【正文】 23.3.2101:35:2901:35Mar2321Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。23.3.2123.3.2101:35:2901:35:29March 21, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。但同時總投資也遞增，銷售周期拉長 從價值最大化的角度考慮，本項目總?cè)莘e率為1.0～1.3能取得較高利潤率,萬元,101,市場實現(xiàn)——多層、洋房產(chǎn)品可實現(xiàn)較快的銷售速度,目前東城市場在售項目中，多層類產(chǎn)品銷售速度較快，可達到2530套/月的銷售速度； 小高層類產(chǎn)品銷售速度在1015套/月； 但是如果小高層產(chǎn)品存在較大的價格優(yōu)勢時，也可實現(xiàn)與多層類產(chǎn)品相同的速度水平?？蛷d與觀景露臺相通，便于干燥通風(fēng)。,改變原有的“多層住宅”單一、過堂式的“回家感覺”，使家的歸屬感更強。,山東人特點：受儒家文化的熏陶，特別講究人際關(guān)系和尊卑等級，愛走上層路線。,一期,二期,二期,二期,三期,29,案例總結(jié)：產(chǎn)品具體發(fā)力方向——規(guī)劃排布形式、建筑形象是最易被感知的升級動作,大型集中景觀,道路交通組織,配套布局,規(guī)劃排列形式,建筑與景觀布局,可持續(xù)發(fā)展,景觀點,公共交往節(jié)點,建筑質(zhì)量,多條景觀副軸,DIS系統(tǒng),創(chuàng)新設(shè)計,社區(qū)邊界封閉,建筑外立面形象,景觀中心軸線,大型公共交往空間,戶型設(shè)計功能,宅間、庭院景觀,精裝修,立體景觀,建筑,社區(qū),景觀,規(guī)劃,高,低,感知度,產(chǎn)品力方向,根據(jù)成功案例所在城市的市場發(fā)展階段和表現(xiàn)出的產(chǎn)品力著力點，同時總結(jié)不同發(fā)展程度市場的產(chǎn)品表現(xiàn)，可以得到產(chǎn)品力客戶認知排序如下 隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展成熟，產(chǎn)品力也將不斷擴展和升級,本項目可發(fā)力方向,30,打造產(chǎn)品特色的六大模式總結(jié),31,本項目選擇的打造產(chǎn)品特色方向——主題概念型社區(qū)及創(chuàng)意領(lǐng)先型社區(qū),產(chǎn)品,配套,景觀,科技,房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段 建立在對客戶需求非常明確基礎(chǔ)上 產(chǎn)品研發(fā)能力較強 不宜采用,結(jié)合自身項目特點及適度控制成本的開發(fā)理念，通過打造一個具有主題概念型的創(chuàng)意規(guī)劃社區(qū)形成競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)快速銷售。 歐洲居住標(biāo)準，新風(fēng)系統(tǒng)、LOWE玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng)。 城市東區(qū)放量較大，競爭激烈，需找準入市時機，走差異化路線 ，快速回現(xiàn)。,10,陽光麗景項目研究思路導(dǎo)圖,項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,項目物業(yè)發(fā)展建議,項目操作理念,競爭格局分析,（案例）,經(jīng)濟測算,11,項目操作思路分析,適度成本,社區(qū)領(lǐng)先,企業(yè)戰(zhàn)略,快速回籠資金： 從整體戰(zhàn)略角度，陽光麗景承擔(dān)快速回籠現(xiàn)金的角色作用，可為其他項目的開發(fā)提供所需現(xiàn)金；,適度控制成本： 本項目本體是一個中小規(guī)模的項目，不具備大盤持續(xù)發(fā)力的優(yōu)勢，因此在成本方面應(yīng)當(dāng)適度投入，把錢花在刀刃上來保證企業(yè)的盈利空間。,營銷社區(qū)生活領(lǐng)先性。,本測算為初步計算，以大致確定項目總?cè)莘e率，具體物業(yè)類型設(shè)置以規(guī)劃建議為準,綜合考慮地塊的資源條件及市場實現(xiàn)條件，以及總開發(fā)周期，建議本項目容積率在1.21.3之間，以多層、花園洋房類產(chǎn)品為主，多種產(chǎn)品組合，擴大客戶層面，降低開發(fā)風(fēng)險。 集中停車位結(jié)合樹木綠化統(tǒng)一設(shè)計；,44,整體建筑風(fēng)格——新德式,以新德式為主題貫穿整個社區(qū)的規(guī)劃中，要充分展現(xiàn)新德式建筑的特點。,56,頂層閣樓、大面積露臺，別墅式生活體驗,閣樓提供了豐富的室內(nèi)空間變化，而豐富的變化正是居住品質(zhì)提高的重要標(biāo)志； 閣樓的設(shè)計，是打造別墅感的重要標(biāo)志；,57,退臺洋房戶型設(shè)計建議——采用第五代產(chǎn)品的設(shè)計方案,層數(shù)：地上四層半，地下一層（半地下） 面積：首層150，二層140，三層130，四層120+60平米 半地下室面積30平方米 設(shè)計要點：建議采用成熟產(chǎn)品的設(shè)計方案 實惠亮點：首層贈送私家花園及30平米半地下室； 二層贈送約20平米露臺； 三層贈送約20平米露臺； 四躍五層贈送約30平米超大露臺,58,戶型推薦——退臺花園洋房 首層,建筑面積：149.14㎡ 架空層儲藏室：28.37㎡ 錯層四室兩廳雙衛(wèi) 開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分 超過20㎡主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間 三間主臥組織緊湊，空間利用合理,架空層平面,錯層,南入口首層，位于首層，獨享50㎡左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。