【正文】 第四章房地產(chǎn)抵押貸款 ? 1房地產(chǎn)貸款是有擔(dān)保的貸款，包括： ? ________,叫保證貸款。貸款金額相同的前提下，等額本金的利息比等額本息還利息少。 ? ? ●職工家庭貸款購(gòu)買第二套及其他符合我市購(gòu)房條件的自有住房，應(yīng)支付不低于所購(gòu)住房?jī)r(jià)款 30%的首付款。 第一節(jié)住房公積金制度概述 ? (二 ) 住房公積金的特點(diǎn) ? 強(qiáng)制性 ? 互助性 ? 保障性 ? 專用性 ? 政策性 （政策約束與政策支持） 第一節(jié)住房公積金制度概述 ? 三、住房公積金管理的基本原則 ?住房公積金的管理實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則。職工繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，均屬于職工個(gè)人所有。 固定利率抵押貸款 固定利率抵押貸款的創(chuàng)新 4．雙周付款的抵押貸款 ?傳統(tǒng)方式是每月付款一次，雙周付款則是每?jī)芍芨犊钜淮?。它與等額本金還款方式相似，利率在貸款期間內(nèi)固定不變，所不同的是每月付款額是恒定的。 ? iv. 等額回收資金公式： A = P i (1+i)n ／ [(1+i)n – 1] 式中 i (1+i)n ／ [(1+i)n – 1]稱為提存基金系數(shù)，可用符號(hào) (A / P,i,n)表示。 二是個(gè)人出租非居住用房取得的租金收入，應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)繳納各項(xiàng)稅收：應(yīng)納房產(chǎn)稅＝房屋租金收入１２％稅率；應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加＝房屋租金收入５． 6５％稅率；應(yīng)納個(gè)人所得稅收入額＝房屋租金收入－已納房產(chǎn)稅－已納營(yíng)業(yè)稅及附加，如以上結(jié)果 ≥４０００元，應(yīng)納個(gè)人所得稅＝應(yīng)納個(gè)人所得稅收入額（１－２０％）１０％稅率，如以上結(jié)果＜４０００元，應(yīng)納個(gè)人所得稅＝（應(yīng)納個(gè)人所得稅收入額－８００元）１０％稅率。涉及的個(gè)稅，納稅人不能提供住房原值有效憑證的按現(xiàn)值的 1%稅率征收；能提供住房原值有效憑證的按現(xiàn)值與原值差額的 20%稅率征收 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) ?對(duì)住房收取的房屋所有權(quán)登記費(fèi)，一般為按套收取，每套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 80元。 ?⑧凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。 ?應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額 =計(jì)稅金額適用稅率。經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將《天津市地方教育附加征收使用管理規(guī)定》印發(fā)給你們，自 2023年 2月 1日起施行。 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)四個(gè)階段環(huán)環(huán)相扣，資金是支持各個(gè)階段的關(guān)鍵因素。 ? 金融市場(chǎng)的聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 應(yīng)納稅額的計(jì)算公式 ?教育費(fèi)附加 =實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅稅額稅率 房地產(chǎn)稅費(fèi)主要稅種 營(yíng)業(yè)稅及其附加稅 ? 營(yíng)業(yè)稅及其附加稅（城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、防洪工程維護(hù)費(fèi)） 房地產(chǎn)稅費(fèi)主要稅種 ?天津的營(yíng)業(yè)稅綜合稅率為 % ?包含營(yíng)業(yè)稅和營(yíng)業(yè)稅附加。 ?減稅、免稅規(guī)定。 ?⑨對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。 ?房產(chǎn)行政管理職能的部門按規(guī)定核發(fā)一本房屋所有權(quán)證書免于收取工本費(fèi)，但向一個(gè)以上房屋所有權(quán)人核發(fā)房屋所（共）有權(quán)證書時(shí)，每增加一本證書可按每本 10元收取工本費(fèi)，權(quán)利人因丟失、損壞等原因申請(qǐng)補(bǔ)辦證書，以及按規(guī)定需要更換證書且權(quán)屬狀況沒(méi)有發(fā)生變化的，收取證書工本費(fèi)每本 10元。個(gè)人出租房屋應(yīng)由出租方繳納各項(xiàng)稅收，如租賃雙方協(xié)商確定由承租方納稅的，也可由承租方代出租方繳納。 圖 資金回收公式現(xiàn)金流量圖 圖 年金現(xiàn)值公式現(xiàn)金流量圖 動(dòng)態(tài)計(jì)算基本計(jì)算公式應(yīng)用條件： ? 上述六個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)算基本計(jì)算公式應(yīng)用時(shí)應(yīng)注意其適用條件： ? 現(xiàn)值 P必須是發(fā)生在第一年的年初， ? 終值 F是在第 n年 (計(jì)算期末年 )的年末， ? 等額年金 A必須是發(fā)生在每年的年末。根據(jù)期末年金現(xiàn)值原理，我們將每月付款額作為等額年金看待，那么所有年金的現(xiàn)值之和就是貸款本金。這種改進(jìn)表面上似乎沒(méi)有什么意義，但由于存在貨幣的時(shí)間價(jià)值，實(shí)際效果卻是相當(dāng)明顯的。 