【正文】 因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。增幅達43%。其中，商業(yè)用地、旅游、娛樂用地價格升幅較大，%，%。利潤測算 總成本費用=開發(fā)成本（5835）+管理費用（90）+銷售費用（180）=6105萬元項目按實現(xiàn)銷售收入10409萬元，總成本費用6105萬元，營業(yè)稅金及附加570萬元，計算可實現(xiàn)利潤總額3432萬元。二、資金籌措企業(yè)自籌和銀行貸款。目前已經(jīng)聯(lián)合組建了常德匯美家居經(jīng)營管理發(fā)展有限公司，并聘請原廣東省家具協(xié)會會長劉介元、原廣州天河城商業(yè)廣場總經(jīng)理楊軍艇為商業(yè)經(jīng)營管理顧問，該公司江勇（常德市家具工業(yè)協(xié)會秘書長）負責。B、防止超強度噪音和大氣污染。通風空調(diào)由住戶自行購置。1）室內(nèi)污水排放量按供水量的80%90%估算，每天約290立方米。（2）交通組織?？偲矫娌季直卷椖繀^(qū)呈長方形的用地現(xiàn)狀，在進行總平面布局時，建議廣場出入口設(shè)在皂果路，在用地范圍內(nèi)設(shè)兩個組團，兩個組團中是設(shè)置中型花園和公共建筑。（1）商鋪裝飾及設(shè)施標準：商鋪初裝修。供水：城市自來水管網(wǎng)供水。商鋪經(jīng)營戶租賃租金標準：市場樓層匯美家居廣場開業(yè)起租之日起第一、二年月租金標準第三年月租金標準第四、五年月租金標準一層17元/月22元/月26元/月夾層4元/月7元/月12元/月二層10元/月14元/月18元/月商鋪經(jīng)營戶優(yōu)惠措施：項目匯美家居廣場開業(yè)后首年租賃期內(nèi)第一季度第二季度第三季度第四季度第二年至第五年租金優(yōu)惠期限前3個月3個月3個月3個月租金收取比例免收租金按正常標準30%收取按正常標準60%收取按正常標準80%收取按正常標準收取備注租金優(yōu)惠期間，租戶必須交納管理費；租金折扣優(yōu)惠屬一次性享受，不做累加。80％的鋪面面積為8．59平方米—17．22平方米，對應(yīng)的鋪面單價為2378元／平方米—5200元／平方米， 以銀行五成按揭計算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間。 （二）、市場定位 為促進銷售工作的推開開發(fā)商將“匯美家居廣場“商鋪劃分較小且價格較低，一般百姓均有能力購買。項目功能分區(qū)明確，有利于經(jīng)營和消費，提升項目形象和檔次。通過火車站家具城和真優(yōu)美家居廣場兩個專業(yè)市場的銷售額和面積對比測算，需要3個“匯美家居廣場”才能消化家具新增流通量。常德市以其優(yōu)越的位置和交通條件，被列入全國60個交通主樞紐之一。在這個階層中，還有8000萬左右人均純收入低于700元的農(nóng)村人口，其恩格爾系數(shù)在60％以上。 ㈡、常德市家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 2000年以來，常德市委、市政府一直把家具產(chǎn)業(yè)作為常德市的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上給予扶植，專門出臺了《常德市鼓勵發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策》，在207國道饒城線的皂果路以西兩側(cè)建立1平方公里的家具產(chǎn)業(yè)園，爭取3年完成，5年成為常德市的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 (4)國際家具產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速向中國轉(zhuǎn)移的趨勢。常德市家具流通市場發(fā)展現(xiàn)狀 常德市成氣候、成規(guī)模的專業(yè)家具流通市場僅有火車站家具城和真優(yōu)美家居廣場兩個市場。 二是市場占有率上升。全年家居行業(yè)發(fā)展有如下幾個特點： 一是生產(chǎn)規(guī)模不斷擴大。城鄉(xiāng)居民收入增長迅猛，消費升級步伐加快。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大，“終極置業(yè)者”不斷涌現(xiàn)，常德人均居住水平迅速提高。二、項目建設(shè)是滿足常德市和湘西北地區(qū)家具廣場的實際需求常德市人民政府為了發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)，采取“商貿(mào)起步，產(chǎn)業(yè)跟進”的開發(fā)思路。（與常德火車站，汽車總站毗鄰）項目建設(shè)規(guī)模與目標規(guī)劃占地25346平方米（含公用道路、綠化用地），總建筑面積約45865平方米，其中：家居經(jīng)營商鋪29355㎡，住宅16510㎡，該項目總投資為6105萬元。以質(zhì)量求生存，以優(yōu)質(zhì)創(chuàng)品牌，現(xiàn)已累計完成投資20000多萬元，并已建成希豪苑、希豪嘉苑、麗都名居三個大型商居小區(qū)和慈利商貿(mào)城，建筑面積20萬平方米。公司在2000年、2001年、2002年分別獲得常德市政府頒發(fā)的“房產(chǎn)開發(fā)與銷售”二等獎和三等獎，在2002年被湖南省房產(chǎn)協(xié)會、開發(fā)協(xié)會評為“房地產(chǎn)開發(fā)誠信單位”。（1）建設(shè)期限：2003年12月—2005年12月。而常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司力爭打造一個常德市最完美的家居廣場，常德市目前的家居廣場比較分散，主要有：一是火車站附近的家具產(chǎn)業(yè)園。根據(jù)這一需要，同樣也會帶動常德市本地區(qū)的家居產(chǎn)業(yè)。市區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入8871．