,選擇不同植物種類形成高低錯落的綠化，道路以硬鋪為主，營造親切宜人交通空間。 項目周邊居住意向還較陌生，生活配套還不成熟，隨規(guī)劃的實施，具備很好的發(fā)展?jié)摿Γ?擁有區(qū)位優(yōu)勢，周邊居住氛圍和配套相對成熟，緊鄰規(guī)劃中的公園具有成為市場明星產(chǎn)品的潛質(zhì)。23.3.2123.3.21Tuesday, March 21, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。2023年3月上午1時35分23.3.2101:35March 21, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2023年3月上午1時35分23.3.2101:35March 21, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。,產(chǎn)品定位,——物業(yè)類型,靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 項目位于東城東二路與黃河路的交匯處，遠期規(guī)劃黃河路將成為連接?xùn)|城與西城之間的一條交通快速路；,項目區(qū)位解析,92,項目距離東城百貨大樓2公里，膠州路商業(yè)街4公里，交通便利，展示面良好,東一路、東二路、東三路是貫通東城南北向的交通主干道； 黃河路、北一路、北二路是連接?xùn)|城與西城的三條交通主干道； 目前東城已經(jīng)形成了以市直經(jīng)濟適用房及百貨大樓等商業(yè)組合的居住中心，未來隨著銀座購物中心的投入使用，將會更進一步的推動?xùn)|城的中心化發(fā)展；,項目交通解析,百貨大樓,銀座購物中心,本項目,民建購物廣場,黃河路,紅星美凱龍,東二路,膠州路商業(yè),2公里,4公里,1公里,都市區(qū),93,地塊周邊以低檔住宅小區(qū)為主，基本無生活配套設(shè)施，地塊內(nèi)部平整，僅存在兩座報廢樓,地塊現(xiàn)狀與四至掃描,94,項目技術(shù)指標(biāo),項目指標(biāo) 占地面積：44375平米,明潭假日公園 （34萬）,水城國際 （24萬）,項目技術(shù)指標(biāo),95,明潭假日公園將會提升區(qū)域居住價值，是本項目的一大規(guī)劃利好,明潭假日公園 東城核心區(qū)唯一的市政配套公園 占地面積34萬平米 公園由觀景平臺、游樂設(shè)施板塊、植物觀賞板塊、景觀島、親水沙灘、泊船碼頭、運動特區(qū)等七大板塊組成。注重交通組織，盡量減少空間面積浪費。,圍合式布局的優(yōu)點： 一、能形成有效的社區(qū)邊界，創(chuàng)造領(lǐng)域感和歸屬感，符合人的心理需求。,產(chǎn)品創(chuàng)新,配套升級,規(guī)劃領(lǐng)先,主題概念,科技領(lǐng)先,景觀創(chuàng)新,打造產(chǎn)品特色六大方向,北京萬科西山庭院——人文大宅，院落友居生活,25,13個獨立空間既彼此相對獨立，又在整體空間中相互呼應(yīng)、合為一體,采用院落式規(guī)劃布局，以庭院、園林為核心分隔居所、商業(yè)街等各個功能空間，形成了公共空間——半公共空間——半私密空間——私密空間逐級遞進的環(huán)境； 營造由公共廣場、商業(yè)街、大尺度綠地——各個庭院間的過渡——庭院圍合空間——居室逐級過渡內(nèi)庭院式設(shè)計； 13個院子圍合，每個BLOCK庭院由兩棟建筑圍合成一個鄰里單元，庭院戶數(shù)是50到60； 實行人車分流，全部采用全地下停車，車入口分布在小區(qū)的四周。,在101平的兩房躍層戶型中，除了情趣感和舒適度之外，最大的亮點是近8平米的超大露臺，將戶外生活盡情發(fā)揮，并與樓上主臥外陽臺遙相呼應(yīng)，平添一份生活情趣。山東東營六項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議,謹呈：山東鑫都置業(yè)有限公司,2,我們的工作內(nèi)容及提交成果,8個日歷天 前期市場調(diào)研階段,時間進度,階段劃分,工作內(nèi)容,《整體定位及物業(yè)發(fā)展建議初稿》,提交成果,項目終稿匯報,項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整與修改 項目財務(wù)分析； 項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書,《整體定位及物業(yè)發(fā)展建議終稿》 《規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》,2007/12/21,2007/12/28,2008/01/31,2008/02/18,項目地塊查勘 區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究 房地產(chǎn)市場調(diào)研 政府人員訪談 專業(yè)人士訪談 潛在消費者訪談,項目界定及研判 市場機會分析 案例借鑒和分析 分項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 分項目物業(yè)發(fā)展建議,2008/01/11,項目界定及研判 東營房地產(chǎn)市場分析 陽光麗景、石大花園、商行小區(qū)、勝利大廈、膠州路項目定位初步溝通,市調(diào)成果及項目定位初步溝通,10個日歷天 初步溝通,20個日歷天 中期匯報,商品住宅在整體開發(fā)戰(zhàn)略中充當(dāng)了“提款機”的角色——提高持續(xù)、穩(wěn)定、盡可能充足的“現(xiàn)金流”，不僅能夠保證項目自身的滾動還要有較強的為其他項目“輸血”的能力。其中面向“社會新銳”的設(shè)計的101平的兩房躍層，獲得天津創(chuàng)新戶型大獎，被譽為“最具個性的品質(zhì)婚房”。,項目概況： 區(qū)位