【正文】 現(xiàn)設計，橫向通道壓縮為 3米左右，豎向通道 米，完全滿足正常經(jīng)營。負一層調整部分二商鋪合理化劃分負一層一 調整后 總示意圖地面到超市入口人流動線商鋪合理化劃分首層調整部分示意圖（原圖）調整部分一調整部分二調整部分三調整部分四調整部分五商鋪合理化劃分首層 調整部分一原設計：次主通道寬 8米，造成商鋪面積浪費。營銷解決方案平衡銷售和經(jīng)營的關系：由多個產(chǎn)權單位組成一個經(jīng)營單位本項目銷售單位劃分示意圖本項目定位為購物中心，品牌商戶需求面積較大大面積鋪位不利于銷售，必須劃分本項目不能完全實現(xiàn)產(chǎn)權與經(jīng)營權的對應綜述：本項目結合實際采用多個產(chǎn)權組合成為經(jīng)營單位的產(chǎn)權和經(jīng)營權基本對應的銷售方式。項目實際的施工改造是市場相信其能成功的實際動作。中珠九悅 新香洲香洲上華路 2號 社區(qū)底商 49套 7090平方米中珠九悅處于新香洲居住區(qū)的核心位置，區(qū)位條件較好，主力面積在 7090㎡之間，層高 ， 為社區(qū)底商，推出貨量不大，與本項目競爭關系不大。不明確 ★★★揚名廣場二期 商業(yè)面積近 10萬， 將集大型百貨、大型超市、主題風味食街、星級影視城、 KTV、超級兒童反斗城、書吧 為一體的高端購物中心， 建成后將成為老香洲商業(yè)區(qū)體量最大、檔次最高的購物中心。灣仔沙片區(qū)電腦城電子數(shù)碼產(chǎn)品集聚區(qū) 23000灣仔沙電腦城、鑫北數(shù)碼港海城電腦城、香灣電腦城是目前珠海最具規(guī)模、格局穩(wěn)定、對外品牌形象最強的 電腦數(shù)碼市場。珠海商圈結構（拱北）： 珠海商圈結構分析商圈概況：吉大商業(yè)主要集中在景山路，代表性商業(yè)項目有：珠海免稅商場、珠海百貨廣場、國貿(mào)購物廣場、 gi時代廣場。n拱北、吉大商圈是目前珠海的兩大市級商圈 ，發(fā)展較為成熟，一定時期內(nèi)仍將是珠海主體商業(yè)中心。項目營銷方向初判項目初判：本項目與雖說是做銷售，其實是在做信心， 造勢 成為營銷核心。蓮花路步行街 步行街 約 15000 300－ 600元 蓮花路步行街商業(yè)氛圍濃厚、人流量較大，蓮花萬景城商業(yè)廣場 地上二層，地下二層的集中式商業(yè)280000 1F： 300元 /m178。珠都百貨 三層集中式商業(yè) 3500 1F：明廊眼鏡、皇冠瑪莉奧蛋糕、金杏堂藥店以華潤萬家為主力店的社區(qū)商業(yè) ，經(jīng)營狀況良好。 是 ★★富華里 商業(yè)面積約 5萬平方米，交通便達性好，由多個獨棟式商業(yè)體與裙樓商業(yè)形成組合式商業(yè)體，商業(yè)形象較好。銷售市場分析小結p商鋪銷售市場總體情況較為良好，銷售方式以直接銷售為主， 無嚴重的滯后盤， 預計本項目在下半年的入市能夠延續(xù)良好的市場勢頭；p首層商鋪的價格在 34萬居多，其中位置較好的珠賓禧悅匯主力投資額在 2023萬上，目前僅剩一套， 側面體現(xiàn)珠海具有較為強勁的高端投資客戶群；p在售產(chǎn)品以社區(qū)底商和專業(yè)市場為主 ，目前無集中式商業(yè)在售。業(yè)務范圍：以資產(chǎn)經(jīng)營管理為主業(yè) ，證券、租賃、信托、投資、基金、期貨、銀行等業(yè)務為依托的綜合性金融服務體系使命： 促進國有商業(yè)銀行改革發(fā)展、國有企業(yè)減債脫困、維護金融體系穩(wěn)定運行、最大限度減少國家損失、促進社會經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展做出了積極貢獻。大量的內(nèi)鋪銷售必然面臨銷售與經(jīng)營的矛盾營銷解決方案平衡銷售和經(jīng)營的關系：根據(jù)我公司對珠三角近 10年主要內(nèi)鋪銷售的深入研究，內(nèi)鋪銷售主要有兩種情況 ① 經(jīng)營權與產(chǎn)權完全對應或絕大部分對應； ② 經(jīng)營權與產(chǎn)權不對應。營銷解決方案三、商鋪合理優(yōu)化建議商鋪合理化劃分負一層調整部分示意圖（原圖）地面到超市入口到達商場內(nèi)部（平板梯）調整部分二調整部分一人流動線商鋪合理化劃分負一層調整部分一超市出口原設計中，超市出口在中部，導致后部無人流，商業(yè)價值大大降低超市出口現(xiàn)設計中，超市出口在后部，所有銷售商鋪均可共享人流，商業(yè)價值大大提升。首層 調整部分四商鋪合理化劃分原設計中，卡爾丹頓等三個商鋪均不可售?