【正文】 ? 第四批同上。第三批：一層較差的和二層最好的鋪位。付款方式及折扣控制由于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶以投資客為主，應(yīng)充分考慮其對(duì)于資金周轉(zhuǎn)的需要，建議盡量爭(zhēng)取按揭銀行提供更具靈活的付款方式，降低首期與月供壓力。㎡。為業(yè)主節(jié)約推廣費(fèi)用和保證經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)，真正貼心為業(yè)主服務(wù)。 男女各半：銷售人員性別比例建議男女各半，適應(yīng)本地市場(chǎng)和本項(xiàng)目特征，加強(qiáng)職業(yè)形象化和可信任度。? 完成必要的銷售文件（認(rèn)購(gòu)合同、定金通知書、購(gòu)樓須知、按揭須知、預(yù)售合同）。二、入市時(shí)機(jī)及銷售前提入市時(shí)機(jī) “良好的開(kāi)始是成功的一半”，入市時(shí)機(jī)方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開(kāi)局。購(gòu)買心理分析：以上客戶的資金積累及來(lái)源不象前幾類客戶群般豐厚，多會(huì)選購(gòu)較高樓層、小面積的商鋪，該類客戶最注重返租回報(bào)及商鋪總價(jià)上的因素其次才考慮商鋪位置和客流量等因素，其購(gòu)鋪預(yù)算多在 20 萬(wàn)左右，購(gòu)買心理會(huì)類似選購(gòu)債券，對(duì)回報(bào)率較為敏感，約占成交客戶的 10％。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位建成寧德市東僑新區(qū)的地標(biāo)性城市商業(yè)綜合體，成為當(dāng)?shù)刈钚碌默F(xiàn)代生活中心，該項(xiàng)目要成為寧德及周邊地區(qū)廣大人民群眾休閑、游玩、社交、購(gòu)物的好去處，成為流動(dòng)人員旅游、觀光、商務(wù)、游覽的最佳場(chǎng)所，使該項(xiàng)目真正成為消費(fèi)者公認(rèn)的購(gòu)物中心、美食中心、文化娛樂(lè)中心、康體運(yùn)動(dòng)中心、社交中心、生活中心。原居民主要是本地居民和外來(lái)人，消費(fèi)能力和消費(fèi)水平不是特別高。寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目所在東僑開(kāi)發(fā)區(qū)大片空地規(guī)劃已基本完成，土地作用主要以居住為主，東僑城市中心區(qū)不再建設(shè)工廠。面積總計(jì)：5100 平米百貨名稱經(jīng)營(yíng)規(guī)模（㎡） 業(yè)態(tài)分布 代表品牌 地址經(jīng)營(yíng)狀況寧德時(shí)代百貨3600(1F1200+2F1200+3F1200)1F 男裝、鞋、包2F 女裝、飾品3F 多廳電影院杰克瓊斯/埃斯普利特/康奈南環(huán)路中段08 年 10月 1 日開(kāi)業(yè)三福百貨300 男女休閑服飾 無(wú) 南環(huán)路東段 一般好男兒 1200 1F 男女裝、鞋 唐朱迪 南環(huán)路東段 一般百貨 (1F 800+夾層 400) 夾層 男女運(yùn)動(dòng)裝大型超市市場(chǎng)分析寧德目前大型超市有兩家：康寧與東寧，但環(huán)境配套設(shè)施都較為落后，路面均沒(méi)有地面機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境亦不規(guī)范。這與寧德“縣域經(jīng)濟(jì)”的特質(zhì)有關(guān)，民營(yíng)企業(yè)發(fā)展緩慢，影響經(jīng)濟(jì)，整體社會(huì)消費(fèi)能力偏低。城市向心力不足，房地產(chǎn)外來(lái)需求少，市場(chǎng)輻射能力較小，主要吸引城市西部的古田及屏南兩縣的購(gòu)房群體。城鎮(zhèn)常住人口 20 萬(wàn)。32′120176。 種植、養(yǎng)殖寧德是全國(guó)最大的大黃魚人工養(yǎng)殖基地、綠茶種植基地，也是銀耳、香菇、太子參的主產(chǎn)區(qū)，茶葉、水產(chǎn)、食用菌、水果、花卉、蔬菜、畜牧等產(chǎn)業(yè)已基本形成基地化、規(guī)?；a(chǎn)經(jīng)營(yíng)格局，有著發(fā)展資源轉(zhuǎn)化型產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的良好基礎(chǔ)。