【正文】 ? 第四批同上。第三批：一層較差的和二層最好的鋪位。付款方式及折扣控制由于本項目的目標客戶以投資客為主，應充分考慮其對于資金周轉的需要，建議盡量爭取按揭銀行提供更具靈活的付款方式，降低首期與月供壓力。㎡。為業(yè)主節(jié)約推廣費用和保證經營旺場，真正貼心為業(yè)主服務。 男女各半：銷售人員性別比例建議男女各半，適應本地市場和本項目特征，加強職業(yè)形象化和可信任度。? 完成必要的銷售文件（認購合同、定金通知書、購樓須知、按揭須知、預售合同）。二、入市時機及銷售前提入市時機 “良好的開始是成功的一半”，入市時機方式把握得好，才能產生好的銷售開局。購買心理分析：以上客戶的資金積累及來源不象前幾類客戶群般豐厚，多會選購較高樓層、小面積的商鋪，該類客戶最注重返租回報及商鋪總價上的因素其次才考慮商鋪位置和客流量等因素，其購鋪預算多在 20 萬左右，購買心理會類似選購債券，對回報率較為敏感，約占成交客戶的 10％。 項目市場定位建成寧德市東僑新區(qū)的地標性城市商業(yè)綜合體，成為當地最新的現(xiàn)代生活中心，該項目要成為寧德及周邊地區(qū)廣大人民群眾休閑、游玩、社交、購物的好去處，成為流動人員旅游、觀光、商務、游覽的最佳場所，使該項目真正成為消費者公認的購物中心、美食中心、文化娛樂中心、康體運動中心、社交中心、生活中心。原居民主要是本地居民和外來人，消費能力和消費水平不是特別高。寧德東方偉業(yè)廣場項目所在東僑開發(fā)區(qū)大片空地規(guī)劃已基本完成，土地作用主要以居住為主，東僑城市中心區(qū)不再建設工廠。面積總計：5100 平米百貨名稱經營規(guī)模（㎡） 業(yè)態(tài)分布 代表品牌 地址經營狀況寧德時代百貨3600(1F1200+2F1200+3F1200)1F 男裝、鞋、包2F 女裝、飾品3F 多廳電影院杰克瓊斯/埃斯普利特/康奈南環(huán)路中段08 年 10月 1 日開業(yè)三福百貨300 男女休閑服飾 無 南環(huán)路東段 一般好男兒 1200 1F 男女裝、鞋 唐朱迪 南環(huán)路東段 一般百貨 (1F 800+夾層 400) 夾層 男女運動裝大型超市市場分析寧德目前大型超市有兩家：康寧與東寧，但環(huán)境配套設施都較為落后，路面均沒有地面機動車停車場，內部購物環(huán)境亦不規(guī)范。這與寧德“縣域經濟”的特質有關，民營企業(yè)發(fā)展緩慢，影響經濟，整體社會消費能力偏低。城市向心力不足，房地產外來需求少，市場輻射能力較小，主要吸引城市西部的古田及屏南兩縣的購房群體。城鎮(zhèn)常住人口 20 萬。32′120176。 種植、養(yǎng)殖寧德是全國最大的大黃魚人工養(yǎng)殖基地、綠茶種植基地，也是銀耳、香菇、太子參的主產區(qū)，茶葉、水產、食用菌、水果、花卉、蔬菜、畜牧等產業(yè)已基本形成基地化、規(guī)?；a經營格局，有著發(fā)展資源轉化型產業(yè)和農產品加工業(yè)的良好基礎。與 2022 年相比，2022 年寧德市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10741 元，比上年同期增長 %。本項目位于寧德近幾年重點開發(fā)的東僑經濟區(qū)。四、寧德重點商業(yè)路概況閩東大廣場服裝街情況路段：寧川北路與南環(huán)路交接地帶，緊鄰閩東大廣場規(guī)模：總長約 100 多米，2 層臨街底商，商鋪分割每間約在 2030㎡業(yè)態(tài)：服裝（多為國內一二線品牌）經營：統(tǒng)一銷售，各自出租示意圖例如下：中國籃球協(xié)會JOEONE卡度尼太子龍杉杉一層美麗人生秋水伊人嗒嘀噠托尼艾米楚閣西寇索瑪太平鳥摩卡奴彩虹化妝品驪谷美羅家紡簡愛古今黛富妮酷仔貝拉維拉品臣邦shop依夢萊虎都男裝 城市駱駝木子芳閣蘭秀逗號卡賓雅迪風緊線云裳感覺 kappa奧麗依蘭卓麗佐相佑中島綠化二層二 層CK 國際男裝小妞襪店凱歌連鎖諸迪寇手足 SPA焦點風緊線太平洋皮具艾蝶依之妮嘉莉詩貓人SSU南方寢室巴拉巴拉新佳坡步行街路段：蕉城北路規(guī)模：總長約 100 多米，寬 10 米業(yè)態(tài)：以茶葉、咖啡廳、賓館、電器、酒吧為主經營：統(tǒng)一銷售，各自出租南門商圈路段：南環(huán)路規(guī)模：總長約 