世聯(lián)_山東東營膠州路商業(yè)項目產(chǎn)品規(guī)劃建議報告-預(yù)覽頁
【正文】 （約 400） 功能 品類 規(guī)模 (㎡ ) 農(nóng)貿(mào)市場 （2300 ㎡ ） 肉類 500 水產(chǎn)品 400 禽蛋類 400 糧油、豆制品 600 倉庫 100 配套用房 半成品間(100)、活禽宰殺(80)、物業(yè)管理(50)、垃圾收集點、衛(wèi)生間 車庫 4000 ㎡ 車庫 隔間 攤位 配套用房（活禽宰殺間） 隔間面積以 2030 ㎡為主 攤位面積以 35㎡ 為主 地下一層平面示意 地下一層空間規(guī)劃示意圖 17 蔬菜區(qū)（ 1600 ㎡ ） 果品 （ 200 ㎡ ） 音像、藥店等 （ 300 ㎡ ） 熟食、果品（各 100 ㎡ ） 熟食 /果品（ 200/100 ㎡ ） 副食品（400㎡） 臨街商鋪（回遷房）（1000㎡） 日雜百貨、便民設(shè)施區(qū)（ 800 ㎡ ） 層數(shù) 品類 規(guī)模 (㎡ ) 農(nóng)貿(mào)市場 4000 ㎡ 、配套用房約 250 ㎡ ） 蔬菜 1600 果品 400 日雜百貨 800 音像、藥店等 300 熟食 300 副食品 400 倉庫 200 配套用房 工商管理(50)、檢測房 (30)、投訴室（ 30）、凈菜間（ 80）、垃圾收集點 臨街商鋪（回遷房） 2023 ㎡ 柜臺區(qū) 攤位區(qū) 隔間 臨街商鋪 ?除滿足回遷要求外，臨街商鋪四面滿布，盡量作大，以盡可能實現(xiàn)首層價值，補缺中間價值損失 ?中核部分全封閉，為農(nóng)貿(mào)市場 ?四面滿布臨街商鋪，易于根據(jù)回遷房布置，解決垂直交通 ?隔間面積控制在 2030 ㎡ ，攤位面積控制在 35㎡ ，柜臺面積控制在 510㎡ 。 60 690 250 標準層平面示意 22 案例借鑒 北京 27 外立面設(shè)計準則： ?與定位檔次結(jié)合。 ?與區(qū)域環(huán)境結(jié)合。 近距離確認： 50米外，商場入口標牌，電梯入口標牌。 入口及立面內(nèi)凹沒必要。 南三環(huán) 石柱路 馮莊路 佛崗東路 待開發(fā)地塊 項目整體概況及開發(fā)進程 本項目屬于橄欖城項目的商業(yè)配套區(qū)，目前橄欖城項目處于一二期銷售階段 ?橄欖城項目為佛崗城中村改造項目，總規(guī)模近百萬平米，未來總?cè)丝趯⑦_ 35萬人； ?目前處于一二期（南三環(huán)北側(cè)）銷售階段，一期計劃 09年 10月入??； ?南三環(huán)南側(cè)的回遷安置區(qū)已基本開發(fā)完畢，08年底入住。 鄰里中心 ?次主力店 (家居建材、電器 IT、餐飲、休閑娛樂及相關(guān)業(yè)態(tài) )； ?一期地塊可設(shè)置中小型家居建材等， 10號地設(shè)置餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA等設(shè)施）。 業(yè)態(tài)選擇 說明 Living Mall ?綜合性生活中心，滿足區(qū)域居民消費需求，并實現(xiàn)商業(yè)升級 建材家居 ?利用地緣優(yōu)勢，填補區(qū)域空白，但市場風(fēng)險及操作難度較大；軟飾類專業(yè)店（如宜家、特力屋等）有市場機會。 ?（專業(yè)市場選擇說明見附件） 業(yè)態(tài)創(chuàng)新： 62 本項目的角色與發(fā)展方向 —— Lifestyle Center（生活體驗式商業(yè)中心） ?整個橄欖城項目的核心功能區(qū)； ?區(qū)域商業(yè)價值峰值點； ?帶動區(qū)域商業(yè)氛圍形成，促進區(qū)域價值提升； ?與其它部分（鄰里型、社區(qū)型）商業(yè)形成互補。 ?容積率： ?建筑密度： 40% ?