67元，比上年增長12．3％，居民人均消費性支出6958．86元，比上年增長7．7％，市區(qū)城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)36．1％。 二是產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，花色品種不斷增加，多功能性產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品更加豐富多彩。2000年，家具市場規(guī)模小，不成氣候，銷售品種幾乎全部是外地產(chǎn)品，生產(chǎn)企業(yè)也只能生產(chǎn)簡單的實木家具。火車站家具城經(jīng)營面積約6萬平方米，經(jīng)營客戶約300戶，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營，屬場地局限，經(jīng)營戶達到飽和。我國良好的投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)配套水平以及低廉的勞動力將繼續(xù)吸引大量外資注入。為進入園區(qū)的生產(chǎn)、經(jīng)營者提供場地和配套服務(wù)，專門成立了由市長(副市長)為組長的發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導協(xié)調(diào)小組。 2000年至2005年，我國GDP每年平均按8％的速度增長，居民的收入以兩位數(shù)增長，扣除物價增長因素，收入增長率仍然接近10％。常德至張家界高速公路即將于2005年12月26日通車。從嚴謹?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，考慮到高檔家具的價格因素，則至少需要2個“匯美家居廣場”才能消化家具新增流通量。㈣、政府服務(wù)和管理常德市政府2000年就把家具產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，制訂一系列優(yōu)惠政策鼓勵家具市場的開發(fā)、家具產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營。80％—17．22平方米，對應(yīng)的鋪面單價為2378元／平方米—5200元／平方米，以銀行五成按揭計算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間，資金壓力小，投資獲利簡單。隨機抽取兩個樣本進行定量分析(具體見第2點投資者收益分析)：①投資者按揭貸款36000元購買17．22平方米商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，月租金抵月供盈余為48元，第二年，月租金抵月供盈余為23元，第三年，月租金抵月供盈余為2元。根據(jù)“匯美家居廣場”的租賃租金標準和優(yōu)惠措施測算，開發(fā)商收益情況如下：2006年7月至2006年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)615％=32(萬元)2007年1月至2007年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)1285％=362．87(萬元)2008年1月至2008年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)6+(1218322+1332514+38477)= 502．35(萬元)2009年1月至2009年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218322+1332514+38477)6+(1218326+1332518+384712)= 650．57(萬元)2010年1月至2010年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218326+1332518+384712)12=723．33萬元從“匯美家居廣場”租賃政策來看：家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場市場經(jīng)營租賃收入為20元／平方米～30元／平方米，“匯美家居廣場”的月租對比最低租金20元／平方米要低3元，租賃標準起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢。供電：項目區(qū)域緊鄰供電線路，電源直接從城市供電系統(tǒng)引入。①外墻：高級外墻漆和瓷磚；②內(nèi)墻：仿瓷“888”涂料；③頂棚：“888”仿瓷涂料；④地面：毛地面；⑤門窗：高級鋁合金窗；防盜門；（2）園區(qū)配套設(shè)施：園區(qū)設(shè)有院內(nèi)花壇、草地、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、廣播及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。一、二層均為商業(yè)用房，三至六層為住宅，其間距滿足規(guī)劃要求。人流主出入口設(shè)在小區(qū)西側(cè)臨規(guī)劃的巷道內(nèi)（與南坪路相通），停車位為室外設(shè)部分集中停車位，緊靠環(huán)形車道。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排水管網(wǎng)。在臨南坪路和皂果路設(shè)計時要注意室外機隱避性，主機外掛集中統(tǒng)一考慮，并做外遮欄裝飾設(shè)計，以免影響市容。C、搞好園林綠化，保護自然環(huán)境。配備專業(yè)工作人員，保證管理及時，服務(wù)熱情周到；充分吸引國內(nèi)外各地的先進管理經(jīng)驗，制訂出詳細的物業(yè)管理條例，物業(yè)管理的收費標準，亦在充分征求各方面的意見的基礎(chǔ)上，報物價部門批準。