我市住房公積金認(rèn)識(shí)誤區(qū) ?誤區(qū)之一 :公積金制度可以建立，也可以不建立 ? 根據(jù)國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》、《天津市住房公積金管理?xiàng)l例》及我市有關(guān)政策規(guī)定，住房公積金的建立不區(qū)分本市職工和外地職工，也不區(qū)分城鎮(zhèn)職工和農(nóng)業(yè)戶籍職工，只要與單位建立和形成勞動(dòng)關(guān)系，單位都應(yīng)為職工建立住房公積金。 ? 總之 住房公積金應(yīng)該按照“個(gè)人存儲(chǔ)，單位資助”的原則進(jìn)行歸集，按照“統(tǒng)一管理”的原則管理住房公積金，按照“專向使用”的原則運(yùn)用住房公積金。 公積金貸款額度 ?住房公積金（組合）貸款額度由四個(gè)條件來(lái)確定，四個(gè)條件算出的最小值就是借款人最高可貸數(shù)額。 提前還款的數(shù)額、次數(shù)、已貸款時(shí)間有限制嗎？有沒(méi)有違約金？ ?目前對(duì)提前還款的還款額、提前還款次數(shù)、已貸款時(shí)間等都沒(méi)有限制，也沒(méi)有收取違約金的要求。 ? ______ ? 物的擔(dān)保 ______ ? 以房地產(chǎn)作為擔(dān)保的貸款是（ ）貸款 。 ? 甲向銀行提出房屋抵押貸款，在簽訂的《借款合同》中銀行稱為 _____人，甲稱為____人；同時(shí)甲與銀行還要簽訂 ____，銀行稱為 _____人，甲稱為抵押人。等額本金還款方式每月的償還額逐月減少，開始還款的壓力較大，后期壓力較小，較適合于已經(jīng)有一定的積蓄，但預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人，可以選擇等額本金還款方式。 公積金貸款首付款比例 ? ●職工家庭（包括職工、配偶及未成年子女，下同）貸款購(gòu)買首套住房 (包括商品住房、限價(jià)商品住房、定向安置經(jīng)濟(jì)適用住房、定向銷售經(jīng)濟(jì)適用住房或私產(chǎn)住房 )，應(yīng)支付不低于所購(gòu)住房?jī)r(jià)款 20%的首付款。單位按職工工資的一定比例為職工繳存住房公積金，實(shí)質(zhì)是以住房公積金的形式給職工增加了一部分住房工資，從而達(dá)到促進(jìn)住房分配機(jī)制轉(zhuǎn)換的目的。 我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的管理及發(fā)展 ?一、房地產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 ?違約風(fēng)險(xiǎn) 違約風(fēng)險(xiǎn)的控制 ?流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)控制 ?經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)控制 ?利率風(fēng)險(xiǎn) 利率風(fēng)險(xiǎn)控制 ?不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)保險(xiǎn) 第六章 住房公積金制度概述 ? 住房公積金制度概述 ? 住房公積金的歸集和提取 ? 住房公積金貸款 第一節(jié)住房公積金制度概述 ? 住房公積金含義 ? 住房公積金是指單位在職職工個(gè)人及其所在單位 ,按照職工個(gè)人工資收入一定比例逐月繳存、具有保障性和互助性的職工個(gè)人住房?jī)?chǔ)金。當(dāng)然，發(fā)達(dá)的二手房市場(chǎng)是發(fā)放這類貸款的關(guān)鍵所在 。12) (4) 每月償還本金 (3)+(4) 每月付款額 (2)(4) 月末貸款余額 1 2 3 4 … … … … … … 360 0 表 41：每月付款額與貸款余額（等額本金償還方式） 等額本息 ? 等額本息的抵押貸款是國(guó)際上最為普遍的房地產(chǎn)抵押貸款還款方式。 ② 等額支付公式： 圖 年金終值公式現(xiàn)金流量圖 圖 已知終值求年金公式現(xiàn)金流量圖 ? iii. 等額年金收付現(xiàn)值公式： P=A [(1+i)n – 1]／ i (1+i)n 式中 [(1+i)n – 1]／ i (1+i)n稱為等額收付現(xiàn)值系數(shù)，可用符號(hào) (P/A,i,n)表示。 ? 買方 ：契稅、印花稅（暫免） ? 二手房買賣過(guò)程中： ? 賣方： 營(yíng)業(yè)稅及其附加稅、個(gè)人所得稅、印花稅（暫免） ? 買方 ：契稅、印花稅（暫免） 房屋租賃需交什么稅費(fèi)？ ? 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，出租房屋應(yīng)到當(dāng)?shù)胤抗懿块T進(jìn)行登記并一次性繳納租賃手續(xù)費(fèi) 100元 ? 個(gè)人出租用作民用居住房屋所應(yīng)繳納 ? 營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅 ? 出租房屋納稅分為兩種 ? 個(gè)人出租房屋納稅分為兩種情況：一是個(gè)人出租居住用房取得的租金收入，應(yīng)按租金的５％綜合稅率繳納稅款，也就是說(shuō)每月租金１０００元只繳５０元稅款。 ?個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中個(gè)人所得稅的適用稅率和計(jì)稅基礎(chǔ) ?個(gè)人所得稅 =（轉(zhuǎn)讓收入 原值 稅金及合理費(fèi)用）*20% ?個(gè)人所得稅 =交易價(jià)格 *1% ?家庭唯一生活用房住滿 5年以上，轉(zhuǎn)讓免征個(gè)稅 房地產(chǎn)交易個(gè)人 所得稅問(wèn)題 ? 對(duì)出售自有住房并在 1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人，不再減免個(gè)人所得稅。 ?