與 2022 年相比，2022 年寧德市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10741 元，比上年同期增長(zhǎng) %。本項(xiàng)目位于寧德近幾年重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的東僑經(jīng)濟(jì)區(qū)。四、寧德重點(diǎn)商業(yè)路概況閩東大廣場(chǎng)服裝街情況路段：寧川北路與南環(huán)路交接地帶，緊鄰閩東大廣場(chǎng)規(guī)模：總長(zhǎng)約 100 多米，2 層臨街底商，商鋪分割每間約在 2030㎡業(yè)態(tài)：服裝（多為國(guó)內(nèi)一二線品牌）經(jīng)營(yíng)：統(tǒng)一銷售，各自出租示意圖例如下：中國(guó)籃球協(xié)會(huì)JOEONE卡度尼太子龍杉杉一層美麗人生秋水伊人嗒嘀噠托尼艾米楚閣西寇索瑪太平鳥(niǎo)摩卡奴彩虹化妝品驪谷美羅家紡簡(jiǎn)愛(ài)古今黛富妮酷仔貝拉維拉品臣邦shop依夢(mèng)萊虎都男裝 城市駱駝木子芳閣蘭秀逗號(hào)卡賓雅迪風(fēng)緊線云裳感覺(jué) kappa奧麗依蘭卓麗佐相佑中島綠化二層二 層CK 國(guó)際男裝小妞襪店凱歌連鎖諸迪寇手足 SPA焦點(diǎn)風(fēng)緊線太平洋皮具艾蝶依之妮嘉莉詩(shī)貓人SSU南方寢室巴拉巴拉新佳坡步行街路段：蕉城北路規(guī)模：總長(zhǎng)約 100 多米，寬 10 米業(yè)態(tài)：以茶葉、咖啡廳、賓館、電器、酒吧為主經(jīng)營(yíng)：統(tǒng)一銷售，各自出租南門商圈路段：南環(huán)路規(guī)模：總長(zhǎng)約 200 米業(yè)態(tài)：以服飾、百貨為主，其中服飾類以運(yùn)動(dòng)休閑為主寧德商城路段：八一五路交接規(guī)模：三條長(zhǎng)約 70 米，寬 12 米的騎樓內(nèi)街新佳坡步行街時(shí)尚婚紗名典咖啡華祥苑名茶怡和茗茶宮廷足浴宏圖三胞茶唐城食府茶國(guó)美電器茶不夜城電器城南 環(huán) 路 閩東大廣場(chǎng)場(chǎng)賽琪柯達(dá)嘉莉詩(shī)內(nèi)衣稻草人李寧阿迪達(dá)斯女友夢(mèng)蝶佰草集杉杉三福特步太子龍好男兒百貨意爾康錦福八號(hào)華萊士柒牌德?tīng)柣菘的味际宣惾搜└枵婢S斯奧康琪七匹狼紅蜻蜓喬丹鴻星爾克啄木鳥(niǎo)資生堂豪客來(lái)恒源祥安踏耐克代表商家業(yè)態(tài)：以萬(wàn)佳超市、友好書城為代表商家，輔以品牌服飾、1800㎡，友好地下書城約 1500㎡。2022 年，該項(xiàng)目被中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)聯(lián)合會(huì)評(píng)選為“2022 中國(guó)最具投資價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目” 。? 投資型產(chǎn)權(quán)商鋪是新型投資方式，投資者的認(rèn)可度具有可變性，需要高回報(bào)率和良好的經(jīng)營(yíng)保障措施來(lái)提升吸引力。本項(xiàng)目的首層街鋪數(shù)量不多，故該類客戶占本項(xiàng)目的成交客戶比例亦不算太大，約占成交客戶的 5％。第四部分 項(xiàng)目銷售方案一、 銷售的總體策略本項(xiàng)目作為寧德市首個(gè)一體化的購(gòu)物廣場(chǎng)，將作為東僑區(qū)商圈的標(biāo)志性建筑對(duì)周邊的景觀及經(jīng)濟(jì)帶來(lái)積極的影響。 有控制地入市根據(jù)工程進(jìn)度、價(jià)格策略、銷售導(dǎo)向等分期分批有節(jié)奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的銷售目標(biāo)。持續(xù)銷售期（7 月～ 9 月） 按照既定的推貨節(jié)奏，進(jìn)一步提升銷售均價(jià)； 舉行各類現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)，刺激市場(chǎng)； 充分利用良好的工程形象，將銷售推向第二次高潮； 通過(guò)老客戶口碑效應(yīng)挖掘新客戶； 向其他片區(qū)輻射開(kāi)發(fā)目標(biāo)客戶；尾盤清理期（10 月 ～ 12 月 ） 該階段為公司回收利潤(rùn)階段，快速銷售，消化剩余單位，回籠資金； 結(jié)合銷售均價(jià)給客戶一定優(yōu)惠，如多打折扣等； 充分利用現(xiàn)樓形象，加速客戶成交； 充分利用招商情況，刺激購(gòu)買。