世聯(lián)_山東東營膠州路商業(yè)項目產(chǎn)品規(guī)劃建議報告-免費閱讀
【正文】 商業(yè)外立面形象 77 內(nèi)部空間建議 主入口 扶梯 扶梯 客梯 貨梯 中庭 百貨、購物中心選址需求（參考） —— ?層高： 首層不小于 5米， 2～ 3層不小于4米； ?樓板荷載： 不小于 550kg/平方米； ?柱距： 不小于 8米 8米； ?配套設施： 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等 ? 停車位： 100個以上 首層層高： 25層層高： 柱距： 扶梯 臨主路方向設置出入口，公寓入口設于內(nèi)測，與商業(yè)功能有效分隔 本項目內(nèi)部空間規(guī)劃建議 考慮未來的彈性使用空間，建議基本空間結構規(guī)劃以能滿足購物中心要求為標準，二次空間劃分和內(nèi)部裝修根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)設定相應檔次。 園林景觀體系 [中心景觀 ] 中心景觀 69 臨街景觀帶 ——設置于南三環(huán)、馮莊路沿線，營造休閑、時尚的整體商業(yè)氛圍 ?臨街景觀帶： 在南三環(huán)、馮莊路的臨街面設置綠植和情趣小品 。 ?（專業(yè)市場選擇說明見附件） 業(yè)態(tài)創(chuàng)新： 62 本項目的角色與發(fā)展方向 —— Lifestyle Center（生活體驗式商業(yè)中心） ?整個橄欖城項目的核心功能區(qū)； ?區(qū)域商業(yè)價值峰值點； ?帶動區(qū)域商業(yè)氛圍形成，促進區(qū)域價值提升； ?與其它部分（鄰里型、社區(qū)型）商業(yè)形成互補。 鄰里中心 ?次主力店 (家居建材、電器 IT、餐飲、休閑娛樂及相關業(yè)態(tài) )； ?一期地塊可設置中小型家居建材等， 10號地設置餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA等設施）。 入口及立面內(nèi)凹沒必要。 ?與區(qū)域環(huán)境結合。 60 690 250 標準層平面示意 22 案例借鑒 北京 ? 項目規(guī)劃有要求嚴苛的農(nóng)貿(mào)市場和回遷物業(yè)，對項目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃有很大的影響。 項目目標 現(xiàn)狀與約束條件 項目核心問題 7 項目核心問題 1. 如何從商業(yè)內(nèi)在規(guī)律的角度出發(fā)，在激烈的市場競爭中尋求適宜的商業(yè)形態(tài)，建立項目持續(xù)長久的商業(yè)價值 2. 如何通過業(yè)態(tài)規(guī)劃、物業(yè)功能空間設計，解決農(nóng)貿(mào)市場和回遷物業(yè)的影響問題，最大化的實現(xiàn)物業(yè)價值 8 項目發(fā)展戰(zhàn)略 以區(qū)域及東城中端、中低端生活消費需求為核心目標市場； 以提升商圈、完善業(yè)態(tài)，滿足目標消費者日常生活需求為原則，打造生活型區(qū)域商業(yè)中心； 避免直接競爭，進行差異化定位，針對東城其他商圈多定位中高端、出現(xiàn)大規(guī)模服飾小商品城這一中低業(yè)態(tài)的可能性較小，充分發(fā)揮農(nóng)貿(mào)市場的業(yè)態(tài)協(xié)同效應，以較大的規(guī)模、良好的環(huán)境、極其豐富的商品、較低的價格打造東營市區(qū)第一的服飾小商品城。六佰本 項目概況 地理位置 ：望京廣順北大街 技術指標 ：占地面積 35159[平米，總建面 10萬平米 建筑形式 ：獨體商業(yè)街（南北兩棟） 建筑層數(shù) ：地上四層，地下三層（地下二層和三層為停車場） 商業(yè)業(yè)態(tài) ：餐飲、零售、娛樂、俱樂部 推廣形象 ：望京隨便消費區(qū) 效果圖 垂直交通建議 23 “雙首層”的垂直交通設計使消費者可以從大街上直接進入兩層，這兩層就全都變成了首層，增加了整體商業(yè)價值 進入地上一層 進入地上二層 在一層臨街位置設置 “ 雙首層 ”入口。 