【正文】 20:09:4720:09:4720:092/11/2023 8:09:47 PM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 11日星期六 下午 8時(shí) 9分 47秒 20:09: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的取得土地使用權(quán) ? 1．換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出 (包括首次分出的和以后應(yīng)分出的 )的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 ? ，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 ? 公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 成本對(duì)象 ? 成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。 ? 三者均可能與會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生差異 （三）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 ? 已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出。 ? 實(shí)際發(fā)生：對(duì)應(yīng)是不能預(yù)提、攤銷等 管理費(fèi)的扣除 ? 非居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，就其中國(guó)境外總機(jī)構(gòu)發(fā)生的與該機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用，能夠提供總機(jī)構(gòu)出具的費(fèi)用匯集范圍、定額、分配依據(jù)和方法等證明文件，并合理分?jǐn)偟?，?zhǔn)予扣除。 財(cái)產(chǎn)損失的扣除 ? 企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 ? 操作實(shí)例 ? 某開(kāi)發(fā)商 2023年開(kāi)工 A項(xiàng)目， 04年已正常銷售，實(shí)現(xiàn)銷售收入 1000萬(wàn)元，繳納流轉(zhuǎn)稅金55萬(wàn)元，期間費(fèi)用 50萬(wàn)元，銷售成本 700萬(wàn)元； 04年開(kāi)工 B項(xiàng)目當(dāng)年不具備完工條件實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 200萬(wàn)元，繳納流轉(zhuǎn)稅金 11萬(wàn)元。 ? 租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ? 繼續(xù)執(zhí)行原 31號(hào)文的合同約定與實(shí)際收訖價(jià)款孰早原則 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （無(wú)變化、且發(fā)生較少） ? 支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 新稅法實(shí)施條例：租金收入，按照合同約定的承租人 應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 不考慮其它納稅調(diào)整， 04年企業(yè)所得稅計(jì)算如下： 利潤(rùn) =1000 50700（ 55+11） =184萬(wàn)元 應(yīng)納稅所得額 = 184+20020%=224萬(wàn)元 操作實(shí)例 05年 B項(xiàng)目具備完工條件，同期另對(duì)外銷售實(shí)現(xiàn)收入 2023萬(wàn)元，繳納流轉(zhuǎn)稅金 110萬(wàn)元，銷售成本 1500萬(wàn)元，另將 04年預(yù)售收入確認(rèn)為當(dāng)期收入，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本 150萬(wàn)元， 05年期間費(fèi)用 60萬(wàn)元。 ? 企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 (以成本對(duì)象為計(jì)量單位 )整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。 管理費(fèi)的扣除 ? 母公司為其子公司提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，按照獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價(jià)格，作為企業(yè)正常的勞務(wù)費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理。 ? 改建支出，是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長(zhǎng)使用年限等發(fā)生的支出 ? 按照固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限分期攤銷 ? 租入固定資產(chǎn)的改建支出，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。 ? 計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則： 成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定 ,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定 ,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 ? 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 合法憑據(jù)的掌握 ? 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 。 :09:4720:09Feb2311Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , February 11, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 :09:4720:09:47February 11, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 停車場(chǎng)所的成本 ? 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。 ? (四 )其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 ? ，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定 ,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。從所得稅匯算清繳角度看，計(jì)稅成本是唯一的，會(huì)計(jì)處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整。 （二）固定資產(chǎn)之折舊 ? 稅法規(guī)定的折舊方法為直線法； ? 殘值合理確定，不得變更； ? 最低 折舊年限： ? 房屋、建筑物，為 20年； ? 飛機(jī)、火車、輪船、機(jī)器、機(jī)械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為 10年； ? 與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的器具、工具、家具等，為 5年； ? 飛機(jī)、火車、輪船以外的運(yùn)輸工具，為 4年； ? 電子設(shè)備，為 3年。 ? 合理性，作為反避稅的限制性規(guī)定，需要征納雙方定性判斷。 ? 企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用 ,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。但由于會(huì)計(jì)核算中，由于未計(jì)入銷售收入，所以這部分稅金未計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加，只能通過(guò)當(dāng)期利潤(rùn)總額的抵減項(xiàng)目在稅前扣除。 增加了限價(jià)房和危改房?jī)深? 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人 使用之日 起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按 租金 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 3. 基價(jià) (保底價(jià) )并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 售后回購(gòu)：銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購(gòu)的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。 不考慮其它納稅調(diào)整， 05年企業(yè)所得稅計(jì)算如下： 利潤(rùn) =（ 2023+200） 60110（ 1500+150）=380萬(wàn)元 應(yīng)納稅所得額 = 38020020%=340萬(wàn)元 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 ? 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。 ? 有關(guān)規(guī)定：由于目前新