隨著東區(qū)不斷的開(kāi)發(fā)，東方偉業(yè)廣場(chǎng)的鉆石核心地位會(huì)更加突出。而目前在售的紐約街底商價(jià)格均價(jià)高達(dá) 18000 元/㎡，其銷售業(yè)績(jī)并不理想，從去 07年 5 月份開(kāi)始銷售以來(lái)，到現(xiàn)在還未銷售過(guò)半。商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格差異主要通過(guò)層差、位置差、出入口影響差、沿“街”深度差、沿“街”面寬差來(lái)反映，但本項(xiàng)目因?yàn)槭墙?jīng)營(yíng)式商鋪的定位，面積的分割相對(duì)比較跨度大，投資者購(gòu)買商鋪可能自己經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)較多，因此目前的鋪位平面布局也就是未來(lái)的經(jīng)營(yíng)格局。價(jià)格控制為了在銷售各階段都能聚集人氣，保持銷售的順利進(jìn)行，建議分階段安排不同價(jià)目表，對(duì)各銷售階段進(jìn)行有步驟的階段價(jià)格控制。第三批：鋪王和最靚的和二層最差的。、銷售預(yù)測(cè)資金回收預(yù)估：（面積以最后測(cè)量為準(zhǔn)）方 案 一一批 二批 三批 四批（三層、四層）面積：6975㎡銷售額：13752 萬(wàn)元面積：5001㎡銷售額：11462 萬(wàn)元面積：110830㎡銷售額：22989 萬(wàn)元面積：22107㎡銷售額：13884 萬(wàn)元總匯 銷售面積：45167㎡ 總匯 總回款：62087 萬(wàn)元備注：? 第一批 A 系列（1110~1146鋪位 + 1013~1029鋪位 、1048~1059鋪位 + 2051~2065 + 2066~207 2022 + 2034鋪位）? 第二批 B1 系列（1096~1101鋪位、1102~1109鋪位 + 1090~1095鋪位 + 1079~1089鋪位、）B2 系列（1147~1178鋪位 + 1179~1195鋪位、2022~2022鋪位 + 2022~2022鋪位）? 第三批 C1 系列 C1 系列（1030~1047鋪位 + 2035~2050鋪位、2076~2102 + 2103~2126鋪位）C2 系列（1001~1012鋪位 + 1060~1078鋪位+ 3002~3008鋪位、3009~3016鋪位）? 第四批 D1 系列（三層西鋪和四層）總銷售面積約 45167㎡（除沃爾瑪）總回款約 62087 萬(wàn)元， （約 億）方 案 二一批 二批 三批 四批（三層、四層） 面積：6456㎡銷售額：12053 萬(wàn)元面積：6890㎡銷售額：20260 萬(wàn)元面積：9714㎡銷售額：15890 萬(wàn)元面積：22107㎡銷售額：13884 萬(wàn)元總匯 總銷售面積：45167㎡ 總匯 總回款：62087 萬(wàn)元備注：? 第一批 A 系列（2072~2102 鋪位 + 2103~2126鋪位 + 1013~1024鋪位 + 1025~1058 鋪位）? 第二批 B1 系列（1154~1178 + 1148鋪位~1153 + 1179~1195鋪位 + 1109~1147鋪位 + 2022~2050鋪位） B2 系列（1095~1108鋪位 + 2051~2071鋪位 + 10。 方案二：第一批：二層中等鋪和一層部分獨(dú)立鋪位和較好的中鋪。正常折扣方式：付款方式 折扣 比例 說(shuō)明一次性付款 10% 首期 5 成，一個(gè)月內(nèi)付清全款按揭付款 90% 首期 5 成，余款銀行按揭綜合折扣 折扣方案：在銷售過(guò)程中需為大面積成交預(yù)留一定折扣空間，有大量的優(yōu)惠就必須保證項(xiàng)目最終價(jià)格的實(shí)現(xiàn)，就必須將優(yōu)惠價(jià)格計(jì)算在內(nèi)，即：、購(gòu)買 200 平米以上可享受 2％優(yōu)惠（預(yù)計(jì)占 10％）； 共約 ％；、意向面積不足 200 平米的客戶，最多讓點(diǎn) 1%（占 90%）共約 ％；、如果認(rèn)籌量 1000 個(gè)，成交率為 60％，則約優(yōu)惠 3％；、預(yù)留 1％優(yōu)惠作為不可預(yù)測(cè)性費(fèi)用。