【正文】 對(duì)代收代繳款項(xiàng)納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入，企業(yè)所得稅同樣也有申報(bào)納稅的義務(wù)， 具體分別在附表一（ 1）第 16行“視同銷售收入 —— 其他視同銷售收入”及第 26行“營(yíng)業(yè)外收入 ——其他 項(xiàng)目中予以反映。 附表一第 13行“視同銷售收入”包括三項(xiàng)內(nèi)容2023年作為納稅調(diào)增項(xiàng)目，不再作為收入總額。 第三十八條 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在 2023年 12月 31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。 解讀： 將地下基礎(chǔ)設(shè)施的成本作為公共配套一次性進(jìn)入開發(fā)成本，等到停車場(chǎng)所出租或者出售的時(shí)候，一次性作為收入處理，無(wú)成本同其配比。 （四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 ，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 提示：不允許將營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)通過計(jì)提折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費(fèi)用，而是要計(jì)入開發(fā)成本。 第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下： （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 解讀： 計(jì)稅成本概念中包括了建造固定資產(chǎn)。 解讀： 向境外支付的銷售傭金不得超過 10%的比例限制。 解讀： 刪除舊 31號(hào)文中 “ 代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除 ” 的規(guī)定 ， 與第 5條和第 31條第 3款相對(duì)應(yīng) 。 在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。 （二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 提示： 本文件是實(shí)體和程序的統(tǒng)一，既包括如何繳納企業(yè)所得稅，又包括程序性問題。 第二條 本辦法適用于中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）。付款方提前 （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn) （四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn) 采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方 （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn) （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng) （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。 解讀： “計(jì)稅毛利率” 預(yù)售收入的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅在 《 企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表 》 中的填列 在年度納稅申報(bào)時(shí)，須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒 （一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（延續(xù)國(guó)稅發(fā) 【 2023】 242號(hào)文件第八條和國(guó)稅發(fā) 【 1999】 第 242號(hào)第二條的規(guī)定） 外國(guó)機(jī)構(gòu)幫助國(guó)內(nèi)企業(yè)銷售國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，不用代扣代繳營(yíng)業(yè)稅。 第二十六條 成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 第二十八條 企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下： （一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。 ，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 解讀： 土地的分配：占地面積法 公共配套設(shè)施：建筑面積法 貸款利息：工程概算法和直接成本法 其他成本：占地面積法、建筑面積法、直接成本 法和預(yù)算造價(jià)法 預(yù)提土地開發(fā)成本 第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本： （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 解讀： 2023年以前取得的預(yù)售收入，在 2023年以后完工的，要將以前取得的預(yù)收收入換算為毛利，根據(jù)本文件第 9條的規(guī)定處理。 除視同銷售外，按會(huì)計(jì)核算結(jié)果填報(bào)。 視同銷售收入（新 31號(hào)第七條） 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第 25條：企業(yè)將貨物（包括外購(gòu)、委托加工 和自產(chǎn)）、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、抵債、集資、贊助、廣告、樣品、職 工福利、利潤(rùn)分配等應(yīng)當(dāng)視同銷售繳納企業(yè)所得稅。因此，價(jià)外費(fèi)用同樣也是企業(yè)所得稅制收入總額的有機(jī)構(gòu)成部分，價(jià)外費(fèi)用不申報(bào)納稅同樣也需要有法律的依據(jù)。附表一第 1行是計(jì)算廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除限額的基數(shù)。如果成立合資公司，而將非貨幣性資產(chǎn)投資到開發(fā)企業(yè)，則在投資時(shí)就要先分解再確定所得或損失。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 （三）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 營(yíng)銷設(shè)施（比如售樓處）的建造費(fèi)要計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用。 解讀： 成本對(duì)象定義：是費(fèi)用承擔(dān)者，并規(guī)定用 6種方法來(lái)劃分不同的成本對(duì)象。 解讀： 自產(chǎn)自用不用視同銷售，但對(duì)計(jì)提折舊規(guī)定了限制性條款 實(shí)質(zhì)重于形式原則 第二十五條 計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。 第二十條 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入 10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。 第十六條 企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門 、 單位的 ， 應(yīng)于移交時(shí)扣除 。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。所以，上述可售面積應(yīng)按 120米計(jì)算。 解讀： ： （ 1）企業(yè)所得稅：（ 2）營(yíng)業(yè)稅（ 3）土地增值稅 ？ 第六條 企業(yè)通過正式簽訂 《