【正文】 園林景觀體系 [公寓景觀帶 ] 公寓景觀帶 ?利用商業(yè)裙樓樓頂營造平臺花園，并使其擔負商業(yè)和住宅的轉換功能，體現(xiàn)項目品質與生態(tài)環(huán)境； 72 點式景觀 ——利用點式景觀，豐富整體景觀層次感，細節(jié)體現(xiàn)品質 園林景觀體系 [點式景觀 ] 73 三大主題服務區(qū)： 生活服務區(qū) +休閑娛樂區(qū) +餐飲服務區(qū) 商業(yè)物業(yè)服務功能體系 生活服務區(qū)： ?板塊功能： Mall（服裝、鞋帽、文化用品、電器、家居等）、大型綜合超市等； ?商業(yè)形式： 商業(yè)群樓 4層作為購物中心； 獨立建筑 12層作為大型綜合超市。 業(yè)態(tài)選擇 說明 Living Mall ?綜合性生活中心，滿足區(qū)域居民消費需求，并實現(xiàn)商業(yè)升級 建材家居 ?利用地緣優(yōu)勢，填補區(qū)域空白，但市場風險及操作難度較大；軟飾類專業(yè)店（如宜家、特力屋等）有市場機會。 近距離確認： 50米外，商場入口標牌，電梯入口標牌。基于本項目功能空間特殊性及規(guī)劃限高，建議各樓層層高為： B F1： F2 F5: 16 地下車庫（約 4000 ㎡ ） 卸貨區(qū) 肉類 （ 500） 禽蛋類 （ 400） 糧油、豆制品（ 300） 糧油、豆制品（ 300） 水產品（ 400） 衛(wèi)生間 物業(yè)管理（ 50） 半成品間（ 100） 活禽宰殺（ 80） 倉庫（ 100） 垃圾收集點 （約 400） 功能 品類 規(guī)模 (㎡ ) 農貿市場 （2300 ㎡ ） 肉類 500 水產品 400 禽蛋類 400 糧油、豆制品 600 倉庫 100 配套用房 半成品間(100)、活禽宰殺(80)、物業(yè)管理(50)、垃圾收集點、衛(wèi)生間 車庫 4000 ㎡ 車庫 隔間 攤位 配套用房（活禽宰殺間） 隔間面積以 2030 ㎡為主 攤位面積以 35㎡ 為主 地下一層平面示意 地下一層空間規(guī)劃示意圖 17 蔬菜區(qū)（ 1600 ㎡ ） 果品 （ 200 ㎡ ） 音像、藥店等 （ 300 ㎡ ） 熟食、果品（各 100 ㎡ ） 熟食 /果品（ 200/100 ㎡ ） 副食品（400㎡） 臨街商鋪（回遷房）（1000㎡） 日雜百貨、便民設施區(qū)（ 800 ㎡ ） 層數 品類 規(guī)模 (㎡ ) 農貿市場 4000 ㎡ 、配套用房約 250 ㎡ ） 蔬菜 1600 果品 400 日雜百貨 800 音像、藥店等 300 熟食 300 副食品 400 倉庫 200 配套用房 工商管理(50)、檢測房 (30)、投訴室（ 30）、凈菜間（ 80）、垃圾收集點 臨街商鋪（回遷房） 2023 ㎡ 柜臺區(qū) 攤位區(qū) 隔間 臨街商鋪 ?除滿足回遷要求外，臨街商鋪四面滿布，盡量作大，以盡可能實現(xiàn)首層價值，補缺中間價值損失 ?中核部分全封閉，為農貿市場 ?四面滿布臨街商鋪，易于根據回遷房布置，解決垂直交通 ?隔間面積控制在 2030 ㎡ ，攤位面積控制在 35㎡ ，柜臺面積控制在 510㎡ 。 一層平面示意 地上一層空間規(guī)劃示意圖 18 60 690 250 二層平面示意 地上二層及三、四層空間規(guī)劃示意圖 ?周邊鋪位以 20 ㎡ 為劃鋪基數； ?中心區(qū)鋪位以 510㎡ 為劃鋪基數。 