【正文】 23.3.2101:35:2901:35Mar2321Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。23.3.2123.3.2101:35:2901:35:29March 21, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。但同時(shí)總投資也遞增，銷售周期拉長(zhǎng) 從價(jià)值最大化的角度考慮，本項(xiàng)目總?cè)莘e率為1.0～1.3能取得較高利潤(rùn)率,萬(wàn)元,101,市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)——多層、洋房產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)較快的銷售速度,目前東城市場(chǎng)在售項(xiàng)目中，多層類產(chǎn)品銷售速度較快，可達(dá)到2530套/月的銷售速度； 小高層類產(chǎn)品銷售速度在1015套/月； 但是如果小高層產(chǎn)品存在較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)時(shí)，也可實(shí)現(xiàn)與多層類產(chǎn)品相同的速度水平?？蛷d與觀景露臺(tái)相通，便于干燥通風(fēng)。,改變?cè)械摹岸鄬幼≌眴我?、過(guò)堂式的“回家感覺(jué)”，使家的歸屬感更強(qiáng)。,山東人特點(diǎn)：受儒家文化的熏陶，特別講究人際關(guān)系和尊卑等級(jí)，愛(ài)走上層路線。,一期,二期,二期,二期,三期,29,案例總結(jié)：產(chǎn)品具體發(fā)力方向——規(guī)劃排布形式、建筑形象是最易被感知的升級(jí)動(dòng)作,大型集中景觀,道路交通組織,配套布局,規(guī)劃排列形式,建筑與景觀布局,可持續(xù)發(fā)展,景觀點(diǎn),公共交往節(jié)點(diǎn),建筑質(zhì)量,多條景觀副軸,DIS系統(tǒng),創(chuàng)新設(shè)計(jì),社區(qū)邊界封閉,建筑外立面形象,景觀中心軸線,大型公共交往空間,戶型設(shè)計(jì)功能,宅間、庭院景觀,精裝修,立體景觀,建筑,社區(qū),景觀,規(guī)劃,高,低,感知度,產(chǎn)品力方向,根據(jù)成功案例所在城市的市場(chǎng)發(fā)展階段和表現(xiàn)出的產(chǎn)品力著力點(diǎn)，同時(shí)總結(jié)不同發(fā)展程度市場(chǎng)的產(chǎn)品表現(xiàn)，可以得到產(chǎn)品力客戶認(rèn)知排序如下 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展成熟，產(chǎn)品力也將不斷擴(kuò)展和升級(jí),本項(xiàng)目可發(fā)力方向,30,打造產(chǎn)品特色的六大模式總結(jié),31,本項(xiàng)目選擇的打造產(chǎn)品特色方向——主題概念型社區(qū)及創(chuàng)意領(lǐng)先型社區(qū),產(chǎn)品,配套,景觀,科技,房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段 建立在對(duì)客戶需求非常明確基礎(chǔ)上 產(chǎn)品研發(fā)能力較強(qiáng) 不宜采用,結(jié)合自身項(xiàng)目特點(diǎn)及適度控制成本的開(kāi)發(fā)理念，通過(guò)打造一個(gè)具有主題概念型的創(chuàng)意規(guī)劃社區(qū)形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)快速銷售。 歐洲居住標(biāo)準(zhǔn)，新風(fēng)系統(tǒng)、LOWE玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng)。 城市東區(qū)放量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，需找準(zhǔn)入市時(shí)機(jī)，走差異化路線 ，快速回現(xiàn)。,10,陽(yáng)光麗景項(xiàng)目研究思路導(dǎo)圖,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目操作理念,競(jìng)爭(zhēng)格局分析,（案例）,經(jīng)濟(jì)測(cè)算,11,項(xiàng)目操作思路分析,適度成本,社區(qū)領(lǐng)先,企業(yè)戰(zhàn)略,快速回籠資金： 從整體戰(zhàn)略角度，陽(yáng)光麗景承擔(dān)快速回籠現(xiàn)金的角色作用，可為其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供所需現(xiàn)金；,適度控制成本： 本項(xiàng)目本體是一個(gè)中小規(guī)模的項(xiàng)目，不具備大盤持續(xù)發(fā)力的優(yōu)勢(shì)，因此在成本方面應(yīng)當(dāng)適度投入，把錢花在刀刃上來(lái)保證企業(yè)的盈利空間。