世聯(lián)_山東東營膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 商業(yè)外立面形象 77 內(nèi)部空間建議 主入口 扶梯 扶梯 客梯 貨梯 中庭 百貨、購物中心選址需求（參考） —— ?層高： 首層不小于 5米， 2～ 3層不小于4米； ?樓板荷載： 不小于 550kg/平方米； ?柱距： 不小于 8米 8米； ?配套設(shè)施： 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等 ? 停車位： 100個(gè)以上 首層層高： 25層層高： 柱距： 扶梯 臨主路方向設(shè)置出入口，公寓入口設(shè)于內(nèi)測(cè)，與商業(yè)功能有效分隔 本項(xiàng)目內(nèi)部空間規(guī)劃建議 考慮未來的彈性使用空間，建議基本空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以能滿足購物中心要求為標(biāo)準(zhǔn)，二次空間劃分和內(nèi)部裝修根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)設(shè)定相應(yīng)檔次。 園林景觀體系 [中心景觀 ] 中心景觀 69 臨街景觀帶 ——設(shè)置于南三環(huán)、馮莊路沿線，營造休閑、時(shí)尚的整體商業(yè)氛圍 ?臨街景觀帶： 在南三環(huán)、馮莊路的臨街面設(shè)置綠植和情趣小品 。 ?（專業(yè)市場(chǎng)選擇說明見附件） 業(yè)態(tài)創(chuàng)新： 62 本項(xiàng)目的角色與發(fā)展方向 —— Lifestyle Center（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心） ?整個(gè)橄欖城項(xiàng)目的核心功能區(qū)； ?區(qū)域商業(yè)價(jià)值峰值點(diǎn)； ?帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍形成，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值提升； ?與其它部分（鄰里型、社區(qū)型）商業(yè)形成互補(bǔ)。 鄰里中心 ?次主力店 (家居建材、電器 IT、餐飲、休閑娛樂及相關(guān)業(yè)態(tài) )； ?一期地塊可設(shè)置中小型家居建材等， 10號(hào)地設(shè)置餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA等設(shè)施）。 入口及立面內(nèi)凹沒必要。 ?與區(qū)域環(huán)境結(jié)合。 60 690 250 標(biāo)準(zhǔn)層平面示意 22 案例借鑒 北京 ? 項(xiàng)目規(guī)劃有要求嚴(yán)苛的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和回遷物業(yè)，對(duì)項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃有很大的影響。 項(xiàng)目目標(biāo) 現(xiàn)狀與約束條件 項(xiàng)目核心問題 7 項(xiàng)目核心問題 1. 如何從商業(yè)內(nèi)在規(guī)律的角度出發(fā)，在激烈的市場(chǎng)競爭中尋求適宜的商業(yè)形態(tài)，建立項(xiàng)目持續(xù)長久的商業(yè)價(jià)值 2. 如何通過業(yè)態(tài)規(guī)劃、物業(yè)功能空間設(shè)計(jì)，解決農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和回遷物業(yè)的影響問題，最大化的實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值 8 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 以區(qū)域及東城中端、中低端生活消費(fèi)需求為核心目標(biāo)市場(chǎng)； 以提升商圈、完善業(yè)態(tài)，滿足目標(biāo)消費(fèi)者日常生活需求為原則，打造生活型區(qū)域商業(yè)中心； 避免直接競爭，進(jìn)行差異化定位，針對(duì)東城其他商圈多定位中高端、出現(xiàn)大規(guī)模服飾小商品城這一中低業(yè)態(tài)的可能性較小，充分發(fā)揮農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)協(xié)同效應(yīng)，以較大的規(guī)模、良好的環(huán)境、極其豐富的商品、較低的價(jià)格打造東營市區(qū)第一的服飾小商品城。六佰本 項(xiàng)目概況 地理位置 ：望京廣順北大街 技術(shù)指標(biāo) ：占地面積 35159[平米，總建面 10萬平米 建筑形式 ：獨(dú)體商業(yè)街（南北兩棟） 建筑層數(shù) ：地上四層，地下三層（地下二層和三層為停車場(chǎng)） 商業(yè)業(yè)態(tài) ：餐飲、零售、娛樂、俱樂部 推廣形象 ：望京隨便消費(fèi)區(qū) 效果圖 垂直交通建議 23 “雙首層”的垂直交通設(shè)計(jì)使消費(fèi)者可以從大街上直接進(jìn)入兩層，這兩層就全都變成了首層，增加了整體商業(yè)價(jià)值 進(jìn)入地上一層 進(jìn)入地上二層 在一層臨街位置設(shè)置 “ 雙首層 ”入口。 