30 視野角度直接影響廣告效應，一層以櫥窗、門臉式為主，二層以上以墻面式、懸掛式為主 廣告位置 視距 文字高度 一層部分（ 4米以下） 20米以下 8cm 二層以上（ 410m) 50米以下 10cm以上 31 景觀中庭 ——提升商場價值，彌補進深太長導致的價值貶損 中庭設計實現(xiàn)以下目標： ?豐富空間層次，強化商業(yè)氛圍 ?形成交通樞紐，組織空間秩序 ?營造綠色景觀，形成舒適空間 ?宣傳企業(yè)品牌，美化商場形象 ?沿中庭設置綠化的休閑、休憩空間 內部環(huán)境建議 休憩空間 32 營造室外感，增強各層商鋪之間的視線聯(lián)系 底層景觀 ?商場的中央可以適當挑空，頂層采天光，增強室外感，同時增加各樓層之間商鋪的可視性。 鞋城 /服裝 ?存在市場機會，區(qū)域內專業(yè)市場升級，京廣路括寬，原鞋城面臨拆遷； ?另一方面中陸項目競爭壓力大。 休閑娛樂服務區(qū)： ?板塊功能： 餐飲旗艦店（品牌、大型餐飲設施），商務會所（洗浴休閑娛樂為主）； ?商業(yè)形式： 獨立建筑部分 34層為主 餐飲服務區(qū)： ?板塊功能： 以餐飲為主，中西餐、茶樓、咖啡店、快餐等為主，并有少量生活服務型商業(yè)； ?商業(yè)形式： 商業(yè)街區(qū)，地上 23層， 50200平米 /間，可任意分割或組合。 園林景觀體系 [餐飲街景觀帶 ] 餐飲街街景觀帶 71 公寓景觀帶 ——利用綠化帶、屋頂花園， 體現(xiàn)項目品質，提高項目價值 公寓屋頂花園 ?利用綠化帶 把公寓和停車場的車流、商業(yè)喧鬧的氣氛隔離，為公寓客戶提供良好的居住環(huán)境， 提高公寓價值。 Lifestyle Center 鄰里中心：次主力店 ?如：東方家園社區(qū)店，小型家居店等 鄰里中心：次主力店 ?如：特色餐飲、 KTV、網吧、美容 SPA設施等 學府商業(yè)： ?如：時尚服裝服飾、運動服裝、體育用品、 IT數碼、書店等 橄欖城商業(yè)整體思考 61 通過區(qū)域內部環(huán)境、專業(yè)市場以及業(yè)態(tài)創(chuàng)新三個層面來判定核心主力商業(yè)的發(fā)展機會 橄欖城集中商業(yè)（本項目）思考 區(qū)域補缺： ? 滿足區(qū)域消費者需求； ? 填補區(qū)域商業(yè)空白； ? 實現(xiàn)區(qū)域商業(yè)升級。 中距離確認： 200米外，外墻大型店標。 用地面積： 12468平米 容積率：不大于 建筑密度：不大于 55% 建筑高度：不大于 24米 規(guī)劃指標： 規(guī)劃要求（關鍵）： 項目規(guī)劃條件 13 回遷商戶具體要求 朝向 一層 二層 三層 四層 合計 膠州路 250 250 1135 南環(huán)路 200 200 690 690 1780 東環(huán)路 60 60 1223 北環(huán)路 111 111 0 0 222 總計 1180 1180 1000 1000 4360 朝向 業(yè)主 一層 二層 三層 四層 合計 膠州路 朱振發(fā) 455 工商局 90 90 南環(huán)路 市府辦 東環(huán)路 糧店 492 492 984 北環(huán)路 凌志 101 分樓層、分朝向回遷商戶面積要求統(tǒng)計 已簽約回遷戶統(tǒng)計 注：市府辦回遷房屋中需包含建面為 25~75平的商品房 17套； 其他朝向的 1~2層需分割出建面不超過 85平的商品房不少于 6