣傳思路：利用短信針對本案銷售節(jié)點、營銷活動等進行點對點式傳達。短信客戶積累期（ — ） —— 正面入市、淺蓄水（ 5）、銷售配合n銷售準備銷售員已完成培訓(xùn)工作，并正式啟動項目蓄水，進行意向及價格進行積累試探。意向客戶認購252。 一月 2104:01:5504:01Jan2123Jan211故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/23 4:01:5504:01:5523 January 20231空山新雨后，天氣晚來秋。勝人者有力，自勝者強。 2023/1/23 4:01:5504:01:5523 January 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。報廣開盤期（ — ）（ 5）、銷售配合n銷售準備252。同類競品的時時關(guān)注客戶積累期（ — ） —— 正面入市、淺蓄水（ 6）、 階段工作安排客戶積累期（ — ） —— 正面入市、淺蓄水時間 任務(wù) 負責(zé)人 相關(guān)責(zé)任人 貸款銀行確定 開發(fā)公司 房源確定 銷售部 合同均價確認 銷售部 認購方案確定 鄒鴻妍 趙林 認籌單、 VIP卡設(shè)計制作完成 企劃部 鄒鴻妍 認購方案、認購書條款培訓(xùn)完成 銷售部強勢蓄水 +內(nèi)部認購期（ — ） —— 基礎(chǔ)工作，準備入市（ 1）、階段目標： 前期蓄水已經(jīng)積累了一部分意向客戶，為消除其觀望心理，在此階段要做的就是鎖定首批購房客戶，鎖定意向房源。第五部分 執(zhí)行篇（一）、開盤前營銷計劃入市籌備期 內(nèi)部認購期客戶積累期 開盤期8月 9月 10月 11月臨時售樓處投入使用正式售樓處投入使用開始內(nèi)部認購正式開盤（周三）第五部分 執(zhí)行篇（二）、 開盤前營銷節(jié)點工作安排時間節(jié)點 — — — （周三） —階段 入市籌備期 客戶積累期 強蓄水 +內(nèi)部認購期 開盤期目的 為后續(xù)工作做好鋪墊 正面入市，項目預(yù)熱，積累客戶系列活動炒作，深度蓄水制造火爆場面，快速去化具體工作 2. 項目規(guī)劃方案確定、位置確定、啟用3. 所有銷售人員到位認購物料到位（三）、階段性策略執(zhí)行入市籌備期（ — ） —— 基礎(chǔ)工作，準備入市（ 1）、階段目標 前期與開發(fā)公司溝通，已就開盤前營銷節(jié)點達成一致共識，因此，本階段的主要工作就是為銷售順利進場準備其所需的一切物料，如臨時案場的選定及包裝到位、銷售人員的確定、案場制度、銷售流程培訓(xùn)、項目宣傳折頁制作等等。持續(xù)銷售期： 2023年 11月 1日 2023年 12月 31日階段策略： 采用戶外、報廣及 DM直郵、短信等推廣手段，展開銷售淡季的營銷推廣。 n商圈： 毗鄰即墨服裝城，即墨成熟商圈核心；n地段： 兩大城市主干道環(huán)繞，車流、人流量大；n形態(tài)： 即墨首家地下全業(yè)態(tài)一站式購物街區(qū)；n投資： 中小面積分割，可自由組合，客戶購買壓力??；n收益： 5年返租，年返租 8%，回報率高；n團隊： 專業(yè)開發(fā)公司和經(jīng)營管理團隊，經(jīng)營有保障；第三部分 定位篇（七）、產(chǎn)品建議：根據(jù)前面市場分析，初步確定本項目以 2030 ㎡ 小商鋪為主，后期視客戶積累情況及市場需求情況做適當(dāng)調(diào)整。定位解析：216。中小面積分割，方正實用，并可自由組合；216。我司在對即墨商業(yè)市場現(xiàn)狀進行深入細致的了解和研究分析的前提下，找出圣諾 目前在售部分無專業(yè)商業(yè)運營公司，全部是出售，無出租。大型商業(yè)項目郊區(qū)化發(fā)展趨勢，為本案帶來新的市場機遇；216。目標客群即墨本地投資客戶 (主流客群 )即墨本地自營客戶，尤以即墨服裝批發(fā)市場經(jīng)營業(yè)戶為主 (次主流客群）青島地區(qū)內(nèi)其他投資及自營客