定價(jià)指導(dǎo)原則：項(xiàng)目與項(xiàng)目之間會(huì)因?yàn)樽陨碣|(zhì)素的不同而存在價(jià)格差異，項(xiàng)目?jī)?nèi)部也會(huì)因?yàn)楦鲉挝痪唧w情況的不同而存在定價(jià)上的差異，而商業(yè)項(xiàng)目差異存在的唯一主導(dǎo)因素就是人流的影響。在售項(xiàng)目的商業(yè)部分主要為住宅底商的形式，主要集中在東僑新區(qū)這一帶。 東方偉業(yè)廣場(chǎng)是寧德市東區(qū)的商貿(mào)核心。解籌后采用促銷性的銷控方式，以強(qiáng)有力的目標(biāo)銷售管理和推廣活動(dòng)著力解決銷售速度的同時(shí)解決尾盤問(wèn)題。通過(guò)銷售旺季火熱的銷售氣氛來(lái)實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目一炮打響，迅速在市場(chǎng)上擴(kuò)大知名度和影響力，將有力促進(jìn)后續(xù)銷售。、定位理由? 未來(lái)城市中心轉(zhuǎn)移及商業(yè)中心的轉(zhuǎn)移；? 建筑面積 50000 平方米；? 石油液化氣基地建立后帶來(lái)的人口規(guī)模和收入的增長(zhǎng)；? 寧德市現(xiàn)有商業(yè)品牌和購(gòu)物環(huán)境的低層次需要得到提升；? 沃爾瑪入駐帶來(lái)的品牌及商業(yè)價(jià)值的提升。故此該客戶群多為選購(gòu)首層街鋪或中鋪，購(gòu)鋪預(yù)算相對(duì)較多，多至過(guò)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價(jià)格及回報(bào)率的問(wèn)題。 發(fā)展威脅? 市商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，對(duì)投資者市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)性資源構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。該項(xiàng)目業(yè)已引進(jìn)沃爾瑪?shù)纫痪€國(guó)際品牌商家入駐，并將引進(jìn)國(guó)內(nèi)優(yōu)勢(shì)商業(yè)品牌組合，對(duì)提升寧德商業(yè)整體形象，提升城市商業(yè)功能將產(chǎn)生巨大社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。主要路段 寧川北路服裝街 南環(huán)路 八一五路 環(huán)城路服飾類型 男女裝以運(yùn)動(dòng)休閑服飾為主以男裝品牌居多 各色服飾混雜服飾檔次 國(guó)內(nèi)一、二線 國(guó)內(nèi)外一、二線 國(guó)內(nèi)一線 品牌與雜牌平分代表品牌 西寇、九牧王 李寧、耐克 勁霸、利郎、柒牌 報(bào)喜鳥(niǎo)、蘋果電器市場(chǎng)分析目前寧德市場(chǎng)較大的電器賣場(chǎng)為國(guó)美、宏圖三胞、不夜城，其品牌種類能夠滿足寧德市場(chǎng)的基本需求，價(jià)格水平相對(duì)合理。第二部分 寧德市城區(qū)商業(yè)及餐飲娛樂(lè)業(yè)概況一、商業(yè)零售業(yè)現(xiàn)狀根據(jù)此次對(duì)寧德市整體商業(yè)情況的調(diào)研，確定寧德市的一級(jí)商圈位于寧德老城區(qū)，稱為蕉城商圈，其由蕉城北路、南環(huán)路、八一五中路、環(huán)城路圍合而成。從寧德產(chǎn)業(yè)比重的增長(zhǎng)變化來(lái)看，第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)幅度最大，為 %，遠(yuǎn)高于第三產(chǎn)業(yè)的 。寧德港作為國(guó)家一類口岸，已正式對(duì)外開(kāi)放，下轄三都澳、賽江、三沙、沙埕四個(gè)港區(qū)，可利用岸線 公里，其中工業(yè)岸線 公里。17′27176。 交通狀況交通條件：開(kāi)發(fā)區(qū)距省會(huì)福州 98 公里，是福建省內(nèi)距離省會(huì)福州最近的地級(jí)市，距副走長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際機(jī)場(chǎng) 100 公里，距建設(shè)中的閩東機(jī)場(chǎng) 80 公里，近臨的有 5000噸泊位的漳灣集裝箱碼頭和對(duì)外開(kāi)放口岸城澳萬(wàn)噸碼頭、104 國(guó)道、同三高速，福溫鐵路正在建設(shè)中，海路交通十分便捷。二、基