，F(xiàn)設計，通道寬度為 3米，原來的 5個商鋪變?yōu)?7個。商鋪合理化劃分現(xiàn)設計：次主通道 5米，足夠使用的前提下大大增加周邊商鋪面積。促進猶豫客戶達成購買，并促使客戶購買相對位置較差鋪位的營銷作用公開發(fā)售前集中回訪、價格測試：公開發(fā)售前集中回訪、價格測試：集中回訪可使銷售現(xiàn)場始終保持熱烈的營銷氛圍，并且測試客戶對價格的接受程度，隨時調整項目價格策略，是確保成功銷售的重要環(huán)節(jié)。營銷主階段每周或者密集性的召開招商簽約會或招商成功發(fā)布會，并通過媒體放大。 待售項目分析待售項目分析表待售項目分析小結n 招商花園城市場知名度廣，區(qū)位條件較好，預計貨量會比較大， 是本項目應重點關注的競爭對手；n 下半年入市項目不多 ，潛在入市項目以社區(qū)街鋪為主， 市場競爭壓力總體較小，為本項目的入市帶來良好的商業(yè)契機。 不明確 ★鈺海環(huán)球金融中心 總建筑面積約 9萬平方米，共 32層，單層面積較小， 預計商業(yè)體量小，競爭力較弱。2. 商圈內(nèi)的商業(yè)主要為社區(qū)商業(yè)、超市等形態(tài)，主要滿足家庭型消費需求。商圈內(nèi)以免稅商場檔次最高。以傳統(tǒng)百貨超市為主，輻射范圍有限。項目營銷方向初判項目背景二：項目位于珠海最繁華的拱北商圈核心，商業(yè)價值明顯。 商圈概況： 拱北商圈緊鄰唯一通往澳門的口岸 —拱北口岸 ，商圈以緊臨拱北口岸的口岸廣場、華潤萬家、蓮花路商業(yè)街為龍頭， 形成了以迎賓南路和蓮花路商業(yè)街為主體的商業(yè)格局；拱北商圈代表商業(yè)體：珠?？诎顿徫飶V場、蓮花路步行街、國際大廈、迎賓百貨、華潤萬家等拱北商圈代表商業(yè)體代表商業(yè)體 商業(yè)結構 總商業(yè)面積（㎡） 月租金（元 /㎡） 備注珠?？诎顿徫飶V場 地下三層集中式商業(yè) 近 70000約 500元 /㎡ /月 800元 /月集購物、飲食、休閑、文化、娛樂、旅游交通為一體 , 每天客流量達 10萬人次以上，經(jīng)營狀況好，是珠海人氣最為旺盛的購物廣場。商圈特點：1. 香洲商圈以大型商場及社區(qū)裙樓街鋪為主；2. 總體檔次普遍不高，主要滿足家庭型消費需求；3. 整體商業(yè)氛圍一般，未來發(fā)展空間有限。鈺海環(huán)球金融中心中海環(huán)宇城華發(fā)新之城仁恒濱海中心恒虹世紀廣場招商花園城富華里華發(fā)新世紀廣場本案揚明廣場二期領秀城與本項目距離： 與本項目距離： 與本項目距離： 與本項目距離： 與本項目距離： 與本項目距離： 與本項目距離： 與本項目距離： 600米與本項目距離： 50米與本項目距離： 800米 即將入市代表商業(yè)項目分析即將入市的中大型商業(yè)項目（含不銷售商業(yè)）：項目 評價 是否銷售 與本項目競爭等級（ 綜合商業(yè)競爭力、與本項目距離考慮 ）恒虹世紀中心 總建筑面積為 12萬平方米，共 41層，地上四層為商業(yè)，預計商業(yè)體量不會很大大 ，位于項目斜對面，亦將于本項目形成商業(yè)集聚效應。 一層業(yè)態(tài)定位： 品牌形象店、女性時尚購物、美容美甲、家居家飾、216。營銷問題二：在投資方?jīng)]有長期經(jīng)營計劃的前提下，如何平衡經(jīng)營與銷售的關系？營銷問題三：如何從鋪位劃分及組合上優(yōu)惠銷售？營銷核心問題歸納：營銷核心問題研判n 營銷價值塑造： 如何取得市場的認可，并在銷售時創(chuàng)造價值巔峰；n 平衡銷售與經(jīng)營的關系： 大量的內(nèi)鋪銷售，在投資方?jīng)]有長期經(jīng)營意向的情況下， 如何盡量平衡銷售與經(jīng)營的關系；n 鋪位的優(yōu)化方式營銷解決方案營銷價值塑造：雙核中心（核心商圈的核心地段）城市地標性第一高樓營銷亮點很多，價值清晰爛尾 20年，多次啟動失敗解決問題：這一次為什么能成功市場信心是啟動營銷的基礎營銷價值塑造：重建市場信心 提升項目價值 創(chuàng)造價值巔峰營銷的基礎，核心需要解決的問題 這一次為什么能成功這一次是誰在做有沒有在實際的做誰會來使用營銷造勢營銷解決方案營銷價值塑造：華融的國資背景和雄厚的實力是這一次能成功的基礎和保障。營銷解決方案營銷價值塑造：廣州國際金融中心 上海環(huán)球金融中心 深圳京基 100商業(yè)： KKMALL珠海時代廣場商業(yè)：珠海標桿商業(yè)對比北京、上海、廣州、深圳及國際上第一高樓的裙樓商業(yè)價值，創(chuàng)造本項目的價值制高點，同時結合認籌、開盤的客戶策略，掀起市場