⑦經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對(duì)毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。 ?房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬(wàn)分之五貼花。 ?應(yīng)納稅額的計(jì)算公式 ? 防洪工程維護(hù)費(fèi) =實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅稅額稅率 ?地方教育費(fèi)附加：地方教育附加按單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅稅額的 2％征收 ?根據(jù)《中華人民共和國(guó)教育法》的有關(guān)規(guī)定，財(cái)政部決定統(tǒng)一開征地方教育附加。 ? 房地產(chǎn)具有增值性 ? （二） 房地產(chǎn)金融信貸資產(chǎn)本身具有較弱的流動(dòng)性 三、房地產(chǎn)金融基本特征 ?（三）房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)具有較好的收益性 ?（四）房地產(chǎn)金融具有較強(qiáng)的政策性 不良發(fā)展（過(guò)快或過(guò)慢）都會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響 ?（五）房地產(chǎn)抵押貸款具有“無(wú)轉(zhuǎn)移抵押”的性質(zhì) 四、房地產(chǎn)金融的作用 一、房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持作用 （一）房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了重要的資金保障 ? 房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，資金需求密集，需要金融支持。 房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持 金 融 的 支 持 流通 存量房 銷售房屋建設(shè)房屋開發(fā)土地購(gòu)置 土地 一、房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持作用 ?（二）房地產(chǎn)金融支持居民住房消費(fèi)能力的提高 ? 使居民的消費(fèi)能力提前 10～ 30年 ?（三）房地產(chǎn)金融執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)政策，有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ? 首付比例、稅率、存貸利率 。（營(yíng)業(yè)稅 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅是營(yíng)業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加是營(yíng)業(yè)稅的 3%，地方教育費(fèi)附加是營(yíng)業(yè)稅的 2%，防洪工程維護(hù)費(fèi)是營(yíng)業(yè)稅的 1% ）%=5%(1+7%+3%+2%+1%) 營(yíng)業(yè)稅新規(guī)定 ?個(gè)人將購(gòu)買不足 5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò) 5年 (含 5年 )的非普通住房按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。 ?房屋所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。 房地產(chǎn)稅費(fèi)主要稅種 土地增值稅 ?土地增值稅： 是對(duì) 有償 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。 房地產(chǎn)稅費(fèi)主要稅種 房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi) ?房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)：是指具有資質(zhì)依法設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受當(dāng)事人委托，提供房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)評(píng)估等服務(wù)所收取的經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)。納稅人應(yīng)每月申報(bào)納稅，也可按季或半年申報(bào)納稅。 年金的幾種形式 ? 普通年金 ——各期期末收付的年金。 固定利率抵押貸款 等額本息還款額計(jì)算公式 P:貸款額度； i：月利率； N：貸款時(shí)間 A:月還款額 等額本息 固定利率抵押貸款 表 41：每月付款額與貸款余額（等額本金償還方式） 月份 貸款余額 償還本金 償還利息 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合計(jì) 1 n 等額本金還款模型 等額本息還款模型 利息 本金 本金 利息 1 n 月還款額 比較 1．支付方式上 等額本息償還抵押貸款每月的還款金額是預(yù)先確定好固定不變的，而等額本金的抵押貸款每月的還款金額都是不同的，具體的說(shuō)還款金額在逐月減少； 2．貸款余額上 等額本金償還抵押貸款的貸款余額始終小于等額本息的抵押貸款的貸款余額，但是兩者的差距不大； 3．是否節(jié)約利息上 固定利率抵押貸款 貸款余額的計(jì)算 ? 貸款余額含義 貸款余額指在某一時(shí)點(diǎn)上，借款人尚未歸還貸款人的貸款總額，它實(shí)質(zhì)上是指貸款存續(xù)期間未償還的貸款本金。例如一筆 1萬(wàn)元 30年的按揭貸款，按基準(zhǔn)利率 %計(jì)算，采用雙周供還款可以比按月等