考慮區(qū)域的地形地勢、氣候、人文環(huán)境、區(qū)域建筑風格等。 外立面玻璃飾墻太多。 學府商業(yè) ?針對學生群體消費，時尚服裝服飾、運動服裝、體育用品、IT數(shù)碼、書店等。 Lifestyle Center 本項目發(fā)展方向建議 方向 1： Living Mall 大型超市 餐飲 （餐飲街） 休閑娛樂 （商務會所） 方向 2： 品牌折扣店 (OUTLETS) 大型超市 餐飲 （餐飲街） 休閑娛樂 （商務會所） 橄欖城集中商業(yè)（本項目）思考 專業(yè)市場 大型超市 餐飲 （餐飲街） 休閑娛樂 （商務會所） 方向 3： 63 Living Mall+超市 +餐飲 +休閑娛樂 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 Living MAll 超市 餐飲 （餐飲街） 休閑娛樂 （商務會所） ?定位： 中檔偏低，同時優(yōu)化形象、購物環(huán)境及商業(yè)管理等 ?商業(yè)功能： 滿足區(qū)域消費者需求，實現(xiàn) 區(qū)域商業(yè)升級 ?定位： 品牌連鎖超市 ?商業(yè)功能： 核心磁力商業(yè) ，帶動整體商業(yè)發(fā)展 ?定位： 特色餐飲街 ?競爭優(yōu)勢： 特色風情 、 合理規(guī)劃 、商戶品質（全國連鎖商家） ?定位： 以洗浴休閑、大型餐飲為核心功能的商務會所 ?競爭優(yōu)勢： 填補區(qū)域空白 ，有效 吸引目的地型消費 Lifestyle Center Lifestyle Center（生活體驗式商業(yè)中心） ?整個橄欖城項目的核心功能區(qū)； ?區(qū)域商業(yè)價值峰值點； ?帶動區(qū)域商業(yè)氛圍形成，促進區(qū)域價值提升； ?與其它部分（鄰里型、社區(qū)型）商業(yè)形成互補。 ?在其交匯處可設計硬植廣場作為一個景觀節(jié)點，打造休閑、時尚的整體商業(yè)氛圍。 78 各大購物中心案例顯示：一條人流主動線能保證鋪面的均好性 整 個購物場所只有一條主動線，少量次要通道 ，絕大多數(shù)的店鋪分布于主動線兩旁，從而最大程度避免了死角的出現(xiàn)，保證了鋪面的均好性。 建筑形式與建筑風格 76 商業(yè)外立面形象體現(xiàn)現(xiàn)代、時尚的商業(yè)形象，提升整體商業(yè)品質 ?外立面形象建議做到中檔 水平，內(nèi)部消費可定位在中低檔水平； ?提升整體商業(yè)品質感，提供一個休閑、時尚、現(xiàn)代的大眾消費場所。 中心景觀 主景觀帶 點式景觀 ?公寓景觀帶： 利用綠化帶 把公寓和停車場、商業(yè)隔離， 提高公寓價值；利用商業(yè)裙樓樓頂營造平臺花園，并使其擔負商業(yè)和住宅的轉換功能 ?臨街景觀帶： 利用硬植廣場、綠植和情趣小品的擺設，打造休閑、時尚、優(yōu)雅的購物環(huán)境 臨街景觀帶 餐飲街景觀帶 中心景觀 點式景觀 公寓景觀帶 68 中心景觀 ——設置造型美觀的噴泉或綠植廣場，體現(xiàn)昭示性，提升項目的整體形象和檔次，營造活力氛圍，聚集人流 ?中心景觀帶設置在昭示性較好的馮莊路入口處； ?利用 文字噴泉、標志噴泉、時鐘噴泉 等昭示性較強的造型和設計，突出本項目形象，聚集人流。 ?城市層面細分專業(yè)市場存在空白或發(fā)展不足。 購物中心、超市 小型便利店、社區(qū)商業(yè) 購物 中心 品牌折扣店 家居、電器 大型超市 小型便利店 社區(qū)商業(yè) 中檔 中低檔 大眾化 橄欖城商業(yè)整體思考 60 橄欖城商業(yè)整體規(guī)劃 ——整合商業(yè)模式，四大商業(yè)體系 Lifestyle Center （體驗式生活中心） ?核心主力店 +12家次主力店（電器、軟飾等）； ?大型超市； ?餐飲、休閑娛樂 (商務會館 )。 規(guī)劃評價（第二輪） 廣告位小。 考慮商場特色、內(nèi)部設計。 20 外部平面交通示意圖 ?廣場出入口設置在東西兩向中部 ?農(nóng)貿(mào)市場出
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