考慮區(qū)域的地形地勢(shì)、氣候、人文環(huán)境、區(qū)域建筑風(fēng)格等。 外立面玻璃飾墻太多。 學(xué)府商業(yè) ?針對(duì)學(xué)生群體消費(fèi)，時(shí)尚服裝服飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、IT數(shù)碼、書店等。 Lifestyle Center 本項(xiàng)目發(fā)展方向建議 方向 1： Living Mall 大型超市 餐飲 （餐飲街） 休閑娛樂 （商務(wù)會(huì)所） 方向 2： 品牌折扣店 (OUTLETS) 大型超市 餐飲 （餐飲街） 休閑娛樂 （商務(wù)會(huì)所） 橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考 專業(yè)市場(chǎng) 大型超市 餐飲 （餐飲街） 休閑娛樂 （商務(wù)會(huì)所） 方向 3： 63 Living Mall+超市 +餐飲 +休閑娛樂 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 Living MAll 超市 餐飲 （餐飲街） 休閑娛樂 （商務(wù)會(huì)所） ?定位： 中檔偏低，同時(shí)優(yōu)化形象、購物環(huán)境及商業(yè)管理等 ?商業(yè)功能： 滿足區(qū)域消費(fèi)者需求，實(shí)現(xiàn) 區(qū)域商業(yè)升級(jí) ?定位： 品牌連鎖超市 ?商業(yè)功能： 核心磁力商業(yè) ，帶動(dòng)整體商業(yè)發(fā)展 ?定位： 特色餐飲街 ?競爭優(yōu)勢(shì)： 特色風(fēng)情 、 合理規(guī)劃 、商戶品質(zhì)（全國連鎖商家） ?定位： 以洗浴休閑、大型餐飲為核心功能的商務(wù)會(huì)所 ?競爭優(yōu)勢(shì)： 填補(bǔ)區(qū)域空白 ，有效 吸引目的地型消費(fèi) Lifestyle Center Lifestyle Center（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心） ?整個(gè)橄欖城項(xiàng)目的核心功能區(qū)； ?區(qū)域商業(yè)價(jià)值峰值點(diǎn)； ?帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍形成，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值提升； ?與其它部分（鄰里型、社區(qū)型）商業(yè)形成互補(bǔ)。 ?在其交匯處可設(shè)計(jì)硬植廣場(chǎng)作為一個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)，打造休閑、時(shí)尚的整體商業(yè)氛圍。 78 各大購物中心案例顯示：一條人流主動(dòng)線能保證鋪面的均好性 整 個(gè)購物場(chǎng)所只有一條主動(dòng)線，少量次要通道 ，絕大多數(shù)的店鋪分布于主動(dòng)線兩旁，從而最大程度避免了死角的出現(xiàn)，保證了鋪面的均好性。 建筑形式與建筑風(fēng)格 76 商業(yè)外立面形象體現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚的商業(yè)形象，提升整體商業(yè)品質(zhì) ?外立面形象建議做到中檔 水平，內(nèi)部消費(fèi)可定位在中低檔水平； ?提升整體商業(yè)品質(zhì)感，提供一個(gè)休閑、時(shí)尚、現(xiàn)代的大眾消費(fèi)場(chǎng)所。 中心景觀 主景觀帶 點(diǎn)式景觀 ?公寓景觀帶： 利用綠化帶 把公寓和停車場(chǎng)、商業(yè)隔離， 提高公寓價(jià)值；利用商業(yè)裙樓樓頂營造平臺(tái)花園，并使其擔(dān)負(fù)商業(yè)和住宅的轉(zhuǎn)換功能 ?臨街景觀帶： 利用硬植廣場(chǎng)、綠植和情趣小品的擺設(shè)，打造休閑、時(shí)尚、優(yōu)雅的購物環(huán)境 臨街景觀帶 餐飲街景觀帶 中心景觀 點(diǎn)式景觀 公寓景觀帶 68 中心景觀 ——設(shè)置造型美觀的噴泉或綠植廣場(chǎng)，體現(xiàn)昭示性，提升項(xiàng)目的整體形象和檔次，營造活力氛圍，聚集人流 ?中心景觀帶設(shè)置在昭示性較好的馮莊路入口處； ?利用 文字噴泉、標(biāo)志噴泉、時(shí)鐘噴泉 等昭示性較強(qiáng)的造型和設(shè)計(jì)，突出本項(xiàng)目形象，聚集人流。 ?城市層面細(xì)分專業(yè)市場(chǎng)存在空白或發(fā)展不足。 購物中心、超市 小型便利店、社區(qū)商業(yè) 購物 中心 品牌折扣店 家居、電器 大型超市 小型便利店 社區(qū)商業(yè) 中檔 中低檔 大眾化 橄欖城商業(yè)整體思考 60 橄欖城商業(yè)整體規(guī)劃 ——整合商業(yè)模式，四大商業(yè)體系 Lifestyle Center （體驗(yàn)式生活中心） ?核心主力店 +12家次主力店（電器、軟飾等）； ?大型超市； ?餐飲、休閑娛樂 (商務(wù)會(huì)館 )。 規(guī)劃評(píng)價(jià)（第二輪） 廣告位小。 考慮商場(chǎng)特色、內(nèi)部設(shè)計(jì)。 20 外部平面交通示意圖 ?廣場(chǎng)出入口設(shè)置在東西兩向中部 ?農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)出
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