【正文】 1 2 3 4 ? 1廣場 ? 2酒吧休閑 購物街 ? 3好吃街 ? 4購物住宿區(qū) 57 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?旅游者對片區(qū)內(nèi)某一休閑娛樂場所認(rèn)知度不高 。 47 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場供需狀況 經(jīng)營狀況 45 本報告是嚴(yán)格保密的。 北京休閑度假市場概況 發(fā)展水平相對較低 北京郊區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段發(fā)展水平還處于較低，基本處于觀光旅游階段，大量的培訓(xùn)中心都屬于國有性質(zhì)，市場化程度及發(fā)展水平較低。和朋友或者集體一起去吧。 ?其中選擇和朋友及家人的被訪者 90%均表示：所在公司平均兩至三月進(jìn)行一次近郊旅游 ,逗留時間為二天一夜居多 。 四 發(fā)展策略與項目定位 30 本報告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)常規(guī)指標(biāo)要求 硬性指標(biāo)和綜上分析，區(qū)域型商業(yè)和郊區(qū)大型商業(yè)不是理想的發(fā)展方向 KPI分析 25 本報告是嚴(yán)格保密的。 正確的站位是確定項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略的前提 懷柔南大門，離市區(qū)約 旅游商業(yè) 離北京一小時車程，京承開通后縮短至約 30分鐘 強勢旅游版塊 傳統(tǒng) 區(qū)域商業(yè) 北京大型 遠(yuǎn)郊商業(yè) 20 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?性質(zhì)： 門戶經(jīng)濟(jì)、窗口經(jīng)濟(jì) 。 項目規(guī)劃情況 層數(shù) 樓號 7 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目四至 ? 東側(cè)為天鴻時尚島項目 ? 商業(yè)所臨河道寬約 30平，深約 ，河面景觀一般 ? 南側(cè)過河為雙向四車道公道，所行車輛較少，936經(jīng)過項目大門 北側(cè)為空地 將來會是別墅 南側(cè)跨過懷河是廟城鎮(zhèn)政府 西側(cè)跨過懷河是榮城小區(qū) 東側(cè)是條規(guī)劃七米寬的道路 4 本報告是嚴(yán)格保密的。 兩城區(qū) 中心區(qū)（包括老城區(qū)和核心區(qū)）承擔(dān)著懷柔新城的綜合服務(wù)職能，是全區(qū)的行政管理中心、公共服務(wù)中心和旅游休閑會議中心。 項目約束條件 17 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目本體條件與遠(yuǎn)郊商業(yè)的 KPI不吻合 北京郊區(qū)商業(yè) 方向探討 交 通 項目所在的懷柔區(qū)屬于遠(yuǎn)郊區(qū)，距離城市中心通勤時間長 雖有京承高速開通的利好，但客戶對于距離心理認(rèn)知的改善仍需時日 區(qū)域要求 后方 沒有大型居住社區(qū)做為依托 其它因素 沒有進(jìn)行前期招商 。 ?開發(fā)商在本地有較強勢的政府背景 。 收入與偏好 劣勢評價 36 本報告是嚴(yán)格保密的。平時周一至周五人很少，幾乎沒人，也就是周六日人較多 。 消費者行為分析總結(jié) ?個人與團(tuán)體對懷柔認(rèn)識度較高 ?消費者對旅游休閑度假有較高需求 ?個人休閑目前主要度假選擇為農(nóng)家樂 ?團(tuán)體休閑度假主要偏好度假村 ?對休閑度假的特色要求較高 ?本地沒有形成品牌的特色餐飲娛樂場所 41 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?高檔度假酒店及度假村經(jīng)營稍好，但總體運營狀況不佳 ?由于在市場上占據(jù)主體地位的國有培訓(xùn)中心對經(jīng)濟(jì)效益的追求并不強烈，大多數(shù)主要為系統(tǒng)內(nèi)部使用，且經(jīng)營管理水平不高，因此總體運營狀況不佳。以密云水庫為例，旅游者只能在水庫周圍參觀，而不能進(jìn)入水庫游玩。 ? 項目所處區(qū)域為為非熱點商業(yè)區(qū)域 。其修建是對三國文化的延伸和放大，有“成都版清明上河圖”之稱； ? 錦里是西蜀歷史上最古老、最具有商業(yè)氣息的街道之一，早在秦漢、三國時期便聞名全國； ? 錦里依托成都武侯祠，北鄰錦江，東望彩虹橋，以秦漢、三國精神為靈魂，明、清風(fēng)貌作外表，川西民風(fēng)、民俗作內(nèi)容，歷史與現(xiàn)代有機結(jié)合，擴大了三國文化的外延，古老的祠堂又注入了新的活力。游人入內(nèi)，就能享盡原汁原味的四川滋味； ? 青瓦錯落有致，青石板路蜿蜒前行，讓人恍若時空倒流 . 58 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?來自其它區(qū)域休閑度假市場的供給 ， 且部分如：九華山莊 、 月亮河 、 諾富特等皆具有較成熟的運營模式 51 本報告是嚴(yán)格保密的。 其他區(qū)域度假村市場尚不發(fā)達(dá)，無法與懷柔形成競爭關(guān)系。 ?依托于溫泉資源和便捷的交通 昌平區(qū)域只有十三陵、居庸關(guān)長城等少數(shù)旅游景點，均不適宜度假用途。 懷柔：本項目所在地，是京郊度假村最密集的區(qū)域 昌平 ： 度假村數(shù)量大、檔次高，是最具 競爭力的度假區(qū)域。 39 本報告是嚴(yán)格保密的。公司一年會組織二至三次出來玩，住宿會選擇度假村，來郊區(qū)玩主要還是看看山水。 商業(yè)營銷鏈分析模型 投資者 (開發(fā)商 ) 產(chǎn)權(quán)者 （小業(yè)主） 管理者 （商業(yè)管理公司） 經(jīng)營者 （租客） 消費者 商業(yè)的現(xiàn)代營銷鏈?zhǔn)牵骸鞍l(fā)展商 —— 投資客 —— 經(jīng)營商家 —— 消費者”這樣一個完整的結(jié)合體。；截止到 2023年底，懷柔的旅游業(yè)實現(xiàn)綜合收入為 9億元，對第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率為 28%。 本體條件 區(qū)域環(huán)境 其它要求 傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè) 方向探討 21 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目 15 本報告是嚴(yán)格保密的。 10 本報告是嚴(yán)格保密的。 一 項目本體分析 2 ?項目距北京市四環(huán)約 50公里 ?項目位于懷柔區(qū)南大門 ，距懷柔區(qū)中心約 。 規(guī)模 交通條件 區(qū)域資源 11 本報告是嚴(yán)格保密的。希望獲得 市場認(rèn)可 ，贏得一定知名度與 美譽度 。 遠(yuǎn)郊商業(yè)發(fā)展方向分析 ?項目緊臨高速公路或交通主干道 ?項目是位于市區(qū)和大型居住區(qū)域之間 ?項目的建筑形式是否適合發(fā)展北京遠(yuǎn)郊商業(yè)？ ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局安排 ?競爭范圍內(nèi)的市場供需狀況、產(chǎn)品素質(zhì)、營業(yè)狀況如何 ?是否在規(guī)劃前完成招商工作 。 ?項目自身有一定的景觀資源：遠(yuǎn)山近水 。考慮到被訪者在旅游目的地、旅行距離、旅游時間、旅游方式、消費能力等方面的不同，這一花費統(tǒng)計只能大致說明一個平均水平。 訪談寫真（旅游者） 天津某旅游組團(tuán)（機關(guān)單位）