車位： 324 65 超市 商務(wù)會所 南三環(huán) 馮莊路 寒山東路 餐飲街 Mall LOFT公寓 酒店式公寓 滿足地塊規(guī)劃指標的前提下，合理規(guī)劃布局，使地塊價值實現(xiàn)最大化 規(guī)劃布局建議 層數(shù) 單層面積 總面積 Mall 地上 5層 6000左右 30000 獨立商業(yè) 超市 地上 3層 4000 1000012023 商務(wù)會館 地上 46層 2500 800010000 餐飲街 地上 2層（局部 3層） 商業(yè)街區(qū) 形式 8000 商業(yè)總規(guī)模 5800060000 公寓 酒店式公寓： 800010000平米 LOFT公寓： 1202313000平米 2100023000 總計 80930 綠化景觀 停車場 規(guī)劃布局示意圖 66 Mall 超市 商務(wù)會所 南三環(huán) 馮莊路 寒山東路 餐飲街 人流動線與車行動線相分隔，盡量不出現(xiàn)人車動線的沖突 ?車行交通主要在項目外圍區(qū)域，車輛出入口 設(shè)置在 商業(yè)區(qū)東部， 車輛從城南三環(huán)主干道進入項目停車場； ?人流動線主要為各商業(yè)設(shè)施周邊，與車行道路相分隔，盡量實現(xiàn)人車分流。 園林景觀體系 [中心景觀 ] 中心景觀 69 臨街景觀帶 ——設(shè)置于南三環(huán)、馮莊路沿線，營造休閑、時尚的整體商業(yè)氛圍 ?臨街景觀帶： 在南三環(huán)、馮莊路的臨街面設(shè)置綠植和情趣小品 。 園林景觀體系 [公寓景觀帶 ] 公寓景觀帶 ?利用商業(yè)裙樓樓頂營造平臺花園，并使其擔(dān)負商業(yè)和住宅的轉(zhuǎn)換功能，體現(xiàn)項目品質(zhì)與生態(tài)環(huán)境； 72 點式景觀 ——利用點式景觀，豐富整體景觀層次感，細節(jié)體現(xiàn)品質(zhì) 園林景觀體系 [點式景觀 ] 73 三大主題服務(wù)區(qū)： 生活服務(wù)區(qū) +休閑娛樂區(qū) +餐飲服務(wù)區(qū) 商業(yè)物業(yè)服務(wù)功能體系 生活服務(wù)區(qū)： ?板塊功能： Mall（服裝、鞋帽、文化用品、電器、家居等）、大型綜合超市等； ?商業(yè)形式： 商業(yè)群樓 4層作為購物中心； 獨立建筑 12層作為大型綜合超市。 商業(yè)外立面形象 77 內(nèi)部空間建議 主入口 扶梯 扶梯 客梯 貨梯 中庭 百貨、購物中心選址需求（參考） —— ?層高： 首層不小于 5米， 2～ 3層不小于4米； ?樓板荷載： 不小于 550kg/平方米； ?柱距： 不小于 8米 8米； ?配套設(shè)施： 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等 ? 停車位： 100個以上 首層層高： 25層層高： 柱距： 扶梯 臨主路方向設(shè)置出入口，公寓入口設(shè)于內(nèi)測，與商業(yè)功能有效分隔 本項目內(nèi)部空間規(guī)劃建議 考慮未來的彈性使用空間，建議基本空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以能滿足購物中心要求為標準，二次空間劃分和內(nèi)部裝修根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)設(shè)定相應(yīng)檔次。 主入口 次入口 次入口 扶梯 扶梯 扶梯 客梯 貨梯 中庭 80 通過景觀中庭設(shè)置休閑、休憩空間，提升商場檔次和價值，聚集人氣 中庭設(shè)計實現(xiàn)以下目標： ?豐富空間層次，強化商業(yè)氛圍 ?形成交通樞紐，組織空間秩序 ?營造綠色景觀，形成舒適空間 ?宣傳企業(yè)品牌，美化商場形象 ?沿中庭設(shè)置綠化的休閑、休憩空間 休憩空間 景觀中庭 中庭
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