【正文】 二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)金融的內(nèi)容可以根據(jù)不同的目的來劃分，如根據(jù) 服務對象和市場主體 ，可以劃分為如下內(nèi)容： 開發(fā)性房地產(chǎn)金融服務，是指 為房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營提供融資、籌資、結算等服務的金融活動 ，其服務對象是經(jīng)營者、建設者 消費性房地產(chǎn)金融服務，是指 為房地產(chǎn)的消費者提供各種金融服務的金融活動 ，其服務對主要是消費者、房地產(chǎn)的購買者等，最基本的產(chǎn)品就是 按揭 和保險 。 對比成熟的房地產(chǎn)金融市場的特點，可以看出，目前我國的房地產(chǎn)金融市場是極為 不規(guī)范、不成熟 ，存在許多急需改進的地方。住房分配實行福利住房制度，單位分房是諸多福利中的一種，住房建設投入極其有限，導致住房非常緊張和短缺。 建筑業(yè)協(xié)會 最初是地方性組織 ，其運轉(zhuǎn)運作流程如圖 1— 1。 房地產(chǎn)業(yè)雖然是發(fā)展較晚，在國民經(jīng)濟中的作用隨著城市化的不斷深入發(fā)展而逐步增強，但其重要作用是毫無疑義的，因為它具有十分突出的 帶動性 ， 是國民經(jīng)濟中 乘數(shù)效應 非常明顯的組成 。房地產(chǎn)業(yè)是綜合性非常突出的產(chǎn)業(yè)群，其主要 特點 包括如下幾個方面： 、借款多、周期長 現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè) 特別是城市房地產(chǎn)業(yè)，一般來講 建設規(guī)模和投資規(guī)模 都非常巨大，任何單一的投資者從效益和風險的角度考慮都會采取“ 合股 ”的形式，或采用一定的 財務杠桿 手段來開發(fā)經(jīng)營， 借款 是普遍和“標準”的行業(yè)行為，而且 借款額都非常大 ， 建設、經(jīng)營和資金的回收周期特別長 。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)的重要依賴。 Land Development Bank 與建筑業(yè)協(xié)會不同的是，土地開發(fā)銀行是有重要的政府參與或規(guī)制的房地產(chǎn)金融服務，起源于歐洲大陸，其發(fā)展經(jīng)歷了三個階段： ⑴早期階段（ 17691849） 土地開發(fā)銀行的核心是 土地 ，最重要的 主體是地主 ， 政府強制地主加入 ，同時出資并參與管理、監(jiān)督 ，地主以其土地作抵押取得貸款進行土地開發(fā)經(jīng)營，服務于一定地區(qū)的民眾。 這個時期房地產(chǎn)金融主要 以 房改金融 為特點 ，一是信貸規(guī)模迅猛擴張，二是通過政策性金融措施推進房改的深化，三是建立了房地產(chǎn)金融機構，初步產(chǎn)生了房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，為房地產(chǎn)金融的全面市場化創(chuàng)造了條件。 ⑶房地產(chǎn)金融市場的法律體系不完善 正如我國的各個方面的法律體系都需要建立和不斷完善一樣，我國的 房地產(chǎn)、金融、物權、產(chǎn)權 等整體法律體系建設還非常初步，法律對房地產(chǎn)金融的保障還不夠有力、全面，還有許多 規(guī)則需要建立完善， 房地產(chǎn)和資金的安全性、流動性等等都需要全面和嚴格保護 ，各種 市場行為還需要明確的規(guī)范指引 。 開發(fā)性房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)從業(yè)人員最需要學習的內(nèi)容，我們也盡可能講得細一些，包括第五章、第六章，大體用三周的時間來完成。 第三節(jié) 房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容 一、房地產(chǎn)金融的概念 二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容 三、本課程的設想和安排 一、房地產(chǎn)金融的概念 我們知道， 金融 是指以銀行為中心的各種形式的信用活動以及在信用基礎上組織起來的貨幣流通 。 ⑶豐富的市場產(chǎn)品 豐富的產(chǎn)品是市場結構完善的體現(xiàn)，成熟的房地產(chǎn)金融市場必定是以按揭 （ mortgage） 為中心的多產(chǎn)品、多服務市場， 融資渠道、形式都非常多樣，市場細化也比較明顯 ，不同風險愛好者都能夠得到相應的滿足。 地主 區(qū)域 土地銀行 中央 土地銀行 投 資 者 抵押 貸款 抵押 貸款 證券 資金 小結 土地開發(fā)銀行 在 土地證券化、抵押貸款 方面的發(fā)展為現(xiàn)代房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展奠定了良好基礎，也是 房地產(chǎn)市場化、金融市場化發(fā)展的重要基礎 。 的正常運行 當然，房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展，對金融業(yè)的 影響也是非常重大 的：市場過熱，造成投資饑渴癥，需求過