,營(yíng)銷社區(qū)生活領(lǐng)先性。,本測(cè)算為初步計(jì)算，以大致確定項(xiàng)目總?cè)莘e率，具體物業(yè)類型設(shè)置以規(guī)劃建議為準(zhǔn),綜合考慮地塊的資源條件及市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)條件，以及總開(kāi)發(fā)周期，建議本項(xiàng)目容積率在1.21.3之間，以多層、花園洋房類產(chǎn)品為主，多種產(chǎn)品組合，擴(kuò)大客戶層面，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 集中停車位結(jié)合樹(shù)木綠化統(tǒng)一設(shè)計(jì)；,44,整體建筑風(fēng)格——新德式,以新德式為主題貫穿整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃中，要充分展現(xiàn)新德式建筑的特點(diǎn)。,56,頂層閣樓、大面積露臺(tái)，別墅式生活體驗(yàn),閣樓提供了豐富的室內(nèi)空間變化，而豐富的變化正是居住品質(zhì)提高的重要標(biāo)志； 閣樓的設(shè)計(jì)，是打造別墅感的重要標(biāo)志；,57,退臺(tái)洋房戶型設(shè)計(jì)建議——采用第五代產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案,層數(shù)：地上四層半，地下一層（半地下） 面積：首層150，二層140，三層130，四層120+60平米 半地下室面積30平方米 設(shè)計(jì)要點(diǎn)：建議采用成熟產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案 實(shí)惠亮點(diǎn)：首層贈(zèng)送私家花園及30平米半地下室； 二層贈(zèng)送約20平米露臺(tái)； 三層贈(zèng)送約20平米露臺(tái)； 四躍五層贈(zèng)送約30平米超大露臺(tái),58,戶型推薦——退臺(tái)花園洋房 首層,建筑面積：149.14㎡ 架空層儲(chǔ)藏室：28.37㎡ 錯(cuò)層四室兩廳雙衛(wèi) 開(kāi)間寬大客廳和餐廳，視野開(kāi)闊、采光充分 超過(guò)20㎡主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間 三間主臥組織緊湊，空間利用合理,架空層平面,錯(cuò)層,南入口首層，位于首層，獨(dú)享50㎡左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。,選擇不同植物種類形成高低錯(cuò)落的綠化，道路以硬鋪為主，營(yíng)造親切宜人交通空間。 項(xiàng)目周邊居住意向還較陌生，生活配套還不成熟，隨規(guī)劃的實(shí)施，具備很好的發(fā)展?jié)摿Γ?擁有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊居住氛圍和配套相對(duì)成熟，緊鄰規(guī)劃中的公園具有成為市場(chǎng)明星產(chǎn)品的潛質(zhì)。23.3.2123.3.21Tuesday, March 21, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。2023年3月上午1時(shí)35分23.3.2101:35March 21, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2023年3月上午1時(shí)35分23.3.2101:35March 21, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。,產(chǎn)品定位,——物業(yè)類型,靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 項(xiàng)目位于東城東二路與黃河路的交匯處，遠(yuǎn)期規(guī)劃黃河路將成為連接?xùn)|城與西城之間的一條交通快速路；,項(xiàng)目區(qū)位解析,92,項(xiàng)目距離東城百貨大樓2公里，膠州路商業(yè)街4公里，交通便利，展示面良好,東一路、東二路、東三路是貫通東城南北向的交通主干道； 黃河路、北一路、北二路是連接?xùn)|城與西城的三條交通主干道； 目前東城已經(jīng)形成了以市直經(jīng)濟(jì)適用房及百貨大樓等商業(yè)組合的居住中心，未來(lái)隨著銀座購(gòu)物中心的投入使用，將會(huì)更進(jìn)一步的推動(dòng)?xùn)|城的中心化發(fā)展；,項(xiàng)目交通解析,百貨大樓,銀座購(gòu)物中心,本項(xiàng)目,民建購(gòu)物廣場(chǎng),黃河路,紅星美凱龍,東二路,膠州路商業(yè),2公里,4公里,1公里,都市區(qū),93,地塊周邊以低檔住宅小區(qū)為主，基本無(wú)生活配套設(shè)施，地塊內(nèi)部平整，僅存在兩座報(bào)廢樓,地塊現(xiàn)狀與四至掃描,94,項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo),項(xiàng)目指標(biāo) 