【正文】 :18:4104:18Jan2320Jan23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 ⑵制定項(xiàng)目銷售與招商的比例。 六、項(xiàng)目形象定位 ⑴案名及形象品牌的確立。 ⑶項(xiàng)目功能定位：各區(qū)間的功能定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)。 商場(chǎng)用來(lái)招財(cái)?shù)奈宓坼X，可在商場(chǎng)的大廳的地面上分別壓上五套五帝錢，分別順序放在屋內(nèi)四個(gè)角及中央，因?yàn)樯虉?chǎng)大廳內(nèi)面積比較大，所以不能用一套五帝錢，因其力量是不足夠的，五套五帝錢的放法是面對(duì)大門，左方角放五個(gè)順治，右方角放五個(gè)康熙，中央放五個(gè)雍正，后左方角放五個(gè)干隆，后右方角放五個(gè)嘉慶。 ⒏音樂(lè)可以營(yíng)造一種氣氛，但要看是營(yíng)造了怎么樣的氣氛，輕柔雅致的樂(lè)聲，可以使顧客留連忘返，增加顧客在商場(chǎng)里的逗留時(shí)間，從而增加顧客消費(fèi)的可能性；而震耳的音樂(lè)則成了一種聲煞，屬于兇煞的一種，對(duì)商場(chǎng)的促銷只能起到負(fù)面的影響。尤其是大型百貨類綜合商場(chǎng)更應(yīng)綜合地全面地考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能。 注意：安排的樓層及給予的租金優(yōu)惠，必須能帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的消費(fèi)。 ?將平面死角位區(qū)間規(guī)劃為具有個(gè)性特色的經(jīng)營(yíng)定位，并與周圍其他區(qū)間的經(jīng)營(yíng)特性形成差異化，從而可充分利用區(qū)間個(gè)性特色的經(jīng)營(yíng)，吸引特定的消費(fèi)人流光顧。 ⑶音響： 音響會(huì)影響消費(fèi)者的情緒和營(yíng)業(yè)員的工作態(tài)度，是創(chuàng)造購(gòu)物環(huán)境氣氛的一種 有效途徑。 ⑴通道： 通道的形態(tài)規(guī)劃要結(jié)合主出入口、次出入口、中庭、手扶梯、電梯等位置 的特點(diǎn)，考慮主力商店、專業(yè)店、專賣店及各經(jīng)營(yíng)主題的分布特點(diǎn)。 三、項(xiàng)目裝修階段 ⒈協(xié)調(diào)租戶進(jìn)場(chǎng)細(xì)節(jié)： 包括安排客戶進(jìn)行裝修報(bào)批、協(xié)調(diào)客戶進(jìn)場(chǎng)裝修。 ⑵形象定位： 項(xiàng)目要給人的第一印象是什么、項(xiàng)目要進(jìn)行如何的包裝。小區(qū)商鋪主要經(jīng)營(yíng)的是滿足居民日常生活起居所需的東西，表面上看利潤(rùn)相對(duì)微薄，但由于有著固定的消費(fèi)群，其前景倍受商家看好。 物流中心： 廣州國(guó)際輕紡城 位于廣州市海珠區(qū)新港西路 114號(hào)，總建筑面積逾 30萬(wàn)平方米 ，是目前國(guó)內(nèi)單體建筑面積最大的室內(nèi)紡織品專業(yè)市場(chǎng)。 中華廣場(chǎng)的負(fù)二層至負(fù)四層建有全市最大的自動(dòng)化停車場(chǎng)，可提供 1200多個(gè)機(jī)動(dòng)車位。配 90臺(tái)扶梯、 14臺(tái)垂直電梯、 7臺(tái)觀光電梯， 1500個(gè)停車位。有大型室內(nèi)停車樓，車位達(dá) 6800余個(gè)，開車可達(dá)各個(gè)商業(yè)樓層，堪稱目前世界上超大的 SHOPPINGMALL之一 ，投入近 40億元，內(nèi)設(shè) 200多部電梯、近萬(wàn)個(gè)停車位，于 2023年 10月 24日開業(yè)，平日客流量達(dá)到 10萬(wàn)人左右 。商業(yè)街的發(fā)展將人的需要作為商業(yè)街規(guī)劃及建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)，合理設(shè)置人行道、廁所、座椅、停車位、治安崗?fù)ぁ⒐步煌ㄏ到y(tǒng)等，為顧客創(chuàng)造一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境。近年來(lái)廣州市政府對(duì)商業(yè)街投入大量的資金進(jìn)行改造，并出臺(tái)許多相關(guān)的舉措，如擴(kuò)路、重新規(guī)劃等，使得商業(yè)街的商鋪?zhàn)饨鸹蚴蹆r(jià)節(jié)節(jié)攀升。 然后再根據(jù)人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目規(guī)模、交通情況來(lái)策劃商場(chǎng)的市場(chǎng)定位、形象檔次、規(guī)劃布局以及商戶組合。 二、項(xiàng)目施工階段 ⒈廣告設(shè)計(jì)：包括平面廣告及影視廣告。 五、以時(shí)間劃分招商階段 開業(yè)前 8個(gè)月： 進(jìn)行招商鋪墊（ 2個(gè)月）； 開業(yè)前 6個(gè)月： 進(jìn)行招商洽租工作（ 3－ 4個(gè)月）； 開業(yè)前 3個(gè)月： 進(jìn)行合同的落實(shí)及簽署（ 1－ 2個(gè)月）； 開業(yè)前 1－ 2個(gè)月： 客戶進(jìn)場(chǎng)裝修； 開業(yè)大吉。中庭一般與主出入口及各主要通道直接相通，在有效 匯集人流的同時(shí)還具有強(qiáng)烈的景觀特色，是重要的空間指標(biāo)，對(duì)消費(fèi)人流 具有強(qiáng)烈的吸引力及指引性。購(gòu)物中心的外立面特點(diǎn)是無(wú)窗墻面 多，外墻、側(cè)墻多被當(dāng)作商品展示、廣告宣傳空間使用?！? 