200 米業(yè)態(tài)：以服飾、百貨為主，其中服飾類以運動休閑為主寧德商城路段：八一五路交接規(guī)模：三條長約 70 米，寬 12 米的騎樓內街新佳坡步行街時尚婚紗名典咖啡華祥苑名茶怡和茗茶宮廷足浴宏圖三胞茶唐城食府茶國美電器茶不夜城電器城南 環(huán) 路 閩東大廣場場賽琪柯達嘉莉詩內衣稻草人李寧阿迪達斯女友夢蝶佰草集杉杉三福特步太子龍好男兒百貨意爾康錦福八號華萊士柒牌德爾惠康奈都市麗人雪歌真維斯奧康琪七匹狼紅蜻蜓喬丹鴻星爾克啄木鳥資生堂豪客來恒源祥安踏耐克代表商家業(yè)態(tài)：以萬佳超市、友好書城為代表商家，輔以品牌服飾、1800㎡，友好地下書城約 1500㎡。2022 年，該項目被中國城市商業(yè)網點建設聯(lián)合會評選為“2022 中國最具投資價值商業(yè)地產項目” 。? 投資型產權商鋪是新型投資方式，投資者的認可度具有可變性，需要高回報率和良好的經營保障措施來提升吸引力。本項目的首層街鋪數量不多，故該類客戶占本項目的成交客戶比例亦不算太大，約占成交客戶的 5％。第四部分 項目銷售方案一、 銷售的總體策略本項目作為寧德市首個一體化的購物廣場，將作為東僑區(qū)商圈的標志性建筑對周邊的景觀及經濟帶來積極的影響。 有控制地入市根據工程進度、價格策略、銷售導向等分期分批有節(jié)奏地向市場推出產品，避免一擁而上，實現(xiàn)均衡、有序的銷售目標。持續(xù)銷售期（7 月～ 9 月） 按照既定的推貨節(jié)奏，進一步提升銷售均價； 舉行各類現(xiàn)場促銷活動，刺激市場； 充分利用良好的工程形象，將銷售推向第二次高潮； 通過老客戶口碑效應挖掘新客戶； 向其他片區(qū)輻射開發(fā)目標客戶；尾盤清理期（10 月 ～ 12 月 ） 該階段為公司回收利潤階段，快速銷售，消化剩余單位，回籠資金； 結合銷售均價給客戶一定優(yōu)惠，如多打折扣等； 充分利用現(xiàn)樓形象，加速客戶成交； 充分利用招商情況，刺激購買。隨著東區(qū)不斷的開發(fā)，東方偉業(yè)廣場的鉆石核心地位會更加突出。而目前在售的紐約街底商價格均價高達 18000 元/㎡，其銷售業(yè)績并不理想，從去 07年 5 月份開始銷售以來，到現(xiàn)在還未銷售過半。商業(yè)項目的價格差異主要通過層差、位置差、出入口影響差、沿“街”深度差、沿“街”面寬差來反映，但本項目因為是經營式商鋪的定位，面積的分割相對比較跨度大，投資者購買商鋪可能自己經營的機會較多，因此目前的鋪位平面布局也就是未來的經營格局。價格控制為了在銷售各階段都能聚集人氣，保持銷售的順利進行，建議分階段安排不同價目表，對各銷售階段進行有步驟的階段價格控制。第三批：鋪王和最靚的和二層最差的。、銷售預測資金回收預估：（面積以最后測量為準）方 案 一一批 二批 三批 四批（三層、四層）面積：6975㎡銷售額：13752 萬元面積：5001㎡銷售額：11462 萬元面積：110830㎡銷售額：22989 萬元面積：22107㎡銷售額：13884 萬元總匯 銷售面積：45167㎡ 總匯 總回款：62087 萬元備注：? 第一批 A 系列（1110~1146鋪位 + 1013~1029鋪位 、1048~1059鋪位 + 2051~2065 + 2066~207 2022 + 2034鋪位）? 第二批 B1 系列（1096~1101鋪位、1102~1109鋪位 + 1090~1095鋪位 + 1079~1089鋪位、）B2 系列（1147~1178鋪位 + 1179~1195鋪位、2022~2022鋪位 + 2022~2022鋪位）? 第三批 C1 系列 C1 系列（1030~1047鋪位 + 2035~2050鋪位、2076~2102 + 2103~2126鋪位）C2 系列（1001~1012鋪位 + 1060~1078鋪位+ 3002~3008鋪位、3009~3016鋪位）? 第四批 D1 系列（三層西鋪和四層）總銷售面積約 45167㎡（除沃爾瑪）總回款約 62087 萬元， （約 億）方 案 二一批 二批 三批 四批（三層、四層） 面積：6456㎡銷售額：12053 萬元面積：6890㎡銷售額：20260 萬元面積：9714㎡銷售額：15890 萬元面積：22107㎡銷售額：13884 萬元總匯 總銷售面積：45167㎡ 總匯 總回款：62087 萬元備注：? 