其中由企業(yè)自籌3000萬元，房屋銷售和銀行按揭605萬元，向銀行或投資公司申請貸款2500萬元。所得稅500萬元。價格持續(xù)走高的深層原因一是國民經(jīng)濟快速發(fā)展提供的良好經(jīng)濟環(huán)境和市政府對房地產(chǎn)業(yè)的大力支持，以及廣大市民的日益增長的購買需求所致。房地產(chǎn)開發(fā)的過熱行為，給本項目的開發(fā)帶來一定的風險。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加利潤總額58萬元，%；反之，利潤減少，銷售收益率下降。從常德市目前房地產(chǎn)市場來看，施工量年年攀升，%，%。與去年同期比，%。 ⑴住宅銷售收入：住宅銷售收入=16510/㎡900元/㎡=1486萬元 ⑵商業(yè)鋪門面銷售收入：10560萬元一層商鋪面銷售收入=12183㎡5200元/㎡=二層商鋪面銷售收入=13325㎡2738元/㎡=夾層商鋪面銷售收入=3847㎡1500元/㎡=577萬元 ⑶商業(yè)鋪門面實際銷售收入：8026萬元根據(jù)本項目的銷售策略，投資者購買商鋪，按24%一次性向投資者返還租金，即相當于銷售均價降價24%，實際銷售收入：一層商鋪面銷售收入=12183㎡5200元/㎡=二層商鋪面銷售收入=13325㎡2738元/㎡=夾層商鋪面銷售收入=3847㎡1500元/㎡=⑷租金收入(見第四章第四節(jié)第三點項目營銷策略的可行性分析):根據(jù)“匯美家居廣場”租賃政策,租金收入:897萬元2006年租金收入=32萬元2007年租金收入=363萬元2008年租金收入=502萬元⑴+⑵⑴+⑶合計總銷售收入9512萬元⑴+⑶+⑷合計總收入10409萬元開發(fā)成本5835萬元項目計算期銷售費用約為180萬元項目計算期管理費用約為90萬元項目計算期銷售期間財務(wù)費用300萬元.經(jīng)營稅金及附加：%計算,約為572萬元。 (3)土地取得費用包括征地、補償、出讓金及其它稅費。二、物業(yè)管理物業(yè)管理是家具產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。同時，應(yīng)做好以下幾個方面的環(huán)保措施：A、嚴格控制商業(yè)污染源的產(chǎn)生。煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算（每戶每月4050立方米），從城市燃氣管道預留口接入。排水采用清、污分流制，排水分別接入城市市政清、污排水管網(wǎng)。家居廣場的平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標準和有關(guān)規(guī)范要求。家具廣場整體規(guī)劃設(shè)計原則①根據(jù)地形現(xiàn)狀綜合考慮經(jīng)濟效益和社會效益；②綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；③體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格，增加識別性；④充分利用地塊優(yōu)勢，考慮到該地塊為家居產(chǎn)業(yè)園的一部分，其一、二層均為商業(yè)用房，以增強開發(fā)商經(jīng)濟利益。設(shè)施標準商鋪的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施以及消防、安全防護等基本要求符合國家的有關(guān)規(guī)范。建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備小區(qū)周邊市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施?！皡R美家居廣場”2006年7月8日開業(yè)，計劃培育期二年，鋪面投資者簽約租期12年，12年后可續(xù)租。投資者在購買商鋪時，開發(fā)商一次性返還銷售價款的24％(年回報率8％)。一、二層銷售總均價為3969元／平方米，根據(jù)項目的銷售策略，投資者購買商鋪可獲得一次性返還租金24％(年回報率8％)， 即折合銷售均價為3016元／平方米，就其價格方面在常德市具有明顯的吸引力。項目發(fā)達的交通系統(tǒng)設(shè)計有利于消費者的流動。由于現(xiàn)有兩個最大的家具流通市場幾乎飽和，增量部分必須通過增加新的流通市場來消化。其中有常德至長沙、常德至張家界、常德至荊沙、常德至吉首、常德至岳陽、常德至邵陽高等級公路共6條線路經(jīng)過常德市區(qū)，與城區(qū)內(nèi)的主干道及市區(qū)外的干支公路相連通，從而構(gòu)成了常德市區(qū)與周邊地區(qū)的四通八達的公路交通網(wǎng)。他們的人均可支配收入或純收入低于2000元，這個階層的邊際消費傾向最高但收入增長緩慢，恩格爾系數(shù)在50％左右，其消費尚處于溫飽有余的階段。 從九個方面充分表明，家具行業(yè)的發(fā)展空間大。 (3)家具產(chǎn)品向功能化、多元化、時尚化趨勢發(fā)展。⑷家飾、燈飾、廚、衛(wèi)等產(chǎn)品，幾乎是外來產(chǎn)品?，F(xiàn)有家具生產(chǎn)企業(yè)100余家，其中機械設(shè)備現(xiàn)代化生產(chǎn)企業(yè)10余家，年產(chǎn)值2億余元。 家居行業(yè)的高速發(fā)展是由于國民經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展、人民生活水平不斷提高和國際市場需求旺盛的大好形勢推動的結(jié)果。2004年全市人民生活繼續(xù)得到改善。常德住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。黨的十六報告中明確提出了中國在本世紀頭二十年全面建設(shè)小康社會的奮斗目標，而康居是小康社會最核心的主體。該區(qū)域地段優(yōu)越，是常德家具產(chǎn)業(yè)園的最佳地段，經(jīng)濟活躍，交通便利。公司以“開發(fā)房產(chǎn)、建設(shè)常德、回報社會、服務(wù)