返租回報(bào)的意義： ⒈解決銷售與經(jīng)營(yíng)的矛盾； ⒉提高銷售價(jià)格和升值潛力； ⒊統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)； ⒋利于投資者。 注意：對(duì)租金的期望值不能太高，滿足一種消費(fèi)的需要。但此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸 金，地價(jià)高費(fèi)用大，競(jìng)爭(zhēng)性也強(qiáng)。 ⒒ 有些商場(chǎng)店面狹窄，或者受遮擋，不利于商店發(fā)展經(jīng)營(yíng)，一是努力去拆除店前的遮物，使店面顯露出來(lái)；二是對(duì)店面狹窄而無(wú)法改變，就把店牌加大高懸，使較遠(yuǎn)的地方張眼就能看到。 ⒊ 槍 煞： 這是一種無(wú)形的氣，所謂“一條直路一條槍”，即是商場(chǎng)大門對(duì)正 有一條直長(zhǎng)的路，便是犯槍煞，主血光之災(zāi)、疾病等。 ⑶人文環(huán)境：價(jià)值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣等。 ⑶目標(biāo)消費(fèi)群細(xì)分。 ⑺項(xiàng)目銷售及招商、推廣部署。 04:18:4104:18:4104:181/20/2023 4:18:41 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 1月 上午 4時(shí) 18分 :18January 20, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 上午 4時(shí) 18分 :18January 20, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 04:18:4104:18:4104:181/20/2023 4:18:41 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 ⑹項(xiàng)目營(yíng)業(yè)空間經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。 ⑷項(xiàng)目主題定位：主題導(dǎo)入、主題深入、主題表現(xiàn)等。 ⑶人文環(huán)境：價(jià)值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣等。其實(shí)獅子不僅可以用來(lái)招財(cái)還可用來(lái)化煞。 ⒌ 商場(chǎng)的對(duì)面不能有煙囪、廁所、殯儀館、醫(yī)院、寺院等單位，這些單位容易使人感到心理上感到不適。 ⒈租金與市場(chǎng)實(shí)際接近； ⒉物業(yè)本身特定條件及發(fā)展趨勢(shì)； ⒊根據(jù)租戶的性質(zhì)區(qū)別對(duì)待； ?對(duì)樓層、位置等的區(qū)別； ?對(duì)經(jīng)營(yíng)時(shí)間段進(jìn)行區(qū)別； ?配合業(yè)主需要確定優(yōu)惠期； ?租期內(nèi)檢討及年度檢討，調(diào)整租金。 3 12%=36% 30000 36%=10800元 3000010800=19200元 /m2 2023019200=800元 /m2 有 800元 /m2的差額 =風(fēng)險(xiǎn) 800 / 36個(gè)月 =22元 / m2同時(shí)將承受租金能力較強(qiáng)的商店 布置在購(gòu)物中心價(jià)值較高的區(qū)間以獲得最大的租金回報(bào)。有些購(gòu)物中心為了增加 消費(fèi)人流在樓層間的逗留時(shí)間而使自動(dòng)扶梯的布置相對(duì)零亂、分散，使消費(fèi)者 上下時(shí)難以找到扶梯的具體位置，給消費(fèi)者在各樓層間的自由運(yùn)動(dòng)造成不便， 將大大降低對(duì)消費(fèi)者的吸引力。 必須做到人車分離，步行路線的入口應(yīng)靠近公交車站，盡可能縮 步行距離。 ⑵大面積租戶：包括超市、百貨、特色餐飲、新潮娛樂(lè)等。） ⒉收入水平 （包括：人均收入、可支配收入、消費(fèi)信貸等。 ⒋大賣場(chǎng)帶旺同場(chǎng)商鋪 大型超市所到之處必然使得附近的商業(yè)氣氛大增，不少的樓盤更是以超市的進(jìn)駐作為賣點(diǎn)來(lái)吸引買家。目前，在廣州市環(huán)市西路、站西路、廣園路一帶匯聚了一大批規(guī)模檔次的鞋類及鞋業(yè)專業(yè)市場(chǎng)；在一德路、黃沙大道和芳村、黃埔有一大批玩具文具專業(yè)市場(chǎng)；在中山大學(xué)正門新港西路以及海印大沙頭等地匯聚了中大布匹市場(chǎng)、海印盛賢布藝市場(chǎng)等。目前這里已是集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、服務(wù)于一體的現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心，建筑面積 16萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積 10萬(wàn)平方米，地上 7層，地下 3層，北面露天廣場(chǎng)面積 3000多平方米。商業(yè)項(xiàng)目策劃 商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析 廣州商用物業(yè)的整體特點(diǎn) 如何進(jìn)行商用物業(yè)的策劃 如何進(jìn)行購(gòu)物中心的總體規(guī)劃 商場(chǎng)的返租與回報(bào) 商場(chǎng)的興旺與風(fēng)水的關(guān)系 撰寫策劃案的標(biāo)準(zhǔn)化目錄 商場(chǎng)招商的關(guān)鍵 課程內(nèi)容 商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析 一、