第一批 A 系列（2072~2102 鋪位 + 2103~2126鋪位 + 1013~1024鋪位 + 1025~1058 鋪位）? 第二批 B1 系列（1154~1178 + 1148鋪位~1153 + 1179~1195鋪位 + 1109~1147鋪位 + 2022~2050鋪位） B2 系列（1095~1108鋪位 + 2051~2071鋪位 + 10。 方案二：第一批：二層中等鋪和一層部分獨立鋪位和較好的中鋪。正常折扣方式：付款方式 折扣 比例 說明一次性付款 10% 首期 5 成，一個月內付清全款按揭付款 90% 首期 5 成，余款銀行按揭綜合折扣 折扣方案：在銷售過程中需為大面積成交預留一定折扣空間，有大量的優(yōu)惠就必須保證項目最終價格的實現(xiàn)，就必須將優(yōu)惠價格計算在內，即：、購買 200 平米以上可享受 2％優(yōu)惠（預計占 10％）； 共約 ％；、意向面積不足 200 平米的客戶，最多讓點 1%（占 90%）共約 ％；、如果認籌量 1000 個，成交率為 60％，則約優(yōu)惠 3％；、預留 1％優(yōu)惠作為不可預測性費用。定價指導原則：項目與項目之間會因為自身質素的不同而存在價格差異，項目內部也會因為各單位具體情況的不同而存在定價上的差異，而商業(yè)項目差異存在的唯一主導因素就是人流的影響。在售項目的商業(yè)部分主要為住宅底商的形式，主要集中在東僑新區(qū)這一帶。 東方偉業(yè)廣場是寧德市東區(qū)的商貿核心。解籌后采用促銷性的銷控方式，以強有力的目標銷售管理和推廣活動著力解決銷售速度的同時解決尾盤問題。通過銷售旺季火熱的銷售氣氛來實現(xiàn)本項目一炮打響，迅速在市場上擴大知名度和影響力，將有力促進后續(xù)銷售。、定位理由? 未來城市中心轉移及商業(yè)中心的轉移；? 建筑面積 50000 平方米；? 石油液化氣基地建立后帶來的人口規(guī)模和收入的增長；? 寧德市現(xiàn)有商業(yè)品牌和購物環(huán)境的低層次需要得到提升；? 沃爾瑪入駐帶來的品牌及商業(yè)價值的提升。故此該客戶群多為選購首層街鋪或中鋪，購鋪預算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。 發(fā)展威脅? 市商業(yè)項目的開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈，對投資者市場、經營性資源構成競爭。該項目業(yè)已引進沃爾瑪等一線國際品牌商家入駐，并將引進國內優(yōu)勢商業(yè)品牌組合，對提升寧德商業(yè)整體形象，提升城市商業(yè)功能將產生巨大社會經濟效益。主要路段 寧川北路服裝街 南環(huán)路 八一五路 環(huán)城路服飾類型 男女裝以運動休閑服飾為主以男裝品牌居多 各色服飾混雜服飾檔次 國內一、二線 國內外一、二線 國內一線 品牌與雜牌平分代表品牌 西寇、九牧王 李寧、耐克 勁霸、利郎、柒牌 報喜鳥、蘋果電器市場分析目前寧德市場較大的電器賣場為國美、宏圖三胞、不夜城，其品牌種類能夠滿足寧德市場的基本需求，價格水平相對合理。第二部分 寧德市城區(qū)商業(yè)及餐飲娛樂業(yè)概況一、商業(yè)零售業(yè)現(xiàn)狀根據此次對寧德市整體商業(yè)情況的調研，確定寧德市的一級商圈位于寧德老城區(qū)，稱為蕉城商圈，其由蕉城北路、南環(huán)路、八一五中路、環(huán)城路圍合而成。從寧德產業(yè)比重的增長變化來看，第二產業(yè)的增長幅度最大，為 %，遠高于第三產業(yè)的 。寧德港作為國家一類口岸，已正式對外開放，下轄三都澳、賽江、三沙、沙埕四個港區(qū)，可利用岸線 公里，其中工業(yè)岸線 公里。17′27176。 交通狀況交通條件：開發(fā)區(qū)距省會福州 98 公里，是福建省內距離省會福州最近的地級市，距副走長樂國際機場 100 公里，距建設中的閩東機場 80 公里，近臨的有 5000噸泊位的漳灣集裝箱碼頭和對外開放口岸城澳萬噸碼頭、104 國道、同三高速，福溫鐵路正在建設中，海路交通十分便捷。二、基