占地面積：44375平米,明潭假日公園 （34萬(wàn)）,水城國(guó)際 （24萬(wàn)）,項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo),95,明潭假日公園將會(huì)提升區(qū)域居住價(jià)值，是本項(xiàng)目的一大規(guī)劃利好,明潭假日公園 東城核心區(qū)唯一的市政配套公園 占地面積34萬(wàn)平米 公園由觀景平臺(tái)、游樂(lè)設(shè)施板塊、植物觀賞板塊、景觀島、親水沙灘、泊船碼頭、運(yùn)動(dòng)特區(qū)等七大板塊組成。注重交通組織，盡量減少空間面積浪費(fèi)。,圍合式布局的優(yōu)點(diǎn)： 一、能形成有效的社區(qū)邊界，創(chuàng)造領(lǐng)域感和歸屬感，符合人的心理需求。,產(chǎn)品創(chuàng)新,配套升級(jí),規(guī)劃領(lǐng)先,主題概念,科技領(lǐng)先,景觀創(chuàng)新,打造產(chǎn)品特色六大方向,北京萬(wàn)科西山庭院——人文大宅，院落友居生活,25,13個(gè)獨(dú)立空間既彼此相對(duì)獨(dú)立，又在整體空間中相互呼應(yīng)、合為一體,采用院落式規(guī)劃布局，以庭院、園林為核心分隔居所、商業(yè)街等各個(gè)功能空間，形成了公共空間——半公共空間——半私密空間——私密空間逐級(jí)遞進(jìn)的環(huán)境； 營(yíng)造由公共廣場(chǎng)、商業(yè)街、大尺度綠地——各個(gè)庭院間的過(guò)渡——庭院圍合空間——居室逐級(jí)過(guò)渡內(nèi)庭院式設(shè)計(jì)； 13個(gè)院子圍合，每個(gè)BLOCK庭院由兩棟建筑圍合成一個(gè)鄰里單元，庭院戶數(shù)是50到60； 實(shí)行人車分流，全部采用全地下停車，車入口分布在小區(qū)的四周。,在101平的兩房躍層戶型中，除了情趣感和舒適度之外，最大的亮點(diǎn)是近8平米的超大露臺(tái)，將戶外生活盡情發(fā)揮，并與樓上主臥外陽(yáng)臺(tái)遙相呼應(yīng)，平添一份生活情趣。山東東營(yíng)六項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議,謹(jǐn)呈：山東鑫都置業(yè)有限公司,2,我們的工作內(nèi)容及提交成果,8個(gè)日歷天 前期市場(chǎng)調(diào)研階段,時(shí)間進(jìn)度,階段劃分,工作內(nèi)容,《整體定位及物業(yè)發(fā)展建議初稿》,提交成果,項(xiàng)目終稿匯報(bào),項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整與修改 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析； 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書,《整體定位及物業(yè)發(fā)展建議終稿》 《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》,2007/12/21,2007/12/28,2008/01/31,2008/02/18,項(xiàng)目地塊查勘 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 政府人員訪談 專業(yè)人士訪談 潛在消費(fèi)者訪談,項(xiàng)目界定及研判 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 案例借鑒和分析 分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 分項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議,2008/01/11,項(xiàng)目界定及研判 東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 陽(yáng)光麗景、石大花園、商行小區(qū)、勝利大廈、膠州路項(xiàng)目定位初步溝通,市調(diào)成果及項(xiàng)目定位初步溝通,10個(gè)日歷天 初步溝通,20個(gè)日歷天 中期匯報(bào),商品住宅在整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中充當(dāng)了“提款機(jī)”的角色——提高持續(xù)、穩(wěn)定、盡可能充足的“現(xiàn)金流”，不僅能夠保證項(xiàng)目自身的滾動(dòng)還要有較強(qiáng)的為其他項(xiàng)目“輸血”的能力。其中面向“社會(huì)新銳”的設(shè)計(jì)的101平的兩房躍層，獲得天津創(chuàng)新戶型大獎(jiǎng)，被譽(yù)為“最具個(gè)性的品質(zhì)婚房”。,項(xiàng)目概況： 區(qū)位